【正文】 房地產(chǎn)專業(yè)基礎 知識培訓 房地產(chǎn)基本術語 房地產(chǎn)項目類型基礎概念 房產(chǎn)開發(fā)基本流程 房地產(chǎn)基礎知識 1 2 3 素材天下 房地產(chǎn)基礎知識 房地產(chǎn)基本術語 房地產(chǎn)基礎知識 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界 線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與 文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000人相對 應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地 居住組團 居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000人相對應，配建有居民所 需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。 配建設施 配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 房地產(chǎn)基礎知識 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。 房地產(chǎn)基礎知識 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在 1萬平方米的土地上，有 4000平方米的建筑總面積，其容積率為 。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 公攤面積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建 筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積 的 50％。 房地產(chǎn)基礎知識 開間 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過 ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間 5米以上，進深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 進深 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。 套內(nèi)面積 俗稱 “地磚面積 ”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。 房地產(chǎn)基礎知識 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 綠化率 綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（ % ）。綠地率所指的 “居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 ”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 房地產(chǎn)基礎知識 標準層 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 住宅用地 的總稱 道路紅線 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 房地產(chǎn)基礎知識 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關 玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的 “領地 ”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. 剪力墻結(jié)構(gòu) 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn)基礎知識 復式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實際早在層高較高的一層樓中增建一個，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高 2米，上層貯藏間高 ；一層起居室高 2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在： 平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高 50%70%。 戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。 上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。 在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。 躍層式住宅 這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。 房地產(chǎn)基礎知識 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關 玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的 “領地 ”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. 房地產(chǎn)基礎知識 土地一級市場 所謂土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份， 將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動。土地一級市場完全由 政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級市場獲取土地使用權(quán)就直接進行交 易。 土地二級市場 所謂土地二級市場制土地使用者將通過一級市場取得的土地用權(quán)按照 市場機制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易 經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)基礎知識 房地產(chǎn)項目類型基礎概念 房地產(chǎn)項目類型 2 3 1 別墅 公寓 普通住宅 房地產(chǎn)基礎知識 房地產(chǎn)基礎知識 傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標準綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。 別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 別墅 板樓 塔樓 獨棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層 、 小高層 、 多層 傳統(tǒng) 蝶塔 、 小戶型 公寓 、 普通住宅 、 經(jīng)濟適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn) 。 房地產(chǎn)基礎知識 板樓、塔樓項目類型 板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相