【正文】 項目周邊情況介紹 休閑娛樂： 天津松江團泊湖高爾夫球會成立于 2020年，由天津松江田園高爾夫運動有限公 司投資興建。東側(cè)緊鄰城市干道津王路，直達市區(qū)外環(huán)線，距市中心 24公里，交通便利，北側(cè)規(guī)劃路向西直達團泊湖，距團泊湖約 1000米。 是天津市十一個新城之一；團泊新城的規(guī)劃建設(shè)將突出“水和生態(tài)”，以休閑、旅游、生態(tài)為特點，立足天津中心市區(qū)和濱海新區(qū)，建設(shè)與自然整合、生態(tài)宜居的創(chuàng)意型生態(tài)城市； 3 團泊湖區(qū)域有著獨特的自然景觀條件和地?zé)釡厝獌?yōu)勢，具備發(fā)展成為高端物業(yè)聚集區(qū)的先天條件； 4 隨著團泊新城的不斷發(fā)展，已吸引本市及外地各大房地產(chǎn)開發(fā)商對其關(guān)注，他們的進入將進一步加快靜海房地產(chǎn)市場的規(guī)范化與競爭性，為靜海房地產(chǎn)開發(fā)提供更為廣闊的空間。 新城起步區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 本案 ? 團泊新城土地利用規(guī)劃 團泊新城用地布局的發(fā)展模式采用組團式布局，總體結(jié)構(gòu)可概括為：“核心環(huán)繞，珠串鏈接，八大組團，協(xié)同發(fā)展”。預(yù)計 2020年東亞運動會部分場館在團泊湖西區(qū)建設(shè)，未來 12年內(nèi)團泊湖西區(qū)將會成為團泊湖板塊開發(fā)熱點區(qū)域。 中心城市快速路系統(tǒng) 環(huán)外快速環(huán)路 津文快速路 團泊快速路 交通體系 高速公路環(huán) 津靜高速 唐津高速 津汕高速 津晉高速 新城總體高速公路快速路系統(tǒng) 主要交通高速路 1 本項目 高速路出入口 津汕高速 新城總體規(guī)劃 團泊新城東區(qū)作為整個團泊新城的起步區(qū)域，主要為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興支柱產(chǎn)業(yè)以及旅游特色開發(fā)。 新城人口來源設(shè)定為 60萬人，近期規(guī)劃人口為 10萬人，新城的人口來源主要是吸納天津濱海新區(qū)人口和接納天津市區(qū)的疏散、分流人口。 通過對項目所處宏觀環(huán)境的分析，可以看出： 團泊新城位于天津市區(qū)西南部靜?？h境內(nèi)，天津市西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶與南部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)的交匯處，服務(wù)于京津環(huán)渤海地區(qū)。 3 團泊湖片區(qū)主要未來定位為以 生態(tài)旅游、休閑養(yǎng)生、科技研發(fā)、教育體育、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游度假為主的新城開發(fā)。 京津冀區(qū)域生態(tài)格局示意圖 團泊湖 ? 南北生態(tài) 【 宏觀環(huán)境小結(jié) 】 1 隨著區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，靜海將會承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進一步拉動其整體水平的提升，同時也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。 天嘉湖 團泊湖 東麗湖 重點區(qū)域 團泊湖 ? 天津外圍區(qū)縣發(fā)展策略 南生態(tài) 是指京濱綜合發(fā)展軸以南的“團泊洼水庫 — 北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護區(qū)，以及正在規(guī)劃建設(shè)的子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。通過重點開發(fā)，使之成為承接“雙城”產(chǎn)業(yè)及功能外溢的重要載體，逐步發(fā)展成為天津市的行政文化中心和我國北方重要國際交流中心。 團泊湖 ? 相向拓展 相向拓展 是指雙城及雙港相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。 兩帶 是指 “東部濱海發(fā)展帶” 和 “西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”。 雙港 是指天津港的北港區(qū)和南港區(qū)，是城市發(fā)展的核心戰(zhàn)略資源，是天津發(fā)展的獨特優(yōu)勢。 “三區(qū)”是指： 北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海 — 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、 南部“團泊洼水庫 —— 北大港水庫” 濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。 ? 天津發(fā)展總體戰(zhàn)略 天津市規(guī)劃形成 “一軸兩帶三區(qū)” 的市域空間布局結(jié)構(gòu)： “一軸”是指： “武清 — 中心城區(qū) — 濱海新區(qū)核心區(qū)” 發(fā)展主軸。河北、山東客戶以藍印需求為主。 帶精裝 7000左右，成本定價法 4 客戶特點 遠郊區(qū)縣樓盤客戶來源多以市區(qū)、北京、河北、山東為主，少量本地住民。 通過對遠郊區(qū)縣高層項目調(diào)研，可以看出： 2 產(chǎn)品特點 以寶坻錦繡香江為例，高層產(chǎn)品適中戶型為主，多集中在 90 ㎡ 兩室為主，三室產(chǎn)品面積區(qū)間在 120135 ㎡ 左右。 【 遠郊區(qū)縣高層產(chǎn)品小結(jié) 】 1 區(qū)域特點 以薊縣、寶坻為例，區(qū)域整體功能定位明確，且發(fā)展勢頭迅猛，強大的生態(tài)旅游資源，吸引北京、天津及周邊省市游客前往。由城市運營商 ―― 天津星耀投資有限公司擔(dān)綱開發(fā)， 10位世界頂級建筑大師及國內(nèi)外 30多家設(shè)計研發(fā)機構(gòu)共同設(shè)計的高品質(zhì)、超復(fù)合型的水上浮城。近年來靜?？h的開發(fā)重點已經(jīng)逐漸向新城區(qū)過渡，多個政府部門 (包括縣政府 )都已遷址到新城區(qū)，十里長街的綠化改造，給予項目一條天然的綠色景觀帶，此時在新城區(qū)購置房產(chǎn)，相當(dāng)于買下了靜海地產(chǎn)的原始股，未來升值潛力巨大。 項目由永泰紅磡旗下星海置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)。 5室 4廳 2衛(wèi) 180平方米㎡ 受 70、 90政策影響， 90平米產(chǎn)品可改為 180平米； 客戶多來源于北京，以公務(wù)員、白領(lǐng)、自由職業(yè)者為主；另外一部分則為河北、山東藍印客戶； 周來訪量在 5080組，周去化量在 1530套左右； 產(chǎn)品均價為 7500元，附帶價值1000元精裝修； ? 遠郊區(qū)縣高層重點項目研究 項目總建筑面積 ，由 3棟 18層高層， 2棟 25層高層及 4棟 26層高層組成，預(yù)計 5月底至 6月初左右開盤， 2020年5月底入住。 此外，香江水岸內(nèi)還建設(shè)有五星級酒店公寓。 其中高層部分 —— 香江水岸位于項目北面，總用地面積約 300畝，總建筑面積約 15萬平米。即不苛求周邊配套的完善以及片區(qū)投資價值的迅速提升為物業(yè)帶來的價值，更多地依靠自身產(chǎn)品的打造來實現(xiàn)預(yù)期定位。 無論怎樣，本項目高層的定位應(yīng)匹配區(qū)域發(fā)展特性，以及我司進度要求為出發(fā)。中惠團泊灣項目高層部分 定位報告 銷售策劃部 一期別墅 二期高層 中惠團泊灣項目高層產(chǎn)品作為團泊湖片區(qū)內(nèi)第一個高層產(chǎn)品，其定位具有一定的挑戰(zhàn)性。站在團泊新城是未來的衛(wèi)星城的角度，高層可作剛性需求定位；站在團泊湖片區(qū)未來 5年內(nèi)仍為度假第二居住區(qū)的角度，高層宜做度假產(chǎn)品定位；站在團泊片區(qū) 2年內(nèi)具有極佳極快速的發(fā)展預(yù)期，高層可做小面積投資物業(yè)定位。 【 前言 】 ？ 團泊灣項目的別墅，是以度假型第二居所物業(yè)為定位的。 目 錄