【正文】 為經濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)域內最高端品質樓盤，而且必將成為南昌房產市場上高端住宅的標桿項目。小區(qū)的高品質服務的幼兒園，為小區(qū)業(yè)主子女提供優(yōu)質教育服務。屋面采用多重人字形坡屋頂，仿木質色的屋頂傳神給人們 18 世紀的英國皇家貴族所俱的低調奢華氣質。超大中央景觀水系、英倫現(xiàn)代風格 園林、雙入戶大堂設計、英倫風情泳池等高品質豪宅設計元素都在“新力 帝 泊灣“項目中華美展現(xiàn)。 占地面積 :339220 平方米 建筑面積 :350000 平方米 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 23 頁 共 51 頁 綠化率： 36% 容積率： 開發(fā)商 :南昌云翔實業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理公司 :南昌怡嘉物業(yè)管理有限公司 建筑單位 :江西 新一建筑工程有限公司 代理商 :新聚仁機構 建筑設計單位 :北京中和建城建筑工程設計有限公司 該項目 2020 年 10 月銷售 均價 5700元 /㎡ 項目實景圖： “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 24 頁 共 51 頁 第三章、項目綜合定位 一、 項目整體定位 “新力 帝泊灣”項目位于經濟技術開發(fā)區(qū)的成熟發(fā)展區(qū)域，正處經濟技術開發(fā)區(qū)與新建縣交匯處。 建筑設計理念人車分流，一期業(yè)主車輛可以通過兩個次入口環(huán)狀環(huán)行而不進入小區(qū)組團的方式， 2萬平方米風情商業(yè)街，新建縣最大的多功能商業(yè)中心，將成為離心怡廣場最近的商圈。在景觀設計中體現(xiàn)對自然生態(tài)的保持與梳理一直是南昌家景開發(fā)的重點，通過小區(qū)內已有的山地，水系，花木進行有效的整合與利用，營造出一條環(huán)繞山體的詩意優(yōu)美的河濱景觀帶和健康時尚的運動主題長廊，使江南人居那種“小橋流水人家”的意境得以充分體現(xiàn)。 項目最大限度地保護自然生態(tài)和私密性、視野。項目擁有 4500平方米泛會所，一、二、三期均設置有會所 ，擁有 室內外雙泳池、沙灘排球場，門球場，網球場，籃球場，兒童活動場，羽毛球館、棋牌室 、 乒乓球室，臺球室，運動健身中心、影視廳、桌球室、圖書室等。 占地面積 :250000 平方米 建筑面積 :410000 平方米 容積率： 綠化率： 38% 開發(fā)商 :江西尤金房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 :圣庭物業(yè) 物業(yè)顧問公司 :世邦魏理仕 建筑單位 :中國華西企業(yè)有限公司 代理商 :同致地產 景觀設計單位 :深圳市柏濤環(huán)境藝術設計有限公司 建筑設計單位 :成都基準方中建筑設計事務所 該項目 2020 年 10 月銷售 均價 7800 元 /㎡ “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 22 頁 共 51 頁 項目實景圖： 萊卡小鎮(zhèn) 萊卡小鎮(zhèn)是南昌云翔實業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的一座風尚歐洲小鎮(zhèn)。 2020年 12月 29日，法國歐尚（世界 500強、世界十大零售商）與紅谷十二庭正式簽約。 項目占地面積約 380 畝，總建筑面積約 41 萬平方米，包括歐尚超級商業(yè)中心（營業(yè)面積近 40000 萬平方米）， 2萬平方米集群商業(yè)，翰林 苑 雙語幼兒園、 5 萬平方米水岸公園等，是集生活、休閑、娛樂、購物、消費為一體的生活城。項目 交通便捷，景觀資源豐富，生活配套設施齊全 ，地理位置優(yōu)越。 占地面積 :460000 平方米 建筑面積 :105225 平方米 綠化率： % 容積率： 開發(fā)商 :江西恒茂房地產開發(fā)有限公司 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 20 頁 共 51 頁 投資商 :江西恒茂房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 :南昌恒興物業(yè)管理有限公司 建筑單位 :浙江銀力建設集團 代理商 :新聚仁機構 江西聚仁 景觀設計單位 :英國雅爾菲（深圳）有限公司 建筑設計單位 :TONTSEN 建筑設計事務所（美國） /上海方大建筑設計事務所 該項目 2020 年 10 月銷售 均價 6700元 /㎡ 項目實景圖 紅谷十二庭 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 21 頁 共 51 頁 紅谷十二庭處在紅谷灘中心區(qū)、新建縣交匯處，南臨南斯友好路、東接紅谷灘中心區(qū)、西靠烏砂河水岸公園。而南北兩側為車行和地庫出入口，最大程度的方便車輛進出的效率和科學準確管理。三期正中間為高 6 米、面積達 370多㎡的豪華社區(qū)入 戶大堂?？茖W、新穎、實用的戶型設計是該項目的又一亮點， 75 96平米左右的兩房，通過高附加值和大面積的贈送輕松實現(xiàn)兩房變三房的空間提升。為步行進出社區(qū)的業(yè)主提供最大程度的便利。秉承恒茂一貫的超前理念，本區(qū)出入口采用人車分門而入的科學管理。恒茂紅谷新城 為 低密度社區(qū)，規(guī)劃排布東西整齊劃一，南北錯落有致，高度 36層不等。區(qū)內設有幼兒園、小學、中學。該項目整體占地約 700 畝， 共分多期多組團開發(fā)，分組團分區(qū)管理，每個組團既各自獨立又彼此共存。在戶型設計上盡可能采用結構 形式規(guī)整、布局方正實用的戶型平面，并設計南北陽臺、入戶花園及露臺，盡最大可能地保證戶型南北通透，居寢分離、潔污分離、明廚、明臥、明廳、明衛(wèi)，實現(xiàn)自然通風和采光，保證戶型實用、舒適的同時減少居民的居住成本。各層次景觀系統(tǒng)之間相互呼應，相互滲透，形成一個點、線、面相結合的立體多層次的景觀園林。 整個小區(qū)在景觀園林打造上做足功夫，在昌北片區(qū)首創(chuàng)城市坡地園林（最大高差達到6米）。 南天陽光房價 2020 年 9月底銷售 價 格 60007500 元 /平方米 綠騰雅苑 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 16 頁 共 51 頁 位于英雄大橋昌北引橋附近，緊臨南昌經濟 技術開發(fā)區(qū)管委會大廈。 南天陽光外部集合心怡廣場、禮步湖、環(huán)球公園、黃家湖、龍?zhí)肚皟砂秾捈s 200 多米的秀美濱河景觀，內部汲取南天大廣場、法蘭西風情藝術園林、中央湖景、歐式立體雕塑小品等建構精華，中庭廣場與組團院落錯落布局。 區(qū)域價值 ? 資源： ? 規(guī)劃：外向型工業(yè)、文教科研和生活綜合區(qū)，建設用地面積 110平方公里，人口 100萬 ? 配套 /交通：配套缺乏，高校周邊配套較好，與主城區(qū)交通聯(lián)系較為緊密，公共交通較為發(fā)到，可到達性較好 市場特點 ? 中小開發(fā)商為主，實力有限 ? 供應量較小，競爭一般 ? 各項目以自身項目為主打賣點 產品特征 ? 品質感一般，以多層和小高層為主，花園洋房為輔 ? 主力面積： 2房 88104，三房 120135 ? 價格：高層： 6000； “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 14 頁 共 51 頁 ? 銷售情況良好 客戶特征 ? 來源：周邊、新建縣、樂化鎮(zhèn) ? 置業(yè)目的：自住為主 ? 職業(yè)：開發(fā)區(qū)企業(yè)人事、公務員和高校教師 ? 特征：購買力一般，多數為工作地購房 未來走勢 ? 商業(yè)地產將逐步入市； ? 區(qū)域內制造業(yè)的發(fā) 展將帶來置業(yè)需求，給房地產業(yè)帶來較多機會 ? 區(qū)域內多個項目預計下半年開始啟動，明年將成為市場熱點區(qū)域之一 由于昌北區(qū)域在售樓盤不多，加之由于政策等原因，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，本區(qū)域成交量自 3 月份以來成交量大幅下降，成交均價穩(wěn)步上升； 典型個案 南天陽光 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 15 頁 共 51 頁 占地 500 畝，建筑面積近 60 萬平方米，計劃分四期建筑完成： Ⅰ 期尊品美域、 Ⅱ 期尚品美域、 Ⅲ 期御品美域、 Ⅳ 期逸品美域。 經濟技術開發(fā)區(qū)近年土地成交情況匯總見下表： 2020 年 2020 年 2020 年 總出讓面積 510000 ㎡ 1020200 ㎡ 1045000 ㎡ 出讓金額 億 億 億 商住用地 110000 ㎡ 41600 ㎡ 42260 ㎡ 商住用地出讓金額 2 億 億 億 工業(yè)用地 400000 ㎡ 978400 ㎡ 1002740 ㎡ 工業(yè)用地出讓金額 億 億 億 從三年來的成交情況來看，經濟技術開發(fā)區(qū)的土地交易不論是成交面積還是金額都呈現(xiàn)出逐年上漲的良好勢頭。 南昌經濟技術開發(fā)區(qū)用地情況 隨著近年南昌市城市建設的快速發(fā)展，城市核心也快速大幅向外延發(fā)展。今年商業(yè)成交比例上升近一倍，接近總比例的 35%，住宅成交和去年同 期相比下降近明顯；就商品房成交均價來看， 7 月商品房成交價格已經超過去年年底的高峰水平。 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 10 頁 共 51 頁 第二章 市場調研分析 一、宏觀經濟大背景 【宏觀政策】調控成為常態(tài)，行政及金融各種措施組合，政策高壓明顯 新“國五條”出爐，嚴格要求落實地方政府房地產調控和保障房職責，繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收 入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據對南昌市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。帝泊灣三期 項目核準的批復》； 土地證： 洪土國用（登經 2020）第 0017 號 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 9 頁 共 51 頁 洪土國用（登經 2020）第 0018 號 洪土國用（登經 2020）第 0019 號 南昌市國土資源局《國有建設用地使用權出讓合同》 ； 國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》 南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局《用地規(guī)劃設計條件》； 南昌銀行股份有限公司高新支行驗資證明； 建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 國家計委《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）； 中國土地掛牌網 江西省建筑設計研究總院出具的規(guī)劃建筑設計方案 八、可行性研究報告研究范圍 根據“新力帝泊灣”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。帝泊灣一期項目核準的批復》、洪經經計字【 2020】 87 號《關于新力同時也是“萬科潤園” 等項目的策劃代理單位。 監(jiān)理單位：江西省恒信建設工程監(jiān)理咨詢有限公司，該公司獲甲級資質。 勘察施工單位： 南昌中核大地工程勘察有限公司 ，該公司獲巖土工程勘察甲級資質。以上公司為工程設計甲級資質。同時結合綠地景觀有機組織社區(qū)人行流線，成為便捷舒適、自然和諧的新一代社區(qū)典范。 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 8 頁 共 51 頁 本項目緊緊抓住以下要素： 一、 景觀優(yōu)先； 二、 以人為本； 三、 產品均好。堅持可持續(xù)發(fā)展，將空間布局與自然環(huán)境及地域人文相結合。 五、 項目建設原則 本項目堅持社會、經濟、環(huán)境效益的均好性原則。 新力 帝泊灣 工程得到了 南昌市、區(qū)級 領導的高度重視，此項目從選址、基礎設施到資金、規(guī)劃等各方面都已為項目建設創(chuàng)造了良好的條件。 （ 2） 可行性研究報告編制依據 南昌市人民政府頒發(fā)的《 江西新力置地投資有限 公司國有土地使用證》 （ 3） 可行性研究結論 本報告從 江西新力置地投資有限公司 的現(xiàn)狀及發(fā)展前景著手，分 析了當前 新力帝泊灣 工程的重要性及必要性。 “新力帝泊灣”