年煙臺(tái)市玉森明珠山商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷提案53頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)-全文預(yù)覽
【正文】 目定位之 —— 內(nèi)涵解析 】 ? 夾河左岸，綠色生態(tài)水岸； ? 菁英生活社區(qū)； ? 娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口； ? 自由揮灑陽(yáng)光的快樂(lè)日子； ? 每天都是幸福的、浪漫的，青春飛揚(yáng)的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 市場(chǎng)定位之 —— 客群定位 】 ? 他們的居住需求？ ★ 具備較好生活文化、社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)； ★ 周邊交通便捷、生活便利； ★ 近擁繁華，入享寧?kù)o； ★ 鄰里于我的特征相似、相近； ★ “ 小而寬闊 ” 的自我空間； ★ 不愿隨便被打擾； ★ 3070平米一室或兩室最受歡迎， 7090平米兩室少部分； ★ 內(nèi)部功能設(shè)置齊全，設(shè)計(jì)緊湊； ★最好帶裝修； ★首付 25萬(wàn)元，總價(jià) 1030萬(wàn)； ★ 距離工作場(chǎng)所較近，或者往來(lái)交通花費(fèi)時(shí)間不太久； ★ 大多數(shù)不想再依賴父母完成購(gòu)房； ★過(guò)渡性居住，居住投資兩不誤。 營(yíng)銷策略制定及執(zhí)行目標(biāo) —— 快速銷售 /快速回款！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 營(yíng)銷策略 】 1，市場(chǎng)定位：為誰(shuí)而建的房子？ 2，項(xiàng)目定位：提供怎樣的房子？ 3，營(yíng)銷策略：如何與目標(biāo)客群溝通？ 4，價(jià)值提升：如何提升項(xiàng)目附加價(jià)值？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 營(yíng)銷策略之 —— 市場(chǎng)定位 】 在一切營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)始之前，我們需要搞清楚我們?yōu)檎l(shuí)建造了房子？！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 市場(chǎng)定位之 —— 客群定位 】 ? 誰(shuí)更需要一個(gè)家？ ★ 待婚一族； ★ 2435歲的年輕人； ★ 中低收入群體； ★ 70年代中后期、 80年代初期中期的年輕人； ★ 外來(lái)創(chuàng)業(yè)者、農(nóng)村進(jìn)城者、學(xué)滿留城者、自立年輕人。這一內(nèi)涵特性未能有效被挖掘。同時(shí)，也可以看出在全部去化單位中，低樓層、低價(jià)位套型占據(jù)絕大部分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 價(jià)格定位偏高 價(jià)格的高低在營(yíng)銷推廣中是一個(gè)非常敏感所在，特別是中低檔居住項(xiàng)目。在本項(xiàng)目前期營(yíng)銷中，缺乏深度生活文化定位、生活價(jià)值取向的提煉，與目標(biāo)客群之間深度的相互的認(rèn)同感未能有效達(dá)成。同一地區(qū)、同一品質(zhì)的商品，在與目標(biāo)客群溝通內(nèi)在硬件品質(zhì)的基礎(chǔ)上，達(dá)成生活文化定位、心理認(rèn)同價(jià)值定位的一致性，不但是可以體現(xiàn)為價(jià)格利潤(rùn)的差異，也同樣體現(xiàn)于營(yíng)銷目標(biāo)的達(dá)成。一定程度上阻礙了商品房的供需結(jié)構(gòu)、上市數(shù)量及價(jià)格走勢(shì)。加之有關(guān)于行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展言論日多，多數(shù)需求呈持幣觀望狀態(tài)，商品房銷售率較往年有所下滑，房?jī)r(jià)穩(wěn)中緩升（外來(lái)投資、較強(qiáng)的居住需求和奧運(yùn)愿景是支持房?jī)r(jià)持續(xù)上升的主要構(gòu)成因素），這一態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 01000200030004000500005年 06年 07年 08年1季度煙臺(tái)五區(qū)05年08年1季度房?jī)r(jià)均價(jià)芝罘區(qū)萊山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)福山區(qū)牟平區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0510152005年 06年 07年 0 8 年1 季度煙臺(tái)五區(qū)商品房均價(jià)增幅芝罘區(qū)萊山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)福山區(qū)牟平區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 微觀環(huán)境 1，煙臺(tái)市區(qū)及福山周邊區(qū)域中低消費(fèi)群體 +本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體較青睞居住目的地； 2，價(jià)格上漲幅度較快，整體均價(jià)大有追趕開(kāi)發(fā)區(qū)、市區(qū)趨勢(shì)，略高于牟平區(qū)； 3，區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)整體均價(jià)已近 3000元 /平 (不計(jì)算鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村改造物業(yè) ),普通居住物業(yè)單價(jià)已超越 5000元 /平 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 受 政策機(jī)行業(yè)環(huán)境影響， 2020年一季度煙臺(tái)房產(chǎn)供需增長(zhǎng)逐月回落，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度趨緩 ? 一季度房屋銷售價(jià)格走勢(shì)情況看，一月份同比上漲%，二月份上漲 %，三月份上漲 %，漲幅呈逐月回落態(tài)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 中觀環(huán)境 1，環(huán)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)型城市，旅游經(jīng)濟(jì)、加工制造經(jīng)濟(jì)、異地進(jìn)入置業(yè)潮流等因素直接促使城市競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)，帶動(dòng)城市化建設(shè)進(jìn)程加快； 2， “ 五區(qū)聯(lián)合，打造大煙臺(tái) ” 、 “ 環(huán)黃渤海旅游經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā) ” 等城市規(guī)劃建設(shè)及后期投入，將很大程度早就較為良好的固定資產(chǎn)投資環(huán)境和外在影響力，進(jìn)而不斷拉升房地產(chǎn)增長(zhǎng)； 3，外來(lái)投資、區(qū)內(nèi)需求都將帶動(dòng)中高端、中低端居住物業(yè)需求在近年內(nèi)呈現(xiàn)需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)； 4，同類型建設(shè)形態(tài)增多，項(xiàng)目建設(shè)同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化策略模糊萌生； 5，煙臺(tái)五區(qū)漸成聯(lián)合態(tài)勢(shì)，但建設(shè)特色及差異化定位不明顯。新房?jī)r(jià)格一季度同比上漲 %從新建房銷售價(jià)格看，一季度新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲 % ? 上海房?jī)r(jià)再創(chuàng)新歷史高 雖部分
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