【正文】 利集團將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系，對其資源獲得和市場均造成威脅。公司共擁有土地儲備約3450萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。劣勢公司在一線城市購地成本偏高，從而導(dǎo)致銷售價格調(diào)整彈性較小。政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴厲，土地持有成本上升將難以避免。恒大從2009年開始業(yè)績有爆發(fā)式增長，%。機 會橫向整合行業(yè)資源，擴大市場份額。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，使公司業(yè)務(wù)運營兼具穩(wěn)定性和成長性。劣勢住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)模較小，在開發(fā)項目數(shù)量、土地儲備等方面較國內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較大差距。中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴張，存在不確定性。大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長是招商地產(chǎn)重要的競爭優(yōu)勢。劣 勢公司超過50%的土地儲備項目集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲備量較小。威 脅公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴張，珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場空間受到擠壓。土地儲備總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)的項目分布穩(wěn)定。劣 勢公司典型順周期運作項目，決策調(diào)整往往滯后于市場變化，長期回報率偏低。威 脅公司在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風(fēng)險較大，均對公司在未來的增長形成隱患。公司在北京的住宅開發(fā)項目及所有的持有物業(yè)項目，基本集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。劣 勢長沙項目樓面地價約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價來說，土地價格偏高。奧運的建設(shè)和發(fā)展將進一步促進該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。九、華潤置地（1109，HK）優(yōu) 勢母公司華潤集團是國資委直屬企業(yè)，同時也是萬科地產(chǎn)的大股東，實力雄厚。母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤置地獨特的競爭優(yōu)勢。劣 勢目前母公司持有的土地儲備有限，母公司注入模式已難以持續(xù)。十、遠洋地產(chǎn)（3377，HK)）優(yōu) 勢中國人壽、中國遠洋集團和中化集團，三大股東實力雄厚。土地儲備定位精準(zhǔn)，堅持以“環(huán)渤?！睘楹诵?，逐步進入長三角、珠三角等地區(qū)。公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負債表，為增長提供保證。這對于公司在北京地區(qū)業(yè)務(wù)有著積極意義。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。中化集團仍擁有北京、上海多個優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司業(yè)務(wù)向住宅開發(fā)傾斜，將面臨應(yīng)付持續(xù)龐大的資本開支和營利問題。十二、金融街（000402，SZ）優(yōu) 勢公司是北京國資背景，綜合競爭力強，營利模式獨特。投資物業(yè)的公允價值變動收益和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動，推動公司業(yè)績快速增長。機 會預(yù)計REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標(biāo)的要求，將為公司提供新的融資渠道。十三、富力地產(chǎn)（2777，HK）優(yōu) 勢具有較強的綜合競爭力、穩(wěn)健的擴張策略和高效率的運營模式。商業(yè)及酒店項目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來源，2009年中期時占到總營業(yè)收入的5%。機 會亞運會對于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動。廣州即將立法征收土地閑置費，公司將增加土地持有成本。產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤率高，需求剛性強。未來兩年贏利能見度較高，復(fù)合增速超過30%。公司發(fā)展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場嗅覺，發(fā)展風(fēng)險較大。十五、碧桂園（2007，HK）優(yōu) 勢快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強競爭力。土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。機 會房價的快速上升，使低價銷售的碧桂園的價格優(yōu)勢得以凸現(xiàn)。土地儲備的區(qū)位優(yōu)勢明顯，集中布局于經(jīng)濟發(fā)達的長三角地區(qū)。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，%及35%。機 會綠城中國的激進式擴張可能將改寫房地產(chǎn)新競爭格局。十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK）優(yōu) 勢龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住宅為主。高素質(zhì)的物業(yè)管理團隊，并享有相當(dāng)知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強的黏性。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%。機 會直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟新區(qū)的快速發(fā)展。公司立足于內(nèi)地高增長的二、三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場”的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項目運營的成功率大大提高。劣 勢公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入貢獻僅占到公司營業(yè)收入的3%，無法給予公司以有力支撐。威 脅“寶龍商業(yè)模式”對資產(chǎn)變現(xiàn)能力提出很高要求，未來可能面臨現(xiàn)金流風(fēng)險。主營北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準(zhǔn)確，逐步進入其他一線城市。銷售團隊經(jīng)驗豐富，效率較高。業(yè)績波動性較大。威 脅一線城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的土地和項目稀少，土地儲備有限，影響了公司未來發(fā)展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運營增強了雅居樂抗波動能力。公司加大投資于高端住宅和旅游地產(chǎn)，很大程度上削弱了公司危機應(yīng)變的能力與空間，靈活性被削弱。在未來的全球經(jīng)濟中，企業(yè)文化對中國企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、做強做大至關(guān)重要，基于此，加強文化管理的研究和實踐，運用科學(xué)的文化管理方法是提高中國企業(yè)文化管理水平的根本途徑，對中國企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。整體上，中國房地產(chǎn)企業(yè)文化管理將朝著人本管理和靈活變革的方向發(fā)展。此外，盡管企業(yè)文化的發(fā)展表象火熱，但突顯出嚴重的泛文化現(xiàn)象和混亂局面。此外，企業(yè)文化工作者的工作角色需由“宣貫者”向輔導(dǎo)者和咨詢者轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)文化的基礎(chǔ)研究將成為中國管理學(xué)界的重要課題，而專業(yè)化、系統(tǒng)化的研究和實踐而形成的應(yīng)用型企業(yè)文化管理的方法論，將成為企業(yè)重要的文化建設(shè)和管理的有力支撐。中國企業(yè)中，企業(yè)文化最突出的問題依然是文化的深植問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)文化導(dǎo)向特征是以層級規(guī)范為主，團隊支持和市場導(dǎo)向為輔，而未來發(fā)展趨勢是以團隊支持導(dǎo)向為主導(dǎo)。威 脅近年來旅游地產(chǎn)、酒店的投資快速增長和高端化的發(fā)展趨勢，削弱了雅居樂在該領(lǐng)域的競爭力。龐大而低廉的土地儲備，總計達3650萬平方米。土地成本優(yōu)勢明顯，土地儲備平均成本為591元/平方米，銷售價格彈性較大。機 會發(fā)展城市由北京向上海等一線城市延伸。謹慎的開發(fā)理念，理性的項目儲備策略，有效降低了財務(wù)風(fēng)險?，F(xiàn)金流充沛，經(jīng)常保持正現(xiàn)金流。十九、SOHO中國優(yōu) 勢獨特的商業(yè)模式：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、銷售并出租。機 會其發(fā)展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進程加速，以及消費零售的快速增長。目前寶龍集團的平均地價約為500元/平方米。十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK）優(yōu) 勢公司具有獨特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發(fā)展綜合商用物業(yè)。如這些市場發(fā)生波動，對公司將造成負面影響。物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財務(wù)安全性。龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強的市場主導(dǎo)力，在重慶住宅市場銷售額連續(xù)五年排名第一。房價不斷上升，使終端對消費信貸有很高的依賴程度。2009年下半年綠城中國在凈負債率達135%的情況下，購入大幅土地儲備斥資超過200億元。融資手段靈活,而多個聯(lián)營公司發(fā)展項目也降低了項目風(fēng)險。威 脅公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。酒店的過度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。威 脅 1500萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達預(yù)期。劣 勢家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長。北京市場的銷售額主導(dǎo)力仍很強。土地儲備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來發(fā)展熱點大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報。REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動性。劣 勢商業(yè)項目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。較強的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險下降。金融行業(yè)有望成為中國新的經(jīng)濟增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。劣 勢相對于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對公司現(xiàn)金流的要求較高，而項目回收期也較長。公司商業(yè)地產(chǎn)項目資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。威 脅內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。公司旗下的物業(yè)基本是發(fā)達地區(qū)的高級酒店和甲級商用物業(yè)，成熟運營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。北京的房地產(chǎn)市場高位盤整，公司在2009年的銷售額增長難以持續(xù)。此外，公司正處在區(qū)域級地產(chǎn)商向全國擴張的轉(zhuǎn)型階段，較其他跨區(qū)域發(fā)展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運營效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢。2009年遠洋地產(chǎn)的合約銷售額將達約140億元，年增幅達222%。其連續(xù)六年在北京住宅市場占有率第一，目前市場占有率約為5%。機 會直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。而華潤置地則用股權(quán)作為對價，成功融資超過100億元。2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。威 脅奧運會后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入增長放緩。長沙項目是公司開發(fā)的首個北京以外的項目，跨區(qū)域開發(fā)能力不確定。投資并經(jīng)營的物業(yè)面積達120萬平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過15%，有效平滑公司現(xiàn)金流。(588,HK）優(yōu)勢唯一一家同時在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。機 會公司產(chǎn)品定位中端，在高房價的背景下，自住和改善性需求將對公司業(yè)績有較強支撐。成功開發(fā)多個“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知名度較高。其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團隊協(xié)同能力以及團隊管理能力等方面優(yōu)勢明顯。機 會隨著《深圳城市更新辦法》的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來可能有較大的升值空間。此外，融資渠道日趨多元化。公司在深圳擁有強大的競爭優(yōu)勢和品牌知名度，深圳市場占有率達5%。機 會中糧集團正整合其業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對其核心業(yè)務(wù)（食品和房地產(chǎn)）的整合。房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強。中糧集團對公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長的重要動力。劣 勢盡管流動性得到極大緩解，但負債比率整體偏高，公司仍需要更高的財務(wù)安全性。公司是中國內(nèi)地擁有土地儲備最多的開發(fā)商，公司在內(nèi)地30個城市擁有近6000萬平方米土地儲備，其中土地儲備超過100萬平方米的城市達11個，規(guī)模優(yōu)勢明顯。機會房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業(yè)資源提升市場占有率。發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。公司憑借母公司中國建筑的強大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。機 會保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復(fù)合增長率分別為72%和77%，遠高于同行業(yè)其他競爭對手。土地儲備規(guī)?？焖僭鲩L，保利地產(chǎn)項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。威 脅綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。1992?%%。萬科強大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。唯才用人；能力重于學(xué)歷；高級人才選拔內(nèi)部優(yōu)先原則；注重發(fā)揮人才的長處。”誠信和敬業(yè)精神是一個人將來達到成功的關(guān)鍵因素。其三，加強房地產(chǎn)企業(yè)管理中的民主氣氛，建立民主監(jiān)督和決策制度。因此，人力資源管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一項十分重要的工作。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須強化人力資源管理，制定一系列相關(guān)制度。其中，員工的敬業(yè)精神是非常重要的。加強房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的價值及途徑二十一世紀的管理是“以人為本”的管理。根據(jù)崗位職責(zé)來確定合適的人選，如企業(yè)內(nèi)暫時沒有，則需要進行內(nèi)、外部招聘。B、企業(yè)架構(gòu)和崗位設(shè)置。培訓(xùn)不僅可以增強企業(yè)的凝聚力，提高員工的業(yè)務(wù)能力，還可以為今后的工作做好智力儲備。(4)成立工作小組。C、頒布制度前不經(jīng)過全面