物業(yè)管理第三章物業(yè)管理招投標(biāo)及合同-全文預(yù)覽
【正文】 共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容 提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于 3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo) 標(biāo)書評(píng)議 評(píng)標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評(píng)委評(píng)閱，經(jīng)過評(píng)委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成標(biāo)書審查和評(píng)閱之后，采用無記名方法，給標(biāo)書評(píng)分 ? 評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成 ? 成員為 5人以上單數(shù) ? 物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之事 現(xiàn)場答辯 一是迚一步了解標(biāo)書的真實(shí)性、可操作性、客觀性 事是對(duì)標(biāo)書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤，有必要迚一步澄清，幫助業(yè)主委員會(huì)（或開發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān) 答辯目的： 評(píng)分依據(jù)及方式 評(píng)分依據(jù)： 投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè) 的管理處主仸的： 回答問題的準(zhǔn)確性 表達(dá)問題的邏輯性 分析問題的層次性 以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn) 評(píng)分方式： 由評(píng)委無記名迚行評(píng)分 中 標(biāo) 根據(jù)開標(biāo)以后，對(duì)標(biāo)書評(píng)議、現(xiàn)場答辯的評(píng)分以及招標(biāo)單位到投標(biāo)單位采樣的信譽(yù)評(píng)分，按權(quán)重比例迚行迭加計(jì)算，排出名次 公證人員根據(jù)評(píng)委們按照招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)而計(jì)算排列名次，宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)候選人 招標(biāo)人可以根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的書面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人 履約訂立合同 招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)人發(fā)出通知 ★中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同 ★招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議 履約訂立合同 中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的 ★投標(biāo)保證金不予退還并取消中標(biāo)資格 ★給招標(biāo)人造成的損失超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對(duì)超過部分予以賠償 ★沒有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)仸 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償 物業(yè)招投標(biāo)案例 ? 案情簡介 ? 2023 年 2 月，某城市 A房地產(chǎn)公司對(duì)其開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理公開招標(biāo)（當(dāng)時(shí)離該小區(qū)竣工入住尚需半年左右）。物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)，是業(yè)主選擇管理者，投標(biāo)企業(yè)競爭物業(yè)管理權(quán)的行為 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì) 物業(yè)管理招標(biāo)類型 ?單純物業(yè)管理招標(biāo) ?物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標(biāo) ?專項(xiàng)服務(wù)工作招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)按管理內(nèi)容可分為： 物業(yè)管理招標(biāo)類型 物業(yè)管理招標(biāo)方式 公開招標(biāo) —— 無限競爭性招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) —— 有限競爭性招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)方式 公開招標(biāo)的含義 所謂公開招標(biāo)就是由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告、載明擬招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)容、性質(zhì)、現(xiàn)狀、管理要求和質(zhì)量要求、招標(biāo)條件及開標(biāo)日期、獲取招標(biāo)文件的辦法、招標(biāo)人的名稱和地址等，由物業(yè)管理企業(yè)迚行競爭的方式 在國外稱之為無限競爭性招標(biāo) 公開招標(biāo) —— 無限競爭性招標(biāo) 公開招標(biāo)的特點(diǎn) 這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機(jī)會(huì) 業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平 但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大 邀請(qǐng)招標(biāo)的含義 所謂邀請(qǐng)招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請(qǐng)其參加投標(biāo)的方式 邀請(qǐng)招標(biāo) —— 有限競爭性招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)的特點(diǎn) 是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)工作量小 如果對(duì)競標(biāo)對(duì)象選擇得當(dāng)，則起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時(shí)提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對(duì)招投標(biāo)雙方都十分有利。開標(biāo)后經(jīng)過評(píng)比， A 房地產(chǎn)公司認(rèn)為 B物業(yè)管理公司的 /平方米的報(bào)價(jià)合理，決定讓 B物業(yè)管理公司中標(biāo)，并發(fā)出了中標(biāo)通知書。 A房地產(chǎn)公司則認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司向住戶（業(yè)主）直接收取，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這一費(fèi)用。但是，在這一過程中，招標(biāo)人處于主動(dòng)地位，投標(biāo)人只是按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。這是由物業(yè)管理的復(fù)雜性和煩瑣性決定的，如車庫（車棚、車位）的管理權(quán)歸屬、衛(wèi)生、保安的標(biāo)準(zhǔn)和水平等，有時(shí)會(huì)由于疏于表述或者無法準(zhǔn)確表述都有可能產(chǎn)生類似的爭議?！币虼耍绻p方最終沒有簽訂合同，則應(yīng)當(dāng)有一方對(duì)此承擔(dān)法律責(zé)任。 ? （二）投標(biāo)行為的責(zé)任性質(zhì) 我國 《 合同法 》 對(duì)招標(biāo)公告的性質(zhì)作出了明確的規(guī)定，是一種要約邀請(qǐng)。 ? 締約過失責(zé)任一直是立法及學(xué)術(shù)上討論的一個(gè)重要問題。因此，締約過失也只能在此階段產(chǎn)生。所以，招標(biāo)人與投標(biāo)人對(duì)在此期間內(nèi)因?yàn)楣室饣蜻^失而
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