【正文】 為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。 進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ) 知識(shí)培訓(xùn) 房地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ) 房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念 房產(chǎn)開發(fā)基本流程 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 1 2 3 素材天下 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界 線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與 文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。住宅開間一般不超過 ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（ % ）。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在： 平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高 50%70%。 躍層式住宅 這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來(lái)在全國(guó)各城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。政府不允許未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)就直接進(jìn)行交 易。 別墅 板樓 塔樓 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層 、 小高層 、 多層 傳統(tǒng) 蝶塔 、 小戶型 公寓 、 普通住宅 、 經(jīng)濟(jì)適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn) 。通俗地說(shuō)，塔樓 以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 使用率 板樓戶型的使用率平均達(dá)到 80%；最高可達(dá)90% 塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率 使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。 項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序 項(xiàng)目立項(xiàng)程序 土地使用權(quán)取得的程序 項(xiàng)目規(guī)劃程序 征地拆遷程序 工程建設(shè)程序 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 建立管理服務(wù)機(jī)構(gòu)與服務(wù)制度 建立房屋檔案 回訪住戶 及時(shí)解決住戶困難 物業(yè)管理 委托初步設(shè)計(jì)辦理合同 參與擴(kuò)初設(shè)計(jì)會(huì)審 委托施工圖設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)流程 施工放線 、 規(guī)劃部門驗(yàn)線 組織設(shè)計(jì)勘查部門驗(yàn)槽 組織樁基驗(yàn)收 結(jié)構(gòu)施工中隱蔽工程預(yù)驗(yàn) 組織結(jié)構(gòu)鑒定驗(yàn)收 竣工工程預(yù)驗(yàn) 組織工程竣工驗(yàn)收 整理竣工資料歸檔 辦理工程決算 工程管理 商品房預(yù)售辦理 商品房?jī)r(jià)格報(bào)批 填報(bào)工程竣工單 、 辦理交接手續(xù) 商品房記帳入庫(kù) 商品房銷售 開具用戶通知單 項(xiàng)目財(cái)務(wù)成果考核 房屋銷售 售后服務(wù) 項(xiàng)目設(shè)想 年度計(jì)劃 可行性研究 申請(qǐng)項(xiàng)目報(bào)告 規(guī)劃方案 投資立項(xiàng) 填寫招標(biāo)申請(qǐng) 發(fā)招標(biāo)通知書 審核投標(biāo)單位資質(zhì) 招標(biāo)文件報(bào)批 發(fā)招標(biāo)文件 編制標(biāo)底 開標(biāo) 審核施工圖 三通一平 、 地上地下物處理 材料設(shè)備訂貨 辦理開工報(bào)告 (見后頁(yè) ) 組織招標(biāo) 簽訂施工合同 (見后頁(yè) ) 組織施工單位進(jìn)場(chǎng) 組織設(shè)計(jì)交底 審查施工圖紙 施工準(zhǔn)備 向拆遷辦申報(bào)房屋拆遷計(jì)劃 拆遷辦下達(dá)拆遷批復(fù) 征求拆遷戶意見 發(fā)拆遷通知書 、 安置房源 委托初步設(shè)計(jì) 、 簽定規(guī)劃合同書 規(guī)劃局下達(dá)用地范圍和條件 參與規(guī)劃審定 規(guī)劃紅線與管理要求通知書 提出功能設(shè)計(jì)要求 對(duì)投標(biāo)單位資質(zhì)審查 發(fā)送招 、 邀標(biāo)書及招標(biāo)文件 評(píng)標(biāo)決標(biāo) 中標(biāo)方案處理 規(guī)劃局劃定征用范圍圖 向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)建設(shè)用地報(bào)告 規(guī)劃局批發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 向市土地局提出申請(qǐng)征地報(bào)告 土地局批準(zhǔn)辦理征地手續(xù) 向地方政府辦理征地手續(xù) 解決有關(guān)問題 現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)樁征地范圍 清場(chǎng)安置預(yù)算報(bào)告 征地 地址勘查 設(shè)計(jì)招標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定 建筑設(shè)計(jì) 拆遷 辦理施工執(zhí)照 (見后頁(yè) ) 編制小區(qū)開發(fā)組織設(shè)計(jì) 工程預(yù)算造價(jià) 前期工作 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 施工執(zhí)照辦理 報(bào)總規(guī)劃和初設(shè)規(guī)劃 現(xiàn)場(chǎng)勘查 、 審查 、 報(bào)方案 確定規(guī)劃 、 報(bào)主管市長(zhǎng)批準(zhǔn) 下達(dá)規(guī)劃圖 ， 交規(guī)劃費(fèi) /m2 市規(guī)劃土地管理局：規(guī)劃處 市規(guī)劃土地管理局：土地處 申請(qǐng)用地 擬定征地方案 審批用地手續(xù)費(fèi) ～ /m2 劃撥土地 頒發(fā)土地使用證 市規(guī)劃土地管理局：管線處 報(bào)管線設(shè)計(jì)方案 現(xiàn)場(chǎng)勘查審查方案 發(fā)放管線施工執(zhí)照 填報(bào)建設(shè)項(xiàng)目登記表 、 發(fā)建設(shè)工程通知單 市建委基建管理處 市建企勞保費(fèi)用統(tǒng)籌管理辦公室 繳納工程總造價(jià) 2％ 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi) 市規(guī)劃土地管理局：審批處 報(bào)批件及批準(zhǔn)的規(guī)劃圖 現(xiàn)場(chǎng)勘查 審查初設(shè) 、 提出修改意見 修改初設(shè)重復(fù)報(bào)批 發(fā)施工執(zhí)照審批表 各部門批準(zhǔn)文件 下達(dá)測(cè)繪通知 、 配套費(fèi)通 知 、 檔案保證 、 押金通知 市衛(wèi)生防疫站 同市消防支隊(duì) 報(bào)批件及初設(shè)圖紙 現(xiàn)場(chǎng)勘查 審查初設(shè)提出修改意見 修改設(shè)計(jì) 、 重新報(bào)批 填表蓋章 、 準(zhǔn)予開工 市消防支隊(duì) 市房地局 報(bào)工程批件 、 原建筑物狀態(tài)表 現(xiàn)場(chǎng)勘查技術(shù)鑒定 、 交鑒定費(fèi) 房屋拆除領(lǐng)導(dǎo)小組 報(bào)工程批件 、 原建筑物狀態(tài)表 現(xiàn)場(chǎng)勘查 批準(zhǔn)拆除 市人防辦公室 審批手續(xù)同消防支隊(duì)按總建面 2％ 建地下人防室或按人防面積交 800元 /m2 報(bào)批件及初設(shè)圖紙 協(xié)商建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或 交 7％ 建面 28元 /m2 審查商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)方案 批準(zhǔn)設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或交費(fèi) 市商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)辦 繳納城市建設(shè)檔案保證 押金約工程造價(jià) 1％ 市基建檔案館 市教育委員會(huì) 繳納中小學(xué)教師住宅建設(shè)集資 、 提取住宅建設(shè)的 2％ 市煤氣集資辦公室 繳納煤氣集資費(fèi) （ 住宅 /m2） 繳納城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) （ 自有生活區(qū)甲類 300元 /m2， 乙類 200元 /m2， 一般建設(shè)區(qū) 50元/m2） 市建委配套辦公室 市建委墻改辦公室 繳納節(jié)能資金 （ /m2） 報(bào)施工執(zhí)照審批表 繳納施工牌照費(fèi) 50元 發(fā)施工許可證和施工執(zhí)照 房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn) 是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。其中 ，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。 第三類，其他方式。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地 上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。 實(shí)施程序 五證兩書的取得 土地使用權(quán)證的取得概述 開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證， 方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù) 。 實(shí)施程序 ： **市拆遷管理辦公室 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 房屋權(quán)屬證書的取得 我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法 擁有房屋并對(duì)房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證 。 應(yīng)注意的事項(xiàng) 1.“兩書 ” 的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間； ； 1998年建設(shè)部頒布的 《 商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和 住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定 》 。市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。 （ 6） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 調(diào)查方法與條件 市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分 ，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào) 查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制 ，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)查的規(guī)模。 確定調(diào)查目的 這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問題。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測(cè)性 調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。由此可見資料的重要性。 （一） 二手資料 二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。我國(guó)對(duì)土地利用方 面的規(guī)劃主要有：國(guó)土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng) 業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、市級(jí)土地利用、縣 （區(qū)）級(jí)土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地總體規(guī)劃。由于土地位置所在地區(qū)的 自然條件、社會(huì)條件及經(jīng)濟(jì)、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進(jìn) 而影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形 。而在搜集資料過程中，可區(qū)分二大信息的搜集。 公共設(shè)施資料搜集 公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的，其多少及完善與否直接 影響不動(dòng)產(chǎn)的品質(zhì)及價(jià)格。下 面就對(duì)該三大類資料進(jìn)行探討。 項(xiàng)目推出前及推出期間須掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案狀況及動(dòng)態(tài)，這是不動(dòng) 產(chǎn)銷售開發(fā)商、市調(diào)人員及策劃人員不斷成長(zhǎng)的主要工具與渠道。 一般收集租金資料的方式有下列三種： （ 1）以欲承租者名義調(diào)查較不易受到拒絕。在運(yùn)用交通流量資 料時(shí)須注意下列事項(xiàng)。運(yùn)輸系統(tǒng) 中的商場(chǎng)的面積大小，行業(yè)的生存形態(tài)等等。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 開發(fā)流程詳解 公共設(shè)施資料運(yùn)用 公共設(shè)施建設(shè)在城市開發(fā)中扮演相當(dāng)重要的角色，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值及 市場(chǎng)的影響依公共設(shè)施