【正文】 。 ? 上海新梅（ 600732）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比下降 %。 ? 在 2023年是 25家， 2023年 37家， 2023年為 45家。 ? 房地產(chǎn)商再三聲明，他們并沒有發(fā)財(cái)。 房地產(chǎn)講座（ 3） 房 價(jià) 之 謎 主講人：徐滇慶 ? 房?jī)r(jià)之謎不在于去年漲了多少，也不在于明年還會(huì)不會(huì)漲，讓人們困惑不解的是明明房?jī)r(jià)暴漲，房地產(chǎn)的富豪越來越多，可是誰都不認(rèn)帳。二者的物業(yè)檔次和造價(jià)都差不多，最后售價(jià)也差不多。 降低地價(jià)便宜了誰 ? 李嘉圖指出：“地主降低地租并不能降低谷物的價(jià)格，只是將部分應(yīng)該歸自己所有的地租讓渡給了雇農(nóng)而已。 ? 在形式上地價(jià)似乎登場(chǎng)在前，房?jī)r(jià)形成在后。這從另一個(gè)角度說明，房?jī)r(jià)的變化并不是單純由地價(jià)決定的。反過來，地價(jià)高的地方房?jī)r(jià)也不一定高。 ? 因?yàn)楣纼r(jià)方法完全不同，地價(jià)決定房?jī)r(jià)的說法是沒有根據(jù)的。 ? （ 4）對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的態(tài)度不同。實(shí)際上這兩個(gè)方面也嚴(yán)重地不對(duì)稱。 ? 雙方逐步向中間靠攏，最終出現(xiàn)一個(gè)交集，達(dá)成交易價(jià)格。 ? 一次性收取幾十年的地租實(shí)際上是允許現(xiàn)任官員提前動(dòng)用了他們后面若干屆政府的財(cái)源。 土地出讓金在本質(zhì)上屬于地租范疇 ? 現(xiàn)行作法是一次性收取未來 4070年的地租?！? ? 馬克思認(rèn)為：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的壟斷價(jià)格與一般商品市場(chǎng)不一樣，它存在的前提不是壟斷資本而是對(duì)某塊土地的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)。 ? 房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)和它的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益并不完全一致。 ? 國(guó)土資源部堅(jiān)決否認(rèn)地價(jià)推高房?jī)r(jià)。 ? 成本估價(jià)法也許是最客觀的房?jī)r(jià)評(píng)估方法。購(gòu)房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)上永遠(yuǎn)是弱小一方。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商都有各自可接受的最低利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)，如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 第八，為了打通各個(gè)政府部門的環(huán)節(jié)所必須支付的行賄成本。 ? 第五，銷售費(fèi)用。其中包括開發(fā)土地（三通一平，或者七通一平，拆除舊建筑等）。 ? （ c）通過政府有償出讓取得的土地需要支付地價(jià)款。采用成本法計(jì)算出來的房?jī)r(jià)亦稱“積算房?jī)r(jià)”。 ? 居民是買房還是租房？從理論上來說，如果租金低于住房使用者成本，則應(yīng)當(dāng)租房，否則應(yīng)當(dāng)購(gòu)房。 ? 住宅的使用者成本取決于三個(gè)部分：占有資金的機(jī)會(huì)成本、財(cái)產(chǎn)增值和折舊。投資風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率越高。 收益還原法 ? 采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格可表達(dá)如下： ? 這里 P為房地產(chǎn)價(jià)格， a1, a2 , … an 表示各期純收益， r1, r2 , … rn 表示各期的還原利率， n為該房地產(chǎn)的使用年限。 ? 收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。 ? 第二，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。因此，全國(guó) 661個(gè)城市，沒有兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)完全一樣。再批一筆新的貸款就又可以拖上一陣。 ? 賺了錢就歸他們個(gè)人所有，如果虧損了就推給國(guó)家。 ? 等到他們支付不起這些成本的時(shí)候自然降價(jià)。 ? 房?jī)r(jià)上漲的部分足夠覆蓋他們持有這些住宅所支付的各項(xiàng)成本。市場(chǎng)上的問題要通過市場(chǎng)機(jī)制來解決，切切不可出點(diǎn)問題就想請(qǐng)出政府來胡亂干預(yù)。 ? 有人說，空置率高反映出貧富差距太大。發(fā)現(xiàn)空置率高了就找政府說話。 ? 在沒有確定的空置率定義之前就冒然聲稱中國(guó)的空置率已經(jīng)到了極度危險(xiǎn)的狀態(tài)，只能說明學(xué)風(fēng)浮燥。 ? 空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積。 什么是空置率？ ? 空置面積指的是“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 ? 購(gòu)租比較高的城市房?jī)r(jià)和租金上漲得都比較快。 ? 不同城市的購(gòu)租比相差很遠(yuǎn)。如果租金不變，房?jī)r(jià)就上升。 ? 購(gòu)租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。 ? 房地產(chǎn)預(yù)期的增值或貶值 。由于業(yè)主購(gòu)買了住宅，他就放棄了這項(xiàng)機(jī)會(huì)成本。 ? 究竟使用建筑面積還是使用面積？附屬于住宅的其他建筑面積算不算？ ? 如果統(tǒng)一采用住宅面積來計(jì)量，那么，一套住房的面積究竟應(yīng)該有多大？有人采用 50平方米，有人采用 60平方米，還有人采用 90平方米。 ? 日本使用都市土地價(jià)格 (Nationwide urban land price index)。 ? 第二，不僅世界各國(guó)在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)選擇的“標(biāo)的物”不同。 居民平均年全部收入住房平均價(jià)格房?jī)r(jià)收入比 ? ? 不能用房?jī)r(jià)收入比來進(jìn)行國(guó)際比較。在某些大城市中房?jī)r(jià)收入比上升，而其他城市，特別是在中小城市中房?jī)r(jià)收入比下降。 ? （ 3）在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，居民收入相應(yīng)增加，對(duì)住宅的需求也隨之增加，有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。 ? （ 1）從聯(lián)合國(guó)人居中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，其房?jī)r(jià)收入比的離散度太大，從 30，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，由于方差太高使得這個(gè)房?jī)r(jià)收入比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)幾乎說明不了什么東西。圍繞著正常狀態(tài)的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長(zhǎng)期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。 ? 沒有理由把長(zhǎng)期穩(wěn)定的趨勢(shì)稱為投機(jī)活動(dòng)。 ? 判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡象，最重要的不是房?jī)r(jià)上升了多少，而是要考察房?jī)r(jià)波動(dòng)是否超出了歷史常規(guī)。由于房地產(chǎn)在位置上的唯一性使得人們很難比較不同地點(diǎn)的房?jī)r(jià)。 ? ?房?jī)r(jià)和租金之間應(yīng)當(dāng)保持一個(gè)比較穩(wěn)定的比例。利率、稅率和對(duì)未來的預(yù)期都會(huì)顯著地影響購(gòu)租比。國(guó)外數(shù)據(jù)為 90年代初期的人均居住面積，中國(guó)的人均居住面積數(shù)據(jù)為 2023年。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進(jìn)新房子，從小房子搬進(jìn)大房子。 ? （ 2）城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建。房地產(chǎn)講座 (1) 居民購(gòu)房承受能力 主講人：徐滇慶 ? 表 11城鎮(zhèn)居民人均收入及住房面積 .doc 圖 11 城鎮(zhèn)居民住房與收入 0100020233000400050006000700080009000100001978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2023 2023 2023元051015202530城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 城鎮(zhèn)人均住房面積 表 12 中國(guó)人口和城鎮(zhèn)人口出生率（萬人） .doc 巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力 ? （ 1）中國(guó)城市人口每年增加 1%左右。每年大約有 950萬對(duì)新人結(jié)婚?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為 4%左右（農(nóng)村為 2%）。 表 13 人均居住面積（平方米） ? 資料來源：建設(shè)部 《 2023年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 。 ? ? 購(gòu)租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。 ? ? 與其橫向比較房地產(chǎn)市場(chǎng)，還不如縱向觀察房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比的時(shí)間序列變遷。由于各個(gè)城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育、醫(yī)療設(shè)施等多種因素各不相同，在不同城市之間的房?jī)r(jià)差別很大。不能單憑房?jī)r(jià)絕對(duì)值高低來判斷是否存在著房地產(chǎn)泡沫。世界上沒有任何投機(jī)活動(dòng)可以延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。因此，可以拿房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)的長(zhǎng)期平均值作為比較基準(zhǔn)。如何估計(jì)未來收入成為影響居民購(gòu)房承受能力的一個(gè)重要指標(biāo)。房?jī)r(jià)和居民平均收入之間并沒有顯著的相關(guān)關(guān)系。 ? （ 4）在投機(jī)因素集中作用的城市內(nèi)房?jī)r(jià)可能迅速上升，而在一般城市中房?jī)r(jià)上升的速度并不快。購(gòu)房者與領(lǐng)取收入者來自于貧富差距很大的兩個(gè)不同的組別。 ? 日本、香港、新加坡等地，高層住宅是基本模式，在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)以二居室公寓的平均房?jī)r(jià)作為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 挪威采用現(xiàn)有所有住房的平均值 (Existing dwellings)。 ? 第三，有些國(guó)家在統(tǒng)計(jì)平均房?jī)r(jià)的時(shí)候，并不限定某種住宅，而是用總