【正文】 ，在青云譜區(qū)域出讓的地塊較少，區(qū)域的購買力需求巨大。 ，享便利快捷都市生活 項目周邊覆蓋數(shù)個大 型生活社區(qū)，如藍天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花園等。 青云譜區(qū)目前整體商業(yè)氛圍相對市中心較弱，但青云譜將規(guī)劃成為南昌的城市副中心，本地塊處于青云譜的商務板塊，臨何坊西路約 200米，其商業(yè)將大有作為。該項目開發(fā)周期為 ，開發(fā)商用于該項目開發(fā)的自由資金為 8000萬元。 三是以井岡山大道和洪都大道及交匯點為核心的現(xiàn)代商務經濟帶。推進“一景區(qū)、一岸”建設，把八大山人梅湖景區(qū)打造集藝術培訓集中地、主題攝影基地、中國水墨畫名家云集地、文化藝術品會展及交易地等功能于一體的文化產業(yè)特色品牌。于 1998年底破土動工，其一期工程用地總面積 138公頃， 水面積 125 公頃，綠地 公頃，現(xiàn)已形成了環(huán)湖一條路，湖心一座島，湖中兩條堤，東北一廣場，西南一組古建筑群，北線七處景的基本格局。 3） 撫河公園 撫河全段兩側，將軍橋至中山橋段， 本地塊距撫河公園約 。 5） 地塊周邊配套設施 地塊處于何坊西路，位于青云譜區(qū)域商務中心的核心地帶，毗鄰井岡山大道和迎賓大道兩條南昌市城 區(qū)南北向的交通主干道，與三店西路商業(yè)街僅一街之隔。 公共交通：公共交通便利， 1 1 22 20 21 23 239 等公交路線連接城市各區(qū)域。 主要技術經濟指標 該宗地面積約 ，該地塊宗占地面積 = =62307㎡ 容積率≤ ，允許的總建筑面積 =62307㎡ =155767㎡ 由于設計要求商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（容積率部分） 30%控制，所以商業(yè)及公建面積 =155767㎡ 30%=46730㎡，公建面積為 6730，商業(yè)面積為 40000㎡。 90㎡=727 戶， ㎡247?！皣?11條”內容分五個部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；加強 風險防范和市場監(jiān)管；加快推進保障性安居工程建設；落實地方各級人民政府責任。政策一次比一次表述嚴格，這也代表國務院對房地產業(yè)進行調控的決心越來越大。二套房貸款首付要 40%以上，利率則要求銀行嚴格按照風險定價。 住房供應類別更加明晰。 “國 11條”中沒有提到物業(yè)稅的研究實施，而是用“研究完善住房稅收政策 ”來代替，這在一定程度上顯示國務院對物業(yè)稅的研究、試點、征收等還比較謹慎。這是一個重要的動向，將有利于督促地方政府將更多的精力關注住房民生問題，避免在發(fā)展房地產業(yè)的 問題上跑偏路，甚至“本末倒置”。 2021年的第一星期金融機構新增貸款達到 6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調行動。 未來政策走向： 宏觀經濟調控政策：繼續(xù)實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策” 從宏觀經濟政策取向看， 2021 年依然實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但會增加針對性和靈活性。 2 南昌市房地產市場環(huán)境分析 人口環(huán)境分析： 至 2021末，全市常住人口為 470多人，其中城區(qū)人口 ，郊縣人口 ，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過大。廣播電臺 3座，電視 臺 4座。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀念館為代表的名勝旅游；有以八一起義紀念館等為代表的近現(xiàn)代革命傳統(tǒng)的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為房地產項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 7 代表的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有“小廬山”的美譽。 經濟環(huán)境 南昌在全國城市經濟綜合實力 50強中，名列 26強； 2021年在全國 27個省會城市中，南昌GDP 總量位居第 14 位。 南昌房價走勢 國家統(tǒng)計局公布了 1~11月全國房地產市場運行情 況， 11 月份全國 70 個大中城市房價同比上漲 %。 11月份全省商品房均價達 4137元 /㎡ 據統(tǒng)計， 11月份南昌房價同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，環(huán)比漲幅僅略低于今年 4月份 %的漲幅，居第二位。如， 11 月份全省商品房售出 ，銷售額為 。而今年截至 11月底，南昌城區(qū) (含南昌縣 )住宅成交量已達到 方米，創(chuàng)下歷史新 高，其中新房成交量為 ，二手房為 。所推土地最終成交 114宗，成交面積 ，成交率為 %。紅谷灘房價漲得最猛，以紅谷灘中心區(qū)樓盤世紀中央城為例，去年 12月房價不到 6000元 /平方米，現(xiàn)在卻高達 8800元 /平方米，漲了近 3000元 。 朝陽洲板塊 ★板塊構成：朝陽洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。 市中心地段，人氣較旺。在 2021 年 6 月 1 日更是漲到了 8500元。占地約 134畝，規(guī)劃總建筑面積約 16萬平方米（其中住宅約 ，商鋪建筑面積約 3千平方米），容積率 ，綠化率 35%。整個小區(qū)由一條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景的和諧統(tǒng)一，綠化率接近 50%。 水榭花都近期價格走勢 記錄時間 銷售情況 備注 20210601 8500元 /㎡ 高層 140150 三房和 170 四房在售，均價 8500元 /㎡ 20210504 8000元 /㎡ 高層電梯房在售，均價 8000元/㎡ 20210319 7500元 /㎡ 高層電梯房在售， 170四房，均價 7500元 /㎡ 祥瑞藍堡：祥瑞藍堡國際公寓是南昌市祥瑞房地產開發(fā)有限公司在南昌打造的一個高尚住宅小區(qū)，該項目總建筑面積 萬平米，約 520 多套， 。 祥瑞藍堡國際公寓近期銷售價格走勢 記錄時間 最高價 均價 最低價 價格描述 20210406 6500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，在售電梯房房源，折后均價約 6500元 /㎡ 20210302 5500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，僅余 5 套房源在售（ 17F 高層），均為 140㎡ 20210128 5500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，僅剩 個位數(shù)房源在售，均為 140 ㎡的三房戶 房地產項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 10 目前祥瑞藍堡基本售罄，且二手房目前銷售均價為 7650元 /㎡ 市場 售價 預測 通過對全國房地產市場的宏觀把握， 根據對南昌房地產市場走勢的分析和與周邊樓盤的對比，我們可以 把預期價格定為：住宅區(qū) 9500/㎡，辦公樓為 15000/㎡，而商業(yè)店面可高達20210/㎡，車位 16萬元 /個。 根據以上多種消費對象的不同品位和要求， 選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 174 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 175 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 364 D 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 363 技術設備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：廳、房為乳膠漆。 ：戶外窗用彩鋁窗。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。 ：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。 停車位售價 的核算： 目前的市場價為 12萬元 /個，銷售情況較穩(wěn)定 。 ⑸停車場的使用管理： 商用樓處停車場 312個停車位供商鋪、寫字樓 使用； 住宅區(qū) 地下停車場 717個車位供住戶 使用 。 2 停車場 3 健身設施 合計 開發(fā)期間費：分散建設市政公用設施建設費 =建安工程費 5%= 建筑工程質量安全監(jiān)督費 =建安工程費 4? = 房地產項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 14 供水管網補償費（住宅） =*1076* 600元 /T= （商業(yè)） = T 600元 /T= 供電用電負荷費（住宅） =1076*4 480元 /KVA= （商業(yè)） =400*8 480元 /KVA= 其他 =建安工程費 5? = 總費用 =++++++= 開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據 金額 1 分散建設市政公用設施建設費 建安工程費 5% 2 建筑工程質量安全監(jiān)督費 建安工程費 4? 3 供水管網補償費 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600元 /T 商業(yè)： ， 600元 /T 住宅： 商業(yè)： 4 供電用電負荷費 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 480元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480元 /KVA 住宅： 商業(yè)： 6 其他 建安工程費 5? 合計 其他費用 =建安工程費 5? = 其他費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據 金額 1 預算定額管理費 建安工程費 5? 2 竣工檔案保證金 3