中惠團(tuán)泊灣項(xiàng)目高層部分定位報(bào)告(參考版)
2024-08-15 19:46本頁(yè)面
【正文】 金地叁拾峯 津南微山路板塊 毛坯 均價(jià)：10500元；面積： 159平；總價(jià)： 166萬(wàn) 富力灣 西青中北鎮(zhèn)板塊 精裝均價(jià)：10500元；面積： 147平；總價(jià)： 154萬(wàn)； 富力桃園 津南雙港板塊 精裝 均價(jià)： 9000元；面積： 90平；總價(jià)： 81萬(wàn) 洛卡小鎮(zhèn) 西青后梅江板塊 毛坯 均價(jià)：13500元；面積： 80平；總價(jià)： 108萬(wàn) 環(huán)城四區(qū) 按 120平米推算，均價(jià) 9000元 /平（精裝），高層產(chǎn)品均價(jià)約 108萬(wàn)； 108萬(wàn)在較為成熟的環(huán)城四區(qū)能買到 80100平米兩房或三房。 樓座（棟） 層數(shù) 門數(shù) 每層戶數(shù) 套數(shù)（戶） 戶型 面積 總面積（㎡） 1 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 2 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 8 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 4 28 2 2 112 C/B 120/150 15120 5 28 2 2 112 C/B 120/150 15120 3 30 2 2 180 C/B 120/150 16200 6 30 2 3 180 A/B/D 50/90/120 15600 7 30 2 3 180 A/B/D 50/90/120 15600 8棟 16（門） 1124 115440 戶型 面積（㎡） 套數(shù)（戶） 總面積（㎡） 面積配比 套數(shù)配比 A 90 300 27000 23% 28% B 120 472 56640 49% 44% C 150 172 25800 22% 16% D 50 120 6000 5% 11% 合計(jì) 1064 115440 100% 100% ? 價(jià)格定位 本項(xiàng)目 中北鎮(zhèn)板塊 高層均價(jià)在 11000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，平均面積 8290㎡ 左右 東麗湖板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 11000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室、三室為主，兩室面積 100㎡ 左右，三室面積 135㎡ 左右 咸水沽板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 80009000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室和三室為主，兩室面積 90㎡ 左右，三室面積 120㎡ 左右 雙街板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 6800元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，兩室面積80 ㎡ 左右 微山路板塊 高層均價(jià)在 9200元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，兩室平均面積在 90㎡ 左右，三室平均面積在 130㎡ 左右 北部遠(yuǎn)郊板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 7000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以三室為主，兩室面積130㎡ 左右 天嘉湖板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 7500元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室和三室為主，三室面積 130㎡ 左右 6000（目前市場(chǎng)基礎(chǔ)） +600（市場(chǎng)普漲）+400（投資性產(chǎn)品 /未來價(jià)值的提前變現(xiàn)） = 7000元 /平米 （毛坯） 6000（目前市場(chǎng)基礎(chǔ)） +600（市場(chǎng)普漲）+400（投資性產(chǎn)品 /未來價(jià)值的提前變現(xiàn)）+1000元（精裝修標(biāo)準(zhǔn)） = 8000元 /平米 （精裝修） 結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)以及對(duì)價(jià)格自然增長(zhǎng)的判斷，認(rèn)為本項(xiàng) 2020年 4月開盤均價(jià)可以實(shí)現(xiàn)： 說明：本價(jià)格僅為用于控制成本的指導(dǎo)售價(jià)，項(xiàng)目的實(shí)際售價(jià)需據(jù)市場(chǎng)情況另定。除個(gè)別城郊度假性產(chǎn)品做簡(jiǎn)裝交樓外，精裝的高層度假產(chǎn)品目前出于市場(chǎng)空白。 ? 產(chǎn)品設(shè)想 —— 戶型 90平米兩室 120平米三室 150平米三室 50平米一室 A B C D ? 產(chǎn)品設(shè)想 —— 園林 社區(qū)高層中心景觀的打造 ,提高不同產(chǎn)品的生活感受；局部組團(tuán)景觀的運(yùn)用；充分考慮園林小品的介入；強(qiáng)調(diào)景觀實(shí)用主義及可參與性。 行業(yè)可能 一類： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員（包括教師、警察、入境處海關(guān)人員等）、律師、醫(yī)生、設(shè)計(jì)師、作家等。 自用為主。 靜海本地住民，家庭月收入 34萬(wàn)元，以大邱莊本地居民為主； 購(gòu)買用途 第二居所為主。 ? 功能定位 結(jié)合環(huán)外與遠(yuǎn)郊樓盤研究與所處區(qū)域規(guī)劃發(fā)展情況， 本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的功能定位方向： 伴隨團(tuán)泊發(fā)展的未來第一居所。 1 5090平米一房及二房設(shè)計(jì)； 2 面對(duì)投資客群，以及原居民； 3 中高檔定位，主打總價(jià)低，跟隨市場(chǎng)定價(jià)法。 【 定位方向的討論 】 延續(xù) 定位方向 1：中面積、剛需客、 “ 買得起 ” 策略 1 120135平米三房或四房結(jié)合 90平米二房精裝設(shè)計(jì)； 2 面對(duì)度假客戶及高端客戶，以及周圍富裕階層； 3 從各個(gè)方面打造差異化產(chǎn)品，主動(dòng)制造價(jià)值，成本定價(jià)法。這一定位的良好實(shí)現(xiàn)，需要片區(qū)內(nèi)有大規(guī)模的、壓倒性特點(diǎn)的、具城市配套高度的項(xiàng)目上馬。而竟這一局面及預(yù)期并無現(xiàn)實(shí)支持。 地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品單一，目前產(chǎn)品只有獨(dú)棟和雙拼別 墅兩種，容積率受損； ? 項(xiàng)目地塊解析 優(yōu)勢(shì) ： 劣勢(shì)： 項(xiàng)目定位 PART 3 其一，站在團(tuán)泊新城是未來的衛(wèi)星城的角度，高層可作剛性需求定位。 項(xiàng)目用地面積較小，在景觀及外部環(huán)境的利用上與區(qū)域其它地塊 比較沒有優(yōu)勢(shì)。 該板塊屬于較為明確的以休閑度假為主的第二居所開發(fā)區(qū)域，適 合打造與之相符合的生態(tài)型低密度產(chǎn)品。它是集溫泉、餐飲、客房、娛樂、會(huì)務(wù)、健身于一體的健康、休閑、度假、理療和旅游的生態(tài)樂園，整體是由溫泉、餐飲、客房、會(huì)議、體檢中心五大板塊構(gòu)成。今后隨著東區(qū)北側(cè)地塊內(nèi)項(xiàng)目的逐步崛起，這里將會(huì)成為更多客戶休閑度假、旅游、娛樂、商務(wù)的理想圣地。球場(chǎng)占地面積 3500 畝。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 規(guī)劃總用地： 171125㎡ 總建筑面積： 289166㎡ 住宅： ㎡ 聯(lián)排別墅： ㎡；高層： ㎡ 總戶數(shù)： 1154； 聯(lián)排別墅： 394戶；高層： 760戶； 總車位： 1348個(gè) 土地出讓年限：居住用地 70年 建筑密度： % 容積率： ? 項(xiàng)目周邊配套概況 行政村鎮(zhèn) ?
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