【正文】 較多的單位集資建房，產品沒有特色。舊城改造缺乏整體規(guī)劃，消費者的商品房消費意識比較淡薄，導致了市場發(fā)育程度低。 二、總需求與總供給 總需求 (1)需求的主體 A、白領階層 工作穩(wěn)定，收入較高，有一定的積蓄。 住宅需求兩極分化，一部分要求 4050萬總價，面積在 180(大房 )200多平方 (復式 )；另一部分要求 20萬左右，各占 50%。 XX當前投資住宅的置業(yè)者很少。 B、 需求量預測 至 2020年底， XX人均住房面積已達到 ㎡， XX市人口為 847萬，到 2020年城市人口將達到 950萬，同時， XX城市面貌正處于破舊立新的階段，舊城改造、新區(qū)建設增加的住房需求，也將是一個不可估量的數字。 表 二 消費零售總額 單位：億元 年 份 2020年 2020年 2020年 社會消費品零售總額 零售總額逐年增長率（ %） 按社會消費零售總額每年 10%的增長率保守計算，到 2020年末，社會消費品零售總額將達到 ，按照每一個億需要一萬平方米商業(yè)用房來計算，到 2020 年末總共需要 萬平方米的商業(yè)用房。商品房的市場供給中，住宅的市場份額增長不快，商品住宅每年將增加 200萬平方米左右。別墅目標消費群多半會在青島等沿海城市購房，而不會在當地選擇。預計，在未來幾年內，量差還會進一步擴大。開發(fā)商的實力、信譽、口碑也越來越重要，購房者在購房時也會將開發(fā)公司的品牌作為一種重要因素來考慮。 （ 3）需求的區(qū)域也將發(fā)生變化 XX市的城市規(guī)劃將市政府作為行政中心，該區(qū)域臨近人民廣場，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，更適宜居住，將吸引大部分人作為購房的首選。從 2020年以來，全市商品房銷售均價一直在 1500元 /㎡左右。今、明兩年，市場整體均價將有望突破 2020元大 關。而商業(yè)用房缺乏大型商業(yè)用房的供給。富華公寓、怡和 第一節(jié) XX 市重點樓盤分析 怡和 一梯兩戶。噴泉橢圓形廣場、園林綠帶。頂層三層防水處理。 交樓內裝修標準 毛坯房（廚衛(wèi)簡裝）。 102㎡銷售余 9套， 133㎡一套；二期 預訂 130余套，二期復式訂完。坐銷。 2) 戶型結構分析 由于景觀資源豐富（面對人民廣場），加上定位為中高檔樓盤，所以戶型多以中等偏大的戶型為主。利用自然景觀，發(fā)揮現代建筑特色，將小高層和高層形成行列式布局。因此，在開發(fā)中應以高要求、高標準、高質量的基本原則同時注重軟件方面的營造。 ? 注重小區(qū)文化氛圍及人文素質的營造，提升小區(qū)品牌。 銷售價格 開盤時 2960 元 /㎡，二個月后降到 2460 元 /㎡， 目前最低 2598 元 /㎡ 均價 2938/㎡ 最高3278/㎡。 ? 肥梁胖柱到處可見，導致建筑成本上升。 銷售價格 最高： 2800元 /㎡，最低： 2100元 /㎡，均價： 2500元 /㎡ 付款方式及折扣 一次付款 ， 7成 20年按揭。 在建筑設計上，導入世界先進的建筑學和環(huán)境學等設計理念。P建筑設計公司 景觀規(guī)劃設計 蘇州 承建商 濟南四建 廣告策劃 開發(fā)商 物業(yè)管理 山東名屋置業(yè) 物管費 /㎡ 地理位置 東風東 街與鳶飛路交匯處 車位數 80個， 戶車比 1： 開盤日期 2020年 5月 交樓日期 2020年 10月 占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數 樓層與棟數 綠化率 實用率 400余戶 5棟 1217層 40% 86% 戶型及面積 主力戶型及面積分布 戶型 面 積 數 量 戶型比例 三房二廳 121140 260 65% 四房二廳 152 100 25% 復式 247 40 10% 產品特點 規(guī) 劃 一梯兩戶。屋頂為平層。 項目周邊環(huán)境及配套 友誼商場、上海聯華、科技市場、中天影城、 XX一中、體育場、烈士陵園，位于城市交通主干道，較為嘈雜。一次性付款。 賣點及主廣告語 商機無限、升值無限。 其核心競爭優(yōu)勢為企業(yè)的品牌競爭力和主力戶型。 層高 建 筑 外墻面磚。 交樓內裝修標準 毛坯房。 付款方式及折扣 按揭首付 30%，貸 20年。 目標市場分析 中高收入消費者。 賣點 主廣告語：地段舉世無雙，風景這邊獨好。 第二節(jié) 項目實態(tài)綜合分析 一、綜合以上的個案樓盤和在調研中得到的資料，我們對 XX的房地產市場有以下幾個觀點： 產品素質的逐漸提高 ? 逐漸引進國內、外比較著名設計公司進行規(guī)劃，如加拿大 MMM景觀設計公司； ? 更加注重園林景觀的設計，如“清荷園”的蘇州園林風格的園林景觀； ? 小區(qū)智能化管理的應用， 電子巡更、紅外線報警、可視對講等智能化系統(tǒng)也出現在市場； ? 新工藝、新材料的使用，如怡和 .星國際的九項建材的使用； ? 物業(yè)管理意識的提高，引入深圳金地物業(yè)管理公司等做物管顧問。 二、我們對以后能夠影響本項目的發(fā)展因素進行了分析： （一）自然因素 汛期影響 由于本項目地塊南邊距河岸 30米，汛期來臨，將會對本項目的施工帶來一定的影響，在以后的設計中也要充分考慮，避免洪水來臨時對商業(yè)營業(yè)造成影響。如 2020年的 121文件對別墅用地的控制，對開發(fā)商的限制。以調查問卷的方式對 XX市各種職業(yè)的消費者進行了調查。 三、客戶的共同特征 （ 1）年齡范圍 調查者年齡范圍20～ 30歲%31～ 40歲%%2 0 ～3 0 歲 3 1 ～4 0 歲 4 0 ～5 0 歲 5 0 歲以上 分析 ：為使調查更好的掌握我們的目標客戶消費心理，選擇了 2040的年齡范圍。 高收入人群占到 %，集中在經商與政府官員這些層面上。 （ 2）住宅類型 計劃購買商品住宅的類型復式%多層（七層以下）%小高層（12 層）%高層（18 ~2 4層 ）%%別墅% 高層（1 8 ~ 2 4 層）小高層（1 2 層）多層（七層以下）復式別墅 分析 ： 在 XX 地區(qū)，高層是新興的住宅類型，消費在一定程度上還需要培育引導。 141150平方的需求量比 131140平方 的要高 %，與小面積的需求量相等。 建議在保證主導戶型的基礎上，豐富同一戶型面積的不同設計，增加可比性，又能滿足客戶對面積的追求。 建議合作銀行多宣傳一下按揭好處，使更多的想購房者進入終端消費市場，而不是停在不能分期付款的階段上。 （ 7）主要考慮小區(qū)因素 同一位置您選擇住宅小區(qū)時主要考慮什么因素價格%發(fā)展商的信譽和實力%物業(yè)管理收費標準%安全保障設施%小區(qū)綠化%小區(qū)內配套設施%價格小區(qū)內配套設施發(fā)展商的信譽和實力物業(yè)管理收費標準安全保障設施小區(qū)綠化 分析 ： 在 XX 市場始終被關注的還是價格。 隨著社會經濟的發(fā)展，對住宅的要求明顯從滿足生存需求上升到滿足精神需求，采光和通風的設計好壞直接地影響到銷售 。 （ 10）廚房與工作（服務）陽臺 廚房與工作（服務）陽臺連接起來有必要嗎%一般%比較必要%非常必要%完全沒必要%不太必要%完全沒必要不太必要一般比較必要非常必要 分析 ：服務陽臺與廚房的相連與否沒有引起消費者 的注意，有一個小細節(jié)還是很受家庭主婦重視的，就是在服務陽臺上要有一個上下水管及拖布池，因為家庭中的衛(wèi)生工作是有一部分在這個陽臺上進行的。 地理位置 (%) 交通條件 (%) 治安狀況 (%) 繁華程度 (%) 市政配套設施 (%) 生活方便程度 (%) 綠化狀況 (%) 空氣質量 (%) 自然景觀 (%) 環(huán)境安靜程度 (%) 社區(qū)規(guī)劃 (%) 居民素質 (%) 醫(yī)療設施 (%) 大型超市 (%) 大型商場 (%) 賓館、酒店 (%) 學 校 (%) （ 13）在人民廣場市政府附近的購房機率 在人民廣場、市政府附近購房的可能程度1 % ～3 0 %%%6 1 % ～8 0 %%8 0 % 以上%3 1 % ～6 0 %%1%～3 0%31% ～60%61% ～80%80% 以上 分析： 分析的結果對我們的項目是利好消息，因為人民政府、人民廣場這樣的區(qū)位在消費者心目中是占重要位置的。 重點是要緊緊的抓住四房的需求，這部分的需求雖小，卻是重點客戶群。 (17)您認為在未來幾年里住宅智能化的需求程度%非常重要%不太重要%一般%比較重要%非常重要比較重要一般不太重要 分析： 一個市場成熟度的標準之一是智能化的程度有多高，這一分析表明 XX 地區(qū)的消費者對智能化的重視程度還不夠，需要引導。 建議在新戶型的推廣 上，注意用實際說話，在樣板間上多做文章，注意細節(jié)的處 理 （ 2）住宅總價 商品住宅總價接近您的計劃4 1 ～5 0 萬元/ 套%3 1 ～4 0 萬元/ 套%2 1 ～3 0 萬元/ 套%1 0 ～2 0 萬元/ 套%1 0 ～2 0 萬元/ 套2 1 ～3 0 萬元/ 套3 1 ～4 0 萬元/ 套4 1 ～5 0 萬元/ 套 分析 ： 總價可以由面積來調整，調查結果顯示我們的原定目標總價在 3140 萬的 目標人群量不大，而 30萬以內的總價接受得較高。以調查問卷的方式對 XX市各種商業(yè)業(yè)態(tài)（如超市、專賣店、專業(yè)市場、商場、連鎖店、臨街商鋪等）經營者進行了調查。 三、調查對象（消費者）現狀概述 （ 1） 性別分布 ： 性 別 比 例男%女%%%%%男 女 分析： 本次調查中男性對象占 %，女性對象占 %。 四、客戶消費習慣概述 （ 1）、首選購物場所 您通常喜歡選擇去哪里購物%%%%%%% % % % % % % % %中百大廈友誼商場世紀泰華百貨大樓佳樂家超市專賣店您通常喜歡選擇去哪里購物 分析： 經過激烈的商業(yè)競爭，市區(qū)東部商圈的核心地位日益明顯，其代表性購物中心“佳樂家超市”已成為人們的首選購物中心，調查顯示，選擇在佳樂家超市購物的占 %。建議在未來的商場經營中，引進優(yōu)秀的管理公司，提高服務質量，保證商場信譽，提供品種齊全的商品；并且適時 采取價格策略，提供優(yōu)美的購物環(huán)境等。 （ 4）影響消費者購物的主要因素 影響您購物的主要因素有哪些%%%%%%%%%%%%%離家近 購物環(huán)境好 品牌知名度 價格 質量影響您購物的主要因素有哪些 分析： “商品質量好、 價格合適和商場購物環(huán)境好”是消費者產生購買欲望的主要因素，他們在消費者調查中分別占到了 %、%和 %。 （ 6）消費者外出就餐或娛樂習慣 您及您的家人是否經常外出就餐或娛樂%%0%經常 偶爾很少 從不 分析： 隨著人們物質文化生活水平的不斷提高，外出就餐或娛樂的次數開始不斷增多，有 %的消費者偶爾外出就餐或娛樂，而 %的消費者經常外出就餐或娛樂。 （ 2）購買商鋪的主要因素 分析： 消費者購買商鋪的主要因素為“周邊環(huán)境、價格和地段”，分別占到了 %、 %和 %；而這三者中地段更為消費者所看好。 （ 4）購買商鋪的最佳時機 您認為購買商鋪的首選位置是？%%%%%%%%%%%%友誼商場附近 中百大廈附近家樂佳附近人民廣場附近 世紀泰華附近您認為購買商鋪的首選位置是 您認為最好的購買商鋪的時機是主體工程封頂后%開工前%%%主體施工期間%現房%現房主體工程封頂后主體施工期間開工前 分析： “現房”以其 看得見、摸得著、風險小等功能，成為購買商鋪的最佳時機；在所調查的消費者中，選擇者占 %；而有%的消費者卻選擇在開工前購鋪，他們主要是看到了未來商鋪的價值提