【正文】 8. 本公約送交北京市國土資源和房屋管理局市場一處一份，北京市居住 小區(qū)管理辦公室一份，東城區(qū)房屋土地管理局居住小區(qū)管理辦公室一份，開發(fā)企業(yè)一份，具有同等法律效力。 2. 本公約適用于中華人民共和國的法律、法規(guī)和有關(guān)政策以及北京市法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。開發(fā)企業(yè)、管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及使用人等均須遵守。 公共設(shè)施： 指不為單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用，為該大廈的公眾利益而在大廈所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置或種植物，包括衛(wèi)星電視系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、 燃?xì)庀到y(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、電梯、公共衛(wèi)生間設(shè)備、玻璃幕 墻、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電 纜、綠化區(qū)之裝置及種植物、告示牌及其他機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備。 總 經(jīng) 理 致 詞 尊敬的各位業(yè)主（使 用人）你們好： 歷經(jīng)二年多的精雕細(xì)琢，終于以其超前的功能設(shè)計(jì)，獨(dú)特的建筑造型，良好的工程品質(zhì)展現(xiàn)在世人面前。 5． 如發(fā)現(xiàn)搬家物品中有易 燃易爆品，對搬家人員進(jìn)行提醒、監(jiān)督。 2． 總經(jīng)理簽批后，準(zhǔn)備相關(guān)物品（指示牌、花籃等）。 3． 核對業(yè)主（使用人）的檔案資料： 檔案齊全，同意入住；如有缺項(xiàng)，通知業(yè)主（使用人）補(bǔ)齊缺項(xiàng)檔案資料再行正式入住。 驗(yàn)收不合格： 1． 當(dāng)日（既申請的第 3 個(gè)工作日）通知業(yè)主及施工方驗(yàn)收不合格，施工方來管業(yè)部領(lǐng)取驗(yàn)收表復(fù)印件。 7． 提取圖紙 1 份、《申請表》原件、一次《驗(yàn)收表》，并附本次驗(yàn)收表送至保衛(wèi)部。 七、財(cái)務(wù)部 1． 見到總經(jīng)理簽批后的《許可證》，收取《施工證》相關(guān)費(fèi)用。 不同意整改： 1． 讓施工方根據(jù)各部門簽署意見再報(bào)。 3． 將《變更單》、過期《許可證》或《驗(yàn)收表》送回管業(yè)部。 2． 根據(jù)過期《許可證》內(nèi)容開據(jù)《變更單》（見附表），填寫相關(guān)內(nèi)容。 2． 如總經(jīng)理批示驗(yàn)收質(zhì)量有疑問，需重新進(jìn)行驗(yàn)收，于當(dāng)日通知施工方暫不能領(lǐng)取押金，等待物業(yè)公司的再次驗(yàn)收通知。 四、財(cái)務(wù)部 1． 接到工程部送來的《內(nèi)簽單》、《驗(yàn)收表》、或附有《違章通知》。 — 退保證金 — 一、管業(yè)部 1． 填寫《內(nèi)簽單》上本部門相關(guān)內(nèi)容，并注明相關(guān)收 據(jù)復(fù)印件的編號(hào)、已收回《許可證》記錄、違章罰款記錄（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。 2． 于次日（既申請的 第 2 個(gè)工作日）內(nèi)完成驗(yàn)收。 2． 收回施工方《許可證》原件，做好回收記錄后銷毀。 2． 電話通知業(yè)主及施工方全部審批手續(xù)辦理完畢，由施工方來物業(yè)公司辦理交費(fèi)手續(xù)。 2． 于上報(bào)的當(dāng)日將審批資料報(bào)至物業(yè)公司總經(jīng) 理。 工程部、保衛(wèi)部審批均不合格： 1．于當(dāng)日將《審批單》、《申請表》、圖紙、返回管業(yè)部；《承諾書》復(fù)印件本部門存檔。 四、 管業(yè)部： 1． 接到綜合部返回的《協(xié)議書》，將其中 1 份存在該業(yè)主的檔案資料中，其余 2 份準(zhǔn)備在裝修審批合格后返回給施工單位及業(yè)主。 3． 接到申請第 1 日將《審批單》、《申請表》、圖紙交至工程部進(jìn)行審批。 No Yes No Yes 通知業(yè)主、施工方驗(yàn)收是否合格 示例 總 經(jīng) 理 審批是否合格 驗(yàn)收合格，管業(yè)部自動(dòng)辦理退保證金手續(xù)。 J．《單元交接書》 1 份 K．《鑰匙交接表》 1 份。 5． 封存房間鑰匙 1 把，并請業(yè)主（使用人）在封存信封封口處 簽字，當(dāng)面封存，并填寫《鑰匙封存記錄表》，部門存檔。 ＊ 工程部 1． 接保修單位《修復(fù)通知單》后組織各專業(yè)進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 2． 各專業(yè)人員持《單元交接書》陪同業(yè)主到所購房 間進(jìn)行交接驗(yàn)收。 12．填寫《物業(yè)管理繳費(fèi)單》一式三聯(lián)，由業(yè)主（使用人）簽字確認(rèn)。 以上資料須齊全、完整、真實(shí)、有效，缺少任何一份都不予受理。物業(yè)公司各部門召開協(xié)調(diào)會(huì)通告此事，并統(tǒng)一口徑。 － 電氣事故保護(hù) － 機(jī)械事故保護(hù) － 火災(zāi)和爆炸事故保護(hù) － 化學(xué)事故保護(hù) － 在處理燃料和化學(xué)物品時(shí)出現(xiàn)的事故保護(hù) － 急救和事故報(bào)告 10．現(xiàn)在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件，需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 軟件內(nèi)容目錄表打印本。 8．系統(tǒng)／設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 所有系統(tǒng)／設(shè)備檢查手冊。 ?． 提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。 3． 每一系統(tǒng)應(yīng) 獨(dú)立成冊，以減少每冊的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。 △ .物業(yè)驗(yàn)收條件 物業(yè)驗(yàn)收移交，必須滿足以下條件： 1． 提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明） 2． 提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料 3． 提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款 4． 出示政 府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明 5． 提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料 6． 提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn) 7． 提供所有測試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告 8． 清潔被驗(yàn)收的場地、設(shè)備和機(jī)房 △ .拒絕驗(yàn)收 對以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)： 1． 嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī) 2． 未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收 3． 工地與交付物業(yè)不能有效隔離 4． 機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉 5． 其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè) △ .缺陷整改 對在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記 錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。 ?． 建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗(yàn)收表”。 ?． 制訂《成保人員崗位職責(zé)》，建立“成保人員月度工作考核表” ?． 制訂《中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定 》，建立“錄像磁帶臺(tái)帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表” 。 △ 保衛(wèi)部 ?． 制訂《停車場管理規(guī)定》、《自行車場管理制度》。 ?． 制訂《發(fā)票、收據(jù)有價(jià)票據(jù)的管理制度》。 ⑻． 制訂《計(jì)劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作 計(jì)劃、總結(jié)報(bào)表”、“計(jì)劃、總結(jié)考核統(tǒng)計(jì)表”。 ?． 制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報(bào)廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計(jì)公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財(cái)務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。 ?． 制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺(tái)帳報(bào)表”。 ? 委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員 1． 由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的總經(jīng)理 1 名。同時(shí)，在《用戶手冊》正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。 ?． 制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。 ⑸． 聯(lián)系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。 ?． 編制《固定資產(chǎn)購置方案》。 ?． 制訂《部門運(yùn)作手冊》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺(tái)接待）、工作程序、管理制度。 ?． 制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場檢查表”。 ?． 制訂《專業(yè)機(jī)房管理規(guī)定》：強(qiáng)電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機(jī)房）、弱電專業(yè)（電話機(jī)房、電梯機(jī)房、衛(wèi)星電視機(jī)房、電腦機(jī)房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房、生活水箱間、中水處理機(jī)房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進(jìn)行檢驗(yàn)。 △ .保修期 按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié) 議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。 6． 系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。 ?． 提出系統(tǒng)／設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。 11．列出每一種型號(hào)的設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠和代理商名單，并詳細(xì)列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號(hào)碼。 ＊ 管業(yè)部 1． 于辦理入住的前一天將引導(dǎo)路標(biāo)放置醒目處（共計(jì)四處），并布置室內(nèi)會(huì)場（詳見會(huì)場布置圖）。 9．核算該業(yè)主（使用人）首月物業(yè)管理費(fèi)（．元／建筑平米／月＊合同注明面積）。 3． 收費(fèi)人在《物業(yè)管理繳費(fèi)單》上簽字后返業(yè)主一聯(lián)，當(dāng)日將其余一聯(lián)返回管業(yè)部，另一聯(lián)本部門留存。 ＊ 保修單位 1． 接物業(yè)公司工程部《返修單》簽字確認(rèn)，物業(yè)公司工程部、保修單位各執(zhí) 1份。 2． 見到驗(yàn)收合格的《單元交接書》為其辦理鑰匙交接手續(xù)。 3． 接到業(yè)主的《單元交接書》 2 份，核查其中內(nèi)容全部合格后為其發(fā)放信箱鑰匙，業(yè)主簽字后，在“物業(yè)公司簽署”一欄上簽字確認(rèn)。施工方領(lǐng)取《許可證》、《施工證》進(jìn)行施工。 No Yes 二次裝修工作流程 ? 資料簡稱 全 稱 簡 稱 示例 總 經(jīng) 理 是否同意退保證金 《 **********裝修協(xié)議書》 《協(xié)議書》 《 **********業(yè)主 (使用人 )裝修施工申請表》 《申請表》 《 **********二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書》 《承諾書》 《 **********裝修審批單》 《審批單》 《 **********用印申請》 《用印申請》 《 **********裝修施工許可證》 《許可證》 《 **********臨時(shí)施工證》胸卡 《施工證》 《 **********驗(yàn)收申請表》 《驗(yàn)收申請》 《 **********裝修質(zhì)量驗(yàn)收表》 《驗(yàn)收表》 《 **********付款申請內(nèi)簽單》 《內(nèi)簽單》 《 **********違章通知單》 《違章通知》 《 **********施工變更單》 《變更單》 裝修施工圖紙 圖紙 裝修公司營業(yè)執(zhí) 照副本復(fù)印件 營業(yè)執(zhí)照 裝修公司企業(yè)資質(zhì)證復(fù)印件 資質(zhì)證 裝修公司與業(yè)主簽署的裝修合同復(fù)印件 裝修合同 施工人員身份證復(fù)印件 身份證 施工人員