【正文】 間。就我國居民的平均收入水平而言, 顯然還是奢侈品,城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定, 業(yè)主應(yīng)在每年固定的時(shí)間使用一周左右的分時(shí)度假期, 這與我國城市居民目前的旅游度假消費(fèi)模式有很大差異, 規(guī)定顯得缺乏靈活性。產(chǎn)權(quán)酒店大多是商住性質(zhì)，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比較高的價(jià)格買的卻是40年的使用權(quán)，這當(dāng)中的利益計(jì)算是非常明顯的，可很多百姓并不知其道理。產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商大多盲目跟進(jìn), 項(xiàng)目倉促上馬, 資金實(shí)力不足, 前期大力炒作, 但工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上。目前國家相關(guān)管理部門對分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定, 相關(guān)部門也沒有出臺針對產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。（五）、產(chǎn)權(quán)式酒店投資策略分析　　　　目前, 國內(nèi)投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人很大一部分為中產(chǎn)階級的個(gè)人。酒店投資收益的回收是一個(gè)長期工程, 忌諱短期的投機(jī)炒作,因此, 應(yīng)該進(jìn)行長期穩(wěn)定投資?！　　　⊥顿Y產(chǎn)權(quán)式酒店資金需求量大, 風(fēng)險(xiǎn)具有不可預(yù)測性。在選擇投資項(xiàng)目時(shí), 首先要對該項(xiàng)目進(jìn)行了解, 重點(diǎn)需要考察酒店的經(jīng)營狀況, 了解它的盈利能力和管理水平, 看是否有盈利潛力。如果酒店坐落在黃金地段, 土地增值的空間很大, 投資的回報(bào)則十分可觀?！　　　恼w而言, 影響產(chǎn)權(quán)式酒店品牌形象的因素有當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化進(jìn)程、城市定位、旅游業(yè)發(fā)展等等。酒店的經(jīng)營需要具備一定水準(zhǔn)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù), 投資者需要關(guān)注產(chǎn)權(quán)式酒店的硬件配套設(shè)施情況以及酒店管理公司的水平, 以判斷酒店的品牌形象, 判斷是否有穩(wěn)定的客源, 以預(yù)測酒店的盈利能力。投資者在與開發(fā)商委托的酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營合同或租賃合同時(shí), 要對經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)核算、收益分配等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)定, 尤其需要明確房屋權(quán)屬, 以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。　　　　擔(dān)保機(jī)制是否完善關(guān)系到投資者能否獲得穩(wěn)定的收益。在投資前期需要了解是由誰提供的擔(dān)保、擔(dān)保公司的資金實(shí)力如何、以及擔(dān)保的形式和內(nèi)容是什么。如果是連帶責(zé)任擔(dān)保, 債權(quán)人可以選擇直接向保證人主張權(quán)利。產(chǎn)權(quán)式酒店投資經(jīng)營周期較長, 如果投資項(xiàng)目沒有很好的退出機(jī)制, 投資者不能根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況選擇退出時(shí)間, 則很大程度上加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種較新的投資經(jīng)營方式, 它不同與一般的房產(chǎn)購買, 也不同于一般的股權(quán)投資, 具有自身獨(dú)特的投資管理模式。　　　　高回報(bào)率也伴隨著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店在實(shí)際運(yùn)作中，投資者根本不可能時(shí)時(shí)監(jiān)督，只能坐等收益。江蘇連云港一家產(chǎn)權(quán)式酒店，曾打出這樣一則售樓廣告： “年 500 萬旅游人口，43億旅游收入，市中心黃金地段商務(wù)住宿需求更旺盛，確保酒店穩(wěn)健經(jīng)營。但讓人匪夷所思的是，雖然廣告打出了“星級管理團(tuán)隊(duì)，經(jīng)營有保障”的字樣，且產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營成敗最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是需要合格的經(jīng)營管理者，但該產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理者卻遲遲難以落實(shí)。那么，產(chǎn)權(quán)酒店真的有這么大的升值空間嗎?業(yè)內(nèi)人士提醒，既然是一種投資方式，就不可避免存在風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商承諾的 10％至 30％的投資回報(bào)率極有可能是水中月鏡中花。如果達(dá)不到這個(gè)入住率，經(jīng)營效益就很難實(shí)現(xiàn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)營虧損，根本就沒有利潤可分，投資者便有可能被“套牢”。在頻繁亮相的酒店式公寓的光環(huán)之下，新概念的產(chǎn)權(quán)式酒店是否真的如同房產(chǎn)開發(fā)商所言，是只賺不賠的“黃金小屋”呢?　　房地產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并借助國際酒店網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)盈利，而投資者也可單一的“購房出租”，轉(zhuǎn)為“異地置房”。許多開發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開發(fā)商是沖著炒樓而來，一幢產(chǎn)權(quán)酒店往往經(jīng)過數(shù)家開發(fā)商炒作，而不是針對最終客戶需求開發(fā)的。時(shí)下，在全國范圍已經(jīng)掀起一股產(chǎn)權(quán)式酒店投資的熱潮，相關(guān)的法律訴訟案件也屢見不鮮，層出不窮。一方面要對開發(fā)商進(jìn)行調(diào)查，以避免部分開發(fā)商想借此盤活資產(chǎn)，把它搞成純投資甚至投機(jī)項(xiàng)目，如果開發(fā)商是一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的始作俑者，但并無意在酒店行業(yè)做下去，就應(yīng)該對該項(xiàng)目倍加小心；另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目上的各個(gè)環(huán)節(jié)，如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司以及經(jīng)營管理等方面。在經(jīng)營管理方面，不同的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的收益方式也不同。需要指出的是，這種方式有高回報(bào)，但也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種復(fù)合產(chǎn)品，其經(jīng)營狀態(tài)、發(fā)展并不是十分完善，仍需要進(jìn)一步開拓和創(chuàng)新。購買產(chǎn)權(quán)式酒店后委托管理的管理公司是否是品牌公司非常重要，因?yàn)槠放七B鎖管理將給產(chǎn)權(quán)式酒店帶來巨大的客源市場。如沿海某市一家度假型產(chǎn)權(quán)式酒店與汽車出租公司聯(lián)手，為業(yè)主和顧客提供汽車租賃服務(wù)。由此可見，只有具有成功酒店管理經(jīng)驗(yàn)的公司，才能最大限度地挖掘經(jīng)營管理潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，使投資者和開發(fā)商達(dá)到雙贏的目的。海南由于是個(gè)旅游業(yè)相對發(fā)達(dá)的省市，其經(jīng)濟(jì)型酒店不管是絕對數(shù)量還是相對數(shù)量比值都很大。（2）客源優(yōu)勢。當(dāng)然，占主流的是平民消費(fèi)者。（3）價(jià)格優(yōu)勢。（4）成本優(yōu)勢。另外, 經(jīng)濟(jì)型酒店固定成本以及后期追加成本少, 保本點(diǎn)低, 是那些高檔星級酒店所無法達(dá)到的。隨著消費(fèi)觀念的逐漸成熟, 消費(fèi)者在需求———動機(jī)———行為鏈中日益擺脫從眾性, 彰顯主體性特征。普通百姓來到海南旅游, 住親朋好友家的不便和住高級酒店的不忍也在經(jīng)濟(jì)型酒店中迎刃而解。雖然海南地價(jià)較高，但是經(jīng)濟(jì)型酒店的建造成本大大低于高檔酒店, 資金幾乎不構(gòu)成行業(yè)進(jìn)人壁壘。低進(jìn)人壁壘使經(jīng)濟(jì)型酒店成為中小投資者注目的熱點(diǎn), 行業(yè)內(nèi)弱小企業(yè)占很大比例, 這無疑降低了行業(yè)的整體經(jīng)營水平。在產(chǎn)權(quán)制度方面, 海南經(jīng)濟(jì)型酒店大多是當(dāng)初為滿足部門利益而建立的“樓堂館所”,長期存在產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的問題。（3）管理方式落后。且由于運(yùn)營方式、服務(wù)對象等方面的差異, 無法簡單地模仿高檔酒店的管理模式, 從而嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展。海南的大多數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店仍沒有重視市場區(qū)分和特色產(chǎn)品的開發(fā), 依舊用大眾化的產(chǎn)品面對廣大市場。（5）缺乏合理的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。目前海南相對知名的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌三亞國光豪生度假酒店等，也僅僅在某一方面有一定的影響力, 還談不到酒店品牌知名度的程度。（2）產(chǎn)權(quán)市場的建立、資本市場的完善。（3）信息技術(shù)的發(fā)展。（4）潛在的進(jìn)入者。另外, 隨著公路交通和人民生活水平的提高,一種經(jīng)濟(jì)型酒店———汽車旅館將迅速發(fā)展, 這是一個(gè)巨大的潛在進(jìn)入者。伴隨著日益興起的分時(shí)度假而出現(xiàn)的定時(shí)分享式住宅受到旅游者的普遍歡迎, 近年來海南分時(shí)度假發(fā)展迅速, 定時(shí)分享式住宅將會進(jìn)一步發(fā)展, 這將對海南經(jīng)濟(jì)型酒店構(gòu)成很大威脅。目前國外和省外經(jīng)濟(jì)型酒店還沒有大規(guī)模進(jìn)入海南, 但隨著酒店業(yè)競爭的國際化和激烈話，他們進(jìn)入是遲早的事。（3）政府行政干預(yù)。（4）社會聲譽(yù)危機(jī)。（四）、未來的發(fā)展對策通過上述分析，海南的經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展機(jī)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他酒店帶來的威脅，但是優(yōu)勢與劣勢同在，應(yīng)采取扭轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，以適應(yīng)市場的激烈競爭。海南經(jīng)濟(jì)型酒店面對的顧客層次復(fù)雜, 市場定位難度大, 更需要正確的市場定位作為其發(fā)展的指南。2．注重品牌的培育。3．重視酒店內(nèi)部的創(chuàng)新。根據(jù)大部分顧客的共同需要, 創(chuàng)造新的價(jià)值曲線, 明確自己所能為顧客提供的最大利益。信息科技的飛速發(fā)展, 必然使原來只有豪華酒店擁有的全球預(yù)訂系統(tǒng), 普及到經(jīng)濟(jì)型酒店。通過免費(fèi)預(yù)訂電話, 網(wǎng)上預(yù)訂服務(wù)和成員酒店互相代辦預(yù)訂, 實(shí)現(xiàn)方便快捷的預(yù)訂業(yè)務(wù)。由于經(jīng)濟(jì)型酒店的市場定位為大眾消費(fèi)群體,單位收益率較低,而維持一家酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)所需要的成本費(fèi)用又是相對固定的。國外經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明, 采用連鎖經(jīng)營是經(jīng)濟(jì)型酒店實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張, 不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模, 讓更多的成員來分?jǐn)偣潭ǔ杀镜挠行緩健０?、海南的熱帶溫泉分布情況，熱帶溫泉酒店的發(fā)展現(xiàn)狀。位于萬寧市境內(nèi)的興隆溫泉有大小泉眼幾十個(gè)，水溫高達(dá)80℃，最低的也有40℃。 海南目前已開發(fā)成具有一定接待規(guī)模的溫泉度假區(qū)有5 個(gè)：萬寧興隆、瓊海官塘、儋州藍(lán)洋、保亭七仙嶺、三亞藍(lán)田等溫泉度假酒店。二、海南溫泉酒店的發(fā)展特點(diǎn) 海南有得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，有許多地區(qū)熱帶溫泉資源比較豐富，同時(shí)海南省政府也明確“把海南建設(shè)為國家生態(tài)旅游省份”作為海南省發(fā)展的目標(biāo)，以發(fā)展旅游觀光、休閑度假為龍頭的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，把海南建成全國有名的旅游觀光、休閑、度假村。我們應(yīng)該合理地進(jìn)行開發(fā)、利用，造福于社會，服務(wù)于海南經(jīng)濟(jì)。應(yīng)該在政府的統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)下，進(jìn)行開發(fā)，開采項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，作到開發(fā)與保護(hù)自然資源，生態(tài)環(huán)境相結(jié)合。由許多面積僅為幾十平方米的一層小別墅組成的別墅組團(tuán)，建筑群落，不僅適于在山區(qū)隨意布置、靈活組合，高架的建筑基礎(chǔ)，使建筑不良地勢限制，無需平整土地而破壞植物，又避免了建筑地面及山區(qū)潮氣的侵害，建筑風(fēng)格別致，使建筑隱沒于山林之中，同時(shí)也有利于遇到古樹，珍稀植物時(shí)合理地退讓。游客們可以盡情地放松自我，把自己溶入于自然之中，感受大自然的無限魅力。作到盡量地保護(hù)原有地形，在建筑主樓地布置時(shí)，我就根據(jù)用地的現(xiàn)狀地形，其位置有一個(gè)高差相對有近十米的山谷，我們把建筑的主體設(shè)計(jì)成為沿著山谷成半圍合布置，把溫泉酒店建筑一部分功能分區(qū)對景觀要求相對較低的房間布置于山谷之中的地下部分，不但能合理地解決采光、通風(fēng)問題，也合理地利用了山谷中的奇特自然景觀，整個(gè)建筑主體由地下二層和地上三層組成，規(guī)模不太大，分功組織、合理各個(gè)流線暢通，互不干擾。在別墅布置時(shí)，我們要求現(xiàn)場施工隊(duì)把現(xiàn)場中所有需要保護(hù)的古樹、珍稀植物的位置準(zhǔn)確地測繪出來，提供給我們以便我們在布置別墅時(shí)，盡量避開古樹、珍稀植物。酒店品牌的核心要素是品質(zhì)服務(wù)，嚴(yán)謹(jǐn)管理。這樣，容易實(shí)現(xiàn)品牌資源的整合傳播效應(yīng)和避免傳播資源的浪費(fèi)與丟失。 （二）、服務(wù)構(gòu)建 把服務(wù)質(zhì)量管理體系作為品牌的保證。酒店的產(chǎn)品就是服務(wù)，酒店服務(wù)質(zhì)量的控制永遠(yuǎn)是品牌的可靠保障，沒有服務(wù)就沒有酒店品牌的生存價(jià)值。要樹立全方位的全員服務(wù)質(zhì)量管理意識，實(shí)行全面服務(wù)質(zhì)量管理，建立完善的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和保證體系，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量控制和達(dá)成。要保證品牌營銷推廣的全面實(shí)施，必須樹立全員品牌意識，保證全員參與的主動性、積極性、創(chuàng)造性。 要樹立品牌意識，只有全員參與，才能做好服務(wù)，實(shí)現(xiàn)品牌推廣系統(tǒng)工程的全面實(shí)施。我們要把形象展示給市場，展示給客人，讓他們?nèi)プR別，去記住，記住我們，記住酒店。任何酒店的策劃，必須以形象導(dǎo)入為先，才會明確應(yīng)該以什么形象向目標(biāo)消費(fèi)群體展示和傳達(dá)信息。 CIS是企業(yè)形象識別標(biāo)志的英文縮寫。 酒店通過導(dǎo)入CIS戰(zhàn)略，突出企業(yè)的形象，又增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，對外樹立酒店個(gè)性化的市場定位和良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)在市場的競爭能力，再通過各種識別系統(tǒng)把酒店高標(biāo)準(zhǔn)的管理和服務(wù)信息傳遞給目標(biāo)受眾。市場是無情的，競爭是激烈的。 酒店品牌一旦樹立，必須懂得呵護(hù)，學(xué)會珍惜，學(xué)會愛護(hù)。 針對酒店市場上出現(xiàn)的商機(jī)，不斷設(shè)計(jì)新的產(chǎn)品（服務(wù)），實(shí)現(xiàn)服務(wù)品牌的不斷更新和拓展，留駐客戶，吸引客戶。（六）、酒店集團(tuán)化策略 海南酒店應(yīng)改變單槍匹馬的經(jīng)營戰(zhàn)略，進(jìn)行資源與人才的融合，把市場做大做強(qiáng)。尤其是中小型酒店，目前酒店正經(jīng)歷一場漸進(jìn)式的但卻是穩(wěn)步的轉(zhuǎn)型，即由獨(dú)家所有和經(jīng)營的酒店轉(zhuǎn)化成具有附屬關(guān)系的連鎖酒店。財(cái)務(wù)方面的經(jīng)濟(jì)性使集團(tuán)從內(nèi)部籌措到款項(xiàng)，還能以更好的條件代到款。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益也源于對風(fēng)險(xiǎn)的化解能力。另外，從集團(tuán)批量購買供應(yīng)品并以優(yōu)惠條件進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的能力看，也能實(shí)現(xiàn)購買的經(jīng)濟(jì)性33 / 33