【正文】 知業(yè)主二次驗(yàn)收，二次驗(yàn)收不合格的，由客戶(hù)服務(wù)主管進(jìn)行跟進(jìn)，并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽訂的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。（5）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（略）。 （1）煤氣開(kāi)戶(hù)費(fèi)屬代收代繳費(fèi)用，小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi)。 2．檢查無(wú)誤后，客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)員將《購(gòu)房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主委托書(shū)存入業(yè)主檔案。2．業(yè)主收到入住通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到客戶(hù)服務(wù)部辦理入住手續(xù)。 3．入住時(shí)的環(huán)境布置：涉及服務(wù)標(biāo)識(shí)區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識(shí)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定辦理。 五、入住準(zhǔn)備工作1．入住資料準(zhǔn)備 （1）根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫(xiě)和印制《業(yè)主公約》、《住戶(hù)手冊(cè)》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《入住通知書(shū)》。（4）業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。 2．接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)如下。2．客戶(hù)服務(wù)主管負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理安排業(yè)主/住戶(hù)入住工作。8．簽約項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與招標(biāo)方就具體細(xì)節(jié)進(jìn)行談判，并將談判結(jié)果上報(bào)市場(chǎng)拓展主管，市場(chǎng)拓展主管根據(jù)談判結(jié)果判斷是否應(yīng)該簽約，并上報(bào)部門(mén)經(jīng)理，部門(mén)經(jīng)理審批通過(guò)后，根據(jù)談判結(jié)果，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)后，與開(kāi)發(fā)商或委托方簽訂合同，報(bào)總經(jīng)理審核。市場(chǎng)拓展專(zhuān)員制定《項(xiàng)目考察接待有關(guān)事項(xiàng)》并告知相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了解。標(biāo)書(shū)中的管理方案一般包括以下內(nèi)容：（1）管理方式；（2）管理體制；（3）管理方法；（4）管理機(jī)構(gòu)設(shè)置；（5）管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案。要盡可能全面掌握項(xiàng)目信息，了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和主要目的。（2）確定拓展目標(biāo)項(xiàng)目市場(chǎng)拓展主管對(duì)市場(chǎng)拓展專(zhuān)員匯總的項(xiàng)目信息進(jìn)行分析，考慮其是否符合公司市場(chǎng)拓展目標(biāo)。四、工作程序1．確定市場(chǎng)拓展目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)理制訂公司市場(chǎng)拓展計(jì)劃，市場(chǎng)拓展主管根據(jù)此計(jì)劃確定市場(chǎng)拓展目標(biāo)，制定市場(chǎng)拓展項(xiàng)目具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)，并上報(bào)部門(mén)經(jīng)理審批。（4）項(xiàng)目考察后進(jìn)行工作總結(jié)，并對(duì)談判結(jié)果進(jìn)行判斷，確定是否應(yīng)該簽訂合同。三、職責(zé)1．經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)理確定市場(chǎng)拓展目標(biāo)，并對(duì)市場(chǎng)拓展項(xiàng)目、標(biāo)書(shū)進(jìn)行審批。二、適用范圍適用于公司市場(chǎng)拓展工作全過(guò)程。（3）組建拓展項(xiàng)目投標(biāo)小組，并指定小組負(fù)責(zé)人。（3）負(fù)責(zé)定期收集相關(guān)市場(chǎng)信息，并在確定市場(chǎng)拓展項(xiàng)目后針對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查。信息種類(lèi)來(lái)源特點(diǎn)原始信息通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷獲得的信息1．客觀、真實(shí)2．需要大量經(jīng)費(fèi)以及專(zhuān)業(yè)人才通過(guò)實(shí)地考察所了解到的信息二手信息政府機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)、公布的資料、公報(bào)、內(nèi)參等1．收集容易、花費(fèi)少2．時(shí)效性、準(zhǔn)確性、可靠性差物業(yè)管理協(xié)會(huì)、機(jī)關(guān)團(tuán)體公布的資料研究機(jī)構(gòu)提供的資料廣告代理商、電視、報(bào)紙、雜志等媒體發(fā)布的信息公共圖書(shū)館儲(chǔ)藏及提供的關(guān)于物業(yè)市場(chǎng)的資料3．信息篩選、確定目標(biāo)項(xiàng)目（1）信息篩選、匯總市場(chǎng)拓展專(zhuān)員對(duì)所收集到的項(xiàng)目有關(guān)信息按照準(zhǔn)確、時(shí)效、可靠的原則進(jìn)行分析、篩選、匯總，并上報(bào)市場(chǎng)拓展主管。調(diào)查對(duì)象調(diào)查內(nèi)容開(kāi)發(fā)商政府開(kāi)發(fā)商各地區(qū)政府對(duì)物業(yè)管理的重視程度、誠(chéng)信度，是否有地方保護(hù)主義思想，是否存在暗箱操作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)和資歷、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目質(zhì)量、品牌知名度物業(yè)項(xiàng)目位置、價(jià)格、配套、項(xiàng)目質(zhì)量、交通狀況、城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保狀況、戶(hù)型設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售情況、停車(chē)位數(shù)量、物業(yè)管理業(yè)主/物業(yè)人收入水平、文化水平、安全需求、環(huán)境需求、服務(wù)需求、精神需求、物業(yè)保值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從事物業(yè)管理時(shí)間、管理規(guī)模、管理物業(yè)的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、專(zhuān)業(yè)化程度、綜合因素在調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)要了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣，并根據(jù)本公司目前現(xiàn)狀或預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行比較。5．制定項(xiàng)目方案、標(biāo)書(shū)市場(chǎng)拓展主管組建投標(biāo)決策小組，挑選項(xiàng)目方案，指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、標(biāo)書(shū)編寫(xiě)人員，對(duì)編寫(xiě)人員進(jìn)行合理的分解，相互協(xié)作撰寫(xiě)標(biāo)書(shū)，最終由部門(mén)主管進(jìn)行審查。7．項(xiàng)目考察接待（1）成為中標(biāo)候選方后，做好考察接待準(zhǔn)備公司成為中標(biāo)候選方后，部門(mén)經(jīng)理應(yīng)與相關(guān)部門(mén)經(jīng)理進(jìn)行溝通，做好招標(biāo)方考察前的準(zhǔn)備工作。（3）考察后的總結(jié)市場(chǎng)拓展主管與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在項(xiàng)目考察結(jié)束后客觀地進(jìn)行工作總結(jié)，明確整個(gè)項(xiàng)目考察過(guò)程中所反映出的問(wèn)題，并提出具體的解決措施。 三、職責(zé) 1．客戶(hù)服務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)主/住戶(hù)入住全面管理工作。 四、辦理入住的前提條件 1．小區(qū)（大廈）已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收，達(dá)到入住條件。（3）工程資料已經(jīng)齊備。 3．物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 2．設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。 六、發(fā)出入住通知 1．客戶(hù)服務(wù)部依據(jù)議定的入住時(shí)間，會(huì)同發(fā)展商聯(lián)合向業(yè)主發(fā)出入住通知，內(nèi)容包括：（1）《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》； （2）《致廣大業(yè)主的慰問(wèn)信》。 七、入住手續(xù)辦理1．驗(yàn)證客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)員在業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查： （1）《購(gòu)房合同》原件； （2）業(yè)主的身份證原件； （3）單位購(gòu)房的還須檢查其單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本； （4）委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書(shū)。一般情況下，入住費(fèi)用包括以下項(xiàng)目。（4）裝修保證金業(yè)主可選擇入住時(shí)交納或等申請(qǐng)二次裝修時(shí)再交納。 2．房屋驗(yàn)收合格的，客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn)。 5．簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》 （1）客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)員將《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書(shū)》（一式兩份）交給業(yè)主并請(qǐng)業(yè)主詳細(xì)閱讀。 7．開(kāi)通水電 （1）客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中。 3．《鑰匙領(lǐng)用登記表》。第2條 物業(yè)基本情況物業(yè)類(lèi)型： 辦公位置： 市 區(qū) 路（街道） 號(hào)占地面積： 平方米建筑面積： 平方米第3條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第7條 公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。第10條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤。第14條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止等措施。2．制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約。6．負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供。第17條 乙方權(quán)利義務(wù)1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。5．負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。9．本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。3．保安費(fèi)由乙方按建筑面積生平方米 元或按套每戶(hù) 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。第20條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 倍收取。（具體標(biāo)準(zhǔn)略）第24條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。第28條 甲乙雙方任何一方無(wú)法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方 元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。第37條 本合同自簽訂之日起生效。房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司將在現(xiàn)場(chǎng)集中辦理各類(lèi)手續(xù)，并一次辦完，為您提供一站式服務(wù)。2．如您無(wú)法親自前來(lái)，也可委托他人代辦。咨詢(xún)電話：（略） 地產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理公司 年月日附件：辦理入住手續(xù)所需個(gè)人資料、交納相關(guān)費(fèi)用一覽表項(xiàng)目所需個(gè)人資料相關(guān)費(fèi)用備注身份證明入住通知書(shū)、身份證原件房屋面積誤差結(jié)算1．購(gòu)房發(fā)票/收據(jù)原件2．與出賣(mài)人簽訂的面積誤差補(bǔ)充協(xié)議房?jī)r(jià)款項(xiàng)據(jù)實(shí)結(jié)算房屋實(shí)際面積為 平方米 出賣(mài)人代收契稅購(gòu)房發(fā)票/收據(jù)原件總房?jī)r(jià)款X%交費(fèi)方式：銀行卡出賣(mài)人代收公共設(shè)施維修基金購(gòu)房發(fā)票/收據(jù)原件總房?jī)r(jià)款X%交費(fèi)方式：銀行卡辦理產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)1．身份證復(fù)印件張2．《房屋所有權(quán)證》收押合同一份（適用于公積金貸款）代辦費(fèi)：元/證工本費(fèi)：元/證收費(fèi)方式：現(xiàn)金代辦入住手續(xù)1．業(yè)主有效身份證件原件及復(fù)印件2．代理人身份證3．附有業(yè)主簽名的委托書(shū)相關(guān)說(shuō)明編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期九、綠化管理執(zhí)行工具與模板（一）綠化苗木明細(xì)表編制日期：序號(hào)苗木編號(hào)苗木名稱(chēng)產(chǎn)地種植日期現(xiàn)所在區(qū)域養(yǎng)護(hù)人123……審核： 制表人：（二）綠化養(yǎng)護(hù)記錄表月度： 日期項(xiàng)目123……293031檢查時(shí)間（24小時(shí)）天氣溫度檢查人草坪澆水修剪除草施肥噴藥切邊喬灌木澆灌排水中耕除草施肥修剪喬木灌木綠籬噴藥枯木挖除、補(bǔ)種花壇澆水排水噴藥清除殘枝、垃圾花境修剪耕翻噴藥除草（三）綠化工作檢查表檢查人： 檢查內(nèi)容對(duì)象澆水施肥鋤草松土噴藥修剪清潔草坪花卉喬灌木……備注說(shuō)明：檢查合格打√，不合格的打，并在備注欄內(nèi)說(shuō)明情況。如果不是在室內(nèi)作業(yè)，則運(yùn)輸途中要關(guān)閉刀盤(pán)。（5）使用前必須注意電源開(kāi)關(guān)等設(shè)備有否短路、斷路、漏電等現(xiàn)象，注意用電安全。（3）剪草前應(yīng)徹底清除場(chǎng)地內(nèi)的石塊、雜物，并勸離工作區(qū)域內(nèi)的無(wú)關(guān)人員，使用割灌機(jī)時(shí)，工作點(diǎn)周?chē)霃?米內(nèi)不得有無(wú)關(guān)人員。（7）草地如果是濕的不能剪草，以防對(duì)草坪上的草、機(jī)械及人員造成傷害。3．綠籬機(jī)使用（1）使用前應(yīng)檢查機(jī)器的刀片等各個(gè)部位是否工作正常。（5）剪綠籬時(shí)應(yīng)遵循“橫平豎直”的握機(jī)原則，任何時(shí)候都不允許剪刀朝向自己身體的任何部位，機(jī)器啟動(dòng)后不允許只用—只手操控機(jī)器。修剪大樹(shù)時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)。3．使用人字梯時(shí)應(yīng)兩人配合，注意先將梯放穩(wěn)后再爬上去，另一人在下面扶梯子，扶梯的人應(yīng)注意梯上人員的動(dòng)作，以便配合，并防止剪下的樹(shù)枝砸到自己。因此，進(jìn)行斜坡操作時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)。4．斜坡工作時(shí)不允許兩人同時(shí)在同一垂直線上工作，以防上面的人不小心將石塊或其他東西弄下砸傷下面的人。1．農(nóng)藥應(yīng)存放在指定倉(cāng)庫(kù)中，不應(yīng)到處亂放。5．未用完的農(nóng)藥應(yīng)裝在一小桶中放于噴藥機(jī)旁，不應(yīng)到處亂放。相關(guān)說(shuō)明編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期（八）綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施辦法文本名稱(chēng)綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施辦法受控狀態(tài)編 號(hào)一、目的為達(dá)到綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范部門(mén)人員工作，特制定本辦法。4．花木養(yǎng)護(hù)人員對(duì)花應(yīng)每年施肥3～4次，肥料由綠化主管定制。2．當(dāng)草坪需要改良時(shí)，養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。6．通過(guò)人工除草和除草器除草，草坪養(yǎng)護(hù)人員定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲(chóng)，使整塊草坪沒(méi)有明顯的雜草。四、喬灌木養(yǎng)護(hù)1．養(yǎng)護(hù)人員運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月至次年2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹(shù)冠適當(dāng)?shù)恼我员３中螤?，?duì)造型樹(shù)應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月修剪一次以保持外形。5．不得在喬灌木上晾曬衣物等。3．綠化主管應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲(chóng)類(lèi)和病原菌。7．部門(mén)應(yīng)每月檢查一次小區(qū)內(nèi)植物病蟲(chóng)害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)。第2條 適用范圍 適用于公司保安人員的著裝、門(mén)崗、巡邏和值班等工作的管理。第6條 保安人員的內(nèi)外衣口袋內(nèi)不準(zhǔn)放過(guò)多東西，腰間皮帶上不準(zhǔn)掛鑰匙及其他掛件。第10條 聽(tīng)別人說(shuō)話時(shí)，不得左顧右盼，心不在焉。第14