【正文】 、認真的評審，往往是在未取得高度認同的情況下而強制頒布、實行。(3)決定是企業(yè)自行編制還是委托專業(yè)的管理咨詢機構(gòu)。建議采取的具體措施有：1，研究制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； 2，調(diào)整組織機構(gòu)設(shè)計房地產(chǎn)市場政策的變化已經(jīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資開發(fā)模式的變化，投資開發(fā)模式的變化意味著企業(yè)必須對各職位、部門、項目部等重新進行職能設(shè)計(因為開發(fā)流程的變化導(dǎo)致工作流程發(fā)生了變化)、重新進行職責分工，重新界定工作接口關(guān)系。綜合競爭力的數(shù)學模型房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力用數(shù)學模型表示如下：F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn其中，k是指各競爭力(分力)在企業(yè)各階段的權(quán)重，f是各競爭力(分力)的相對值。其中供方資源是指為企業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)的組織或個人資源，如設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位、銷售代理公司、物業(yè)管理公司等。例如在產(chǎn)品方面，企業(yè)通過系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建筑的外觀設(shè)計(色彩、造型等)、戶型設(shè)計等，設(shè)計出滿足消費者需求的產(chǎn)品，就能夠提高項目的銷售力。房地產(chǎn)企業(yè)要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管理制度，并確保各項制度的有效施行?？傊康禺a(chǎn)市場政策的變化將改變市場的競爭格局。當然，因為各地發(fā)展的不均衡，以上四種階段在一定時期內(nèi)會同時呈現(xiàn)，但趨勢是必然的?？梢灶A(yù)見，隨著房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭格局將發(fā)生巨大的變化，“模式競爭”將是未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭的主要特點。確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進行多項目連鎖開發(fā)的前提，是實現(xiàn)資本、規(guī)?？焖贁U張的基礎(chǔ)。于是，更多的開發(fā)商群起效之，昭示著房地產(chǎn)市場進入了性價比競爭階段。成本競爭也可以說是關(guān)系競爭。雖然薪酬制度靈活，能夠很好地激勵員工，但是他們忽略了員工在追求貨幣收入的同時對于個人發(fā)展空間穩(wěn)定性的追求。這類公司的一般員工以及專業(yè)員工的薪酬水平較高，流動率很低，而小部分員工流失的主要原因是基于對個人工作以及生活穩(wěn)定性的考慮。但是對于低層次的一般員工和專業(yè)員工，利益動力機制的動態(tài)性欠佳，激勵方式和效果相對較差。直接影響到員工流失和員工滿意度的因素可以概括為工作本身、晉升機會、監(jiān)督者、同事、工資水平、福利、工資結(jié)構(gòu)、加薪等。大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長遠，對員工的穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視，因此他們的薪酬水平相對穩(wěn)定，又因為這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制，因此他們的薪酬等級很明顯；對于小型房地產(chǎn)公司，由于重視的是員工短期的實際經(jīng)營成果，因此薪酬制度非常靈活，薪酬差距也相對大型公司的崗位責任制較小，但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平較低。發(fā)展戰(zhàn)略的不同是導(dǎo)致比率不同的主要原因。不同類型的房地產(chǎn)公司，其整體薪酬水平同樣存在一定差異，以北京為例，戰(zhàn)略專業(yè)型房地產(chǎn)公司的薪酬水平最高，戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司的薪酬水平居中。目前，在戰(zhàn)略規(guī)劃、工作分析、薪酬管理、績效考核、培訓(xùn)開發(fā)等方面，諸多房地產(chǎn)企業(yè)都進行了有益的實踐——但在具體的實施過程中，也存在著制約企業(yè)發(fā)展的很多深層次問題。因此，我國多級人大和行政機關(guān)應(yīng)把建設(shè)產(chǎn)業(yè)法工作列入房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要議事日程，通過完善法規(guī)體系，努力保障房地產(chǎn)企業(yè)文化跟上市場經(jīng)濟的發(fā)展需要，與時代同步，營造房地產(chǎn)行業(yè)文化建設(shè)的新亮點。比如經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或經(jīng)濟效益好的部門，其房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的品位與質(zhì)量明顯高于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)或經(jīng)濟效益差的部門；同一群體中不同品質(zhì)修養(yǎng)的人，對房地產(chǎn)企業(yè)文化的認知度和參與度則不一樣，導(dǎo)致的行為結(jié)果也不會一樣。但是，房地產(chǎn)企業(yè)文化的法制環(huán)境還有待進一步改善，主要表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)法規(guī)的體系不完善，已有法規(guī)調(diào)整的范圍和對象也需與時俱進做出相應(yīng)的修改。比如建筑文化，其固有的豐富內(nèi)涵不僅業(yè)內(nèi)人需要研究，而且所有觀賞體驗和享用建筑文化的社會人都有必要掌握若干。優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化必須完全與消費市場的品位定位同軌，只有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在的企業(yè)文化與消費者市場的需求定位二者有機的結(jié)合，才能打造一套吸引目標群體的，反映本行業(yè)、企業(yè)特征的文化體系。對企業(yè)來說，職工是企業(yè)效益的創(chuàng)造者，企業(yè)是職工獲取生活財富、實現(xiàn)人生價值的場所。房地產(chǎn)企業(yè)文化通常代表一系列依存關(guān)系的價值觀念和行為方式的總和，這些價值觀念、行為方式往往是為企業(yè)內(nèi)的員工所共有，往往是一個企業(yè)通過較長時間的沉淀所留存下來；企業(yè)文化這一延續(xù)特性也是各種微妙、難以覺察的社會力量共同作用的產(chǎn)物。馬克思說過，蜜蜂建造的蜂窩房，使許多建筑大師都感到慚愧，但最蹩腳的建筑師從一開始就比最靈巧的蜜蜂高明，而人的全面發(fā)展才是目的。下面，從微觀和宏觀兩個角度分析房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的熱點要求。誰擁有企業(yè)的文化優(yōu)勢，誰就擁有競爭的優(yōu)勢、效益的優(yōu)勢和發(fā)展的優(yōu)勢。小型房地產(chǎn)開發(fā)商，由于其企業(yè)品牌不具有震撼力，故只好先打出項目品牌，待項目品牌成熟后，在打出企業(yè)品牌，但是，如此而成功發(fā)展起來的品牌寥寥無幾。第三，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌有一定的知名度，但總體而言知名度比較低。不管消費者對錯與否，處理對消費者售后服務(wù)的鏈條越長、時間越長，對房地產(chǎn)企業(yè)品牌的維護都是不利的。而這種多維復(fù)合態(tài)勢的競爭在表現(xiàn)形式上則更多地成為品牌之爭，因為，品牌形象是企業(yè)文化的外在表現(xiàn)，具有張揚性，而企業(yè)文化則是根植牌形象的土壤，具有內(nèi)涵性。企業(yè)文化與核心競爭力相互依存，相得益彰，正所謂“皮之不存，毛之焉附？”。對使用期很長的房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，該行業(yè)的企業(yè)文化絕不是概念性的，也不僅僅是品牌形象型的，而應(yīng)該是客戶管理型的企業(yè)文化。房地產(chǎn)文化絕不只是一個概念，其更重要的內(nèi)在含義涉及到企業(yè)內(nèi)在管理、外部形象、消費者的認可度等一系列問題。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭最終就是企業(yè)文化的競爭。這就要求我國房地產(chǎn)企業(yè)從其自身發(fā)展歷史中提煉文化的積淀，研究中國居民住房與城市建筑的現(xiàn)實需求，預(yù)測中國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展方向，打造卓越的地產(chǎn)企業(yè)文化與品牌文化。根據(jù)十六大精神，在當前新的政治經(jīng)濟形勢下，加快產(chǎn)業(yè)立法是推進房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的第一要務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)是產(chǎn)業(yè)精神文明建設(shè)的核心內(nèi)容，而精神文明建設(shè)的方向由政治文明的發(fā)達程度所決定；又因為法規(guī)建設(shè)屬政治文明的范疇，所以發(fā)展產(chǎn)業(yè)文化需要產(chǎn)業(yè)法制來保障；只有高度的政治文明才能促進精神文明建設(shè)邁上新臺階。過去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達的根本原因在于，沒有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。例如天津目前在全國基本處于二線城市的水平，隨著政府推動天津經(jīng)濟發(fā)展步伐的加快，天津XX房地產(chǎn)公司很多樓盤開始打出了國際大都會、國際中心等文化招牌，緊密與經(jīng)濟政策發(fā)展形勢接軌，而且在企業(yè)內(nèi)部文化的建設(shè)上，天津XX集團也充分利用目前最先進的管理方法（4年前已經(jīng)開始使用了基于BSC的績效管理體系），并斥資100萬美元從哈佛引進了一整套企業(yè)文化體系，有效提升了企業(yè)的運作效率，提高了市場知名度。全力打造房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的pioneer，提煉適應(yīng)行業(yè)特 征并與企業(yè)相適應(yīng)的理念體系，通過企業(yè)價值觀來促進企業(yè)的凝聚力，以此提高工作效益；房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的propellant，建立配套的企業(yè)文化制度體系，規(guī)范企業(yè)管理及流程，以此保障質(zhì)量并提升效率；房地產(chǎn)企業(yè)文化戰(zhàn)略的terminator，設(shè)計符合市場品位的企業(yè)文化形象體系，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部優(yōu)秀的企業(yè)文化理念通過CIS系統(tǒng)傳播到市場，令越來越多的消費者了解本企業(yè)的文化，以此吸引消費者。他們接受這些觀念和行為方式的行為，將在企業(yè)受到褒獎；反之將受到企業(yè)無形力量的打擊——這就是企業(yè)文化的威力。市場經(jīng)濟確定了人的主體地位，形成了人的全面關(guān)系，促進了人的各種文化能力的發(fā)展。而如何為人與企業(yè)的結(jié)合提供有效的載體和 渠道，則是一個企業(yè)獲得持久發(fā)展所必須面臨的重要問題。企業(yè)家不可沉湎于過去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚棄過去、超越自我、展望未來，建立新的價值觀和企業(yè)文化——堅持創(chuàng)新、改造自己、追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉??最終的競爭優(yōu)勢在于一個企業(yè)的學習能力及將其迅速轉(zhuǎn)化為行為的能力。房地產(chǎn)企業(yè)文化必須符合科學性，符合經(jīng)濟管理的規(guī)律；必須符合開放性，要面向世界，面向未來，面向全社會的大好市場；必須符合大眾性，要為企業(yè)的全體員工，對企業(yè)經(jīng)營管理全過程、全方位服務(wù)。第四，項目品牌知名度相對于開發(fā)商品牌而言，知名度更低。地方性房地產(chǎn)公司在向異地擴張時，忽視本地房產(chǎn)的開發(fā)，致使競爭對手占據(jù)本地市場，從而喪失本地品牌優(yōu)勢。不少地產(chǎn)企業(yè)非常重視品牌營銷，但卻不能提供令消費者滿意的售后服務(wù)，導(dǎo)致不必要的品牌資產(chǎn)損耗。當今世界企業(yè)間的競爭不再局限于單純的技術(shù)層面，也不僅僅是核心競爭力本身的競爭，而是企業(yè)文化、核心競爭力、品牌形象 多維復(fù)合態(tài)勢的競爭。如果我們把優(yōu)質(zhì)品牌形象比作“常青樹”，企業(yè)文化則恰似種植“常青樹”的土壤，核心競爭力則是土壤中的特殊養(yǎng)分。許多專家及房地產(chǎn)企業(yè)認為，房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價比可以提高產(chǎn)品的市場占有率，而企業(yè)的品牌形象在市場日漸成熟的今天，對產(chǎn)品的銷售速度已起到了越來越大的影響。而提高住宅文化的內(nèi)涵，首先企業(yè)需要有特有的文化培育企業(yè)的核心競爭力，并依靠高性能管理打造產(chǎn)品的高質(zhì)量，用產(chǎn)品的高質(zhì)量提升企業(yè)的高信譽，創(chuàng)造企業(yè)的品牌，提升企業(yè)的形象。一 企業(yè)文化塑造品牌提升核心競爭力房地產(chǎn)市場由于同質(zhì)化嚴重，差異化競爭主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢和附加值上，因此，優(yōu)秀的地產(chǎn)品牌文化已成為房地產(chǎn)項目持久核心競爭力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實踐的全過程。僅靠企業(yè)文化完成不了企業(yè)生存發(fā)展需要，但是通過優(yōu)秀企業(yè)文化打造強勢品牌必將是今后房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要手段。所以發(fā)展住宅文化，提高住宅文化的內(nèi)涵，是中國經(jīng)濟發(fā)展、住宅建設(shè)發(fā)展到一個歷史階段的必然要求。我國是一個嚴重缺水、缺 地的國家，開發(fā)企業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展的文化的素質(zhì)、企業(yè)的素質(zhì)，才能做出好的產(chǎn)品來。企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，是企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步積累、形成的，品牌形象是企業(yè)文化的外在體現(xiàn)，要使品牌成為企業(yè)的核心競爭力，有賴于于企業(yè)文化而存在。即企業(yè)文化對于豐富和培育企業(yè)核心競爭力將具有不可替代的作用，核心競爭力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競爭力的核心內(nèi)涵，反過來，品牌形象又可演繹成品牌文化，進而豐富、更新企業(yè)文化，使之形成企業(yè)文化——核心競爭力——品牌形象——企業(yè)文化螺旋式上升的良性循環(huán)。第一，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注重品牌的建設(shè)，而忽視了品牌的維護。品牌價值評估的一個非常重要的因素是品牌的市場占有能力。這些開發(fā)商品牌企業(yè)在打造企業(yè)品牌時，不斷開發(fā)“項目品牌”，但是，項目品牌的知名度較低。二、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。米勒說過：“今后的世界500強企業(yè)將是采用新的企業(yè)文化和新的文化營銷策略的公司。企業(yè)的靈魂在于人，人的靈魂在文化；企業(yè)的進步與人的進步某種意義上說是同時的。企業(yè)人和企業(yè)的結(jié)合靠的是企業(yè)文化。企業(yè)員工通過對企業(yè)文化這種延續(xù)性知識的學習，把企業(yè)的價值觀念和自己的行為方式融合在一起。只有先進的企業(yè)文化，才能塑造出現(xiàn)代企業(yè)人。尤其需要注意的是，這里所說的消費者市場不但包括針對消費者群體的文化的定位，還包括房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤所處的當?shù)卣?、?jīng)濟大環(huán)境的文化定位。有學者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。這些問題不從法制角度著手就不可能有效地加以解決，法制環(huán)境問題不能很好地解決就難以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)文化的更新與發(fā)展。由此可見，要使房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)步入健康的發(fā)展軌道，就必須建立比較統(tǒng)一的環(huán)境模式，這一環(huán)境模式的形成，惟一的支撐條件是產(chǎn)業(yè)法制化。綜述：我國房地產(chǎn)企業(yè)若要保持長期穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢、獲得穩(wěn)定超額利潤的競爭力，即核心競爭力，需要具備充分的顧客價值以及獨特的不斷發(fā)展著的企業(yè)文化。一 企業(yè)文化塑造品牌提升核心競爭力房地產(chǎn)市場由于同質(zhì)化嚴重，差異化競爭主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢和附加值上，因此，優(yōu)秀的地產(chǎn)品牌文化已成為房地產(chǎn)項目持久核心競爭力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實踐的全過程。而提高住宅文化的內(nèi)涵，首先企業(yè)需要有特有的文化培育企業(yè)的核心競爭力，并依靠高性能管理打造產(chǎn)品的高質(zhì)量，用產(chǎn)品的高質(zhì)量提升企業(yè)的高信譽，創(chuàng)造企業(yè)的品牌，提升企業(yè)的形象。許多專家及房地產(chǎn)企業(yè)認為，房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價比可以提高產(chǎn)品的市場占有率，而企業(yè)的品牌形象在市場日漸成熟的今天，對產(chǎn)品的銷售速度已起到了越來越大的影響。如果我們把優(yōu)質(zhì)品牌形象比作“常青樹”，企業(yè)文化則恰似種植“常青樹”的土壤，核心競爭力則是土壤中的特殊養(yǎng)分。