【正文】 求。 （三 ）獨(dú)立 承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員 項(xiàng)目的 可行性研究工作由項(xiàng)目開發(fā)商： 本公司獨(dú)立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，項(xiàng)目編制過程嚴(yán)格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國土資源局等相關(guān)政府部門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項(xiàng)目項(xiàng)目”可行性研究與評價(jià)工作委員會(huì) （四）可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》； 專業(yè)好文檔 （ 2）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； （ 3）中國國際工程咨詢公司《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件； （五）可行性研究報(bào)告研究范圍 研究范圍主要包括：住 宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，銀行貸款評價(jià)等。專業(yè)好文檔 小高層房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況 二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 第二部分 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 一、提出項(xiàng)目建設(shè)背景 二、 投資的必要性 第三部分 項(xiàng)目市場投資環(huán)境和市場研究 一、本市城市概況 二、本市城市發(fā)展規(guī)劃 三、本市房地產(chǎn)市場綜述 四、本市小高層住宅市場分析（竟?fàn)幮詷潜P分析） 五、本市房地產(chǎn) 市場分類分析 六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 專業(yè)好文檔 第五部分 項(xiàng)目 地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評價(jià)與分析 一、項(xiàng)目地塊解析 二、項(xiàng)目地塊 HTP 層次分析方法 (中國與外國理論與實(shí)踐結(jié)晶 ) 第六部分 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析與應(yīng)用 一、項(xiàng)目的 SWOT 矩陣分析 二、項(xiàng)目 SWOT 策略應(yīng)用 三、項(xiàng)目地塊分析總評 第七部分 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評估 一、項(xiàng)目定位 （一）項(xiàng)目整體定位 （二）項(xiàng)目功能定位 （三）項(xiàng)目形象定位 （四）項(xiàng)目檔次定位 二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 （一）目標(biāo)客戶類型 （二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析 第七部分 戶型進(jìn)行評價(jià)與選擇 (房產(chǎn)價(jià)值工程原理 Value Engineering) 一、項(xiàng)目評價(jià)工程原理及程序過程 二、項(xiàng)目價(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 三、項(xiàng)目市場調(diào)研分析與評論 專業(yè)好文檔 四、項(xiàng)目方案評價(jià)及比較分析 五、項(xiàng)目方案評價(jià)及改進(jìn)分析 六、項(xiàng)目方案評價(jià)結(jié)論 第八部分 對項(xiàng)目的價(jià)格定位 一、 均價(jià)的確定 二、單價(jià)的確定 第九部分 項(xiàng)目的結(jié)論 第十部分 開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu) 一、企業(yè)組織 （一）企業(yè)組織形式 （二）企業(yè)工作制度 第十一部分 的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 （一）建設(shè)方案規(guī)劃 二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （一）開發(fā)計(jì)劃擬定的 原則 （二）建設(shè)方式 （三）進(jìn)度安排 （四） 項(xiàng)目周期設(shè)定 （五）分段周期設(shè)定 專業(yè)好文檔 第十二部分 投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算） （一）開發(fā)成本估算 （二）開發(fā)費(fèi)用估算 （三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 二、項(xiàng)目資金籌措 （一）項(xiàng)目 投資組合方式 （二） 資金動(dòng)作方式 三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息 （一）資金籌措與投資使用計(jì)劃 （二）貸款本金的償還及利息支付 第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 （一）根據(jù)本市“本項(xiàng)目”市場調(diào)研報(bào)告制定價(jià)格體系（平 均價(jià)格） （二）建議銷售測算單價(jià) (運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn) ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評 一、稅金計(jì)算 （一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算 二、 損益表與靜態(tài)盈利分析 專業(yè)好文檔 （一）住宅與商鋪、車位部分損益表 三、 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 （一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表 四、 資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 第十五部分 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析 （二）結(jié)論 二、敏感性分析 三、決策樹概率分析 四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險(xiǎn)類型及 防范措施 （二）風(fēng)險(xiǎn)控制 第十六部分 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 一、項(xiàng)目社會(huì)效益評價(jià) （一）項(xiàng)目對社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 （二）目前對人和社會(huì)影響 二、項(xiàng)目環(huán)境效益評價(jià) 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、項(xiàng)目貸款綜合評價(jià)指標(biāo) 專業(yè)好文檔 （一 ） 本市本項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商的資信指標(biāo) （二）本市本項(xiàng)目 項(xiàng)目貸款評估 情況 （三）本市本項(xiàng)目項(xiàng)目 貸款擔(dān)保方式評價(jià) 二、項(xiàng)目 貸款綜合評價(jià) 三、項(xiàng)目貸款評價(jià)結(jié)果 （一）項(xiàng)目貸款的概況 （二）項(xiàng)目貸款的評價(jià)過程 第十八部分 可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議 一、評估結(jié)論 二、結(jié)論的建議及說明 第十九部分 可行性研 究附報(bào)表 一、項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 二、 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表 四、 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 五、 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表 六、 資金來源與運(yùn)用表 七、 損益及利潤分配表 八、 現(xiàn)金流量表（全部投資） 九、 借款償還期測算表 專業(yè)好文檔 十、敏感性分析表 第一部分 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況 （一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言 為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇在本市 域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。 （ 16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃 出于對重大項(xiàng)目進(jìn)行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對本公司的經(jīng)營和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃 （ 17）項(xiàng)目的基本概況 本市本項(xiàng)目項(xiàng)目位于本市城東區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)本市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施。 （二） 項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地專業(yè)好文檔 產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。 地處山區(qū)，與云南、貴州、越南接壤，是滇、黔、?。▍^(qū)）結(jié)合部交通樞紐和商品物資主要集散地。 （三）本市城市建設(shè)概況 城市建設(shè)進(jìn)行了總體的 規(guī)劃 ，目前已 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，啟動(dòng)了現(xiàn)代化的森林山水生態(tài)城市建設(shè) ， 城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境有了較大的變化。其中與外客商 (含國外 )簽訂投資項(xiàng)目 200 多個(gè)，總 投資 億元。完成周邊地區(qū)的舊城改造等。 每個(gè)片區(qū)里面又包含有若干個(gè)組團(tuán) 專業(yè)好文檔 根據(jù)自然條件和帶狀城市特點(diǎn)，中心城區(qū)的城市形態(tài)將依托鐵路、高速公路、快速路、主干路協(xié)調(diào)發(fā)展，形成向東南發(fā)展的 “ 組團(tuán)式帶形城市 ” 。 （五）城市發(fā)展規(guī)劃 重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域： 金融、物流、行政中心 ， 地區(qū)城鎮(zhèn)群：建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，經(jīng)濟(jì) 核心區(qū)域。 樓盤品質(zhì)對銷售的影響不明顯 房價(jià)穩(wěn)步增長，并保持較高的增幅，增幅具有跳躍性 商品房結(jié)構(gòu)以多層住宅樓為主，有向小高層、高層發(fā)展的趨勢。 （一）區(qū)位環(huán)境條件 項(xiàng)目建設(shè)地塊項(xiàng)目周邊市政機(jī)關(guān)眾多， 道路寬敞，環(huán)境良好，區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境與老城區(qū)形成鮮明的對比。 豐富的森林資源。 （五）交通環(huán)境條件 全市通車?yán)锍?10000 公里。 （七） 政治優(yōu)勢 條件 （八） 旅游 資源條件 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 專業(yè)好文檔 （一）建設(shè)項(xiàng)目地已“五通”條件具備 （二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 第五部分 地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評價(jià)與分析 一、項(xiàng)目地塊解析 (一 ) 項(xiàng)目所處 區(qū)位 特點(diǎn)分析 項(xiàng)目位于站前大道旁，片區(qū)屬于市委、市政府重點(diǎn)規(guī)劃的， 該區(qū)域在購物、文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、餐飲、娛樂等生活設(shè)施方面相對于市中心有較大的差距。 第六部分 地塊 SWOT 分析與應(yīng)用 一 、項(xiàng)目的 SWOT 矩陣分析 二、 項(xiàng)目 SWOT 策略應(yīng)用 （一）項(xiàng)目優(yōu)勢（ Strengths） 優(yōu)勢應(yīng)用 —— （ 二）項(xiàng)目劣勢（ Weakness） 工商管理局 專業(yè)好文檔 ? 劣勢應(yīng)對 —— （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ Opportunities） ? 機(jī)會(huì)利用 —— （四）項(xiàng)目威脅（ Threats） 應(yīng)對措施 —— 三、項(xiàng)目地塊分析總評 本產(chǎn)品將會(huì)是高檔次、高品質(zhì)的精品樓盤，需要從市場角度、定位角度、產(chǎn)品角度等多方面結(jié)合，尋找到市場的空白點(diǎn)，只要能充分發(fā)揮優(yōu)勢，抓住機(jī)會(huì)，優(yōu)化劣勢，弱化威脅，就能形成較大的市場發(fā)展空間。 （二）項(xiàng)目功能定位 遵照當(dāng)?shù)卣畬ι唐贩孔≌焚|(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的專業(yè)好文檔 現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)的中高檔、高品質(zhì)住宅為主， 因此確定本項(xiàng)目以上的功能定位。 (1)分析問題 (Analyzing Problem) (2)綜合研究 (Comprehensive Study) (3)方案評價(jià) (Evaluating Schemes) 二、項(xiàng)目價(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 專業(yè)好文檔 價(jià)值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進(jìn)。 。 六、項(xiàng)目方案評價(jià)結(jié)論 (一 )分析功能 計(jì)算各方案的功能指數(shù)（ FIi） (二 )分析成本 計(jì)算各方案的成本指數(shù) (CIi) (三 )比較各方案的價(jià)值指數(shù) 第八部分 項(xiàng)目價(jià)格定位 一、均價(jià)的確定 本次價(jià)格定位主要以市場比較法評估方式修正出本項(xiàng)目的價(jià) 格。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建筑物 2cm 以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線與道、 路） (主要包括：排水、供水、供電、道路 )。 專業(yè)好文檔 （ 7）不可預(yù)見費(fèi) ,根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模的大小，以及開發(fā)商的背景情況，項(xiàng)目的可變影響因素相對較易控制，同時(shí)參照市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合類似的工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)提取一定的比例。參照市房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售平均水 平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，取相關(guān)值。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng) 目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。 （根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)率） （二）結(jié)論 本 項(xiàng)目之所以全部銷售的風(fēng)險(xiǎn)較大，但住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。 （ 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對投資利潤率的影響。 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、貸款綜合評價(jià)指標(biāo) 必需要通過四個(gè)指標(biāo)的嚴(yán)格審查： 客戶評價(jià)、項(xiàng)目評估、擔(dān)保方式評價(jià)和貸款綜合評價(jià)。雖然評估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析中得專業(yè)好文檔 知，本項(xiàng)目住宅銷售部分盈虧平衡點(diǎn)的銷售率在 65%左右（小于 70%），說明其風(fēng)險(xiǎn)程度較 低，從敏感性分析看出，本項(xiàng)目全部銷售部分的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)比較理想，力爭提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I