【正文】 142 500 000 貸：固定資產(chǎn) 500 000 000 【例題 20 由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn) 的市場價格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對出租的辦公樓采用公允價值模式計量。 轉(zhuǎn)換日會計處理： 借：投資性房地產(chǎn) ―― 成本 （轉(zhuǎn)換日的公允價值） 累計折舊（或累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 公允 價值變動損益（或貸記資本公積 ―― 其他資本公積）（差額，倒擠） 貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 【例題 19 2020年 12 月 1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價值為 48 000 000元。如何處理該差額是問題的關(guān)鍵： （ 1）投資性房地產(chǎn) → 非投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨） 無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入 “ 公允價值變動損益 ” 科目。該投資性房地產(chǎn)的公允價值為 75萬元。 [答疑編號 1519040302] 『正確答案』 甲企業(yè) 210 年 4月 15日的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 450 000 000 累計折舊 3 000 000 貸：固定資產(chǎn) 450 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 3 000 000 【例題 17 210 年 4月 15日，這棟辦公樓的賬面余額 450 000 000 元。 要求：作出大信公司的會計處理。 借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （ 2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借 ：開發(fā)產(chǎn)品（原投資性房地產(chǎn)的賬面價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 注意 1：房地產(chǎn)公司用 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 科目； 注意 2：流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)之間的減值準(zhǔn)備通常不能對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，通常在租賃期結(jié)束時做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。（ ） [答疑編號 1519040206] 『正確答案』 『答案解析』采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。 判斷題】一般情況下，同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式對不同的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)計量。 211 年 1月 1日，該寫字樓的公允價值為95 000 000 元。具體處理為： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本（變更日的公允價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已計提的折舊或攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額） 利潤分配 —— 未分配利潤 [（公允價值 — 賬面價值） 90% ，或借記 ] 盈余公積 [（公允價值 — 賬面價值） 10% ，或借記 ] （假定上述 處理不考慮所得稅的影響） 【例題 12 （ 2） 2020年 12月 31日，以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 公允價值變動 2 000 000 貸：公允價值變動損益 2 000 000 （ 3） 2020年 12月 31日，公允價值又發(fā)生變動 借：投資性房地 產(chǎn) —— 寫字樓 —— 公允價值變動 1 000 000 貸：公允價值變動損益 1 000 000 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 ： （ 1）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 2020年 12月 31日，該寫字樓的公允價值為 92 000 000元。 計算分析題】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā) 的企業(yè)。 210 年 12月 1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為 80 000 000 元，公允價值也為相同金額，該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。 待處置該投資性房地產(chǎn)時，將其持有期間累計產(chǎn)生的 “ 公允價值變動損益 ” 轉(zhuǎn)入 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 科目。 ，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 要求：作出甲公司的會計處理。借記 “ 資產(chǎn)減值損失 ” 科目，貸記 “ 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ”科目。 一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) 可以比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理思路理解。 （ 2） 210 年 5月 31日至 210 年 12月 31 日，發(fā)生改擴(kuò)建支出 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 —— 在建 5 000 000 貸：銀行存款 5 000 000 （ 3） 210 年 12月 31日，改擴(kuò)建工程完工 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 45 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 —— 在建 45 000 000 【例題 8 210 年 5月 31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程， 210 年 12月 31 日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出 5 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用成本計量模式。 【例題 7 要求：作出甲公司的會計處理。 【例題 6 8月 1日，甲公司實(shí)際購入寫字樓，支付價款共計 90 000 000 元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 [答疑編號 1519040104] 『正確答案』 ACD 『答案解析』選項(xiàng) A屬于企業(yè)的存貨；選項(xiàng) C屬于無形資產(chǎn)；選項(xiàng) D，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。 [答疑編號 1519040103] 『正確答案』 AC 『答案解析』投資性房地產(chǎn)包括：（ 1）已出租的土地使用權(quán)；（ 2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（ 3）已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。所以本題錯誤。 ，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 ：不屬于投資性房地產(chǎn) ，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對外出租：屬于投資性房地產(chǎn) 經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。 二、注意 下列特殊項(xiàng)目是否屬于投資性房地產(chǎn)： ，只要企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。 內(nèi)容講解 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍 一、投資性房地產(chǎn)的定義和內(nèi)容 （一）定義和特征 ，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 內(nèi)容介紹 本章講四節(jié)內(nèi)容： 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 其中，第三、四節(jié)為本章重難點(diǎn)內(nèi)容。 （二）范圍 投資性房地產(chǎn)主要包括： 已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。 （非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） —— 這類投資性房地產(chǎn)比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。 如果建筑物自用一段時間后打算出租的，則在自用期間內(nèi)不能作為投資性房地產(chǎn)核算，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，在租賃期開始日才能作為投資性房地產(chǎn)核算。 ，如房地產(chǎn)公司的商品房以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)：不屬于投資性房地產(chǎn)。（ ） [答疑編號 1519040101] 『正確答案』 『答案解析』企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一 段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對外出租后，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。（ ） [答 疑編號 1519040102] 『正確答案』 √ 『答案解析』投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。 多選題】下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。 對于 企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時意圖對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。 6月 10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將其出租給乙公司，租賃期為 10年。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。該塊土地使用權(quán)的成本為 9 000 000元，兩棟廠房的實(shí)際造價均為 12 000 000元，能夠單獨(dú)出售，假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。 資本化后續(xù)支出通過 “ 投資性房地產(chǎn) —— 在建 ” 核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將該廠房出租給丙公司 。 甲公司的賬務(wù)處理如下： （ 1） 210 年 5月 31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 —— 在建 40 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 10 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 50 000 000 注意：不應(yīng)通過 “ 在建工程 ” 科目核算 。 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本模式與公允價值模式兩種，企業(yè)可在兩者中選擇其一進(jìn)行計量，但采用公允價值模式計量 應(yīng)滿足一定的條件。 、無形資產(chǎn)來計提減值準(zhǔn)備。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金 400 000元。12 ＝ 300 000（元） 借：其他業(yè)務(wù)成本 —— 出租寫字樓折舊 300 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 300 000 （ 2）每月確認(rèn)租金收入 借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 400 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 —— 出租寫字樓租金收入 400 000 二、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) （一）采用公允價值模式的前提條件 同時滿足以下兩個條件： 。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記 “ 投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 ” 科目，貸記 “ 公允價值變動損益 ” 科目；公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。 計算分析題】 210 年 9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為 10年。 [答疑編號 1519040202] 『正確答案』 甲公司 的賬務(wù)處理如下： （ 1） 210 年 12月 1日，甲公司出租寫字樓 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 成本 80 000 000 貸：固定資產(chǎn) —— 寫字樓 80 000 000 （ 2） 210 年 12月 31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 公允價值變動 4 000 000 貸：公允價值變動損益 —— 投資性房地產(chǎn) 4 000 000 【例題 11由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。 [答疑編號 1519040203] 『正確答案』甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 2020年 10月 1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 成本 90 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品