【正文】 統(tǒng)計表”。 ?． 制訂《預(yù)算管理制度》，建立“年度預(yù)算報表”。 ?． 制訂《發(fā)票、收據(jù)有價票據(jù)的管理制度》。 ?． 制訂《有償服務(wù)價格表》：維修費(fèi)、 車位費(fèi)、電話費(fèi)、裝修管理費(fèi)、能源費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。 △ 保衛(wèi)部 ?． 制訂《停車場管理規(guī)定》、《自行車場管理制度》。 ?． 制訂《備用鑰匙啟用管理規(guī)定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。 ?． 制訂《成保人員崗位職責(zé)》，建立“成保人員月度工作考核表” ?． 制訂《中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定 》，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表” 。 △ 工程部 ?． 制訂《物業(yè)接管前巡檢辦法、計劃》，建立“工程遺留問題跟進(jìn)記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發(fā)商。 ?． 建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗收表”。接管驗收時檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有： ?． 項目批準(zhǔn)文件 ?． 用地批準(zhǔn)文件 ?． 建筑執(zhí)照 ?． 拆遷安置資料 ?． 房地產(chǎn)平面圖 ?． 面積測繪報告 ?． 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號、建筑面積清單 △ ．市府驗收合格資料 ?． 建設(shè)工程竣工驗收證書 ?． 市建筑消防驗收合格證 ?． 市小區(qū)辦綜合驗收合格證 ?． 用電許可證 ?． 供用電協(xié)議書 ?． 衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證 ?． 電視共用天線合格證 ?． 電梯使用合格證 △． 工程技術(shù)資料 技術(shù)資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗的依據(jù)。 △ .物業(yè)驗收條件 物業(yè)驗收移交，必須滿足以下條件： 1． 提供被驗收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明） 2． 提供被驗收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料 3． 提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款 4． 出示政 府有關(guān)職能部門驗收證明 5． 提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料 6． 提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn) 7． 提供所有測試、檢驗和分析報告 8． 清潔被驗收的場地、設(shè)備和機(jī)房 △ .拒絕驗收 對以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)： 1． 嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī) 2． 未能通過有關(guān)政府職能部門的驗收 3． 工地與交付物業(yè)不能有效隔離 4． 機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉 5． 其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè) △ .缺陷整改 對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會做詳細(xì)的缺陷記 錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。 △ .驗收通過 被驗收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。 3． 每一系統(tǒng)應(yīng) 獨(dú)立成冊，以減少每冊的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修 期開始后的六個星期內(nèi)呈交。 ?． 提出每個系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。 ?． 所有設(shè)備原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。 8．系統(tǒng)／設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 所有系統(tǒng)／設(shè)備檢查手冊。 ?． 常見故障處理和解決方法。 － 電氣事故保護(hù) － 機(jī)械事故保護(hù) － 火災(zāi)和爆炸事故保護(hù) － 化學(xué)事故保護(hù) － 在處理燃料和化學(xué)物品時出現(xiàn)的事故保護(hù) － 急救和事故報告 10．現(xiàn)在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件，需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 軟件內(nèi)容目錄表打印本。 ?． 應(yīng)用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進(jìn)一步修改和發(fā)展軟件。物業(yè)公司各部門召開協(xié)調(diào)會通告此事，并統(tǒng)一口徑。 3． 在二層至三層樓梯口設(shè)保安員一名，防止 閑雜人員進(jìn)入非辦理區(qū)。 以上資料須齊全、完整、真實、有效，缺少任何一份都不予受理。 8．接到業(yè)主（使用人）簽署后的： A．《承諾書》 3 份； B．《治安、消防協(xié)議書》 3 份； 將其中一套返還業(yè)主（使用人），另外兩套存檔。 12．填寫《物業(yè)管理繳費(fèi)單》一式三聯(lián)，由業(yè)主（使用人）簽字確認(rèn)。如業(yè)主使用支票，暫開收據(jù)，款到帳 5 日后，由交費(fèi)人憑收據(jù)原件換取發(fā)票。 2． 各專業(yè)人員持《單元交接書》陪同業(yè)主到所購房 間進(jìn)行交接驗收。 4．驗收不合格：填寫《返修單》 2 份，業(yè)主簽字確認(rèn)后，交保修單位，并規(guī)定返修時間不得超過 48 小時。 ＊ 工程部 1． 接保修單位《修復(fù)通知單》后組織各專業(yè)進(jìn)行復(fù)驗。 ＊ 保衛(wèi)部 1． 接到工程部送來的鑰匙 3 把／單元。 5． 封存房間鑰匙 1 把，并請業(yè)主（使用人）在封存信封封口處 簽字，當(dāng)面封存，并填寫《鑰匙封存記錄表》，部門存檔。 2． 接到保衛(wèi)部送來的《鑰匙交接表》 1 張，部門存檔。 J．《單元交接書》 1 份 K．《鑰匙交接表》 1 份。 二次裝修施工流程圖 No Yes 示例 各 部 門 審批是否合格 管業(yè)部通知業(yè)主，讓施工方領(lǐng)取相關(guān)資料，并將其余資料存檔 施工方到財務(wù)部交相關(guān)費(fèi)用。 No Yes No Yes 通知業(yè)主、施工方驗收是否合格 示例 總 經(jīng) 理 審批是否合格 驗收合格，管業(yè)部自動辦理退保證金手續(xù)。 管業(yè)部通知施工方暫不能領(lǐng)取，待通知。 3． 接到申請第 1 日將《審批單》、《申請表》、圖紙交至工程部進(jìn)行審批。 2． 于當(dāng)日將《協(xié)議書》返回管業(yè)部。 四、 管業(yè)部： 1． 接到綜合部返回的《協(xié)議書》，將其中 1 份存在該業(yè)主的檔案資料中，其余 2 份準(zhǔn)備在裝修審批合格后返回給施工單位及業(yè)主。 五、 保衛(wèi) 部： 1． 于申請的第 3 個工作日內(nèi)接到管業(yè)部送來的《審批單》、《申請表》、圖紙、《承諾書》復(fù)印件，（或包括身份證、照片）的四份（或六份）資料對圖紙進(jìn)行審批。 工程部、保衛(wèi)部審批均不合格： 1．于當(dāng)日將《審批單》、《申請表》、圖紙、返回管業(yè)部；《承諾書》復(fù)印件本部門存檔。 審批合格： 1． 于申請的第 4 個工作日內(nèi)接到保衛(wèi)部返回的《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片。 2． 于上報的當(dāng)日將審批資料報至物業(yè)公司總經(jīng) 理。 總經(jīng)理簽批不同意： 1． 電話通知業(yè)主、施工方裝修施工審批不合格，到物業(yè)公司管業(yè)部領(lǐng)取《審批單》業(yè)主、施工單位的各 1 聯(lián)、圖紙－ 1 套、《申請表》復(fù)印件 1 份。 2． 電話通知業(yè)主及施工方全部審批手續(xù)辦理完畢，由施工方來物業(yè)公司辦理交費(fèi)手續(xù)。 6． 將《審批單》各聯(lián)送至相關(guān)部門存檔。 2． 收回施工方《許可證》原件，做好回收記錄后銷毀。 2． 接到管業(yè)部送來的圖紙、《申請表》、《驗收表》。 2． 于次日（既申請的 第 2 個工作日）內(nèi)完成驗收。 2． 填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內(nèi)容。 — 退保證金 — 一、管業(yè)部 1． 填寫《內(nèi)簽單》上本部門相關(guān)內(nèi)容，并注明相關(guān)收 據(jù)復(fù)印件的編號、已收回《許可證》記錄、違章罰款記錄（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。 3． 退款的第 2 個工作日下班前將《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至工程部會簽。 四、財務(wù)部 1． 接到工程部送來的《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。 2． 報至總經(jīng)理簽批。 2． 如總經(jīng)理批示驗收質(zhì)量有疑問，需重新進(jìn)行驗收，于當(dāng)日通知施工方暫不能領(lǐng)取押金，等待物業(yè)公司的再次驗收通知。 七、財務(wù)部 1． 讓施工方在原始收據(jù)背面簽字確認(rèn)，并收回原始收據(jù)及《內(nèi)簽單》，為其辦理退款手續(xù)。 2． 根據(jù)過期《許可證》內(nèi)容開據(jù)《變更單》（見附表），填寫相關(guān)內(nèi)容。 2． 當(dāng)時簽署相關(guān)意見。 3． 將《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》送回管業(yè)部。 不同意延期： 1． 銷毀過期《許可證》，做好記錄，并將《變更單》存檔。 不同意整改： 1． 讓施工方根據(jù)各部門簽署意見再報。 5． 在《許可證》上加蓋物業(yè)公司公章，附《變更單》返回管業(yè)部。 七、財務(wù)部 1． 見到總經(jīng)理簽批后的《許可證》，收取《施工證》相關(guān)費(fèi)用。 3． 《許可證》原件、《施工證》返給施工方。 7． 提取圖紙 1 份、《申請表》原件、一次《驗收表》，并附本次驗收表送至保衛(wèi)部。 三、工程部 1． 接到保衛(wèi)部送來的圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》。 驗收不合格： 1． 當(dāng)日（既申請的第 3 個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收不合格，施工方來管業(yè)部領(lǐng)取驗收表復(fù)印件。 3． 將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔。 3． 核對業(yè)主（使用人）的檔案資料： 檔案齊全，同意入住；如有缺項，通知業(yè)主（使用人）補(bǔ)齊缺項檔案資料再行正式入住。 ? 保衛(wèi)部： 1． 接到工程部送來的入住通知單。 2． 總經(jīng)理簽批后，準(zhǔn)備相關(guān)物品（指示牌、花籃等）。 2． 車場人員指引搬家公司車輛進(jìn)入臨時車位停車，并進(jìn)行疏導(dǎo)。 5． 如發(fā)現(xiàn)搬家物品中有易 燃易爆品，對搬家人員進(jìn)行提醒、監(jiān)督。 ? 工程部： 1． 檢查公共區(qū)域、公共設(shè)施有無損壞，如有進(jìn)行相應(yīng)的處理。 總 經(jīng) 理 致 詞 尊敬的各位業(yè)主（使 用人）你們好： 歷經(jīng)二年多的精雕細(xì)琢，終于以其超前的功能設(shè)計，獨(dú)特的建筑造型，良好的工程品質(zhì)展現(xiàn)在世人面前。 北京 *****************公司 總經(jīng)理： *****年 ****月 使用、管理、維修公約 根據(jù)中華人民共和國和北京市有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合“ ” (以下簡稱 “大廈” )的實際情況，為維護(hù)大廈全體產(chǎn)權(quán)人、使用人、開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，從而達(dá)到對大廈的統(tǒng)一管理，特制定《 使用、管理、維修公約》 (以下簡稱“公約” )。 公共設(shè)施： 指不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用，為該大廈的公眾利益而在大廈所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置或種植物，包括衛(wèi)星電視系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、 燃?xì)庀到y(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、電梯、公共衛(wèi)生間設(shè)備、玻璃幕 墻、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電 纜、綠化區(qū)之裝置及種植物、告示牌及其他機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備。管委會成立后，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對大廈進(jìn)行管理。開發(fā)企業(yè)、管委會、物業(yè)管理企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及使用人等均須遵守。 保留地方 指所有在土地之上，除公共范圍及已售出的單元之外，由開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)而非供產(chǎn)權(quán)人使用的各種地方。 2. 本公約適用于中華人民共和國的法律、法規(guī)和有關(guān)政策以及北京市法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。 5. 本公約自北京市國土資源和房屋管理局核準(zhǔn)并經(jīng)購房人簽署遵守公約《承諾書》之日起生效。 8. 本公約送交北京市國土資源和房屋管理局市場一處一份，北京市居住 小區(qū)管理辦公室一份，東城區(qū)房屋土地管理局居住小區(qū)管理辦公室一份，開發(fā)企業(yè)一份，具有同等法律效力。原產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到承受人或受讓人簽署的承諾書前，不論該單元是否已出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或變賣，原產(chǎn)權(quán)人仍要履行本公約的責(zé)任，包括支付所有管理費(fèi)用及