【正文】 遷市展示出一個具有超前性和導向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用。 銷售收入與經營稅金及附加表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 % % 45% % 1 銷售收入 2 經營稅金及稅金 附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 （三）銷售利潤估算 銷售利潤為銷售收入減營業(yè)稅及附加再減項目投資額，經測算，本項目鼎城項目可研報告 38 銷售利潤平均為 42933萬元，最高為 52730萬元，最低 為 30409萬元。銷售價格參照項目所在地周邊目前的平均房產 價格，遵循謹慎原則 ,分四個價格檔次進行銷售預測， 住宅房平均價格 2200 元 /平方米，商業(yè)網點 6000元 /平方米。 當地類似工程的造價。 《江蘇省建筑安裝工程消耗量定額》、《江蘇省建筑安裝工程價目表》。 ■ 營造社區(qū)文化。 ■ 住戶入住、裝修等事務管理。本住宅小區(qū)物業(yè)管理收費嚴格按照宿遷市人民政府《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及《小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》收費。項目計劃預計（取得土地使用權后 4 個月內開工） 20xx年 7 月至 20xx 年底分三期開發(fā)建設。 采用新型安全環(huán)保墻體材料，推廣使用新技術，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗，保證人身安全。 項目設計用水量為 /年。本項目在土建階段即進行區(qū)內的綠化規(guī)劃建設。 生活污水 生活污水采取化糞池進行處理，達標后經污水管道排入市政污水處理管網。 第六章 環(huán)境保護 本項目地址位于宿遷市楚城區(qū)。 污水 本項目生活污水經化糞池處理后沿小區(qū)主次干道敷設的地下污水鼎城項目可研報告 22 管道排至市政污水管網。 五、結構設計 （一）設計依據 《民用建筑設計通則》 （二）結構設計 鼎城項目可研報告 21 本項目住宅的結構類型為框架結 構，基礎為獨立基礎。針對住戶對住宅裝修不可預見的諸多需求，本項目住宅只進行 室內初裝修，實施“毛坯房” ，以便給居民提供自由選擇的空間，避免居民再裝修造成的巨大浪費，以及對支撐結構的損壞而帶來的不安全隱患。 ■ 在外立面上，采用適宜色調的墻面和獨特風格的房頂處理，與周邊環(huán)境及項目規(guī)劃設計相協(xié)調。 ■ 室內空間設計中，本項目將靈活性、合理性放在首位，開間與進深的劃分能為入住者的靈活布局提供多種選擇，而且部分 戶型可合并為大套型 ，適應市場需求，屋頂結合坡頂做成躍層式，上下貫通，充分利用造價，并使頂層室內外環(huán)境得到改善，每棟樓的組合平面經過精心設計，做到充分利用土地，戶型搭配滿足建設要求，顯示高超的組合 技巧。規(guī)劃占地面積 425 畝。 ■ 寬帶：通訊公司鋪設專用線路。 通訊 ■ 電話通訊 ：小區(qū)敷設電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，每個單元都敷設壁嵌式電話箱，每戶室均預埋電話暗線。 （三）配套條件 供電 電源接自市區(qū)供電網，電源供應有保證。全市實際利用外資 2667萬美元，同比增長 %，比 15月增速提高 個百分點。 7 月末，全市金融機構存款余額 億元 ,比年初增加 億元。 3． 財政金融明顯趨好 。實現(xiàn)銷售收入、利稅、利潤分別增長 %、 %和 %。 （二）社會經濟發(fā)展狀況 全市經濟發(fā)展呈現(xiàn) 良好態(tài)勢。分布于廢黃河兩側平原地區(qū)，面積大、范圍廣，系數百年黃河沖積而成，地面高程 2627 米。 2． 氣候條件 宿遷屬暖溫帶季風性氣候，四季分明，光照充足，雨水豐沛，無霜期較長，年平均氣溫 ℃ ，年平均降水量 910毫米。京杭大運河縱貫南北，內河通航里程達 897公里。1039。8 — 3439。如各戶型和單元的接受程度不同，各棟的接受程度不同，同一樓棟中各單元的接受程度不同，不同樓層的同一戶型的接受程度不同等等。同時，在短時期內，亦能收回該項目的投資成本（包括生產成本，管理成本，投資本項目的機會成本，通貨膨脹等）和取得由長期目標和短期目標相協(xié)調的預期利潤。引進綜合的環(huán)保技術，盡可能采用節(jié)能及無污染的材料、設備，加上河邊綠化帶及修建廣場，營造風景怡人、生機盎然的生活居住環(huán)境。 （四） 項 目市場威脅分析（ T） 土地新政（增值稅）使產品成本相對的增加，對市場購買力構成潛在的影響； 鼎城項目可研報告 12 國家近年來一系列的宏觀調控，一定程度上將會縮小宿遷房價上升的空間，或帶來一定的政策風險。人民生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經濟條件為房地產市場提供了較大的消費群體。調控效果的顯現(xiàn)可能要一個過度期方能達到政府的預期，面對高昂的房價，使得眾多普通老百姓難以實現(xiàn)改善居住環(huán)境的渴望，市場供給與需求尚存在著巨大的結構性調整空間。新城區(qū)的發(fā)展已成規(guī)模，幾個現(xiàn)代化區(qū)域已經形成，本地塊正好在新城區(qū)和老城區(qū)結合部，路北是馬陵初級中學，河東即是實驗小學和馬陵中學。個人購房比例不斷提高，全國城鎮(zhèn)商品住宅中個人購房比例已超過 80%。 本項目正是依據上述背景資料提出。 20xx 年，也是“十一五規(guī)劃”的開局之 年，宿遷市委、市政府國進一步加大對房地產業(yè)的扶持力度，推出了《關于實施中心城市人口五年倍增計劃的若干政策意見》，給予了“淮海經濟區(qū)”最優(yōu)惠政策，強力推進房屋拆遷，加大土地供應和房地產開發(fā)力度，引導住宅消費。 開發(fā)總面積 ： 51萬平方米 住宅面積 ： 商業(yè)用房建筑面積 ： 13 萬平方米 公共建筑面積： 5240平方米 建筑密度： 35% 容積率： 二、可行性研究的依據 原北工院設計“舊城改造項目規(guī)劃方案” 國家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關設計規(guī)范 集團房地產公司相關人員余文博、廖驍俊在宿遷期間的市調資料及江蘇三鼎房地產侍衛(wèi)東市調資料 鼎城項目可研報告 6 宿遷市政府機構有關部門提供的相關基礎資料 網絡信息資料及近期同行業(yè)策劃機構提供的信息資料 三、研究范圍及內容 項目背景及建設的必要性 市場分析 建設規(guī)模 建筑設計方案 環(huán)境保護與節(jié)能 項目實施進度安排 物業(yè)管理 投資估算與資金籌措 財務效益評估 不確定性分析 四、項目主要經濟技術指標 本項目主要技術經濟指標見下表（擬定指標） 序號 項 目 單 位 數 量 1 項目占地面積 萬平方米 2 總建筑面積 萬平方米 51 3 住宅套數 套 3772 4 住宅建筑面積 萬平方米 5 商業(yè)用房建筑面積 萬平方米 13 6 建筑安裝工程費用 萬元 鼎城項目可研報告 7 7 運營費用 萬元 8 建筑容積率 9 開發(fā)建設總投資 萬元 10 單位建筑面積平均造價 元 /平方米 第二章 項目提出的背景及建設的必要性 一、項目提出的背景 自地級宿遷市成立以來，至今十年整，在這十年里，宿遷快速的城市建設，強有力的招商引資力度，吸引著無數外來投資者。 主要建議 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 社會效益分析 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 投資使用計劃 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 ........................ 錯誤 !未定義書簽。 第七章 項目的組織與管理 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 第六章 環(huán)境保護與安全生產 .......................... 錯誤 !未定義書簽。 鼎城項目可研報告 3 項目建設內容與規(guī)模 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 項目區(qū)的建設條件 ................................ 錯誤 !未定義書簽。 產品的基本營銷策略 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 本地及周邊市場現(xiàn)狀的調查 ................ 錯誤 !未定義書簽。 項目建設的重要性與必要性 ................ 錯誤 !未定義書簽。 可行性研究報告的范 圍與依據 ............ 錯誤 !未定義書簽。 項目提要 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目的申報 ............................................ 錯誤 !未定義書簽。 第三章 市場預測與分析 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 產品的市場競爭能力、市場風險性分析 錯誤 !未定義書簽。 場址選擇（附圖） ................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目建設總體方案 ................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目實施計劃 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目設計采取的環(huán)保標準及主要安全生產措施 錯誤 !未定義書簽。 勞動定員與技術培訓。 資金籌措方式與渠道 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 經濟效益分析 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 鼎城項目可研報告 4 可行性研究的結論 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 （三）主要建設指標 該項目規(guī)劃總用地范圍 283475㎡（計 425 畝），居住總戶數 3772 戶。其中市區(qū)有近 70 家開發(fā)企業(yè)，在建項目有 61 個，投資總額達 21億元，開發(fā)面積 206 萬平方米。 通過本次市調及參考相關資料，規(guī)模大品質高的樓盤銷售情況都非常好。 （二）符合現(xiàn)代人居工程及我國住宅建設發(fā)展方向 隨著國內房地產市場的成熟，住宅建設步伐的加快，住宅的投資結構趨于合理，高標準的新型住房已經成為房地產市場的主體，深受市民的青睞。就目前宿遷發(fā)展趨勢看，本項目將成為新老城區(qū)中高端商住一體化的紐帶。雖然國家為了控制房價的增長，抑制經濟過熱，出臺了一系列宏觀調控政策與調控措施，也只是起到了局部增速放緩的效果， 沒有從根本上扭轉目前的市場局面。 ■ 宿遷市優(yōu)越的地理位置，完善的基礎設施建設，良好的投資環(huán)境吸引了大批國內外客商（目前主要為浙商）前來投資、經商，推動了宿遷市經濟的快速發(fā)展。 （三）機會點分析（ O） 政府對房地產開發(fā)非常重視，給予了很多優(yōu)惠政策； 城市中心地段難得的大型商住項目； 江蘇三鼎在宿遷投資過程中建立的各種社會資源； 合理的根據拆遷的進度進行分期開發(fā)，適時根據市場變化調整開發(fā)及營銷方案，減少資金壓力，降低投資風險。 ■ 綠色住宅社區(qū) ：主要以人為中心，創(chuàng)造與大自然景觀完美結合的綠色環(huán)保節(jié)能住宅。通過本項目在市場上的交易使公司的戰(zhàn) 略利益得以最大化的實現(xiàn)。 ■ 本項目在市場上銷售時，各具體單元由于其客觀的差異性和 其總價的差異，被市場所接受的程度不同。 二、建設條件 （一）自然條件 1． 地理位置 宿遷市位于江蘇省北部，介于北緯 33176。 — 1191