【正文】 （三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告 （四）熟悉房地產(chǎn)市場的人士 （五）同業(yè)間資料的交流 （六）準(zhǔn)交易資料的收集 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教 （八）各類二手資料 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 基本資料搜集 資料可分為 一手資料 及 二手資料 兩類。撰寫調(diào)查報告應(yīng)做到： （ 1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果； （ 2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出； （ 3）文字精練，用語中肯； （ 4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)； （ 5）報告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （ 6）報告完整，印刷清楚美觀。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確 為什么要進(jìn)行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果 對于企業(yè)來說有什么作用。為了使市場調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場 調(diào)查時，應(yīng)按一定程序來進(jìn)行。 1 . 按調(diào)查對象劃分 （ 1）全面普查 （ 2）重點(diǎn)調(diào)查 （ 3）隨機(jī)抽樣 （ 4）非隨機(jī)抽樣法。 （ 8） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。廣 義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中 所有階段加以研究。此外，在建設(shè)施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方 面的問題，在此一并說明。 實(shí)施程序 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 。 實(shí)施程序 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 施工許可證的取得 申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證，是在辦理 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 后，需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序， 該證是申辦開工的必備文件。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào) 研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征 地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營程序。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 1949年新中國成立后 50年代中期到 60年代中期 十年動亂期間 1978年后， “ 忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類： 第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出 售新建房屋的方式。而房屋是指土地上的居民住 房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等 房地產(chǎn)業(yè) 是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn) 業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序 是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序 。 出入空間 大 小 容積率 低 高 通風(fēng) 好 不暢 朝向 戶戶朝陽 常有無采居室 采光 戶戶朝陽，南北通透 存在灰色空間 同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負(fù)面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。 國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是： 板樓 ——是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅； 每個單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念 房地產(chǎn)項(xiàng)目類型 2 3 1 別墅 公寓 普通住宅 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 土地一級市場 所謂土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份， 將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。 上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 復(fù)式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實(shí)際早在層高較高的一層樓中增建一個，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。居室是家庭的 “領(lǐng)地 ”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 綠化率 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 套內(nèi)面積 俗稱 “地磚面積 ”。 開間 5米以上，進(jìn)深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。 配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000人相對 應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 居住組團(tuán) 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000人相對應(yīng)，配建有居民所 需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。例如，在 1萬平方米的土地上，有 4000平方米的建筑總面積，其容積率為 。 公攤面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建 筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積 的 50％。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5米左右，不能任意擴(kuò)大。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠地率所指的 “居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 ”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. 剪力墻結(jié)構(gòu) 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 土地二級市場 所謂土地二級市場制土地使用者將通過一級市場取得的土地用權(quán)按照 市場機(jī)制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易 經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 板樓、塔樓項(xiàng)目類型 板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。 塔樓基本形式 傳統(tǒng)的塔樓形式： 十字型、方形塔樓 改革的塔樓形式： 蝶型塔樓 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 比較角度 板樓 塔樓 備注 建筑密度 低 高 建筑平均高度 低 * 高 * 不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。 銷售分?jǐn)? 低 高 塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，