【正文】 技術(shù)，為公司在成立后的幾年內(nèi)持續(xù)健康、穩(wěn)步、快速發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。授權(quán)委托單位：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓法定代表人：委托代理人： 2007年 10月 12日 第一章 綜合說(shuō)明書(shū)公司簡(jiǎn)介一、公司概況上實(shí)物業(yè)是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊(cè)資金62萬(wàn)美元（）。（八）我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書(shū)（如果有的話）中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書(shū)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)法規(guī)履行自己的全部責(zé)任，按質(zhì)、按量、按期完成《前期物業(yè)服務(wù)合同》中的全部任務(wù)。（四）我方承諾投標(biāo)文件中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。包括如下等內(nèi)容：（一）投標(biāo)函；（二）授權(quán)委托書(shū)（三）響應(yīng)標(biāo)書(shū)。在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本五份。（三）我方已詳細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見(jiàn)或誤解的一切權(quán)力。（七）我方理解貴方不一定接受最低價(jià)或任何貴方可能收到的投標(biāo)。單位名稱：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地 址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓 法定代表人： （簽字或蓋章）2007年 10 月 12 日授權(quán)委托書(shū)致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司茲委托 （居民身份證號(hào)碼：）為我單位的委托代理人，代表我單位就“復(fù)地連城國(guó)際”前期物業(yè)管理相關(guān)事宜辦理簽署投標(biāo)文件、進(jìn)行談判、簽定合同和處理與之有關(guān)的一切事物，其簽名（或蓋章）真跡如本授權(quán)委托書(shū)末尾所示，特此證明。經(jīng)過(guò)多年的持續(xù)發(fā)展，目前公司管業(yè)面積已逾630多萬(wàn)平方米，管業(yè)種類包括超（特）高層綜合商辦樓、高科技工業(yè)園區(qū)、公眾物業(yè)、中高檔住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)廠房、近代優(yōu)秀保護(hù)建筑和醫(yī)院后勤保障服務(wù)等，其中已獲得全國(guó)物業(yè)管理示范大廈/住宅小區(qū)的管理項(xiàng)目7個(gè)，上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈/住宅小區(qū)的管理項(xiàng)目11個(gè)。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)我司管理的任何項(xiàng)目都融入了“統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求”?！吧蠈?shí)物業(yè)”現(xiàn)有在冊(cè)員工2400多人。因此公司在上海地區(qū)發(fā)展物業(yè)管理享有天時(shí)地利人和的優(yōu)勢(shì)?！忌蠈?shí)大廈〗的設(shè)施、設(shè)備管理在業(yè)內(nèi)是有口皆碑的。 2002年度市級(jí)機(jī)關(guān)黨委系統(tǒng)先進(jìn)黨支部（中共上海市級(jí)機(jī)關(guān)委員會(huì)頒發(fā)）。 2003年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級(jí)單位（中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)估中心評(píng)定）。 2004年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級(jí)單位（中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)估中心評(píng)定）。 2005年度建設(shè)行業(yè)信用178。178。178。178。178。而且管理種類綜合齊全，這在業(yè)內(nèi)是絕無(wú)僅有的。2005年，公司通過(guò)了ISO14001:2004環(huán)境管理體系的認(rèn)證。憑借公司嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的工作作風(fēng)、顯著的工作成績(jī)，從而得到了社會(huì)各界和各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)部門的一致好評(píng)。位列全市物業(yè)服務(wù)公眾滿意度第三名。多年來(lái)，上實(shí)大廈管理處與上海市消防局第五支隊(duì)建立了警民共建關(guān)系，并在〖上實(shí)大廈〗多次聯(lián)合舉行了商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，收到了良好的效果。公司具有針對(duì)具體項(xiàng)目量身定做以合適管理服務(wù)的方案，并具有在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下提供高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)的能力。四、物業(yè)管理特色經(jīng)過(guò)多年的探索實(shí)踐和積累總結(jié)，我司的物業(yè)管理服務(wù)特色可概括為四個(gè)字，即“新、嚴(yán)、精、細(xì)”：新──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。對(duì)每一件工作、每一塊標(biāo)識(shí)、每一項(xiàng)布置都精心設(shè)計(jì)、精心策劃。我司率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會(huì)，還首創(chuàng)了在業(yè)委會(huì)組建以前定期召開(kāi)業(yè)主會(huì)議討論物業(yè)管理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。一經(jīng)確定的，就確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗也從不間斷。雖然我們堅(jiān)持管理原則非常堅(jiān)決，但幾年來(lái)基本沒(méi)有收到有效投訴。我司提出的保安、保潔專業(yè)條線的內(nèi)部承包法，取得了非常好的效果，有效地調(diào)配資源，提高專業(yè)管理水平，加強(qiáng)了控制和監(jiān)督，降低了運(yùn)行成本，使總體管理水平又提升了一大步。在規(guī)范發(fā)展方面，我們正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實(shí)踐證明規(guī)范是發(fā)展的基礎(chǔ)和必然條件，發(fā)展是規(guī)范的結(jié)果和既定目標(biāo)。我司在物業(yè)管理的過(guò)程中充分尊重產(chǎn)權(quán)人的意志和利益，合理協(xié)調(diào)相關(guān)方的關(guān)系。雋府33住宅小區(qū)無(wú)錫市建設(shè)中38瑞城花園31高層酒店公寓無(wú)錫市建設(shè)中39大理社區(qū)30住宅小區(qū)云南大理建設(shè)中合 計(jì)合作、顧問(wèn)管理項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱管理面積（萬(wàn)m2）物業(yè)類型項(xiàng)目所在地主要業(yè)績(jī)1申港豪園小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省如皋市建設(shè)中2聯(lián)富廣場(chǎng)大型商場(chǎng)上海市七浦路3新弘國(guó)際公寓住宅上海市老滬太路199弄4愛(ài)法奧朗新莊園20別墅南匯航頭鎮(zhèn)5中南世紀(jì)城40住宅南通合 計(jì)接管主要人員名單簡(jiǎn)介及職稱（專業(yè)資格資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件） 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷表姓名性別男年齡職務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理職稱經(jīng)濟(jì)師擬在本合同中擔(dān)任職務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理畢業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校參加工作時(shí)間28年從事本專業(yè)工作時(shí)間10年履 歷第二章 小區(qū)物業(yè)管理的整體設(shè)想擬定管理模式“多位一體”管理模式——作為本項(xiàng)目的社區(qū)管理支撐連城國(guó)際居住項(xiàng)目作為杭州市余杭地區(qū)的重要組成部分，要把管理服務(wù)與江南的文化氣息聯(lián)合起來(lái)，成為杭州市最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為余杭最具有特色的小區(qū)。本企業(yè)作為專業(yè)化的物業(yè)管理公司，將秉承開(kāi)發(fā)商前瞻性、專業(yè)化的先進(jìn)理念，創(chuàng)新服務(wù)理念，形成管理特色，積極實(shí)施物業(yè)管理早期介入，切實(shí)為本項(xiàng)目前期物業(yè)管理全過(guò)程提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，并樹(shù)立與小區(qū)內(nèi)的權(quán)益各方共獲收益、共享財(cái)富的美好理想。物業(yè)管理要結(jié)合功能定位特點(diǎn)，有效融合江南文化、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、鄰近標(biāo)志性建筑和周邊的文化氛圍，設(shè)定符合連城國(guó)際項(xiàng)目特點(diǎn)的運(yùn)作機(jī)制，以點(diǎn)面結(jié)合，突現(xiàn)重點(diǎn)，使本項(xiàng)目真正成為一個(gè)充滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)。全面推行“人性化物業(yè)管理模式”我們借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特色的人性化管理模式。個(gè)性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，我們?cè)诠芾矸?wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進(jìn)的理念，在物業(yè)管理中，我們將提供個(gè)性化服務(wù)，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展與消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)。實(shí)踐“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理設(shè)想我們?cè)谶B城國(guó)際項(xiàng)目的物業(yè)管理中，將引入“即時(shí)服務(wù)”和“隱性管理”相結(jié)合的管理理念。物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大的資本，因而，必須樹(shù)立現(xiàn)代的人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，擴(kuò)大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。管理服務(wù)措施我們?cè)诃h(huán)境控制上要保持建筑環(huán)境的原汁原味；在管理服務(wù)上要學(xué)習(xí)借鑒境內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)理念、模式、方法和手段，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，形成一整套適宜有效的管理服務(wù)理念、模式、方法和手段；在人文環(huán)境上，要符合中國(guó)特色，體現(xiàn)中西交融、博采眾長(zhǎng)、文明協(xié)調(diào)、多元發(fā)展。安全第一，保障住宅小區(qū)公共秩序安全業(yè)主對(duì)于居家安全是十分關(guān)切的，安全保障程度也是最能直觀反映物業(yè)管理公司管理水準(zhǔn)的，將直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度。智能設(shè)施，提供專業(yè)物業(yè)管理維護(hù)保養(yǎng)連城國(guó)際項(xiàng)目中智能化系統(tǒng)十分完善而且先進(jìn)，物業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員就需要掌握相應(yīng)的科技知識(shí)，既要懂操作，也要懂系統(tǒng)維護(hù)。我們已在企業(yè)所轄項(xiàng)目中全方位的使用了現(xiàn)時(shí)較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)。當(dāng)業(yè)主需要時(shí)，我們會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)在業(yè)主面前；當(dāng)業(yè)主暫不需要時(shí)，我們將待命。因此，對(duì)配套商鋪的招商要貼近生活需要，生活必需貫徹有統(tǒng)一策劃、分門別類，兼顧健康、休閑、娛樂(lè)。環(huán)境管理，展現(xiàn)自然宜人的海派新風(fēng)格對(duì)連城國(guó)際項(xiàng)目的環(huán)境綠化管理是重中之重，我們擬在公共綠地、商鋪門前、公寓居住區(qū)的門前、窗臺(tái)和露臺(tái)上擺放一些綠化，點(diǎn)綴美化環(huán)境，給人以常綠常新的感覺(jué)，并在滿足社區(qū)居民需求的同時(shí)，兼顧觀賞性，展現(xiàn)出自然宜人的海派新風(fēng)格。我們將綜合考慮員工的性別、職務(wù)、學(xué)歷、年齡等幾方面因素，制定能滿足絕大多數(shù)員工利益的激勵(lì)機(jī)制：物質(zhì)激勵(lì)：增加員工的工資、生活福利、保險(xiǎn)，發(fā)放獎(jiǎng)金、生活用品、工資晉級(jí)。信息反饋機(jī)制在內(nèi)部的反饋中，管理部有定期與不定期的各種會(huì)議，比如每周一次的主管人員例會(huì)；每周五的各班組班務(wù)會(huì)；每月一次的主管會(huì)議等等，會(huì)議的內(nèi)容就是反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問(wèn)題。保安設(shè)備對(duì)講機(jī)、警棍、聚光手電筒、遮陽(yáng)傘等其他設(shè)備?？头鞴?男/女性，35歲左右，大專以上學(xué)歷，三年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，良好的溝通表達(dá)和協(xié)調(diào)能力，有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理人員上崗證書(shū)。接待 女性，25歲左右，大專以上學(xué)歷，形象佳，聲音甜美，語(yǔ)言溝通能力強(qiáng)，熟悉電腦操作，熟練掌握各類表單的編制。擬訂整體招聘計(jì)劃（包括招聘廣告內(nèi)容、招聘人數(shù)、技術(shù)要求、所需學(xué)歷及工作經(jīng)驗(yàn)等）。我們將針對(duì)連城國(guó)際項(xiàng)目特性及物業(yè)管理中心員工之具體情況，度身定制一系列上崗前物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)課程。務(wù)求連城國(guó)際物業(yè)管理中心在職員工服務(wù)素質(zhì)能達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)要求。勤洗澡更衣、勤剪指甲、勤洗手。工作時(shí)間不準(zhǔn)談話聊天，不交頭接耳，更不能說(shuō)粗話。工作時(shí)間穿本單位規(guī)定的統(tǒng)—的工作服，左胸前佩戴服務(wù)標(biāo)志。雙手保持清潔，指甲內(nèi)不得留有污物，夏季手臂保持清潔。要顯得莊重有禮，落落大方。針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本公司將在充分吸收原有管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī)，編制適合于本項(xiàng)目的一整套管理制度。環(huán)境衛(wèi)生管理運(yùn)作制度大廳的清潔——大廳的地面、壁面每天清潔一次，平時(shí)巡掃不間斷；樓層指示牌、信報(bào)箱每天清潔一次；大廳門口設(shè)防塵除塵腳墊；陰雨天放置防濕腳墊，豎立“小心防滑”告示牌，并提供雨傘放置箱，保持大廳及公共走道的整潔、安全。樓梯臺(tái)階、樓道扶手、樓梯間地面、壁面日常清潔每天一次，巡掃不間斷。夜間不允許閑雜人員留宿小區(qū)內(nèi)。對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛作為引導(dǎo)管理工作，防止車輛被盜；對(duì)小區(qū)周邊道路及綠化區(qū)域?qū)嵤┎婚g斷的巡視值勤。要認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)良好的消防安全環(huán)境。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、爆炸等其他危及人身、社會(huì)安全的突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)按照應(yīng)急方案，以最快的速度趕至現(xiàn)場(chǎng)，引導(dǎo)和疏散人群，進(jìn)行搶險(xiǎn)、救災(zāi)工作。主要的文件目錄如下：消防設(shè)備操作規(guī)程水系統(tǒng)操作規(guī)程配電系統(tǒng)操作規(guī)程弱電系統(tǒng)操作規(guī)程電梯安全運(yùn)行規(guī)程防火管理制度、處理規(guī)程設(shè)備巡視、檢查制度設(shè)備運(yùn)行、看管制度設(shè)備維護(hù)、檢測(cè)制度日常維修工作制度綠化工工作制度保潔工工作制度安保員工作制度理員工作制度接待員工作制度管理處檢查制度管理處崗位經(jīng)濟(jì)考核細(xì)則檔案的建立與管理檔案資料管理是物業(yè)管理的重要組成部分。文檔資料的收集、編目、歸檔、保管按本公司文檔資料管理程序進(jìn)行，做到標(biāo)識(shí)清晰、分類明確、易于查閱，并采取防蟲(chóng)、防蛀、防霉、防潮、防火等防護(hù)措施。借閱文檔資料必須辦理手續(xù)，外來(lái)人員查閱資料必須驗(yàn)證并登記其人證件，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理同意后方可查閱。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足業(yè)主需要。7道路完好率及使用率90%92%建立報(bào)修機(jī)制，落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。12停車場(chǎng)、單車棚完好率90%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行周期養(yǎng)護(hù)，以確保設(shè)施完好，美觀整潔。我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，堅(jiān)持以“業(yè)戶滿意第一”為核心，通過(guò)對(duì)不同年齡層次和群體的個(gè)性化需求分析，推出各類服務(wù)項(xiàng)目，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)使企業(yè)獲利。我們將根據(jù)智能化系統(tǒng)在公司所管理小區(qū)成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合“連城國(guó)際”的特點(diǎn)，制定相應(yīng)管理方案。連城國(guó)際項(xiàng)目社區(qū)文化的建設(shè)將在倡導(dǎo)健康人生的同時(shí)緊隨上實(shí)企業(yè)文化的脈絡(luò)，集中體現(xiàn)出健康與文化溶入生活的精髓。各類體育項(xiàng)目俱樂(lè)部針對(duì)中青年業(yè)主，可以組織成立各類日常體育項(xiàng)目俱樂(lè)部，定期組織聯(lián)賽、友誼賽等，如足球、籃球、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等體育隊(duì)，定期開(kāi)展競(jìng)技比賽。文藝活動(dòng)重大節(jié)日期間組織文藝晚會(huì)、嘉年華會(huì)，活躍氣氛，增強(qiáng)小區(qū)凝聚力。第七章 便民服務(wù)便民服務(wù)開(kāi)展的總體思路提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主口常的衣、食、住、行、用等每一個(gè)方面。與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在社區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力量，開(kāi)展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。智能中心將把巡更路線、簽到器點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的時(shí)間間隔閡巡更遙控器、對(duì)講機(jī)的資料記入電腦加以控制。智能停車管理系統(tǒng)的日常運(yùn)行 管理處對(duì)于車輛的管理，除了采用固定崗?fù)猓瑢⒊浞掷弥悄茉O(shè)備的先進(jìn)功能。使得未在智能停車系統(tǒng)監(jiān)控下的車輛無(wú)法進(jìn)出。緊急情況時(shí)按應(yīng)急處理方案執(zhí)行。消防報(bào)警系統(tǒng)的日常運(yùn)行按照消防有關(guān)規(guī)定，對(duì)各重點(diǎn)場(chǎng)所、部位設(shè)置報(bào)警監(jiān)測(cè)裝置，并將信號(hào)接到智能控制中心。流動(dòng)崗巡邏路線的定時(shí)輪換將使巡更人員始終保持良好的精神狀態(tài)和充沛的體力。治安報(bào)警的應(yīng)急處理連城國(guó)際在小區(qū)內(nèi)安裝了先進(jìn)的安全管理設(shè)備，但僅有先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備優(yōu)勢(shì)是不足夠的，決定的因素是人，是經(jīng)過(guò)恰當(dāng)培訓(xùn)具備優(yōu)秀素質(zhì)的安全保衛(wèi)隊(duì)伍。在監(jiān)控中心的調(diào)度下，電梯的應(yīng)急問(wèn)題將由專業(yè)人員在最短時(shí)間內(nèi)解決。 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，采取以下物理防范措施：所有外圍墻應(yīng)有足夠的高度（2M），且圍墻底部不應(yīng)設(shè)置有面積太大的裝飾鐵藝，防止犯罪分子破壞進(jìn)入，圍墻頂端