【正文】 30～ 40 100～ 150 利潤(rùn)相對(duì)較高，租賃面積較小 干洗店 30～ 50 100～ 200 利潤(rùn)相對(duì)較高，租賃面積較小 沖印店 20～ 30 100～ 200 利潤(rùn)率不是很高，但租賃面積較小 音像店 30～ 50 100～ 200 利潤(rùn)率較高，租賃面積一般不大 書店 30～ 50 100～ 200 利潤(rùn)率較高，社區(qū)店規(guī)模不大 服裝店 30～ 40 150～ 300 利潤(rùn)率高，租賃面積通常較小 蛋糕屋 20～ 40 70～ 150 利潤(rùn)率一般，租賃面積需求不大 精品 50～ 100 200～ 300 利潤(rùn)率高，租賃面積較小 花店 20～ 50 70～ 150 租賃面積較小 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理篇 社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) ?國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展，獨(dú)立的社區(qū)商業(yè)物業(yè)日益受到開(kāi)發(fā)商重視。 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理篇 ?社區(qū)商業(yè)的這種特性在管理模式上有異于城市購(gòu)物中心，統(tǒng)一管理，分散 經(jīng)營(yíng)的模式將會(huì)得到推廣。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ?在物業(yè)管理方式上，開(kāi)發(fā)商將更多采用只租不售和先租后售等能夠控制業(yè) 態(tài)，有利于物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)價(jià)值提升的管理方式。各地政府管理部門目前正積極制定社區(qū)商業(yè)建設(shè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 ? 社區(qū)商業(yè)的招商 /銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目客觀情況而定，一般情況下，萬(wàn)科城的運(yùn)作方式還是比較值得借鑒； 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理篇 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)對(duì)于住宅價(jià)值提升的作用 : 品牌知名度高、形象良好并且配套性質(zhì)強(qiáng)的業(yè)態(tài)對(duì)于社區(qū)價(jià)值的提升及良好形象的建立是最有幫助的，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，我們可以有如下關(guān)于各業(yè)態(tài)商家在品牌知名度近似的基礎(chǔ)上對(duì)于社區(qū)價(jià)值提升作用的定性排序列表： 業(yè)態(tài) 提升作用 綜合超市 ★★★★★ 社區(qū)超市 ★★★★☆ 中式酒樓 ★★★ 中西式快餐店 /特色餐飲 ★★☆ 美容 /休閑 /酒吧 ★★☆ 便利店 /干洗店 /沖印店 /蛋糕店 /家居/ 書店 /音像 /花店 /維修店 /銀行 ★★ 地產(chǎn)中介 /裝飾設(shè)計(jì) ★☆ 精品 /服裝 ★ 其他：五金 /建材 /化工等 ☆ 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理篇 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)租金水平管理 在社區(qū)商業(yè)中，由于各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同，盈利能力及品牌知名度的高 低，能承受的租金水平也會(huì)有所不同，而租金水平的高低，對(duì)于社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，直接影響的就是開(kāi)發(fā)收益。 ?與社區(qū)服務(wù)相關(guān)的業(yè)態(tài)都較穩(wěn)定 ， 能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去 。這是四季花城商業(yè)街能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的前提條件。 租售結(jié)合的商業(yè)物業(yè)，社區(qū)管理處除日常管理外，還要承擔(dān)另一個(gè)職能 —— 后期招商工作。 ?在管理體制方面，主要是由小區(qū)的物業(yè)管理中心兼管或聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 ?一般而論，國(guó)外社區(qū)商業(yè)都有統(tǒng)一的管理者對(duì)租戶群體進(jìn)行有效的管理控制 ,是一種管理者集中管理、承租戶分散經(jīng)營(yíng)的模式。 三種銷售方式優(yōu)缺點(diǎn)都很明顯，各種銷售方式如果對(duì)發(fā)展商有利，則業(yè)主承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果減低業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)，那么開(kāi)發(fā)商則必須承擔(dān)更多的責(zé)任，同時(shí)承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際操作中往往是利益與風(fēng)險(xiǎn)制衡的結(jié)果。 帶租約銷售 能提高商鋪對(duì)業(yè)主的吸引力，相對(duì)減低業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)。 無(wú)法對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，使商業(yè)無(wú)法協(xié)調(diào)一致，對(duì)社區(qū)商業(yè)的整體性影響較大，無(wú)法進(jìn)一步的提升社區(qū)的價(jià)值。 缺少統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，社區(qū)商業(yè)難免顯得凌亂，影響社區(qū)商業(yè)形象，弱化商業(yè)原有的價(jià)值。 目前，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)主要由超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、生活家居和休閑等七類業(yè)態(tài)組成。 ?綜合 /社區(qū)超市、餐飲店對(duì)外性要求高，布點(diǎn)時(shí)需特別考慮其昭示性和交通、停車等便利行。 首層中國(guó)銀行 ， 茶葉店 ，二層裝飾公司 ， 家居用品 、美容 首層地產(chǎn)中介 、 票務(wù)中心二層美容 、 牙科 、 家居裝飾 大型超市主力店已有商家進(jìn)駐意向 （ 工程建設(shè)中 ） 首層家居裝飾 、 便利店 、花店 ， 二層美容 、 美發(fā) 首層汽修 、 面館 、 服裝店 ，二層米特咖啡 錦繡江南 典型案例分析 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) ② 偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn) 偏外向型社區(qū)的商業(yè)布點(diǎn)采用了圈地街鋪型和入口街鋪型，這主要由于采用街鋪的形式相對(duì)能較好的展示商業(yè)，增強(qiáng)可視性，吸引外部消費(fèi)者。 商業(yè)較集中，居民的日常購(gòu)物 消費(fèi)有時(shí)會(huì)顯得較為不便。 商業(yè)規(guī)模通常較大，不利于業(yè) 態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置 的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有 較大的負(fù)面影響。相對(duì)外向性質(zhì)較強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例一般均會(huì)有所減少。相對(duì)外向型社區(qū)商業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例及綜合超市規(guī)模一般均會(huì)有所減少。 外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 Ⅱ ： 以 社區(qū)標(biāo)超＋較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài) ，餐飲的指向性消費(fèi)特 點(diǎn)明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流，這方面可有萬(wàn)科城供參考。 在市場(chǎng)調(diào)研和操作項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，我們提出以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)： ① 按人均商業(yè)面積計(jì)算 ② 按商業(yè)面積和住宅面積比例計(jì)算 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 調(diào)整后的商業(yè)面積基本上是目前所調(diào)查社區(qū)商業(yè)目前正在經(jīng)營(yíng)的面積，那么，從中計(jì)算其戶均及人均商業(yè)面積： 類型 案例 戶數(shù) 人口 調(diào)整后的商業(yè)面積 （㎡） 戶均商業(yè)面積 （㎡ /戶） 人均商業(yè)面積 （㎡ /人） 外向型 美麗 365花園 1,799 6,297 16,000 招商海月花園 4,199 14,697 28,000 錦繡江南 4,400 15,400 25,000 海濱廣場(chǎng) 4,760 16,660 18,000 偏外向型 陽(yáng)光棕櫚園 2,946 10,311 9,000 蔚藍(lán)海岸 5,119 17,917 15,500 內(nèi)向型 祈福新邨 7,464 26,124 19,800 皇御苑 3,690 12,915 5,940 萬(wàn)科四季花城 4,700 16,450 6,000 風(fēng)和日麗 3,600 12,600 1,980 星河灣 10,330 36,155 5,000 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 — ㎡ 之間，偏外向型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 － ㎡ 之間 。 ① ③ 地塊制約因素 ② 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 偏外向型條件 外向型條件 內(nèi)向型條件 ?如果 尚無(wú)大型品牌超市 ， 常住人口達(dá)到 10萬(wàn)人以上 、有主要的城市道路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目 ，且 未來(lái)區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)看好 ，而 項(xiàng)目又可臨主要道路做出充足的展示面 及 人流導(dǎo)入順暢及項(xiàng)目其他條件許可 的情況下，無(wú)疑較充分地具備了引進(jìn)大型綜合超市的條件。 ?內(nèi)向型 ?商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)分類研究 ?商業(yè)與人口 的關(guān)系 ?也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。 ?社區(qū)商業(yè)的 輻射范圍 ? 是能較直接反映出社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的因素。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，從十二個(gè)案例來(lái)看，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，其商業(yè)的對(duì)外性越強(qiáng)，成正比的關(guān)系。通過(guò)對(duì)客觀存在的典型案例進(jìn)行全面剖析，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)判斷，針對(duì)社區(qū)商業(yè)的全程操作：包括前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商銷售，再到后期的經(jīng)營(yíng)管理，均作了規(guī)律性總結(jié)分析，在廣度和深度上可以說(shuō)是達(dá)到了國(guó)內(nèi)相關(guān)研究的最高系統(tǒng)程度，對(duì)于社區(qū)商業(yè)的實(shí)際操作有著重要的借鑒意義。 ③ 發(fā)現(xiàn)意義 ， 通過(guò)案例分析 ， 發(fā)現(xiàn)一些新的問(wèn)題 ， 提出一個(gè)新的假說(shuō) ， 然后自己去或者讓別人去檢驗(yàn) 。龍湖地產(chǎn)商業(yè)研究專題 —— 社區(qū)商業(yè) 目錄 | Index 一． 研究背景說(shuō)明 二． 標(biāo)桿案例研究 三． 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 四． 社區(qū)商業(yè)招商 /銷售篇 五． 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理篇 研究背景說(shuō)明 研究目的及資料來(lái)源 案例研究的意義及調(diào)研分析案例列舉 研究背景說(shuō)明 研究目的及基礎(chǔ)資料來(lái)源 通過(guò)選取一些典型案例的調(diào)研分析 ， 結(jié)合 TCBL公司自身資源 ， 加以綜合 、 提煉 ， 從社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期的經(jīng)營(yíng)管理作一些較為透徹的剖析 ， 形成對(duì)社區(qū)商業(yè)實(shí)際操作有借鑒意義的成果 。 ② 檢驗(yàn)意義 ， 對(duì)已有的假設(shè)和命題進(jìn)行檢驗(yàn) ， 提供一個(gè)證明或者作出一個(gè)否證 。 針對(duì)這種情況，