【正文】 次要觀察酒店所處的地段, 是否位于商業(yè)中心、高級商務(wù)區(qū)、交通樞紐區(qū)等, 投資酒店公寓, 不僅要從房產(chǎn)收益, 還得從地價上獲利。因此, 在投資之前, 需要進行詳盡的可行性分析。上海寶名國際集團吳冠昌總裁認為, 投資者應(yīng)考慮長期投資, 還可將其所購物業(yè)委托給專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司打理, 以獲得長期的固定投資收益。針對目前我國銀行對個人住房貸款的政策, 為了降低投資風險, 獲得更大的投資收益, 投資產(chǎn)權(quán)式酒店盡量使用自有資金, 慎重通過向銀行貸款進行投資。這造成了傳統(tǒng)方式的分時度假產(chǎn)品由于在銷售環(huán)節(jié)上存在問題和部分不法經(jīng)營者的搶先進入, 影響了市場健康發(fā)展?！　??！　??！　?。　　。如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付 8 000 美元計算, 目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當于人民幣6 萬多元。 （四）、產(chǎn)權(quán)式酒店存在的幾個問題:　　。特別是海南旅游房地產(chǎn)的低價位，蘊含著巨大的提升空間?！　　　∽鳛槿珖ㄒ坏臒釒u嶼，海南擁有全國獨一無二的氣候、環(huán)境和旅游資源，旅游地產(chǎn)擁有獨特的發(fā)展優(yōu)勢?！　￡惪偺貏e提到，海南房地產(chǎn)行業(yè)要得到長足、持久的發(fā)展，要向香港學(xué)習(xí)，減少土地開發(fā)中的浪費。其三，酒店本身的管理經(jīng)營模式。產(chǎn)權(quán)酒店的成功離不開以下幾個因素：其一，政策的支持。擁有優(yōu)越的地理位置，咫尺碧波大海僅百米。　　三亞海悅灣度假酒店由加拿大?？导瘓F投資興建，由錦江國際酒店管理有限公司上海和平飯店管理，按國家五星級標準建造，酒店二期08年1月22日試業(yè)，擁有豪華客房290間?！　【频旯卜治迤诮ǔ?，現(xiàn)已建成并投入運營的一、二、三、四期有山海景標間、大小套房、別墅等800余間/套，并配套設(shè)有景觀式淡水泳池、高爾夫練習(xí)場、海濱娛樂場、會議室、商務(wù)中心、各式餐廳、露天咖啡廳、高檔迷你酒吧等，是一家集休閑度假、旅游觀光、康復(fù)療養(yǎng)、商務(wù)會議于一體的綜合性度假酒店。海棠灣世知度假酒店踞守著既充滿原始氣息又被重點規(guī)劃定位為“國家一級海岸”的海棠灣，三面背楨青山，一面向南中國海敞開。海南島的高檔五星級酒店得到了迅速的發(fā)展。（三）、海棠灣世知度假酒店和三亞海悅灣度假酒店的產(chǎn)權(quán)經(jīng)營式模式初探近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設(shè)。而在中國，作為新的投資項目出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店是一種單純的投資行為。 有些則要求只提供的酒店經(jīng)營利潤, 不提供其他回報。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報方式也有所不同, 如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率, 另加部分酒店經(jīng)營利潤。不同的購買者,想法有所不同, 同一購買者, 在不同的時段的用途有所不同。 　　( 3) 兼具居住度假與投資兩種功能?！　? 2) 酒店式管理。：　　( 1) 業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)。 對賓館酒店來講, 產(chǎn)權(quán)式酒店為直接融資開辟了新的渠道, 是實施滾動發(fā)展的有效措施。因此其實際意義是有效地解決了龐大的投資難于流動變現(xiàn)而個人閑散投資難于有效集聚之間的矛盾, 從而尋找到兩者雙贏的結(jié)合點。其次, 它不是一般的購買房產(chǎn), 因為其產(chǎn)權(quán)除了單獨界定的酒店中某間客房外, 還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務(wù)設(shè)施的享用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店實際上為酒店起到了一個組合投資的作用。（二）、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征實質(zhì)分析：　　產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的經(jīng)營方式,開發(fā)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金, 擴大經(jīng)營規(guī)模, 分散經(jīng)營風險, 并借助國際酒店網(wǎng)絡(luò)提高客源質(zhì)量, 實現(xiàn)盈利。 最后, 國際分時度假公司進入中國, 使分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、 消費圈中逐漸得到認同。 其次, 近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速, 白領(lǐng)階層急劇擴大, 成為都市消費主流群體, 同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機?！　∥覈a(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展條件日漸成熟?！　『髞斫?jīng)過發(fā)展, 又形成了分時度假交換體系, 該體系提供一種分時度假權(quán)的交換服務(wù), 當顧客某一年決定不在自己購買的分時度假權(quán)的酒店居住休閑時, 他可以通過交換公司, 交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使用權(quán)。第三, 一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。第二, 產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、 康樂等旅游資源, 可以供客人休閑度假。海南是全中國人民的海南！海南是全世界的?！　『Ｄ闲乱粚檬∥瘓猿纸ㄔO(shè)更加開放的國際旅游島，大力推進綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設(shè)，使海南島“度假天堂”的地位顯現(xiàn)，成為國內(nèi)最理想的“第二居住地”和“養(yǎng)老基地”，吸引了越來越多的島外人士來度假和置業(yè)，有效拉動了海南的旅游房地產(chǎn)開發(fā)和高端酒店建設(shè)。 　　海南以得天獨厚的自然資源和良好的人居環(huán)境越來越得到國內(nèi)外游客的青睞，“第一次觀光，第二次度假，第三次來海南買房”，已經(jīng)成為一種時尚的模式?！　≡谖覈?，一些省份經(jīng)濟過度發(fā)展，自然環(huán)境受到極大的破壞，水資源、土地資源及空氣受到了嚴重的污染，一些城市被聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署視為不宜人類居住之地。 　　聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署先后于1992000、2003年和2007年發(fā)布第4份《全球環(huán)境展望》報告，顯示地球環(huán)境日益惡化。 也使海南島的生活居住條件更富人性化，更適宜居住和生活。 　　近年來，海南加快建設(shè)“健康島”、“長壽島”，建立了疾病預(yù)防控制、衛(wèi)生監(jiān)督、醫(yī)療救治體系。以光纜通信為主，數(shù)字微波和衛(wèi)星通信為輔的立體通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全省。昔日缺水少電交通不便的“蠻荒之島”，發(fā)生了翻天覆地的變化。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來的居住環(huán)境，而是追求健康舒適的新居住環(huán)境，購買第二套房產(chǎn)的人越來越多，能否在海南擁有一套住房，已經(jīng)成為富裕階層的標志性財產(chǎn)。　　海棠灣知世度假酒店和三亞海悅灣度假酒店正是在這樣的得天獨厚的條件下，抓住市場商機發(fā)展起來的。這是海南的資源優(yōu)勢，也是有別于其他省份不可復(fù)制的旅游資源。2002年聯(lián)合國教科文組織對全球150個城市空氣質(zhì)量評選，三亞、海口分別名列第二和第五。 　　海南省是我國的第二大島，是我國陸地面積最小而海洋面積最大的省份，其資源的獨特性、不可復(fù)制性和唯一性，是海南旅游房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基　　海南海岸線長達1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟；海南陽光明媚，綠樹成蔭，空氣清新；海南擁有亞洲至今保存最為完整的熱帶雨林，擁有尖峰嶺、五指山、七仙嶺等眾多山脈和原始森林，%，空氣負離子密集，為全國之最。而宏觀調(diào)控，使海南旅游房地產(chǎn)大幅波動得到抑制，使其在宏觀調(diào)控的背景下，更加理性，更加穩(wěn)健發(fā)展成為可能性。 六、海南地理環(huán)境從事經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢　　海南經(jīng)過20年的改革開放和建省辦經(jīng)濟特區(qū)，經(jīng)濟社會取得巨大發(fā)展，從一個封閉落后之島變?yōu)殚_放繁榮之島，海南獨特的、不可替代的自然資源和風土人情，吸引了眾多中外人士前來旅游、觀光、度假和置業(yè)，使海南島知名度顯著提升，“度假天堂”地位凸顯。是否達到星級標準，將直接決定投資的價值性。公寓配置的品質(zhì)決定居住的檔次，提供的服務(wù)與管理遠離物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念，有的只是純正的酒店服務(wù)，它把星級酒店一整套規(guī)范、周到細致的服務(wù)程序移植過來。 　　作為投資酒店公寓的要素，其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店公寓、留學(xué)生公寓、單身公寓等將逐步流行起來。分數(shù)消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。 指消費者購買一定數(shù)量的分數(shù)，這些分數(shù)就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。 （5）、時值度假型酒店 一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。 是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。 （2）、純產(chǎn)權(quán)酒店 是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。 從國際產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展趨勢來看，其可分為以下幾類： （1）、時權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店的分類 產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”即“時空共享”，產(chǎn)權(quán)酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。產(chǎn)權(quán)式酒店溯源 （三）、 產(chǎn)權(quán)式酒店：即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時間段免費入住，其余時間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈。從上面的論述中我們可以看出：在服務(wù)上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別；它們之間的本質(zhì)差別在于：酒店式公寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當家庭設(shè)備（如廚具）的酒店，它的實質(zhì)還是酒店。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。五、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的概念（一）、酒店式公寓：酒店式公寓全稱是酒店式服務(wù)公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它是一種集住宅、酒店、會所等多功能于一體的，具有自用和投資兩大功能的物業(yè)類型，擁有獨立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，提供傳統(tǒng)酒店的各項星級服務(wù)和管理外。三是海南是經(jīng)濟型酒店的發(fā)展圣地，他們憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和較低的價格正在飛速占領(lǐng)海南酒店業(yè)市場?！　《呛Ｄ鲜菄鴥?nèi)度假酒店的發(fā)展前沿。海南酒店業(yè)在未來的發(fā)展趨勢主要有三個特點：　　一是海南省已成為國內(nèi)外高檔酒店的聚集地，要著力加強五星級酒店的軟硬件建設(shè)。對于創(chuàng)新，政府應(yīng)出臺政策，形成強勁的激勵和控制發(fā)展機制；發(fā)揮媒體作用，促進形成鼓勵酒店業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的氛圍。創(chuàng)新產(chǎn)品發(fā)展綜合開發(fā)海南國際旅游島建設(shè)面對著不斷深化的異地文化體驗需求、越來越凸顯的生態(tài)需求和酒店業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)展需求。海南酒店建筑缺乏當?shù)匚幕淖⑷耄ㄗh酒店融入更多的本土元素。吸引有才能的酒店管理人才對現(xiàn)有酒店加以管理，改善現(xiàn)有酒店的軟件設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量也成為當務(wù)之急。海南酒店業(yè)的經(jīng)營水平和專業(yè)化程度有待提高；應(yīng)加強人力資源的引入、開發(fā)和培養(yǎng)，特別是國際化人才的引進和培養(yǎng)。 近年來海南酒店業(yè)有了長足的發(fā)展，但與酒店建設(shè)情況不相稱的現(xiàn)象也出現(xiàn)了：酒店的經(jīng)營管理水平不高，人員流動性大，人力資源缺乏。海南酒店業(yè)發(fā)展面臨4個方面的挑戰(zhàn)：對酒店業(yè)發(fā)展的態(tài)勢、趨勢、新需求等缺少深入認識，欠缺系統(tǒng)化的研究機制和措施，創(chuàng)新發(fā)展缺少有力的支撐政策，簡單引進、盲目推崇、隨意仿造的現(xiàn)象極為嚴重。（七） 、針對海南旅游市場的需求建設(shè)不同種類的酒店類型，不要以為追逐于豪華。政府對于投資于酒店的投資者應(yīng)給予資格審查，限制進入酒店的投資者的數(shù)量。同時引進新的酒店時要各方面一起抓，不能只注重其豪華程度。例如，物美價廉的經(jīng)濟型酒店，經(jīng)營規(guī)范的家庭旅館等，因此除了五星級酒店外，也可以將部分酒店建設(shè)的重心轉(zhuǎn)移到此種類型的酒店建設(shè)上。例如度假酒店與會議型酒店相結(jié)合，這也是針對季節(jié)性這一特征的對策。會展經(jīng)濟的發(fā)展在很大程度上緩解了季節(jié)性為酒店業(yè)帶來的虧損。它是利用一定的地域優(yōu)勢、經(jīng)濟特色、資源優(yōu)勢，由政