【正文】 改情況以書面的形式反饋物管部。部門經(jīng)理核簽后，報主管領(lǐng)導(dǎo)審核。檢查時，檢查人須認(rèn)真記錄發(fā)現(xiàn)的問題，交當(dāng)值人員確認(rèn)簽字。在管理處有關(guān)人員陪同下，依據(jù)檢查項目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。月度檢查工作完成后，檢查人將結(jié)果進(jìn)行匯總，提交部門辦公會討論評分，爾后擬發(fā)通報，提交部門經(jīng)理審核。組織部門人員，根據(jù)檢查結(jié)果并結(jié)合檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評分。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第82頁 共83頁 安保員基本要求 規(guī)范及規(guī)程培訓(xùn)上崗車輛管理物業(yè)監(jiān)控 消防安全 封閉管理 指 示 標(biāo) 識 進(jìn) 出 停 放 出 租 車 管 理監(jiān)控中心安保監(jiān)控巡邏巡視執(zhí)行法規(guī)消防設(shè)施檢消防工作檢消防訓(xùn)練狀態(tài)標(biāo)識封閉時間人員管理監(jiān)控跟蹤物品管理 交接班工作 交接班要求 設(shè)備、工作交接未到崗安排 安保工作檢查 各級人員檢查主管工作匯報日：對各崗位安保員工作情況不定時（至少）檢查一遍；組織安保員對各裝修點進(jìn)行檢查；對小區(qū)安全、消防設(shè)施和員工宿舍、崗?fù)さ膬?nèi)務(wù)衛(wèi)生、清潔綠化情況進(jìn)行檢查；及時處理突發(fā)性事件，且做好記錄，重要情況及時上報；整理歸納檔案資料；組織車管員對當(dāng)班期間收取的停車費現(xiàn)金進(jìn)行日結(jié)算。季度：組織進(jìn)行安保員季度訓(xùn)練考核；進(jìn)行一次消防出水演戲；組織安保員開展一次文化體育活動。 ，同時負(fù)責(zé)臨時頂班。：.依法辦事，執(zhí)行規(guī)定，不徇私情，以理服人；：分清是非，耐心勸導(dǎo)，禮貌待人和堅持可散不可聚，可解不可結(jié)，可順不可逆，可緩不可急。維持門崗交通秩序，保證道口暢通無阻；對進(jìn)出小區(qū)停車場的車輛是否進(jìn)行核對、檢查、刷卡、登記；是否仔細(xì)觀察進(jìn)場車輛，有損壞時提醒車主并記錄；是否提醒車主（駕駛員）進(jìn)場后按規(guī)定路線行駛、泊車；5；私家車位是否嚴(yán)格控制外來車輛進(jìn)入；是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用，并出具票據(jù)；交接是否明確；；是否按規(guī)定著裝并佩戴車場管理員上崗證。小區(qū)圍墻護欄檢查；小區(qū)外圍紅線以內(nèi)地面完好情況檢查；小區(qū)圍墻路燈完好檢查。業(yè)主、住戶遷 出遷 入大件物品搬出業(yè)主、住戶臨時搬出大件物品，須提前到管理處辦理《出門證》，由大堂（門崗）安保員核對業(yè)主、住戶或受委托搬運人身份、證件，按照《出門證》清點、核對搬出物品數(shù)量；通知巡邏護衛(wèi)檢查有無公共設(shè)施損壞情況；業(yè)主、住戶或受委托搬運人簽字；放行；值班護衛(wèi)作好記錄，在《出門證》上簽字；《出門證》留存。搬家工人登記、搬入搬家工人登記、搬出辦理入住手續(xù)新業(yè)主將入住通知單交大堂（道口）驗證，遷入。值班人員呼叫班長巡邏人員到現(xiàn)場查看火 災(zāi)火警苗子確定情況，向消控中心總值班報告消控中心向119消防報警，打開應(yīng)急廣播通知相應(yīng)樓層有序撤離向公司領(lǐng)導(dǎo)報告總值班、管理處負(fù)責(zé)人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機動安保，值班電工急赴現(xiàn)場。安排值班電工切斷失火房間電源，關(guān)閉煤氣。協(xié)助業(yè)主通知公安機關(guān)或相關(guān)部門，控制事態(tài)發(fā)展。部門經(jīng)理根據(jù)管理處的書面報告和調(diào)查人的報告，提出處理意見報公司主管領(lǐng)導(dǎo)。及時記錄、整理、匯總、存檔有關(guān)資料 發(fā)現(xiàn)電梯因故障困人通過電梯對講善言安慰乘客，穩(wěn)定情緒，告知故障正在處理中，不要強行開門及觸動電梯內(nèi)按鈕。認(rèn)真檢查車場車輛停放及運行情況，車輛進(jìn)場時仔細(xì)檢查是否受損。如遇兩車相撞造成事故，護衛(wèi)員及時到場維護秩序，立即通知領(lǐng)班到場，并通知車主雙方自行解決。 檢查車場內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備和器材，若發(fā)現(xiàn)滅火器已過期或設(shè)備故障，及時聯(lián)系工程部更換或到場維修，并做好記錄。；。協(xié)商未果，可撥打“110”報警處理到管理處辦理手續(xù)，及時聯(lián)系受害車主車主到場，雙方自行協(xié)商解決要求肇事駕駛員書寫事故經(jīng)過，交押金通知車主及保險公司到場。安排安保員看管好車輛了解事故原因，阻止肇事駕駛員脫逃。人員培訓(xùn)：從管理處成立之日起，開始對新進(jìn)員工安排培訓(xùn)，具體見《人員和培訓(xùn)管理程序》。公用事業(yè)單位聯(lián)系，電話、有線開通安裝，煤氣開戶及通郵等事項。對房屋建筑、給排水、電氣等每間、每項、每個逐項檢查驗收，填寫記錄：《房屋交接檢查表》。二、資料移交： 發(fā)展商、承建商、物業(yè)公司組成資料驗收小組 列出移交文件清單 根據(jù)文件清單內(nèi)容對資料逐項進(jìn)行移交 產(chǎn)權(quán)資料：a項目批準(zhǔn)文件b用地批準(zhǔn)文件c建筑執(zhí)照 d業(yè)主清冊等(見《工程資料移交清單》) 市府驗收合格資料：a工程竣工驗收書b消防工程驗收合格證c小區(qū)綜合驗收合格證d用電許可證e電梯使用合格證f供電協(xié)議書g電視共用天線合格證h用水審批表i水費收繳合同書等。 配置的設(shè)備設(shè)施：如水、電、氣、電話、有線等，及其他設(shè)備、裝飾情況等。（參考二）工作目標(biāo)知識準(zhǔn)備關(guān)鍵點控制細(xì)化執(zhí)行流程圖1．及時收集準(zhǔn)確、可靠的信息2．根據(jù)投標(biāo)要求，完整、無誤地制定標(biāo)書3．全面做好項目考察接待準(zhǔn)備工作，保證順利簽約4．提升公司形象1．物業(yè)市場拓展項目分類2．投標(biāo)、中標(biāo)過程3．標(biāo)書制作格式4．接待禮儀5．項目談判技巧6．物業(yè)管理常識1．確定市場拓展目標(biāo)市場拓展主管根據(jù)部門經(jīng)理制訂的市場拓展計劃確定市場拓展目標(biāo)并制訂相關(guān)項目應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)、要求《物業(yè)市場拓展計劃表》7．項目考察接待6．投標(biāo)、答辯5．制定項目方案、標(biāo)書4．掌握拓展項目相關(guān)信息3．信息篩選、確定目標(biāo)項目2．市場信息收集1．確定市場拓展目標(biāo)8．簽約2．市場信息收集市場拓展業(yè)務(wù)人員以定期進(jìn)行市場調(diào)查、主動進(jìn)行客戶聯(lián)絡(luò)等方式通過不同渠道得到對本公司有用的物業(yè)市場信息《市場調(diào)查計劃表》3．信息篩選、確定目標(biāo)項目市場拓展專員對收集到的信息進(jìn)行篩選、匯總后上報部門經(jīng)理，便于確定拓展目標(biāo)項目《市場調(diào)查報告表》4．掌握拓展項目相關(guān)信息市場拓展業(yè)務(wù)人員根據(jù)確定的拓展項目進(jìn)行信息調(diào)查，以達(dá)到全面掌握開發(fā)商、業(yè)主及競爭對手信息的目的，進(jìn)而為物業(yè)項目拓展提供參考依據(jù)《物業(yè)情況調(diào)查表》5．制定項目方案、標(biāo)書市場拓展主管組建標(biāo)書編寫小組，根據(jù)招標(biāo)方的要求進(jìn)行項目標(biāo)書、方案的編寫6．投標(biāo)答辯市場拓展主管與項目負(fù)責(zé)人按照招標(biāo)方的要求投遞標(biāo)書，并就投標(biāo)方關(guān)注的問題進(jìn)行現(xiàn)場答辯《市場拓展項目標(biāo)書》7．項目考察接待項目負(fù)責(zé)人在確定成為中標(biāo)候選方后，安排項目考察接待準(zhǔn)備工作，并陪同招標(biāo)方考察8．簽約項目負(fù)責(zé)人與招標(biāo)方進(jìn)行談判，確定相互利益后進(jìn)行合同簽訂，并根據(jù)其具體要求制訂相關(guān)工作計劃程序名稱市場拓展控制程序受控狀態(tài)編 號一、目的為規(guī)范市場拓展工作，實現(xiàn)公司市場拓展目標(biāo)，特制定本控制程序。（2）組織安排人員針對拓展項目進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況判斷是否進(jìn)行投標(biāo)。（2）對收集到的信息進(jìn)行篩選、匯總，制定《項目考察相關(guān)注意事項》，并通知相關(guān)部門。一般收集到的信息分為原始信息與二手信息，具體區(qū)別如下表。4．掌握拓展項目相關(guān)信息市場拓展主管在對項目審批通過后安排部門訓(xùn)練有素的市場拓展業(yè)務(wù)人員對拓展項目有關(guān)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，具體調(diào)查方面如下表所示。明確目標(biāo)后，市場拓展主管組織相關(guān)人員進(jìn)行實地考察，為制定投標(biāo)方案打下基礎(chǔ)。（2）現(xiàn)場答辯項目負(fù)責(zé)人根據(jù)答辯會流程進(jìn)行人員組織、安排，并對突發(fā)狀況進(jìn)行穩(wěn)妥性處理。（2）項目考察接待項目負(fù)責(zé)人在了解招標(biāo)方具體考察時間后，進(jìn)行相關(guān)工作安排，避免突發(fā)事件發(fā)生，熱情迎接招標(biāo)方來訪，全程陪同其參觀、考察。 二、適用范圍 適用于業(yè)主入住的管理工作。 4．財務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項入住費用。（2）工程遺留問題基本得到解決。①小區(qū)實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通信、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；②配套設(shè)施基本齊備，建成并能夠使用； ③客戶服務(wù)部有固定的辦公場所并開始辦公。 （3）印刷以下各類入住表格： ①《〈業(yè)主證〉領(lǐng)用登記表》； ②《住宅使用說明書》； ③《住宅質(zhì)量保證書》； ④《鑰匙領(lǐng)用登記表》； ⑤開發(fā)商提供的《入住驗房表》； ⑥《業(yè)主家庭情況登記表》； ⑦《入住登記表》。 （2）客戶服務(wù)部辦公環(huán)境①掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感覺； ②張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然；③管理人員著裝整潔，精神飽滿； ④辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件： （1）《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》； （2）《購房合同》原件和復(fù)印件各一份； （3）業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，小一寸彩照每人兩張； （4）單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件各一份； （5）委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。 4．交納入住費用客戶服務(wù)部指引業(yè)主到財務(wù)部繳納入住費用，財務(wù)部根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)。 （3）水電押金實行抄表到戶的小區(qū)不需收取，未實行抄表到戶的可適當(dāng)收取。 八、驗房收樓1．客戶服務(wù)專員在業(yè)主交完入住費用后帶業(yè)主驗房，并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗房表》中。 （2）業(yè)主房屋驗收有問題，客戶服務(wù)專員在將鑰匙交給業(yè)主的同時，應(yīng)留下一把大門鑰匙以供維修時用； （3）業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時，客戶服務(wù)專員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽名確認(rèn)。 6．資料發(fā)放客戶服務(wù)專員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在《資料領(lǐng)取清單》上簽名：（1）《住戶手冊》； （2）《住戶指南》； （3）簽署后的《業(yè)主公約》； （4）簽署后的《消防安全責(zé)任書》； （5）《住宅使用說明書》； （6）《住宅質(zhì)量保證書》。 2．《業(yè)主入住驗房表》。二、適用范圍適用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修管理工作。4．秩序管理部負(fù)責(zé)裝修消防安全的審批及安全巡查。2．如業(yè)主/住戶自請裝修施工單位，尚需附裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件（需加蓋公章）各一份；如是住戶要求裝修，尚需出具業(yè)主同意的有關(guān)證明。（二）裝修申請審批1．裝修申請的審批。（3）商場、寫字樓部位的裝修需報消防局主管部門審批。4．裝修申請獲得批準(zhǔn)后，物業(yè)管理處應(yīng)通知業(yè)主/住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到物業(yè)管理處辦理有關(guān)手續(xù)，交納相關(guān)費用。6．物業(yè)管理處通知有關(guān)人員開通業(yè)主/住戶水電，并向業(yè)主/住戶發(fā)放《施工許可證》及裝修施工人員出入證等相關(guān)手續(xù)，同時并告知業(yè)主/住戶可進(jìn)場裝修。（2）未按規(guī)定的施工時間施工。（四）裝修施工的竣工驗收1．裝修施工結(jié)束后，由業(yè)主/住戶和施工單住共同向物業(yè)公司提出驗收申請。4．物業(yè)管理處收回施工證，如有丟失，原交押金不予退還。2．裝修