【正文】 知業(yè)主二次驗收，二次驗收不合格的，由客戶服務主管進行跟進，并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽訂的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。（5）裝修垃圾清運費（略）。 （1）煤氣開戶費屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費。 2．檢查無誤后，客戶服務專員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。2．業(yè)主收到入住通知后，應當在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到客戶服務部辦理入住手續(xù)。 3．入住時的環(huán)境布置：涉及服務標識區(qū)別的按《服務標識管理標準作業(yè)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定辦理。 五、入住準備工作1．入住資料準備 （1）根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《住戶手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》。（4）業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認工作已經(jīng)結(jié)束。 2．接管驗收標準如下。2．客戶服務主管負責協(xié)助經(jīng)理安排業(yè)主/住戶入住工作。8．簽約項目負責人與招標方就具體細節(jié)進行談判，并將談判結(jié)果上報市場拓展主管，市場拓展主管根據(jù)談判結(jié)果判斷是否應該簽約，并上報部門經(jīng)理，部門經(jīng)理審批通過后，根據(jù)談判結(jié)果，明確雙方的權(quán)利與義務后，與開發(fā)商或委托方簽訂合同，報總經(jīng)理審核。市場拓展專員制定《項目考察接待有關(guān)事項》并告知相關(guān)部門進行了解。標書中的管理方案一般包括以下內(nèi)容：（1）管理方式；（2）管理體制；（3）管理方法；（4）管理機構(gòu)設置；（5）管理費用的收支預算方案。要盡可能全面掌握項目信息，了解開發(fā)商的實力和主要目的。（2）確定拓展目標項目市場拓展主管對市場拓展專員匯總的項目信息進行分析，考慮其是否符合公司市場拓展目標。四、工作程序1．確定市場拓展目標經(jīng)營管理部經(jīng)理制訂公司市場拓展計劃，市場拓展主管根據(jù)此計劃確定市場拓展目標，制定市場拓展項目具體的要求與標準，并上報部門經(jīng)理審批。（4）項目考察后進行工作總結(jié)，并對談判結(jié)果進行判斷，確定是否應該簽訂合同。三、職責1．經(jīng)營管理部經(jīng)理確定市場拓展目標，并對市場拓展項目、標書進行審批。二、適用范圍適用于公司市場拓展工作全過程。（3）組建拓展項目投標小組，并指定小組負責人。（3）負責定期收集相關(guān)市場信息，并在確定市場拓展項目后針對項目的開發(fā)商、業(yè)主以及競爭對手進行詳細的調(diào)查。信息種類來源特點原始信息通過調(diào)查問卷獲得的信息1．客觀、真實2．需要大量經(jīng)費以及專業(yè)人才通過實地考察所了解到的信息二手信息政府機關(guān)、房地產(chǎn)管理機構(gòu)、金融機構(gòu)統(tǒng)計、公布的資料、公報、內(nèi)參等1．收集容易、花費少2．時效性、準確性、可靠性差物業(yè)管理協(xié)會、機關(guān)團體公布的資料研究機構(gòu)提供的資料廣告代理商、電視、報紙、雜志等媒體發(fā)布的信息公共圖書館儲藏及提供的關(guān)于物業(yè)市場的資料3．信息篩選、確定目標項目（1）信息篩選、匯總市場拓展專員對所收集到的項目有關(guān)信息按照準確、時效、可靠的原則進行分析、篩選、匯總，并上報市場拓展主管。調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容開發(fā)商政府開發(fā)商各地區(qū)政府對物業(yè)管理的重視程度、誠信度，是否有地方保護主義思想，是否存在暗箱操作房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)和資歷、開發(fā)項目數(shù)量、項目質(zhì)量、品牌知名度物業(yè)項目位置、價格、配套、項目質(zhì)量、交通狀況、城市規(guī)劃、項目規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保狀況、戶型設計、銷售情況、停車位數(shù)量、物業(yè)管理業(yè)主/物業(yè)人收入水平、文化水平、安全需求、環(huán)境需求、服務需求、精神需求、物業(yè)保值競爭對手從事物業(yè)管理時間、管理規(guī)模、管理物業(yè)的結(jié)構(gòu)類型、專業(yè)化程度、綜合因素在調(diào)查競爭對手時要了解競爭對手的優(yōu)劣，并根據(jù)本公司目前現(xiàn)狀或預期目標進行比較。5．制定項目方案、標書市場拓展主管組建投標決策小組，挑選項目方案，指定項目負責人、標書編寫人員，對編寫人員進行合理的分解，相互協(xié)作撰寫標書，最終由部門主管進行審查。7．項目考察接待（1）成為中標候選方后，做好考察接待準備公司成為中標候選方后，部門經(jīng)理應與相關(guān)部門經(jīng)理進行溝通，做好招標方考察前的準備工作。（3）考察后的總結(jié)市場拓展主管與項目負責人在項目考察結(jié)束后客觀地進行工作總結(jié)，明確整個項目考察過程中所反映出的問題，并提出具體的解決措施。 三、職責 1．客戶服務部經(jīng)理負責業(yè)主/住戶入住全面管理工作。 四、辦理入住的前提條件 1．小區(qū)（大廈）已經(jīng)通過接管驗收，達到入住條件。（3）工程資料已經(jīng)齊備。 3．物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 2．設計辦理入住手續(xù)流程圖。 六、發(fā)出入住通知 1．客戶服務部依據(jù)議定的入住時間，會同發(fā)展商聯(lián)合向業(yè)主發(fā)出入住通知，內(nèi)容包括：（1）《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》； （2）《致廣大業(yè)主的慰問信》。 七、入住手續(xù)辦理1．驗證客戶服務專員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時，應首先對以下證件進行檢查： （1）《購房合同》原件； （2）業(yè)主的身份證原件； （3）單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本； （4）委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書。一般情況下，入住費用包括以下項目。（4）裝修保證金業(yè)主可選擇入住時交納或等申請二次裝修時再交納。 2．房屋驗收合格的，客戶服務專員應請業(yè)主在《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認。 5．簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》 （1）客戶服務專員將《業(yè)主公約》、《消防安全責任書》（一式兩份）交給業(yè)主并請業(yè)主詳細閱讀。 7．開通水電 （1）客戶服務專員應邀請業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗房表》中。 3．《鑰匙領(lǐng)用登記表》。第2條 物業(yè)基本情況物業(yè)類型： 辦公位置： 市 區(qū) 路（街道） 號占地面積： 平方米建筑面積： 平方米第3條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。第7條 公共綠地的養(yǎng)護與管理。第10條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。第14條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。2．制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約。6．負責歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供。第17條 乙方權(quán)利義務1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。5．負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。9．本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。3．保安費由乙方按建筑面積生平方米 元或按套每戶 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。第20條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。（具體標準略）第24條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養(yǎng)護費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。第28條 甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應賠償對方 元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應給予經(jīng)濟賠償。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。第37條 本合同自簽訂之日起生效。房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司將在現(xiàn)場集中辦理各類手續(xù)，并一次辦完，為您提供一站式服務。2．如您無法親自前來，也可委托他人代辦。咨詢電話：（略） 地產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理公司 年月日附件：辦理入住手續(xù)所需個人資料、交納相關(guān)費用一覽表項目所需個人資料相關(guān)費用備注身份證明入住通知書、身份證原件房屋面積誤差結(jié)算1．購房發(fā)票/收據(jù)原件2．與出賣人簽訂的面積誤差補充協(xié)議房價款項據(jù)實結(jié)算房屋實際面積為 平方米 出賣人代收契稅購房發(fā)票/收據(jù)原件總房價款X%交費方式：銀行卡出賣人代收公共設施維修基金購房發(fā)票/收據(jù)原件總房價款X%交費方式：銀行卡辦理產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)1．身份證復印件張2．《房屋所有權(quán)證》收押合同一份（適用于公積金貸款）代辦費：元/證工本費：元/證收費方式：現(xiàn)金代辦入住手續(xù)1．業(yè)主有效身份證件原件及復印件2．代理人身份證3．附有業(yè)主簽名的委托書相關(guān)說明編制人員審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期九、綠化管理執(zhí)行工具與模板（一）綠化苗木明細表編制日期：序號苗木編號苗木名稱產(chǎn)地種植日期現(xiàn)所在區(qū)域養(yǎng)護人123……審核： 制表人：（二）綠化養(yǎng)護記錄表月度： 日期項目123……293031檢查時間（24小時）天氣溫度檢查人草坪澆水修剪除草施肥噴藥切邊喬灌木澆灌排水中耕除草施肥修剪喬木灌木綠籬噴藥枯木挖除、補種花壇澆水排水噴藥清除殘枝、垃圾花境修剪耕翻噴藥除草（三）綠化工作檢查表檢查人： 檢查內(nèi)容對象澆水施肥鋤草松土噴藥修剪清潔草坪花卉喬灌木……備注說明：檢查合格打√，不合格的打，并在備注欄內(nèi)說明情況。如果不是在室內(nèi)作業(yè)，則運輸途中要關(guān)閉刀盤。（5）使用前必須注意電源開關(guān)等設備有否短路、斷路、漏電等現(xiàn)象，注意用電安全。（3）剪草前應徹底清除場地內(nèi)的石塊、雜物，并勸離工作區(qū)域內(nèi)的無關(guān)人員，使用割灌機時，工作點周圍半徑5米內(nèi)不得有無關(guān)人員。（7）草地如果是濕的不能剪草，以防對草坪上的草、機械及人員造成傷害。3．綠籬機使用（1）使用前應檢查機器的刀片等各個部位是否工作正常。（5）剪綠籬時應遵循“橫平豎直”的握機原則，任何時候都不允許剪刀朝向自己身體的任何部位，機器啟動后不允許只用—只手操控機器。修剪大樹時應注意以下事項。3．使用人字梯時應兩人配合，注意先將梯放穩(wěn)后再爬上去，另一人在下面扶梯子，扶梯的人應注意梯上人員的動作，以便配合，并防止剪下的樹枝砸到自己。因此，進行斜坡操作時應注意以下事項。4．斜坡工作時不允許兩人同時在同一垂直線上工作，以防上面的人不小心將石塊或其他東西弄下砸傷下面的人。1．農(nóng)藥應存放在指定倉庫中，不應到處亂放。5．未用完的農(nóng)藥應裝在一小桶中放于噴藥機旁，不應到處亂放。相關(guān)說明編制人員審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期（八）綠化養(yǎng)護實施辦法文本名稱綠化養(yǎng)護實施辦法受控狀態(tài)編 號一、目的為達到綠化養(yǎng)護標準，規(guī)范部門人員工作，特制定本辦法。4．花木養(yǎng)護人員對花應每年施肥3～4次，肥料由綠化主管定制。2．當草坪需要改良時，養(yǎng)護人員應在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。6．通過人工除草和除草器除草，草坪養(yǎng)護人員定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。四、喬灌木養(yǎng)護1．養(yǎng)護人員運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月至次年2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤?，對造型樹應每兩個月修剪一次以保持外形。5．不得在喬灌木上晾曬衣物等。3．綠化主管應熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。7．部門應每月檢查一次小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對防治結(jié)果作相應評價。第2條 適用范圍 適用于公司保安人員的著裝、門崗、巡邏和值班等工作的管理。第6條 保安人員的內(nèi)外衣口袋內(nèi)不準放過多東西，腰間皮帶上不準掛鑰匙及其他掛件。第10條 聽別人說話時，不得左顧右盼，心不在焉。第14