新聯(lián)康地產(chǎn)定價(jià)說(shuō)明培訓(xùn)課程課件地產(chǎn)價(jià)格-全文預(yù)覽
【正文】 方案 ? 作為投資型項(xiàng)目，客戶對(duì)投資回報(bào)的考慮多余景觀、朝向、樓層，所以總體原則為差價(jià)控制較少。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為因?yàn)橄聦佑谢▓@享受的環(huán)境較好，且有私家車(chē)庫(kù)，價(jià)格應(yīng)該較高。 本資料來(lái)自 48 后續(xù)總結(jié) 銷售順序 a、第二、三排好位置的 35樓 b、第二排 35樓和第二、三排好位置的 12樓 c、第一排和第四排的 57樓 d、第四排 12樓 e、第四排 34樓 本資料來(lái)自 49 后續(xù)總結(jié) 產(chǎn)品總結(jié) a、如不考慮追求容積率，第四排的夾心層屬設(shè)計(jì)的敗筆 b、儲(chǔ)藏室采光（通風(fēng)）問(wèn)題也是客戶較為關(guān)心的部分，發(fā)展商后續(xù)給每戶儲(chǔ)藏室都加了窗。 ? 別墅定價(jià)要求做到一屋一價(jià) 由于產(chǎn)品類型的不同，我們將產(chǎn)品分成以下幾種進(jìn)行分析 不同產(chǎn)品定價(jià)時(shí)所需注意的部分 5 本資料來(lái)自 42 疊加別墅 ? 房型設(shè)計(jì)基本等于復(fù)式公寓，但突出每戶都有花園（露臺(tái)）。 本資料來(lái)自 35 房型定價(jià) 本項(xiàng)目房型眾多，考慮到今后的整體去化效果，故定價(jià)時(shí)力求簡(jiǎn)單。 本資料來(lái)自 31 總坪圖 本資料來(lái)自 32 定價(jià)原則 一、 定價(jià)策略 —— 低開(kāi)高走，適時(shí)調(diào)整 四季花城項(xiàng)目首期規(guī)模較大，其推盤(pán)特征為：以組團(tuán)為單位分批加推。 （現(xiàn)場(chǎng)雖有調(diào)整，但當(dāng)時(shí) 0 04室已所剩無(wú)幾，主要目的是促進(jìn) 0 03室銷售） ? B幢價(jià)格 :整體價(jià)格在銷售順利的情況下可上調(diào)表價(jià) 由于產(chǎn)品類型的不同，我們將產(chǎn)品分成以下幾種進(jìn)行分析 不同產(chǎn)品定價(jià)時(shí)所需注意的部分 5 銷售總結(jié) 本資料來(lái)自 26 產(chǎn)品總結(jié) ? 在市中心的地理位置，以及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況下，全復(fù)式高層贏得了很好的市場(chǎng)反響； ? 產(chǎn)品外立面裝飾構(gòu)架太大，影響室內(nèi)采光 由于產(chǎn)品類型的不同，我們將產(chǎn)品分成以下幾種進(jìn)行分析 不同產(chǎn)品定價(jià)時(shí)所需注意的部分 5 銷售總結(jié) 本資料來(lái)自 27 大規(guī)模高層社區(qū) ? 確定分期開(kāi)發(fā)的順序； ? 把一期推出的產(chǎn)品按高層小區(qū)來(lái)定價(jià)。 ? 朝向 : B幢東西向，故系數(shù)低于 C、 D幢。、 140m178。 ? 每次推出的戶型根據(jù)其面積配比做一定的搭配，以避免造成客戶流失。但萬(wàn)科同樣的產(chǎn)品搬到寶山，確未能達(dá)到在閔行的定價(jià)系數(shù)。 ? 同樣是三房，面積大且房型或朝向較差的我們就會(huì)降低其單價(jià)，使兩種三房總價(jià)接近，都有去化的機(jī)會(huì) 本資料來(lái)自 7 位置 位置是最影響價(jià)格的因素，而噪音、灰塵、采光、景觀等又是決定位置好壞的因素 影響價(jià)格的因素 2 客源找準(zhǔn)客源，根據(jù)他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及消費(fèi)心理制定合理價(jià)位 推案順序 推案順序的先后也影響著產(chǎn)品的定價(jià)，小區(qū)內(nèi)位置相近的樓宇如果推案有先后，則后推的那棟樓價(jià)格會(huì)更高些。 ? 不同氣候的城市，居民的生活習(xí)慣會(huì)有所不同（如福州人不喜歡朝西的）故要先了解當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣再定出合理的差價(jià) 本資料來(lái)自 6 位置 位置是最影響價(jià)格的因素，而噪音、灰塵、采光、景觀等又是決定位置好壞的因素 影響價(jià)格的因素 2 面積 面積決定總價(jià)，總價(jià)影響去化情況。 定價(jià)策略 1 本資料來(lái)自 4 位置 位置是最影響價(jià)格的因素，而噪音、灰塵、采光、景觀等又是決定位置好壞的因素 影響價(jià)格的因素 2 位置是最影響價(jià)格的因素，而噪音、灰塵、采光、景觀等又是決定位置好壞的房型 房型好壞是客戶購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵。這樣的方式叫做定價(jià)策略。 ? 如果是一層多戶的產(chǎn)品會(huì)有一定的朝向差價(jià)，但在制定出差價(jià)時(shí)還要敏感總價(jià)的差距是否合理。在市場(chǎng)一般的情況下針對(duì)房型較差且量體又多的戶型我們除了制定相應(yīng)的價(jià)格外還需配以樣板房 ? 復(fù)式戶型因考慮到客源層次高且有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力故單價(jià)一般最高。如七莘路沿線有萬(wàn)科及萬(wàn)兆的現(xiàn)房為例，故市場(chǎng)接受度高，且定價(jià)系數(shù)也為立面系數(shù)中最高。故我們現(xiàn)在通常在總坪圖上根據(jù)各種因素直接標(biāo)上不同位置的系數(shù)，以確保定價(jià)的準(zhǔn)確性
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