瀛通盧灣濱江項目定位報告-全文預覽
【正文】 “浦江第二灣” 板塊鎖定策略 看齊陸家嘴的浦江第二灣 引發(fā)認同的濱江參照體系 實現(xiàn)項目競爭錯位及豪宅價值筑底 板塊鎖定 世博會 —— 2023年的上海中心 世博會歐洲館 企業(yè)館 徐浦大橋 南浦大橋 陸家嘴 世博會主館 2023世博會 規(guī)劃 位于上海中心城區(qū) 南浦大橋盧浦大橋之間 沿黃浦江兩岸分布 200個國家和國際組織參展 7000萬人次參觀 如果說，上一個 20年 浦東陸家嘴的崛起震驚了世人 那，下一個 10年 2023世博會將吸納世界的眼光 不用嘆息，錯過了陸家嘴 因為，下一個上海的中心 世博版圖剛剛拉開序幕 …… 本 案 浦西段： 世博會企業(yè)館，必將帶來世界級商業(yè)領袖； 本案 本案未來必將承接世博會的商務配套功能 Lujiazui CBD 2023 EXPO Xintiandi 板塊定位 三重地標意義成就豪宅板塊定位 盧灣 濱江 項目 本案是一個具有三重地理屬性的項目 地段型 （原法租界，世襲領地） 資源型 （浦西濱江一線） 純都市 濱江區(qū) 世博心 盧灣濱江泛世博 —— 優(yōu)質(zhì)都會核心地段板塊 ,未來可能成為國際地段 系統(tǒng)化資源 —— 盧灣 +黃浦江 +世博會 =創(chuàng)造新興資源體系的可能 全新濱江商務區(qū) —— 五星級酒店 +服務式公寓 +大型商業(yè) +甲級辦公 +高檔住宅 市場鎖定 從價格體系角度劃分豪宅線 類別 〉 4萬 銷售量 市場占位 2% 34萬 5% 23萬 9% 12萬 31% 1萬 53% 高端 低端 低端公寓 高端公寓 頂級公寓 根據(jù)市場劃分的 2/8原則，全市公寓產(chǎn)品占額 20%高端產(chǎn)品是以單價 2萬元 /平方米為劃分線 我們將要瞄準的是“金字塔”的頂端 40000元 /平方米是本案成就頂級豪宅的及格線 站在普通消費者的角度，視線很難觸及到頂級公寓的范圍 小結(jié)：以產(chǎn)品成交均價來劃分產(chǎn)品類別，目前上海市場 1~2萬 /平方米的產(chǎn)品市場占有份額為 84%，根據(jù)市場 2/8劃分原則，為普通消費產(chǎn)品，而 〉 2萬元 /平方米的高端產(chǎn)品中， 〉 4萬 /平方米的頂級公寓市場占有率僅為 2%為頂級客戶消費品，是普通大眾客戶望塵莫及的 市場鎖定 從濱江資源賦予本案價值出發(fā) 45o 2023 EXPO 歐洲館 無疑， 東觀盧浦，北瞰濱江，遠望世博 本案將成就純正世界級濱江豪宅 市場鎖定 從區(qū)域市場行情出發(fā) 第一梯隊：資源型 +品牌開發(fā) +高品質(zhì) 翠湖天地 濟南路 8號 第二梯隊：世襲領地 +頂級品質(zhì) 王子晶品 蘭馨公寓 白金灣府邸 永新晶苑 財富海景 世茂 5號 尚海灣一線 第三梯隊：市中心 + 豪宅配置 陸家嘴濱江 淮海新天地 靜安寺 長樂路 浦西濱江 70000 100000 50000 70000 淡水灣 浦江公館 老西門公館 金外灘花園 … 50000 40000 內(nèi)盧灣 內(nèi)黃浦 元 /平方米 本案 站穩(wěn)區(qū)域價值行情 伺機靠攏頂級豪宅 定位契機 上海豪宅公寓分布圖 市場鎖定 與直接競品間的產(chǎn)品差異化出發(fā) 5+1房 3廳 4衛(wèi) 2廚（另 2保姆房） 約 610㎡ 3+1房 3廳 4衛(wèi) 2廚（另 1保姆房） 約 400㎡ 2房 2廳 3衛(wèi) 1廚（另兩保姆房） 約 210㎡ ㎡ 城市綠地 ㎡ 綠地 上海房屋銷售（集團）有限公司 上海公司 2023年 12月 定位前述 解決定位，實際就是實現(xiàn)市場、營銷和產(chǎn)品之間的價值平衡 市場， 不同品類的市場特征賦予項目未來的價值實現(xiàn) 營銷， 追求流量條件下的項目價值最高臨界點 產(chǎn)品， 可行性條件下完成項目的品類和檔次 本報告將首先從自身立地條件和市場環(huán)境出發(fā)，以價值最大化為目標，對本案公寓式辦公樓進行產(chǎn)品研判 ！ 定位思考 宏觀環(huán)境 市場迷局之激蕩中的宏觀經(jīng)濟 近期，局勢撲朔迷離 世界經(jīng)濟惡化 國內(nèi)經(jīng)濟驟變 房地產(chǎn)市場滑坡 恐懼蔓延 外需萎縮 增長明顯放緩 量減價跌跡象明顯 消費信心不足 大城市＞小城市 回顧，樓市發(fā)展規(guī)律 持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟是中國樓市的源動力； 各大利益集團抱團求存 頂過調(diào)整浪就是大
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