【正文】 、認(rèn)真的評(píng)審，往往是在未取得高度認(rèn)同的情況下而強(qiáng)制頒布、實(shí)行。(3)決定是企業(yè)自行編制還是委托專業(yè)的管理咨詢機(jī)構(gòu)。建議采取的具體措施有：1，研究制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； 2，調(diào)整組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的變化已經(jīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)模式的變化，投資開(kāi)發(fā)模式的變化意味著企業(yè)必須對(duì)各職位、部門、項(xiàng)目部等重新進(jìn)行職能設(shè)計(jì)(因?yàn)殚_(kāi)發(fā)流程的變化導(dǎo)致工作流程發(fā)生了變化)、重新進(jìn)行職責(zé)分工，重新界定工作接口關(guān)系。綜合競(jìng)爭(zhēng)力的數(shù)學(xué)模型房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力用數(shù)學(xué)模型表示如下：F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn其中，k是指各競(jìng)爭(zhēng)力(分力)在企業(yè)各階段的權(quán)重，f是各競(jìng)爭(zhēng)力(分力)的相對(duì)值。其中供方資源是指為企業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)的組織或個(gè)人資源，如設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位、銷售代理公司、物業(yè)管理公司等。例如在產(chǎn)品方面，企業(yè)通過(guò)系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)，研究消費(fèi)者的消費(fèi)心理和購(gòu)買行為，研究建筑的外觀設(shè)計(jì)(色彩、造型等)、戶型設(shè)計(jì)等，設(shè)計(jì)出滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，就能夠提高項(xiàng)目的銷售力。房地產(chǎn)企業(yè)要提升競(jìng)爭(zhēng)力，必須建立一套全面、適宜的管理制度，并確保各項(xiàng)制度的有效施行?？傊康禺a(chǎn)市場(chǎng)政策的變化將改變市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。當(dāng)然，因?yàn)楦鞯匕l(fā)展的不均衡，以上四種階段在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)同時(shí)呈現(xiàn)，但趨勢(shì)是必然的?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生巨大的變化，“模式競(jìng)爭(zhēng)”將是未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要特點(diǎn)。確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目連鎖開(kāi)發(fā)的前提，是實(shí)現(xiàn)資本、規(guī)?？焖贁U(kuò)張的基礎(chǔ)。于是，更多的開(kāi)發(fā)商群起效之，昭示著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)階段。成本競(jìng)爭(zhēng)也可以說(shuō)是關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)。雖然薪酬制度靈活，能夠很好地激勵(lì)員工，但是他們忽略了員工在追求貨幣收入的同時(shí)對(duì)于個(gè)人發(fā)展空間穩(wěn)定性的追求。這類公司的一般員工以及專業(yè)員工的薪酬水平較高，流動(dòng)率很低，而小部分員工流失的主要原因是基于對(duì)個(gè)人工作以及生活穩(wěn)定性的考慮。但是對(duì)于低層次的一般員工和專業(yè)員工，利益動(dòng)力機(jī)制的動(dòng)態(tài)性欠佳，激勵(lì)方式和效果相對(duì)較差。直接影響到員工流失和員工滿意度的因素可以概括為工作本身、晉升機(jī)會(huì)、監(jiān)督者、同事、工資水平、福利、工資結(jié)構(gòu)、加薪等。大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，對(duì)員工的穩(wěn)定性以及潛力的開(kāi)發(fā)很重視，因此他們的薪酬水平相對(duì)穩(wěn)定，又因?yàn)檫@類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制，因此他們的薪酬等級(jí)很明顯；對(duì)于小型房地產(chǎn)公司，由于重視的是員工短期的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果，因此薪酬制度非常靈活，薪酬差距也相對(duì)大型公司的崗位責(zé)任制較小，但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平較低。發(fā)展戰(zhàn)略的不同是導(dǎo)致比率不同的主要原因。不同類型的房地產(chǎn)公司，其整體薪酬水平同樣存在一定差異，以北京為例，戰(zhàn)略專業(yè)型房地產(chǎn)公司的薪酬水平最高，戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司的薪酬水平居中。目前，在戰(zhàn)略規(guī)劃、工作分析、薪酬管理、績(jī)效考核、培訓(xùn)開(kāi)發(fā)等方面，諸多房地產(chǎn)企業(yè)都進(jìn)行了有益的實(shí)踐——但在具體的實(shí)施過(guò)程中，也存在著制約企業(yè)發(fā)展的很多深層次問(wèn)題。因此，我國(guó)多級(jí)人大和行政機(jī)關(guān)應(yīng)把建設(shè)產(chǎn)業(yè)法工作列入房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要議事日程，通過(guò)完善法規(guī)體系，努力保障房地產(chǎn)企業(yè)文化跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，與時(shí)代同步，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)文化建設(shè)的新亮點(diǎn)。比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益好的部門，其房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的品位與質(zhì)量明顯高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益差的部門；同一群體中不同品質(zhì)修養(yǎng)的人，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)文化的認(rèn)知度和參與度則不一樣，導(dǎo)致的行為結(jié)果也不會(huì)一樣。但是，房地產(chǎn)企業(yè)文化的法制環(huán)境還有待進(jìn)一步改善，主要表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)法規(guī)的體系不完善，已有法規(guī)調(diào)整的范圍和對(duì)象也需與時(shí)俱進(jìn)做出相應(yīng)的修改。比如建筑文化，其固有的豐富內(nèi)涵不僅業(yè)內(nèi)人需要研究，而且所有觀賞體驗(yàn)和享用建筑文化的社會(huì)人都有必要掌握若干。優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化必須完全與消費(fèi)市場(chǎng)的品位定位同軌，只有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在的企業(yè)文化與消費(fèi)者市場(chǎng)的需求定位二者有機(jī)的結(jié)合，才能打造一套吸引目標(biāo)群體的，反映本行業(yè)、企業(yè)特征的文化體系。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，職工是企業(yè)效益的創(chuàng)造者，企業(yè)是職工獲取生活財(cái)富、實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值的場(chǎng)所。房地產(chǎn)企業(yè)文化通常代表一系列依存關(guān)系的價(jià)值觀念和行為方式的總和，這些價(jià)值觀念、行為方式往往是為企業(yè)內(nèi)的員工所共有，往往是一個(gè)企業(yè)通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的沉淀所留存下來(lái)；企業(yè)文化這一延續(xù)特性也是各種微妙、難以覺(jué)察的社會(huì)力量共同作用的產(chǎn)物。馬克思說(shuō)過(guò)，蜜蜂建造的蜂窩房，使許多建筑大師都感到慚愧，但最蹩腳的建筑師從一開(kāi)始就比最靈巧的蜜蜂高明，而人的全面發(fā)展才是目的。下面，從微觀和宏觀兩個(gè)角度分析房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的熱點(diǎn)要求。誰(shuí)擁有企業(yè)的文化優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)就擁有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)、效益的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，由于其企業(yè)品牌不具有震撼力，故只好先打出項(xiàng)目品牌，待項(xiàng)目品牌成熟后，在打出企業(yè)品牌，但是，如此而成功發(fā)展起來(lái)的品牌寥寥無(wú)幾。第三，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌有一定的知名度，但總體而言知名度比較低。不管消費(fèi)者對(duì)錯(cuò)與否，處理對(duì)消費(fèi)者售后服務(wù)的鏈條越長(zhǎng)、時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的維護(hù)都是不利的。而這種多維復(fù)合態(tài)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)在表現(xiàn)形式上則更多地成為品牌之爭(zhēng)，因?yàn)椋放菩蜗笫瞧髽I(yè)文化的外在表現(xiàn)，具有張揚(yáng)性，而企業(yè)文化則是根植牌形象的土壤，具有內(nèi)涵性。企業(yè)文化與核心競(jìng)爭(zhēng)力相互依存，相得益彰，正所謂“皮之不存，毛之焉附？”。對(duì)使用期很長(zhǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，該行業(yè)的企業(yè)文化絕不是概念性的，也不僅僅是品牌形象型的，而應(yīng)該是客戶管理型的企業(yè)文化。房地產(chǎn)文化絕不只是一個(gè)概念，其更重要的內(nèi)在含義涉及到企業(yè)內(nèi)在管理、外部形象、消費(fèi)者的認(rèn)可度等一系列問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終就是企業(yè)文化的競(jìng)爭(zhēng)。這就要求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從其自身發(fā)展歷史中提煉文化的積淀，研究中國(guó)居民住房與城市建筑的現(xiàn)實(shí)需求，預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向，打造卓越的地產(chǎn)企業(yè)文化與品牌文化。根據(jù)十六大精神，在當(dāng)前新的政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，加快產(chǎn)業(yè)立法是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的第一要?jiǎng)?wù)。房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)是產(chǎn)業(yè)精神文明建設(shè)的核心內(nèi)容，而精神文明建設(shè)的方向由政治文明的發(fā)達(dá)程度所決定；又因?yàn)榉ㄒ?guī)建設(shè)屬政治文明的范疇，所以發(fā)展產(chǎn)業(yè)文化需要產(chǎn)業(yè)法制來(lái)保障；只有高度的政治文明才能促進(jìn)精神文明建設(shè)邁上新臺(tái)階。過(guò)去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達(dá)的根本原因在于，沒(méi)有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。例如天津目前在全國(guó)基本處于二線城市的水平，隨著政府推動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，天津XX房地產(chǎn)公司很多樓盤開(kāi)始打出了國(guó)際大都會(huì)、國(guó)際中心等文化招牌，緊密與經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展形勢(shì)接軌，而且在企業(yè)內(nèi)部文化的建設(shè)上，天津XX集團(tuán)也充分利用目前最先進(jìn)的管理方法（4年前已經(jīng)開(kāi)始使用了基于BSC的績(jī)效管理體系），并斥資100萬(wàn)美元從哈佛引進(jìn)了一整套企業(yè)文化體系，有效提升了企業(yè)的運(yùn)作效率，提高了市場(chǎng)知名度。全力打造房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的pioneer，提煉適應(yīng)行業(yè)特 征并與企業(yè)相適應(yīng)的理念體系，通過(guò)企業(yè)價(jià)值觀來(lái)促進(jìn)企業(yè)的凝聚力，以此提高工作效益；房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的propellant，建立配套的企業(yè)文化制度體系，規(guī)范企業(yè)管理及流程，以此保障質(zhì)量并提升效率；房地產(chǎn)企業(yè)文化戰(zhàn)略的terminator，設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)品位的企業(yè)文化形象體系，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)秀的企業(yè)文化理念通過(guò)CIS系統(tǒng)傳播到市場(chǎng)，令越來(lái)越多的消費(fèi)者了解本企業(yè)的文化，以此吸引消費(fèi)者。他們接受這些觀念和行為方式的行為，將在企業(yè)受到褒獎(jiǎng)；反之將受到企業(yè)無(wú)形力量的打擊——這就是企業(yè)文化的威力。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確定了人的主體地位，形成了人的全面關(guān)系，促進(jìn)了人的各種文化能力的發(fā)展。而如何為人與企業(yè)的結(jié)合提供有效的載體和 渠道，則是一個(gè)企業(yè)獲得持久發(fā)展所必須面臨的重要問(wèn)題。企業(yè)家不可沉湎于過(guò)去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚(yáng)棄過(guò)去、超越自我、展望未來(lái)，建立新的價(jià)值觀和企業(yè)文化——堅(jiān)持創(chuàng)新、改造自己、追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉??最終的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于一個(gè)企業(yè)的學(xué)習(xí)能力及將其迅速轉(zhuǎn)化為行為的能力。房地產(chǎn)企業(yè)文化必須符合科學(xué)性，符合經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)律；必須符合開(kāi)放性，要面向世界，面向未來(lái)，面向全社會(huì)的大好市場(chǎng)；必須符合大眾性，要為企業(yè)的全體員工，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程、全方位服務(wù)。第四，項(xiàng)目品牌知名度相對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌而言，知名度更低。地方性房地產(chǎn)公司在向異地?cái)U(kuò)張時(shí)，忽視本地房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，致使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占據(jù)本地市場(chǎng)，從而喪失本地品牌優(yōu)勢(shì)。不少地產(chǎn)企業(yè)非常重視品牌營(yíng)銷，但卻不能提供令消費(fèi)者滿意的售后服務(wù)，導(dǎo)致不必要的品牌資產(chǎn)損耗。當(dāng)今世界企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不再局限于單純的技術(shù)層面，也不僅僅是核心競(jìng)爭(zhēng)力本身的競(jìng)爭(zhēng)，而是企業(yè)文化、核心競(jìng)爭(zhēng)力、品牌形象 多維復(fù)合態(tài)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)。如果我們把優(yōu)質(zhì)品牌形象比作“常青樹(shù)”，企業(yè)文化則恰似種植“常青樹(shù)”的土壤，核心競(jìng)爭(zhēng)力則是土壤中的特殊養(yǎng)分。許多專家及房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價(jià)比可以提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率，而企業(yè)的品牌形象在市場(chǎng)日漸成熟的今天，對(duì)產(chǎn)品的銷售速度已起到了越來(lái)越大的影響。而提高住宅文化的內(nèi)涵，首先企業(yè)需要有特有的文化培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并依靠高性能管理打造產(chǎn)品的高質(zhì)量，用產(chǎn)品的高質(zhì)量提升企業(yè)的高信譽(yù)，創(chuàng)造企業(yè)的品牌，提升企業(yè)的形象。一 企業(yè)文化塑造品牌提升核心競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)市場(chǎng)由于同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢(shì)和附加值上，因此，優(yōu)秀的地產(chǎn)品牌文化已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目持久核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐的全過(guò)程。僅靠企業(yè)文化完成不了企業(yè)生存發(fā)展需要，但是通過(guò)優(yōu)秀企業(yè)文化打造強(qiáng)勢(shì)品牌必將是今后房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要手段。所以發(fā)展住宅文化，提高住宅文化的內(nèi)涵，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住宅建設(shè)發(fā)展到一個(gè)歷史階段的必然要求。我國(guó)是一個(gè)嚴(yán)重缺水、缺 地的國(guó)家，開(kāi)發(fā)企業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展的文化的素質(zhì)、企業(yè)的素質(zhì)，才能做出好的產(chǎn)品來(lái)。企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，是企業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中逐步積累、形成的，品牌形象是企業(yè)文化的外在體現(xiàn)，要使品牌成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有賴于于企業(yè)文化而存在。即企業(yè)文化對(duì)于豐富和培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力將具有不可替代的作用，核心競(jìng)爭(zhēng)力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競(jìng)爭(zhēng)力的核心內(nèi)涵，反過(guò)來(lái)，品牌形象又可演繹成品牌文化，進(jìn)而豐富、更新企業(yè)文化，使之形成企業(yè)文化——核心競(jìng)爭(zhēng)力——品牌形象——企業(yè)文化螺旋式上升的良性循環(huán)。第一，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注重品牌的建設(shè)，而忽視了品牌的維護(hù)。品牌價(jià)值評(píng)估的一個(gè)非常重要的因素是品牌的市場(chǎng)占有能力。這些開(kāi)發(fā)商品牌企業(yè)在打造企業(yè)品牌時(shí)，不斷開(kāi)發(fā)“項(xiàng)目品牌”，但是，項(xiàng)目品牌的知名度較低。二、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價(jià)值觀念和制度模式，以及品牌理念、營(yíng)銷方式的文化提升和凝練。米勒說(shuō)過(guò)：“今后的世界500強(qiáng)企業(yè)將是采用新的企業(yè)文化和新的文化營(yíng)銷策略的公司。企業(yè)的靈魂在于人，人的靈魂在文化；企業(yè)的進(jìn)步與人的進(jìn)步某種意義上說(shuō)是同時(shí)的。企業(yè)人和企業(yè)的結(jié)合靠的是企業(yè)文化。企業(yè)員工通過(guò)對(duì)企業(yè)文化這種延續(xù)性知識(shí)的學(xué)習(xí)，把企業(yè)的價(jià)值觀念和自己的行為方式融合在一起。只有先進(jìn)的企業(yè)文化，才能塑造出現(xiàn)代企業(yè)人。尤其需要注意的是，這里所說(shuō)的消費(fèi)者市場(chǎng)不但包括針對(duì)消費(fèi)者群體的文化的定位，還包括房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤所處的當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)大環(huán)境的文化定位。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。這些問(wèn)題不從法制角度著手就不可能有效地加以解決，法制環(huán)境問(wèn)題不能很好地解決就難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)文化的更新與發(fā)展。由此可見(jiàn)，要使房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)步入健康的發(fā)展軌道，就必須建立比較統(tǒng)一的環(huán)境模式，這一環(huán)境模式的形成，惟一的支撐條件是產(chǎn)業(yè)法制化。綜述：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、獲得穩(wěn)定超額利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)力，即核心競(jìng)爭(zhēng)力，需要具備充分的顧客價(jià)值以及獨(dú)特的不斷發(fā)展著的企業(yè)文化。一 企業(yè)文化塑造品牌提升核心競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)市場(chǎng)由于同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢(shì)和附加值上，因此，優(yōu)秀的地產(chǎn)品牌文化已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目持久核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐的全過(guò)程。而提高住宅文化的內(nèi)涵，首先企業(yè)需要有特有的文化培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并依靠高性能管理打造產(chǎn)品的高質(zhì)量，用產(chǎn)品的高質(zhì)量提升企業(yè)的高信譽(yù)，創(chuàng)造企業(yè)的品牌，提升企業(yè)的形象。許多專家及房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價(jià)比可以提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率，而企業(yè)的品牌形象在市場(chǎng)日漸成熟的今天，對(duì)產(chǎn)品的銷售速度已起到了越來(lái)越大的影響。如果我們把優(yōu)質(zhì)品牌形象比作“常青樹(shù)”，企業(yè)文化則恰似種植“常青樹(shù)”的土壤，核心競(jìng)爭(zhēng)力則是土壤中的特殊養(yǎng)分。