中惠團(tuán)泊灣項(xiàng)目高層部分定位報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 C/B 120/150 16200 6 30 2 3 180 A/B/D 50/90/120 15600 7 30 2 3 180 A/B/D 50/90/120 15600 8棟 16（門） 1124 115440 戶型 面積（㎡） 套數(shù)（戶） 總面積（㎡） 面積配比 套數(shù)配比 A 90 300 27000 23% 28% B 120 472 56640 49% 44% C 150 172 25800 22% 16% D 50 120 6000 5% 11% 合計(jì) 1064 115440 100% 100% ? 價(jià)格定位 本項(xiàng)目 中北鎮(zhèn)板塊 高層均價(jià)在 11000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，平均面積 8290㎡ 左右 東麗湖板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 11000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室、三室為主，兩室面積 100㎡ 左右，三室面積 135㎡ 左右 咸水沽板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 80009000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室和三室為主，兩室面積 90㎡ 左右，三室面積 120㎡ 左右 雙街板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 6800元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，兩室面積80 ㎡ 左右 微山路板塊 高層均價(jià)在 9200元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，兩室平均面積在 90㎡ 左右，三室平均面積在 130㎡ 左右 北部遠(yuǎn)郊板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 7000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以三室為主，兩室面積130㎡ 左右 天嘉湖板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 7500元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室和三室為主，三室面積 130㎡ 左右 6000（目前市場(chǎng)基礎(chǔ)） +600（市場(chǎng)普漲）+400（投資性產(chǎn)品 /未來價(jià)值的提前變現(xiàn)） = 7000元 /平米 （毛坯） 6000（目前市場(chǎng)基礎(chǔ)） +600（市場(chǎng)普漲）+400（投資性產(chǎn)品 /未來價(jià)值的提前變現(xiàn)）+1000元（精裝修標(biāo)準(zhǔn)） = 8000元 /平米 （精裝修） 結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)以及對(duì)價(jià)格自然增長的判斷，認(rèn)為本項(xiàng) 2020年 4月開盤均價(jià)可以實(shí)現(xiàn)： 說明：本價(jià)格僅為用于控制成本的指導(dǎo)售價(jià)，項(xiàng)目的實(shí)際售價(jià)需據(jù)市場(chǎng)情況另定。 ? 產(chǎn)品設(shè)想 —— 戶型 90平米兩室 120平米三室 150平米三室 50平米一室 A B C D ? 產(chǎn)品設(shè)想 —— 園林 社區(qū)高層中心景觀的打造 ,提高不同產(chǎn)品的生活感受；局部組團(tuán)景觀的運(yùn)用；充分考慮園林小品的介入；強(qiáng)調(diào)景觀實(shí)用主義及可參與性。 自用為主。 ? 功能定位 結(jié)合環(huán)外與遠(yuǎn)郊樓盤研究與所處區(qū)域規(guī)劃發(fā)展情況， 本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的功能定位方向： 伴隨團(tuán)泊發(fā)展的未來第一居所。 【 定位方向的討論 】 延續(xù) 定位方向 1：中面積、剛需客、 “ 買得起 ” 策略 1 120135平米三房或四房結(jié)合 90平米二房精裝設(shè)計(jì)； 2 面對(duì)度假客戶及高端客戶，以及周圍富裕階層； 3 從各個(gè)方面打造差異化產(chǎn)品，主動(dòng)制造價(jià)值，成本定價(jià)法。而竟這一局面及預(yù)期并無現(xiàn)實(shí)支持。 項(xiàng)目用地面積較小，在景觀及外部環(huán)境的利用上與區(qū)域其它地塊 比較沒有優(yōu)勢(shì)。它是集溫泉、餐飲、客房、娛樂、會(huì)務(wù)、健身于一體的健康、休閑、度假、理療和旅游的生態(tài)樂園，整體是由溫泉、餐飲、客房、會(huì)議、體檢中心五大板塊構(gòu)成。球場(chǎng)占地面積 3500 畝。東側(cè)緊鄰城市干道津王路，直達(dá)市區(qū)外環(huán)線，距市中心 24公里，交通便利，北側(cè)規(guī)劃路向西直達(dá)團(tuán)泊湖，距團(tuán)泊湖約 1000米。 新城起步區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 本案 ? 團(tuán)泊新城土地利用規(guī)劃 團(tuán)泊新城用地布局的發(fā)展模式采用組團(tuán)式布局，總體結(jié)構(gòu)可概括為：“核心環(huán)繞，珠串鏈接，八大組團(tuán)，協(xié)同發(fā)展”。 中心城市快速路系統(tǒng) 環(huán)外快速環(huán)路 津文快速路 團(tuán)泊快速路 交通體系 高速公路環(huán) 津靜高速 唐津高速 津汕高速 津晉高速 新城總體高速公路快速路系統(tǒng) 主要交通高速路 1 本項(xiàng)目 高速路出入口 津汕高速 新城總體規(guī)劃 團(tuán)泊新城東區(qū)作為整個(gè)團(tuán)泊新城的起步區(qū)域，主要為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興支柱產(chǎn)業(yè)以及旅游特色開發(fā)。 通過對(duì)項(xiàng)目所處宏觀環(huán)境的分析，可以看出： 團(tuán)泊新城位于天津市區(qū)西南部靜?？h境內(nèi)，天津市西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶與南部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)的交匯處，服務(wù)于京津環(huán)渤海地區(qū)。 京津冀區(qū)域生態(tài)格局示意圖 團(tuán)泊湖 ? 南北生態(tài) 【 宏觀環(huán)境小結(jié) 】 1 隨著區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢(shì)，靜海將會(huì)承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進(jìn)一步拉動(dòng)其整體水平的提升，同時(shí)也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。通過重點(diǎn)開發(fā)，使之成為承接“雙城”產(chǎn)業(yè)及功能外溢的重要載體，逐步發(fā)展成為天津市的行政文化中心和我國北方重要國際交流中心。 兩帶 是指 “東部濱海發(fā)展帶” 和 “西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”。 “三區(qū)”是指： 北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海 — 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、 南部“團(tuán)泊洼水庫 —— 北大港水庫” 濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。河北、山東客戶以藍(lán)印需求為主。 通過對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)縣高層項(xiàng)目調(diào)研，可以看出： 2 產(chǎn)品特點(diǎn) 以寶坻錦繡香江為例，高層產(chǎn)品適中戶型為主，多集中在 90 ㎡ 兩室為主，三室產(chǎn)品面積區(qū)間在 120135 ㎡ 左右。由城市運(yùn)營商 ―― 天津星耀投資有限公司擔(dān)綱開發(fā)， 10位世界頂級(jí)建筑大師及國內(nèi)外 30多家設(shè)計(jì)研發(fā)機(jī)構(gòu)共同設(shè)計(jì)的高品質(zhì)、超復(fù)合型的水上浮城。 項(xiàng)目由永泰紅磡旗下星海置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)。 此外，香江水岸內(nèi)還建設(shè)有五星級(jí)酒店公寓。即不苛求周邊配套的完善以及片區(qū)投資價(jià)值的迅速提升為物業(yè)帶來的價(jià)值，更多地依靠自身產(chǎn)品的打造來實(shí)現(xiàn)預(yù)期定位。中惠團(tuán)泊灣項(xiàng)目高層部分 定位報(bào)告 銷售策劃部 一期別墅 二期高層 中惠團(tuán)泊灣項(xiàng)目高層產(chǎn)品作
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