【正文】 然遵從傳統(tǒng)的行政體制，隸屬于不同的政府主體和行政部門，其所有權關系非常復雜。據(jù)統(tǒng)計，目前海南的存量房地產(chǎn)包括“半拉子”尚有１８００萬平米之多。第一次是上世紀九十年代房地產(chǎn)泡沫時期，大量資金投向旅游業(yè)，海南的酒店數(shù)量急劇膨脹。共有客房39284間。 海南旅游業(yè)的蓬勃帶來了大量的客源，為酒店業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的市場。一些飯店雖然加大了硬件投入，卻忽略了飯店的軟件建設和服務人員的基本規(guī)范操作，加上員工流動頻繁，培訓力度不足等，存在服務不到位，隨意減少服務程序和服務項目等問題。根據(jù)海南省人大最新通過的《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要》，２０２０年海南接待的國外內游客將達到１１２０－１３３０萬人，２０２０年海南酒店業(yè)的年市場容量最大也就３０００萬人次左右，相當于現(xiàn)有年接待人數(shù)的２倍。雖然還不見確切的統(tǒng)計數(shù)字，但從開房率比２００３年低１．９個百分點的情況看，２００４年海南酒店業(yè)又是一個全行業(yè)虧損。從圖中可以看出，海南的酒店在1，2，11，12這四個月中的開房率相對較高，而在69月則相對較低，尤其是6，9兩月，開房率還不到50%。但是，隨著海南國際旅游島的建設，這一建設成本可能會有上升的趨勢。同時海南政府為進一步提升海南酒店管理水平，促進其向規(guī)?；⑵放苹蛧H化方向發(fā)展，20092013年，海南將引進20家著名國際酒店管理集團，使五星級國際水準的度假型酒店達到60家以上。根據(jù)評定，196家星級飯店通過星級飯店復核檢查，其中包括五星級飯店14家，四星級飯店48家，三星級飯店99家，二星級飯店28家，一星級飯店7家。2003年喜達屋、雅高、洲際等國際飯店集團紛紛登陸海南，截止到目前，希爾頓、喜來登、萬豪等13家國外頂級管理公司已進入海南。洲際、萬豪、希爾頓、雅高、喜達屋等國際知名酒店管理品牌紛紛進駐海南，尤其是三亞，已經(jīng)超越北京、上海、廣州等大城市，成為國內高星酒店最密集、國際品牌管理公司最集中的城市。按照規(guī)劃，海南還將有大量新建酒店，到2015年，將有超過260家高檔酒店以及相當數(shù)量的高爾夫俱樂部、游艇會、高級會所等業(yè)態(tài)。隨著市場競爭的加劇，酒店類型呈多樣化趨勢，按照酒店的位置、功能和顧客三個因素分類，海南酒店已出現(xiàn)商務型酒店、度假酒店、會議酒店、產(chǎn)權式酒店等。目前，全省星級酒店238家，其中五星級酒店22家，四星級酒店54家，三星級酒店112家，二星級酒店42家，一星級酒店10家，客房36649間。10家星級飯店予以取消飯店星級的處理。2，作為全國唯一沒有冬天的熱帶海島和健康島，海南的濱海旅游和休閑度假市場潛力巨大，隨著休閑旅游在中國的迅速崛起，海南旅游將迎來一個前所未有的市場機會，這一得天獨厚的優(yōu)勢也是海南酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因之一。（三）、海南酒店業(yè)發(fā)展的劣勢1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009200820072006200551200461從上述圖中可得出兩個海南酒店業(yè)發(fā)展的劣勢。：海南旅游業(yè)十幾年來一直保持了較高的增長，增長了近２０倍。而從上表中可以看出2009年的酒店客房開房率并沒有比04年高很多，因此或許09年酒店業(yè)仍然處于虧損狀態(tài)。對于已有相當基礎的海南旅游業(yè)來說，這樣的發(fā)展速度與規(guī)模已經(jīng)相當可觀。同時，隨著產(chǎn)權式酒店的增加，星級飯店服務、管理的統(tǒng)一性、一致性出現(xiàn)諸多問題；另外一些星級飯店削價競爭現(xiàn)象依舊存在，特別在旅游淡季時尤其突出，直接影響了服務質量和經(jīng)濟效益。2007年年末全省共有星級賓館266家，比2006年增加5家。2009年年末全省共有星級賓館238家，其中五星級賓館20家，四星級賓館54家，三星級賓館112家。另一次是最近兩年，伴隨著房地產(chǎn)的復蘇，大量資金再一次集中投向賓館酒店。這些存量房地產(chǎn)中，有很大一部分本身就是以酒店和度假村形式存在的，另有相當一部分也將轉化為酒店、度假村或其他形式的旅游房地產(chǎn)。國有酒店無法商業(yè)化、企業(yè)化操作。因此只能停留在打價格戰(zhàn)上，進而造成行業(yè)秩序混亂。最優(yōu)秀的世界級酒店可能更多地反映了企業(yè)成長的真諦。不少海南酒店業(yè)的遠景往往成為企業(yè)家個人的鴻圖偉業(yè)，偉大的遠景不過是實現(xiàn)企業(yè)家個人野心的附屬品，酒店業(yè)總是著急迅速做大，卻很少思考靠什么做大做強。 世界級酒店以員工為本，在長周期中，把酒店的發(fā)展和員工的發(fā)展統(tǒng)一起來。 3 、公司管控差距：海南酒店業(yè)靠能人，世界級酒店業(yè)靠制度與文化 海南酒店業(yè)和世界級酒店業(yè)最大的差別在于我們對公司的控制是由人來完成的，而不是通過制度與流程系統(tǒng)來完成的。由此，我們看到所有世界級企業(yè)的優(yōu)異業(yè)績，都是在價值鏈上精耕細作的結果。在事實和數(shù)據(jù)面前，領導與被領導者之間是平等的，雙方就能在思想上獲得統(tǒng)一，從而能夠“把正確的事做好”。例如度假酒店與會議型酒店相結合，這也是針對季節(jié)性這一特征的對策。同時引進新的酒店時要各方面一起抓，不能只注重其豪華程度。（七） 、針對海南旅游市場的需求建設不同種類的酒店類型，不要以為追逐于豪華。 近年來海南酒店業(yè)有了長足的發(fā)展，但與酒店建設情況不相稱的現(xiàn)象也出現(xiàn)了：酒店的經(jīng)營管理水平不高，人員流動性大，人力資源缺乏。吸引有才能的酒店管理人才對現(xiàn)有酒店加以管理，改善現(xiàn)有酒店的軟件設施，提高服務質量也成為當務之急。創(chuàng)新產(chǎn)品發(fā)展綜合開發(fā)海南國際旅游島建設面對著不斷深化的異地文化體驗需求、越來越凸顯的生態(tài)需求和酒店業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)展需求。海南酒店業(yè)在未來的發(fā)展趨勢主要有三個特點：　　一是海南省已成為國內外高檔酒店的聚集地，要著力加強五星級酒店的軟硬件建設。三是海南是經(jīng)濟型酒店的發(fā)展圣地，他們憑借優(yōu)質的服務和較低的價格正在飛速占領海南酒店業(yè)市場。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務，既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服（三）、 產(chǎn)權式酒店：即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房的產(chǎn)權分別出售給多個業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時間段免費入住，其余時間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時業(yè)主可以轉賣、繼承、抵押、饋贈。 產(chǎn)權式酒店的分類 是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權。 是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的管理回報。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。 指消費者購買一定數(shù)量的分數(shù)，這些分數(shù)就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。分數(shù)消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。 　　作為投資酒店公寓的要素，其中地段、配置、服務管理、客戶資源最為重要。是否達到星級標準，將直接決定投資的價值性。而宏觀調控，使海南旅游房地產(chǎn)大幅波動得到抑制，使其在宏觀調控的背景下，更加理性，更加穩(wěn)健發(fā)展成為可能性。2002年聯(lián)合國教科文組織對全球150個城市空氣質量評選，三亞、?？诜謩e名列第二和第五?！　『Ｌ臑持蓝燃倬频旰腿齺喓倿扯燃倬频暾窃谶@樣的得天獨厚的條件下，抓住市場商機發(fā)展起來的。昔日缺水少電交通不便的“蠻荒之島”，發(fā)生了翻天覆地的變化。 　　近年來，海南加快建設“健康島”、“長壽島”，建立了疾病預防控制、衛(wèi)生監(jiān)督、醫(yī)療救治體系。 　　聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署先后于1992000、2003年和2007年發(fā)布第4份《全球環(huán)境展望》報告，顯示地球環(huán)境日益惡化。 　　海南以得天獨厚的自然資源和良好的人居環(huán)境越來越得到國內外游客的青睞，“第一次觀光，第二次度假，第三次來海南買房”，已經(jīng)成為一種時尚的模式。第二, 產(chǎn)權式酒店所在地有足夠的觀光、 康樂等旅游資源, 可以供客人休閑度假。　　后來經(jīng)過發(fā)展, 又形成了分時度假交換體系, 該體系提供一種分時度假權的交換服務, 當顧客某一年決定不在自己購買的分時度假權的酒店居住休閑時, 他可以通過交換公司, 交換各地隸屬于該服務網(wǎng)絡的任何一家酒店的等值使用權。 其次, 近年來國內經(jīng)濟發(fā)展迅速, 白領階層急劇擴大, 成為都市消費主流群體, 同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機。（二）、產(chǎn)權式酒店的特征實質分析：　　產(chǎn)權式酒店是一種新型的經(jīng)營方式,開發(fā)商通過出售產(chǎn)權客房回籠資金, 擴大經(jīng)營規(guī)模, 分散經(jīng)營風險, 并借助國際酒店網(wǎng)絡提高客源質量, 實現(xiàn)盈利。其次, 它不是一般的購買房產(chǎn), 因為其產(chǎn)權除了單獨界定的酒店中某間客房外, 還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務設施的享用權。 對賓館酒店來講, 產(chǎn)權式酒店為直接融資開辟了新的渠道, 是實施滾動發(fā)展的有效措施?！　? 2) 酒店式管理。不同的購買者,想法有所不同, 同一購買者, 在不同的時段的用途有所不同。 有些則要求只提供的酒店經(jīng)營利潤, 不提供其他回報。（三）、海棠灣世知度假酒店和三亞海悅灣度假酒店的產(chǎn)權經(jīng)營式模式初探近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設。海棠灣世知度假酒店踞守著既充滿原始氣息又被重點規(guī)劃定位為“國家一級海岸”的海棠灣，三面背楨青山，一面向南中國海敞開。　　三亞海悅灣度假酒店由加拿大?？导瘓F投資興建，由錦江國際酒店管理有限公司上海和平飯店管理，按國家五星級標準建造，酒店二期08年1月22日試業(yè)，擁有豪華客房290間。產(chǎn)權酒店的成功離不開以下幾個因素：其一，政策的支持?！　￡惪偺貏e提到，海南房地產(chǎn)行業(yè)要得到長足、持久的發(fā)展，要向香港學習，減少土地開發(fā)中的浪費。特別是海南旅游房地產(chǎn)的低價位，蘊含著巨大的提升空間。如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付 8 000 美元計算, 目前國內產(chǎn)權酒店首付相當于人民幣6 萬多元。　　?！　?。針對目前我國銀行對個人住房貸款的政策, 為了降低投資風險, 獲得更大的投資收益, 投資產(chǎn)權式酒店盡量使用自有資金, 慎重通過向銀行貸款進行投資。因此, 在投資之前, 需要進行詳盡的可行性分析。此外,還要從國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢、國家政策方面分析酒店的升值潛力?！　　　⊥顿Y者在購買產(chǎn)權式酒店時, 一定要對其中的法律風險分析清楚, 擬訂合理全面的合同條款來規(guī)避風險、保障權益。在投資產(chǎn)權式酒店之前, 要明確確定由開發(fā)商或者資金雄厚、信譽良好的第三方提供連帶責任擔保, 以適當分擔風險, 確保投資者的穩(wěn)定回報。　　　　退出機制是否完善對于投資者能否及時抽身非常重要。投資者進行產(chǎn)權式酒店投資, 需要在各方面周密籌劃, 有效規(guī)避各種風險, 以實現(xiàn)最大投資收益。如果酒店在經(jīng)營上出現(xiàn)問題，投資者的回報率必然“縮水”。在此之前，在南京開盤的“農家樂”假日酒店也打出這樣誘人的廣告：投資者第一年可獲得總價6％回報，第二年為 7％，第三年為 8％，你只需短短幾年的時間，便可收回本金，投資者還可以擁有一套產(chǎn)權為 70年的酒店標間。尤其是酒店經(jīng)營利潤的計算大多是按 80％或 100％的入住率樂觀估計的。當然，產(chǎn)權式酒店的贏利水平也招致業(yè)內人士的質疑，其中主要是其類似商鋪先售后租的局限性