【正文】 市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。 在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價值時，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場 上平均銷售價格，結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點， 210 年 12月 31日，該寫字樓的公允價值為 84 000 000元。 要求： 根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。 [答疑編號 1519040202] 『正確答案』 甲公司 的賬務(wù)處理如下： （ 1） 210 年 12月 1日，甲公司出租寫字樓 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 成本 80 000 000 貸：固定資產(chǎn) —— 寫字樓 80 000 000 （ 2） 210 年 12月 31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 公允價值變動 4 000 000 貸：公允價值變動損益 —— 投資性房地產(chǎn) 4 000 000 【例題 11 計算分析題】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā) 的企業(yè)。 2020年 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為 10 年。當(dāng)年10月 1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為 90 000 000元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。 2020年 12月 31日，該寫字樓的公允價值為 92 000 000元。2020年 12月 31日，該寫字樓的公允價值為 93 000 000元。 要求： 根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。 [答疑編號 1519040203] 『正確答案』甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 2020年 10月 1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 成本 90 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 90 000 000 注： “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 科目相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨類科目。 （ 2） 2020年 12月 31日，以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 公允價值變動 2 000 000 貸：公允價值變動損益 2 000 000 （ 3） 2020年 12月 31日，公允價值又發(fā)生變動 借：投資性房地 產(chǎn) —— 寫字樓 —— 公允價值變動 1 000 000 貸：公允價值變動損益 1 000 000 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 ： （ 1）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 （ 2）成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。 （ 3）企業(yè)對其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇要統(tǒng)一；同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。 ： 成 本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，要進(jìn)行追溯調(diào)整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤分配 —— 未分配利潤）。具體處理為： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本（變更日的公允價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已計提的折舊或攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額） 利潤分配 —— 未分配利潤 [（公允價值 — 賬面價值） 90% ，或借記 ] 盈余公積 [（公允價值 — 賬面價值） 10% ，或借記 ] （假定上述 處理不考慮所得稅的影響） 【例題 12 計算分析題】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。 211年 1月 1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該寫字樓的原造價為 90 000 000元，已計提折舊 2 700 000元，賬面價值為 87 300 000元。 211 年 1月 1日，該寫字樓的公允價值為95 000 000 元。（假定不考慮所得稅的影響） 假 設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的 10%計提盈余公積。 要求： 根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。 [答疑編號 1519040204] 『正確答案』甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓（成本） 95 000 000（ 變更日公允價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 2 700 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 90 000 000 利潤分配 —— 未分配利潤 6 930 000 盈余公積 770 000 【例題 13 判斷題】一般情況下，同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式對不同的投資性房地產(chǎn)項目進(jìn)行后續(xù)計量。（ ） [答疑編號 1519040205] 『正確答案』 『答案解析』一般情況下，同一企業(yè)對投資性房地產(chǎn)只能采用一種后續(xù)計量模式。 【例題 14 判斷題】企業(yè)對投資性房地產(chǎn)，無論采用何種計量模式，均應(yīng)計提折舊或進(jìn)行攤銷。（ ） [答疑編號 1519040206] 『正確答案』 『答案解析』采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 換形式及轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。 大多數(shù)企業(yè)一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來核算，在經(jīng)營過程中將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。出租日即為轉(zhuǎn)換日。 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，通常在租賃期結(jié)束時做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理 核算要點：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益；涉及存貨的，不確認(rèn)減值準(zhǔn)備。 對 應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)： （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn) 將投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準(zhǔn)備等分別轉(zhuǎn)入 “ 固定資產(chǎn) ” 、 “ 累計折舊 ” 、 “ 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ” 等科目。 借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （ 2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借 ：開發(fā)產(chǎn)品（原投資性房地產(chǎn)的賬面價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 注意 1：房地產(chǎn)公司用 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 科目； 注意 2：流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)之間的減值準(zhǔn)備通常不能對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： （ 1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊（或累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資 性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （ 2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)（存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值） 存貨跌價準(zhǔn)備（已計提的跌價準(zhǔn)備） 貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額） 【例題 15 計算分析題】資料：大信公司 2020年 7月末將出租在外的廠房收回， 8月 1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至 2020年 7月 31日，賬面價值為 37 650 000元，其中，原價 50 000 000元，累計已計提折舊 12 350 000 元。 要求：作出大信公司的會計處理。 [答疑編號 1519040301] 『正確答案』 大信公司 2020年 8月 1日的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn) 50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 12 350 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 50 000 000 累計折舊 12 350 000 【例題 16 計算分析題】資料：甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。 210 年 3月 10 日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 210 年 4月 15 日，為期 5年。 210 年 4月 15日，這棟辦公樓的賬面余額 450 000 000 元。已計提折舊 3 000 000元。 假設(shè)甲企業(yè)所在城 市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 要求：作出甲公司的會計處理。 [答疑編號 1519040302] 『正確答案』 甲企業(yè) 210 年 4月 15日的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 450 000 000 累計折舊 3 000 000 貸：固定資產(chǎn) 450 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 3 000 000 【例題 17 單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式。 2020年 1月 1日，該企業(yè)將一項投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為 100萬元，已提折舊 20萬元，已經(jīng)計提的減值準(zhǔn)備為 10萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價值為 75萬元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的賬面價值為（ ）萬元。 [答疑編號 1519040303] 『正確答案』 C 『答案解析』 在成本模式下，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，計入固定資產(chǎn)入賬價值中的金額為 100萬元，但固定資產(chǎn)的賬面價值為 70萬元。 模式下的轉(zhuǎn)換 這種轉(zhuǎn)換方式下，通常轉(zhuǎn)換時的公允價值和賬面價值不一致，會產(chǎn)生差額。如何處理該差額是問題的關(guān)鍵： （ 1）投資性房地產(chǎn) → 非投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨） 無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入 “ 公允價值變動損益 ” 科目。 轉(zhuǎn)換日會計處理： 借：固定資產(chǎn) /無形資產(chǎn)等（投資性房地產(chǎn)的公允價值） 貸：投資性房地產(chǎn) ―― 成本 ―― 公允價值變動（或借記） 公允價值變動損益（或借記，金額倒擠） 不論公允價值與賬面 價值孰高，均將差額計入公允價值變動損益。 【例題 18 計算分析題】 2020年 10月 15 日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。 2020年 12 月 1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價值為 48 000 000元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為 47 500 000元，其中，成本為 45 000 000元，公允價值變動為增值 2 500 000元。 要求：作出甲公司的會計處理。 [答疑編號 1519040304] 『正確答案』 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn) 48 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 成本 45 000 000 —— 寫字樓 —— 公允價值變動 2 500 000 公允價值變動損益 500 000 （ 2）非投資性房地產(chǎn) → 投資性房地產(chǎn)（自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)） ◆ 轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記 “ 資本公積 ―― 其他資本公積 ” 科目； ◆ 轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記 “ 公允價值變動損益 ” 科目。 轉(zhuǎn)換日會計處理： 借：投資性房地產(chǎn) ―― 成本 （轉(zhuǎn)換日的公允價值）