【正文】 公園開發(fā)有限公司建設(shè)房地產(chǎn) 項目正是想吸引更多成都市民前來 購房， 休閑度周末，因此本項目具有巨大的市場潛力。 都江堰靈巖山溫泉（井）熱礦水具有良好的水溫優(yōu)勢。 綜上所述， 都江堰侏羅紀(jì)溫泉房地產(chǎn) 項目 建設(shè)是一項對當(dāng)?shù)卣⑵髽I(yè)和都江堰市人民實現(xiàn)多贏的事業(yè)，有著明顯的社會效益和經(jīng)濟效益，項目的開發(fā)建設(shè)是完全必要的。 都江堰市是山水園林城市，擁有國家級森林公園、國家級野生動植物自然保護區(qū)，市域林木覆蓋率達(dá) 70%，被評為 “ 國家級生態(tài)示范區(qū) ” ； 都江堰市氣候溫和，雨量充沛，四季分明，為典型的亞熱帶季風(fēng)氣候。 二、 社會環(huán)境條件 四川是旅游資源大省，有著發(fā)展旅游業(yè)的良好條件，都江堰市始終堅持旅游興市戰(zhàn)略 ，重點發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，提出了把都江堰市建成“中國西部休閑度假第一城“的戰(zhàn)略目標(biāo)。 四、當(dāng)?shù)卣拇罅χС? 都江堰人民政府對溫泉公園的建設(shè)積極支持，當(dāng)年為了支持溫泉公園的建設(shè)， 都江堰人民政府辦公室（ 233）號 文件吧項目列為該市重點建設(shè)項目督辦， 明確指 出該項目對都江堰市生態(tài)休閑、旅游經(jīng)濟發(fā)展有極大的促進(jìn)作用， 市政府 還 對該項目 財政無償 包干補貼 6000萬元支持項目建設(shè)， 依據(jù)工程進(jìn)度予以撥付 ， 2020 年已經(jīng)全部投入，為項目成功建設(shè)打下良好基礎(chǔ)。并已取得四川省國土資源廳簽發(fā)的鑒定證書，以及中華人民共和國采礦許可證和取水許可證。其自然地理條件優(yōu)越，十分有利于醫(yī)療溫泉的開發(fā)利用。 熱礦泉水資源是十分珍貴的礦產(chǎn)資源，其集熱、礦化物、水為一體，具有廣泛的用途。溫度 3437℃，對心血管系統(tǒng)和呼吸系統(tǒng)基本無影響，可增強大腦皮層的抑制作用，降低神經(jīng)系統(tǒng)的興奮性，有明顯的鎮(zhèn)靜作用，對頭痛、失眠、神經(jīng)官能癥和腦血管意外后遺癥有療效。旅游業(yè)主要經(jīng)濟活動領(lǐng)域包括旅行社、飯店業(yè)、旅游交通業(yè)和旅游景觀業(yè)。這種開放的投資方針推動了中國旅游投資市場的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。其中，外國人 2026 萬人次，增長 %；香港、澳門和臺灣同胞 10003萬人次，增長 %。全年國內(nèi)出游人數(shù)達(dá) 12 億人次，增長 %；國內(nèi)旅游總收入 5286 億元，增長 %。因此，作為六大新興消費熱點行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi) 的發(fā)展前景將十分的廣闊 。旅游行業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、節(jié)約資源、創(chuàng)造就業(yè)機會、縮小區(qū)域發(fā)展差距、縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距等方面具有明顯的優(yōu)勢。擁有國家級風(fēng)景名勝 15 處，國家級自然保護區(qū) 18 處，國家級森林公園 28處，國家級地質(zhì)公園 11 處，全國重點文物保護單位 62 處，中國歷史文化名城 7 座。建于戰(zhàn)國時期的都江堰，歷經(jīng)兩千多年風(fēng)雨仍發(fā)揮著越來越巨大的作用，堪稱 “ 舉世無雙 ” ，其人與自然和諧統(tǒng)一的思想，凸現(xiàn)了中華民 族的偉大智慧 ,是世界水文化寶庫中首屈一指的稀世奇寶，人類共同的珍貴遺產(chǎn)。二是生態(tài)環(huán)境絕佳。國家西部大開發(fā)標(biāo)志性工程－紫坪鋪水利樞紐工程，集灌溉、防洪、發(fā)電、旅游功能為一體，是開發(fā)水體生態(tài)旅游的重要資源。城市與都江堰水利工程天然 交融，背靠千里 岷山，前擁萬傾平疇，奔騰而下的五條河流宛若綠色動脈穿城而過，給城市憑添無窮魅力，蒼翠欲滴的玉壘山聳立其間，山水人文渾然一體，交相輝映，特色獨絕。 項目購買客戶分析 成都是四川的省會城市，是四川乃至中國西部政治、經(jīng)濟、文化的核心，是集旅游、休閑、商貿(mào)為一體的大都市，成都是西南地區(qū)最大的平原，共 6 個城區(qū)、 4 個郊區(qū)、 6 個縣、總面積 萬平方公里，年平均氣溫 ℃ ，平均海拔高度 500 米，市區(qū)常住人口 600 萬人，加上流動人口總計有 1300 萬人。 吸取花水灣溫泉項目的教訓(xùn)，都江堰溫泉項目決不向外供應(yīng)熱溫 泉水， 以確保都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園 對天然溫泉的壟斷性。為了增加園區(qū)觀賞力，園內(nèi)不僅有結(jié)合道家文化的休閑園區(qū)，而且還有 8 大園林式川西民居洗浴園區(qū)和中央溫泉洗浴區(qū)，中央溫泉洗浴區(qū)是具有現(xiàn)代氣息的溫泉池，入夜后華燈齊 放、輕歌曼舞，更為情侶提供了情侶卡坐，可謂風(fēng)情別異。游客泡完溫泉就可在溫泉邊品茶、就餐，環(huán)境十分優(yōu)雅而且十分方便，并有專業(yè)服務(wù)人員提供服務(wù)，使游客用最低的消費得到了高質(zhì)量的享受， 第二， 在園區(qū)內(nèi)將修建占地 20 畝的兒童歡樂中心， 315 歲以下的少年可以免費進(jìn)入中心，每位兒童只需交納 元的就餐費就可進(jìn)入兒童歡樂中心。兒童歡樂中心設(shè)施齊全，設(shè)有急救室和食堂，每天定時給不同年齡階段的兒童提供營養(yǎng)豐富的食品， 有快餐、漢堡包、薯條、可樂等孩子門喜歡的食品，讓孩子們在歡樂中心能耍得開心吃得滿意。 五 、項目收益預(yù)測 依據(jù)國家房地產(chǎn)新政出臺后幾個月都江堰市區(qū)住宅樓盤銷售情況調(diào)查，目前 多層住宅銷售 均價為 5000 元 /平方米，青城山別墅銷售均價為 7000 元 10000 元 /平方米，本項目建成后銷售 價格預(yù)定為多層洋房 5500 元 /平方米， 低層洋房 8500 元 /平方米 (全部為精裝修 )，價位已低于市場價， 地下車位 50000 元 /個，項目銷售收入如下： 洋房住宅（ 6+1） ： ㎡ *5500 元 /㎡ = 億元 底層商鋪 ： ㎡ *10000 元 /㎡ = 億元 低層洋房 （疊拼） ： ㎡ *8500 元 /㎡ = 億元 商務(wù)樓 ： 4137 ㎡ *6000 元 /㎡ = 億元 酒店： 18598 ㎡ *5000 元 /㎡ = 億元 地下車位 ㎡ *1500 元 /㎡ = 萬元（每個車位 30 ㎡計） 合計收入： 億元 第七章 項目 建設(shè)規(guī)模與規(guī)劃設(shè)計 一、 項目 設(shè)計建設(shè)定位 四川都江堰侏羅紀(jì)溫泉 是在原公園區(qū)內(nèi)修建，基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，園林打造 也已完成，主要是完成樓體修建。將項目設(shè)計、建設(shè)為國內(nèi)一流的生態(tài)度假休閑中心。項目設(shè)計首先要保護好現(xiàn)有的植被，還要增加綠化，項目規(guī)劃綠化率達(dá) 60%。 三、 設(shè)計依據(jù) 《中國人民共和國城市規(guī)劃法》 《四川省 城市規(guī)劃法 實施辦法》 《成都市城市建設(shè)規(guī)劃管理條例》 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GB137－ 90） 《中心城一般地段建筑容積率、建筑密度控制指標(biāo)表》 《各類建筑用地適建范圍表》 《城市綠地分類標(biāo)準(zhǔn)》（ CJJ/T85－ 2020） 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB50096－ 1999） 《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 《汽車庫防火規(guī)范》 1《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB50011－ 2020） 1《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 》（二級標(biāo)準(zhǔn)） 四、 項目規(guī)劃 指標(biāo) ： 總用地面積 (M2) 凈用地面積 (M2) 代征地面積 (M2) 商業(yè)用地面積 (M2) 住宅用地面積 (M2) 總?cè)莘e率 總建筑面積 (M2) 計容建筑面積 (M2) 商業(yè)部份容積率 地上建筑面積 (M2) 地下建筑面積 (M2) 住宅部份容積率 洋房住宅（ 6+1） (M2) 地下車庫 (M2) 建筑密度 底層商鋪 (M2) 自行車庫 (M2) 低層洋房（疊拼） (M2) 商務(wù)樓 (M2) 酒店 (M2) 設(shè)備用房 (M2) 地上物業(yè)用房 (M2) 地下物業(yè)用房 (M2) 原有商業(yè)建筑面積（做配套） (M2) 五 、設(shè)計風(fēng)格： 多 層洋房為 6+1 格局，戶型為 80— 110 平方米為主體戶型，低層洋房為四層聯(lián)排，其中一、二層下建地下層，為一戶住宅，三、四層帶頂層花園為 一戶住宅 ，風(fēng)格上將川西建筑和現(xiàn)代歐美別墅建筑風(fēng)格統(tǒng)一起來， 斜坡屋頂，裝飾立墻，大玻璃開窗，橙紅色文化磚飾墻，建筑立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主基調(diào)，根據(jù)平面功能的不同強調(diào)體量之間的 關(guān)系。 酒店 建筑外立面全部采用高科技雙層夾膠玻璃幕墻，節(jié)能環(huán)保，項目采用極富現(xiàn)代的“水晶”藝術(shù)象征手法，現(xiàn)代“酷”視窗的概念“透明”之另類建筑語言，賦予建筑雋永的生命力。 包括 一房式 （建筑面積約 70 平米，贈送面積 15 平米）、兩 房式 （建 筑面積約 90 平米，贈送面積 20 平米）、三 房式 （建筑面積約 150 平米，贈送面積 40 平米） 以及 含私家天際泳池的 復(fù)式公寓 （建筑面積約 350平米，贈送面積 150 平米）。 項目 這 種 超前、新穎、人性化的設(shè)計理念，給人們創(chuàng)造了舒適、優(yōu)雅的居住條件和和諧、美觀的社區(qū)環(huán)境，為項目的成功銷售增添了最重要的砝碼 。/h。 污水及廢水：采用污廢水分流排水。 七、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB50011－ 2020 規(guī)定，都江堰市的抗震設(shè)防烈度為八度，設(shè)計基本地震加速度為 ，設(shè)計 地震分組為第一組。另在半地下室設(shè)置一臺 300KW 的柴油發(fā)電機組建作為自備電源，在市電消失后，向系統(tǒng)所帶重要用電負(fù)荷供電。 線路敷設(shè)：低壓配電系統(tǒng)出線采用 YJV 及 ZRYJV 型電纜，電纜穿碳素波紋管敷設(shè)方式引至各用電點。照度標(biāo)準(zhǔn)按中檔 標(biāo)準(zhǔn)考慮。電視系統(tǒng)接入市光纖網(wǎng)，住宅在客廳及臥室均各設(shè)一個電視插座，每一辦公室設(shè)一個電視插座，每個商鋪設(shè)置一個電視插座，商場根據(jù)情況設(shè)置電視插座。各棟住宅均設(shè)置可視對講系統(tǒng)和保安監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。 第八章 項目總投資估算與資金籌措 第一節(jié) 項目總投資估算 一、項目投資概算編制說明： 土建工程采用平方米造價指標(biāo)進(jìn)行概算。 。侏羅紀(jì)溫泉娛樂休閑中心是旅游休閑、度假項目，環(huán)保就更為重要。環(huán)境工程地質(zhì)條件良好，開發(fā)區(qū)內(nèi)無任何工礦企業(yè)，也無污染源，自然環(huán)境優(yōu)良。 以對歷史和后人負(fù)責(zé)的高度，作好環(huán)保規(guī)劃和建設(shè) 在建設(shè)期中，要按照美化、凈化的要求作好粉塵、噪音的防護。副調(diào)基金按銷售收入的 1? 收取。 還貸 期 3 年 本項目向銀行申請貸款 18500 萬 元 ，項目建成后以 銷售收入 償還銀行貸款，還款計劃為 還貸期 第 一 年還本 6000 萬元， 還貸 期第 二 年還本 6000 萬元 ，貸期第三年還本 6500 萬元 。 敏感性分析（見下表）： 敏感性分析表 項 目 變化率 財務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期靜態(tài) 基本方案 % 營業(yè)收入 10% % 10% % 總成 10% % 本費用 10% % 從上表可以看出，總投資、 營業(yè) 收入 和經(jīng)營成本產(chǎn)生變化 時，雖然財務(wù) 效益指標(biāo) 有一定變化，但最低的 財務(wù)內(nèi)部收益率 都在 %以上 ， 財務(wù)凈現(xiàn)值都大于 0，說明侏羅紀(jì)溫泉房地產(chǎn)項目 的抗風(fēng)險能力極強，成本和市場的變化對公司的經(jīng)營影響很小。 該項目的開發(fā)建設(shè)，將作為都江堰雙遺產(chǎn)的配套和都江堰市旅游業(yè)拓展項目，是當(dāng)?shù)卣闹攸c工程。 損 益 表 （單位：萬元）附表七 序號 項目 年份 建設(shè)期（年） 經(jīng)營期（年） 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費用 4 利潤總額（ 123） 5 所得稅 6 稅后利潤 盈余公積金 公益金 未分配利潤 累計未分配利潤 現(xiàn) 金 流 量 表 （單位：萬元）附表八 序號 項目 年份 建設(shè)期（年） 經(jīng)營期（年） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動資金 2 現(xiàn)金流出 自有資金 借款本金償還 借款利息支付 總成本 本資料來自 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)（ ic=10%） 6 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 7 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量