【正文】 者積極性的挫傷，旅游區(qū)的經(jīng)營(yíng)就會(huì)失去動(dòng)力；沒有環(huán)境效益，旅游區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和旅游資源的永續(xù)利用就是一句空話。本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)有利于保護(hù)現(xiàn)有森林資源、保持和穩(wěn)定森林系統(tǒng)生物資源的安全和自然生態(tài)平衡，使之得到永續(xù)利用，這是實(shí)現(xiàn)旅游區(qū)可持續(xù)發(fā)展而必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的強(qiáng)制性規(guī) 定。 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù)工作是旅游區(qū)開發(fā)和生存的生命之源。因此，本報(bào)告認(rèn)為該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 綜上所述，該項(xiàng)目 既有得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光，又有光輝燦爛的歷史文化；既有旅游業(yè)的良好基礎(chǔ)，又與鄰縣名勝景區(qū)接軌聯(lián)網(wǎng)；既有一班開發(fā)旅游的人才，又有開發(fā)旅游業(yè)的大氣候。并將會(huì) 帶動(dòng)全 市 旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、城鎮(zhèn)建設(shè)、商業(yè)服務(wù)、食品及輕工業(yè)、對(duì)外貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、郵電通訊等行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn) 漣源市 對(duì)外經(jīng)濟(jì)、文化的交流及區(qū)域間經(jīng)濟(jì)文化的協(xié)調(diào)發(fā)展，加快吸引和利用內(nèi)外資的步伐，全面推進(jìn) 古塘 乃至全 市 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，成為 漣源市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 該項(xiàng)目可以緩解假日高峰旅游壓力，促進(jìn)城鄉(xiāng)消費(fèi)。積極開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游，不僅可以有效地解決農(nóng)村富裕勞動(dòng)人口的就業(yè)問題（旅游業(yè)每增加 1 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，就能帶來 相關(guān)行業(yè) 5 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)），緩解社會(huì)壓力，而且擴(kuò)大了農(nóng)產(chǎn)品銷售市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的多項(xiàng)、多次增值，為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向“搞笑生態(tài)農(nóng)業(yè)”與旅游完美結(jié)合拓出新路子、找到農(nóng)民增收的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，有利于城鄉(xiāng)差距縮小。 該項(xiàng)目可促進(jìn) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化改變。 從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項(xiàng)目具有一定的盈利能力；從財(cái)務(wù)不確定性分析看，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本和固定資產(chǎn)投資提高 10%或降低 10%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍 大于同期銀行貸款年利率。 盈虧 平衡分析 以營(yíng)業(yè)收入水平比表示的盈虧平衡點(diǎn)（ BEEP），其計(jì)算公式為：盈虧均衡點(diǎn) =（固定成本 /營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)稅金及附加 可變成本） 100%=% 計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入只要達(dá)到預(yù)計(jì)收入額的 %就可保本。 據(jù)現(xiàn)金流量表（附表 9）可知： 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 13%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 （折現(xiàn)率 10%）； 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 （折 現(xiàn)率 10%）； （ 3）投資回收期（ PT）。 （ 2）稅后計(jì)算期利潤(rùn)為 萬元，年均 萬元。 稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 企業(yè)所得稅。 收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，年?duì)I業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 7895 萬 元。 第七年生產(chǎn)負(fù)荷 100%，年?duì)I業(yè) 額 7895 萬 元。 第三年生產(chǎn)負(fù)荷 0%， 年?duì)I業(yè)額 0 萬元。 第九章 財(cái)務(wù)分析 評(píng)價(jià)依據(jù) 本報(bào)告依據(jù)國(guó)家頒布的《建 設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》及國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)會(huì)稅務(wù)制度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 （ 2）銀行貸款：申請(qǐng)銀行貸款 5000 萬 元，全部用于固定資產(chǎn)投資。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按照行業(yè)流動(dòng)資金占用比例估算項(xiàng)目建設(shè)流動(dòng)資金投資估算，一般情況下，本項(xiàng)目流動(dòng)資金投資約為 1000 萬元。 7．建設(shè)期利息 本項(xiàng)目全部投資資金來源主要是自由資金、銀行貸款和國(guó)家扶持資 金組成。 包括信息平臺(tái)、給排水、消防、電力、通訊等所需設(shè)備的購(gòu)置，需要投資 1830 萬 元。 包括景點(diǎn)建設(shè)費(fèi)，道路、綠化，員工樓等設(shè)施，需投資 24704 萬 元。 估算依據(jù) （ 1）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān) 于 印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》（發(fā)改委投資 [2021]1325 號(hào)）； （ 2）土建工程：以《湖南省 2021 建筑工程概算定額》為依據(jù)，并參考當(dāng)?shù)赝惞こ探ㄔ靸r(jià)格估算指標(biāo)進(jìn)行概算； （ 3）預(yù)備費(fèi)用按照工程費(fèi)用總額的 5%進(jìn)行計(jì)算； （ 4） 儀器設(shè)備以廠家報(bào)價(jià)和市場(chǎng)詢價(jià)估算； （ 5）建設(shè)期利息按照央行公布的 5 年期貸款基準(zhǔn)利率 %進(jìn)行計(jì)算。 公司組織構(gòu)架圖 董事會(huì) 總經(jīng)理 行政副總經(jīng)理 辦公室主任 經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理 財(cái)務(wù)部 人力資源部 保衛(wèi)消防部 維修部 環(huán)衛(wèi)部 辦公室 市場(chǎng)營(yíng)銷部 溶洞區(qū)管理部 外景區(qū)管理部 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)主持中心全面工作； 行政副總經(jīng)理：分管辦公室、財(cái)務(wù)部、保衛(wèi)消防部、維修部、環(huán)衛(wèi)部、人力資源部； 經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理：分管市場(chǎng)營(yíng)銷部 、外景區(qū)管理部、溶洞區(qū)管理部； 辦公室：負(fù)責(zé)中心日常接待、對(duì)外協(xié)調(diào)、文電收發(fā)傳送等工作； 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)內(nèi)部財(cái)務(wù)計(jì)劃制定、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)事務(wù)、資金調(diào)度、融資操作、外部收費(fèi)管理； 人力資源部：負(fù)責(zé)景區(qū)內(nèi)行政、人力資源管理、職工技術(shù)培訓(xùn)、制定薪資方案等； 保衛(wèi)消防部：負(fù)責(zé)維護(hù)景區(qū)正常秩序、車輛管理、防火安全、日常巡邏等； 維修部：負(fù)責(zé)各景點(diǎn)及道路設(shè)施的維修、維護(hù)等； 環(huán)衛(wèi)部：負(fù)責(zé)維護(hù)景區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、林蔭道 、溶洞、公路、等日常衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)及綠地林地管理等； 市場(chǎng)營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)市場(chǎng)行情、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷計(jì)劃、旅游策劃、廣告宣傳等； 溶洞區(qū)管理部：負(fù)責(zé)古仙洞、嫦娥洞的管理工作； 外景區(qū)管理部：負(fù)責(zé)洞外 14 大景點(diǎn)及水上樂園、農(nóng)家樂的管理工作。 為取保項(xiàng)目順利進(jìn)行，成立獨(dú)立的項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。 加強(qiáng)水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對(duì)景區(qū)的影響保證游客安全。 .3（三）防震 地區(qū) 幾乎沒有 發(fā)生地震，震級(jí)都在 6 級(jí)以下，一般建筑按 7 度設(shè)防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災(zāi)害的建筑、高層建筑及重要建筑應(yīng)根據(jù)抗震評(píng)價(jià)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。消火栓距路邊不應(yīng)超過 2m，距房屋外墻不宜小于 5m。消防通道不得小于 4 米。 增強(qiáng)消防意識(shí)，積極推進(jìn)消防工作社會(huì)化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 ——在給排水規(guī)劃中，積極引入用水循環(huán)，注重中水工程建設(shè)，同時(shí)在給排水管材的選擇及相關(guān)配件上采用性能好的設(shè)備，嚴(yán)防滴漏水現(xiàn)象。 為了有效降低對(duì)新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質(zhì)供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率 45%。其中，供、配電設(shè)計(jì)符合《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電導(dǎo)則》（ GB/T34851998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補(bǔ)償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運(yùn)輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。 主要設(shè)計(jì)原則 執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、指令、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理 , 利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。 景觀功能。 空氣環(huán)境質(zhì)量 空氣污染源來自于當(dāng)?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質(zhì)量良好。 生態(tài)效率原則 在基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造過程中，按照 “三同時(shí) ”原則，應(yīng)全面實(shí)施清潔建設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵(lì)利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。 地面水質(zhì)量 地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）景點(diǎn)建設(shè)：包括洞外 14 大景點(diǎn)及 2 大自然溶洞建設(shè)（見主要景點(diǎn)項(xiàng)目表）。 總占地面積： 100 畝 休閑農(nóng)家樂建設(shè) 主要包括吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家院，干農(nóng)家事 及養(yǎng)殖農(nóng)副產(chǎn)品，雞、豬、羊等項(xiàng)目。 第四章 建設(shè)方案 擬開展服務(wù)項(xiàng)目 （ 1）餐飲 —— 吃農(nóng)家飯 （ 2）住宿 —— 住農(nóng)家院 （ 3）休閑 —— 水上休閑 （ 4）觀光 —— 古仙界奇景 （ 5）人文 —— 祭祖拜佛 項(xiàng)目集觀光、休閑、人文、景觀為一體。 機(jī)會(huì)客源市場(chǎng) 主要指國(guó)內(nèi)其他省市地區(qū)、以及包括日韓、歐美、東南亞等在內(nèi)的入境客源市場(chǎng)。在交通方面高速的互通將旅程縮短在 23 小時(shí)左右， 是周末出游的最好距離。古仙界據(jù)婁底、漣源均不到 1 小時(shí)車程，既能達(dá)到“出城游”的獨(dú)特體驗(yàn)，又不會(huì)因車程太遠(yuǎn)而太過勞累，將越來越彰顯其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值。 客源市場(chǎng)定位 由于古塘鄉(xiāng)旅游市場(chǎng)沒有統(tǒng)計(jì)資料，我們通過對(duì)婁底市旅游客源市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料分析，發(fā)現(xiàn)婁底市的客源主要來自?shī)涞?、邵?yáng)、懷化、長(zhǎng)株潭等湘中地區(qū)，而婁底本地游客又占大部分，其他客源地有廣西、珠三角及港澳臺(tái)等地區(qū)。 第三章 市場(chǎng)分析 與定位 市場(chǎng)規(guī)模分析 基礎(chǔ)市場(chǎng)人口基數(shù)大 古仙界景區(qū)距婁底市僅 50 多公里，交通便捷，巨大的客源市場(chǎng)為古仙界風(fēng)景區(qū)發(fā)展提供了可靠保障。 古塘鄉(xiāng)的藥材基地已形成 2 萬畝規(guī)模 ，并且開發(fā)了藥材加工 產(chǎn) 業(yè)，玉竹飲料已投入市場(chǎng)。 古塘鄉(xiāng)有 著良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境 ， 古塘鄉(xiāng)煤炭資源豐富，生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。有每年正月的龍燈獅舞，有勞作時(shí)的山歌對(duì)唱，有新鮮蔬菜出現(xiàn)時(shí)的“嘗新節(jié)”。 古塘 鄉(xiāng) 牛山 詩(shī)社已成立二十一周年， 百里牛山詩(shī)風(fēng)蔚起 ， 農(nóng)民詩(shī)人層出不窮， 群 星璀璨，涌現(xiàn)了 300 多位農(nóng)民詩(shī)人，蔚為詩(shī)壇奇觀，古塘成為全國(guó)著名的詩(shī)詞之鄉(xiāng) ， 此間 “有詩(shī)無酒不精神，有酒無詩(shī)俗死人 ”已蔚成風(fēng)氣，逢年過節(jié)民間以以詩(shī)聯(lián)作賀禮的風(fēng)習(xí)由來已久，其事跡多次在中央電視臺(tái)、湖南日?qǐng)?bào)等媒體重點(diǎn)報(bào)道 。中國(guó)周易風(fēng)水研究協(xié)會(huì)的國(guó)學(xué)大師，他們以拓荒者的勇氣，不畏艱辛，跋山涉水，發(fā)現(xiàn)了這一處 “ 中華民族國(guó)學(xué)文化的天然圖騰 ”，并譽(yù)以 “ 天下第一景 ” 、 “ 南國(guó)小昆侖 ” 的美稱 。 洞內(nèi) 水聲潺潺， 石林聳秀，石花吐芳 ， 石帷垂掛，石瀑飛濺 ，玉柱擎天， 如人似物 惟妙惟肖 ， 千姿百態(tài)、絢麗多彩 。 古仙界景點(diǎn)遍布，保護(hù) 完整，可開發(fā)的自然景點(diǎn)達(dá) 八 處之多。 古仙界的開發(fā)將把漣源龍山、白馬水庫(kù)、湄江風(fēng)景區(qū)與新化的梅山龍宮，紫鵲界、大熊山、油溪河以及冷水江的波月洞景區(qū)連成一片， 形成比較完善的旅游線路， 成為 婁底 市旅游業(yè)總體發(fā)展的點(diǎn)睛之筆。婁漣、婁湘、婁寧高等級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，形成了稠密而便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 地形地質(zhì)： 根據(jù)建設(shè)地點(diǎn)地形地質(zhì)資料，建設(shè)地點(diǎn)地層巖分布具有規(guī)律性，多為 坡積殘積物風(fēng)化形成的紅褐色、棕褐色粘土，涂層呈硬塑、可塑狀，密度、厚度 10— 30M，是良好的地基持力層，自然地坪基本平坦，地勢(shì)有一定起伏，地震基本烈度小于 V1 度，宜于工程建設(shè)。置身古仙界， 沐浴自然之光，徜徉在悠悠的青山綠水之中， 靜能解憂、雅能生趣， 讓人頓感心地合運(yùn)，分不清是人在仙 境中，還是仙境在人間。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件 自然條件 湖南富堂 古仙界民俗民情風(fēng)景區(qū)擁有八卦圖、月光巖、鳳行山、龜蛇嶺、古塘坪、白竹溪、雷缽井、紅日峰等八大景點(diǎn) 。 本項(xiàng)目充分利用了古仙界及周邊村鎮(zhèn)豐富的自然人文資源，迎合了 人們返璞歸真、回歸自然的消費(fèi)心理和對(duì)生活品質(zhì)的追求，拓展了旅游市場(chǎng)，豐富了旅游產(chǎn)品，創(chuàng)新了旅游內(nèi)容，為人們提供了更多的消費(fèi)選擇。 項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)了我市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的根本要求，作為關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，它對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。 作為推動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)和社會(huì)接受轉(zhuǎn)變的結(jié)合點(diǎn)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)協(xié)調(diào)的有效載體 —— 現(xiàn)代 旅游業(yè)的 休閑、娛樂、度假、民俗風(fēng)情 等多種功能對(duì)于促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展，社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有著重要的意義 。 隨著城市化的建設(shè)， 人們工作、生活得壓力不斷增大，大量城市工作者為減輕壓力選擇農(nóng)村、山區(qū)旅游，呼吸新鮮空氣，放松身心；越來越多的中高端商務(wù)人士也越來越注重健康，更樂意到環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的景區(qū)休閑度假 ， 鄉(xiāng)村文化旅游有著愈來愈廣闊的 美好前景。 古仙界是 天然的旅游勝地 ，是 名副其實(shí)的人間仙境 ， 他將讓無數(shù)文人 墨客 傾倒 ，它 將 以獨(dú)特的魅力 使 游人往返流連，具有很高的開發(fā)價(jià)值 。這片 方圓百里的神奇土地 ， 素有 “ 青藏高原 ” 之稱，可以說是“江南的北國(guó)，北國(guó)的江南”。（以上不含專營(yíng)?？丶跋拗祈?xiàng)目，涉及許可經(jīng)營(yíng)的辦理許可證或資質(zhì)證方可經(jīng)營(yíng)） 項(xiàng)目建設(shè)的背景 古仙界風(fēng)景區(qū)位于 漣源市 古塘鄉(xiāng)，處于 安化縣、新化縣、冷水江市交界的古梅山腹地 ， 與 安化縣洼塘鎮(zhèn)、魚水鄉(xiāng)和 新化縣 溫塘鎮(zhèn) 、 田坪鎮(zhèn) 毗鄰 ，與 車田江水庫(kù)與大江口水庫(kù)南北相望，遙相呼應(yīng)。 山清水秀，洞幽石奇是她的天生麗質(zhì)；悠久的歷史、優(yōu)美的傳說是她醉人的芬芳；豐富的人文資源是她迷人的風(fēng)韻。這種現(xiàn)象在越是城市化的地區(qū)，其需求越大，由于緊張勞累的都市生活，使城市居民渴望寧?kù)o，渴望出游與自然接觸，正 因 如此，帶有特色的自然奇景與休閑游逐漸成為了旅游消費(fèi)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 是建設(shè)旅游文化強(qiáng)市的需要，是區(qū)域社會(huì)全面全面進(jìn)步的迫切需要，是解決旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的需要。 現(xiàn)代旅游業(yè)是依托自然景點(diǎn)發(fā)展起來的綜合性休閑旅游產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展為第三產(chǎn)業(yè)的延伸開辟了通道，增強(qiáng)了第三產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展能力 ， 不但可以滿足人們多層次的精神文化需求，提高生活質(zhì)量，有益于社會(huì)主義精神文明建設(shè)，而且可以增加就業(yè) ，增加財(cái)政收入。居民的食品消費(fèi)支出占消費(fèi)支出的比重逐年下降，而用于居住、文化、教育、衛(wèi)生、旅游等高層次消費(fèi)的支出則不斷提高，越來越多