物業(yè)管理第三章物業(yè)管理招投標(biāo)及合同(文件)
【正文】 標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 ? ? （ 1）確保無(wú)遺漏、無(wú)空缺 ? （ 2）不得任意修改填寫(xiě)的內(nèi)容 ? （ 3）填寫(xiě)的方式要規(guī)范 ? （ 4）涉及到的數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤 ? ? （ 1）簡(jiǎn)潔、明確，文字通暢，條例清楚 ? （ 2）能用圖表的地方盡力采用 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě) ? （ 3）編寫(xiě)前后一致，風(fēng)格統(tǒng)一 ? （ 4）整潔美觀。而在招標(biāo)投標(biāo)中，中標(biāo)通知書(shū)是合同成立的有效證明。 至于法律要求采取書(shū)面形式的合同，合同成立的時(shí)間涉及如何看待法律規(guī)定的書(shū)面形式的法律效力問(wèn)題。 中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后，招標(biāo)人或者中標(biāo)人承擔(dān)的法律責(zé)仸是違約責(zé)仸。因?yàn)橹袠?biāo)通知書(shū)的發(fā)出意味著招標(biāo)人接受了投標(biāo)人的投標(biāo)文件，而投標(biāo)文件又意味著對(duì)招標(biāo)文件的接受，兩者的內(nèi)容構(gòu)成了明確具體的合同內(nèi)容。例如制作招標(biāo)、投標(biāo)文件等進(jìn)行招標(biāo)或投標(biāo)行為所發(fā)生的費(fèi)用。 ? 締約過(guò)失責(zé)任一般以損害事實(shí)的存在為成立條件，只有締約一方違反先合同義務(wù)造成相對(duì)方損失時(shí)，才能產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任。根據(jù) 《 合同法 》 第 15條規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立。締約過(guò)失責(zé)任是指締約一方當(dāng)事人故意或者過(guò)失地違反依誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)承擔(dān)的先合同義務(wù)，而造成對(duì)方信賴?yán)娴膿p失時(shí)依法承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。雖然 《 合同法 》 未作明確規(guī)定，但學(xué)界對(duì)投標(biāo)性質(zhì)的理解基本一致，應(yīng)當(dāng)是一種要約。在本案中， B物業(yè)管理公司中標(biāo)后，已經(jīng)為合同的履行進(jìn)行了一定的準(zhǔn)備工作，包括籌備管理班子、招募員工、進(jìn)行設(shè)備材料采購(gòu)等。分析這一案例首先需要解決的問(wèn)題是誰(shuí)應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)法律責(zé)任？ 《 招標(biāo)投標(biāo)法 》 第 45條規(guī)定：“中標(biāo)通知書(shū)對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。如果投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件的要求，則應(yīng)當(dāng)是廢標(biāo)。雙方的合同遲遲沒(méi)有簽訂，由此形成爭(zhēng)議。但是，到了簽訂合同時(shí)，雙方發(fā)現(xiàn)對(duì)竣工入住后的空置房的物業(yè)管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)有不同的理解（入住后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)會(huì)有一定比例的房屋尚未售出而形成空置房，并且在招標(biāo)時(shí)無(wú)法對(duì)入住時(shí)的空置房數(shù)量和空置的時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)）。 但這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，把許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，不符合自由競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)會(huì)均等的原則 法律的規(guī)定 根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向 3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，所需載明的亊項(xiàng)與公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)公告要求相同 物業(yè)管理投招標(biāo)的特點(diǎn) 特點(diǎn) 標(biāo)價(jià)的保密性 法律的約束性： 投標(biāo)者提交標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià) — 法律效力 招標(biāo)的超前性 長(zhǎng)期性和階段性 招標(biāo)人標(biāo)底必須保密 投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)也需要保密 物業(yè)管理公司早期介入要求 政府要求 有些開(kāi)發(fā)商為了銷售的需要 物業(yè)管理招標(biāo)的原則及意義 原則 公平 公開(kāi) 公正 誠(chéng)信 意義 推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化 推動(dòng)行業(yè)水平提高 明確責(zé)任減少糾紛 促進(jìn)物管企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力 物業(yè)管理招標(biāo)的程序 招標(biāo)與投標(biāo)的條件 招標(biāo)程序 物業(yè)招標(biāo)程序 招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件 符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主體和配套設(shè)施建設(shè) 具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件 投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施 招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備 投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件 具有獨(dú)立的法人資格 具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì) 具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件 企業(yè)近期經(jīng)營(yíng)情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康 物業(yè)管理招標(biāo)程序 準(zhǔn)備階段 招標(biāo)階段 投標(biāo)階段 信譽(yù)調(diào)查取樣階段 開(kāi)標(biāo)階段 準(zhǔn)備階段 成立招標(biāo)組織 招標(biāo)項(xiàng)目備案 確定擬招投標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容、標(biāo)的及相關(guān)亊項(xiàng) 確定招標(biāo)的指導(dǎo)思想、原則及方式、方法 編制招標(biāo)文件 招標(biāo)階段 發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) 資格預(yù)審，確定投標(biāo)申請(qǐng)人 招標(biāo)人向投標(biāo)人提供招標(biāo)文件，接受咨 為了使投標(biāo)人更加清楚招標(biāo)意圖，通常由招標(biāo)人在投標(biāo)人購(gòu)買招標(biāo)文件后統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會(huì)（或稱標(biāo)前會(huì)議），召開(kāi)會(huì)議的目的是解答投標(biāo)人提出的各類問(wèn)題 投標(biāo)階段 凡獲得投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫(xiě)投標(biāo)單，或撰寫(xiě)投標(biāo)書(shū)參加投標(biāo) 投標(biāo)書(shū)的報(bào)送 信譽(yù)調(diào)查取樣階段 為了保證隨機(jī)取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查取樣時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 調(diào)查取樣必須由招標(biāo)人組織的招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)帶隊(duì)，開(kāi)展工作 應(yīng)對(duì)各投標(biāo)人的調(diào)查取樣同時(shí)迚行，避免相互干擾 應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)抽樣，不能亊先通知安排，預(yù)防取樣不實(shí) 現(xiàn)場(chǎng)取樣調(diào)查完畢，應(yīng)立即把調(diào)查表密封帶回 開(kāi)標(biāo)階段 物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開(kāi)標(biāo)分為兩個(gè)過(guò)程： 標(biāo)書(shū)評(píng)議 開(kāi)標(biāo)：按照招標(biāo)書(shū)中規(guī)定的截標(biāo)時(shí)間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)人代表
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