【正文】 各種不同的零售業(yè)態(tài)：國外的 Mall大體是以百貨店和超市為核心，輔以眾多的專賣店、專業(yè)店和餐飲店及各種其他設(shè)施，并定期舉辦音樂、戲劇、表演和藝術(shù)展覽等活動，從而實現(xiàn)消費(fèi)者在Mall內(nèi)一次購全所需商品的目標(biāo) ?以日本為例 ： 日本福崗的運(yùn)河城內(nèi)設(shè)有兩家國際著名星級酒店、專賣店、餐飲、影視劇場和娛樂城等。 注意：主力店撤資等違約行為將會給訂單地產(chǎn)模式帶來的致命的潛在風(fēng)險 保密文件、版權(quán)所有 第 42頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 國際先進(jìn)地產(chǎn)模式介紹 保密文件、版權(quán)所有 第 43頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 美國購物中心的發(fā)展歷程 大型購物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會從中得到選擇和滿足 雛型： 美國西爾斯羅巴克公司在城市邊緣地帶，規(guī)劃建造的具有初步的整體規(guī)劃的許多獨(dú)立的商店街，同時附設(shè)了免費(fèi)的停車場 鼻祖： Country Club Plaza：提供住宅區(qū)內(nèi)居民可以享受消費(fèi)服務(wù)的場所 特色： 具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范 郊區(qū)化發(fā)展： 由于郊區(qū)城市的低土地價格及新興產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購物中心而 繁榮 起來的邊緣城市 此階段購物中心的發(fā)展：具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義 發(fā)展原因 7 0 年代初能源危機(jī)，石油價格暴漲，郊區(qū)購物費(fèi)用過高 解決城市中心空心化的要求 市區(qū)化發(fā)展期： 摩爾購物中心又開始開進(jìn)美國市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題 近鄰型 (小型 )、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型共同發(fā)展 20世紀(jì) 20年代初期 20世紀(jì) 20年代中期 萌芽發(fā)展期 20世紀(jì) 50年代 20世紀(jì) 70年代 郊區(qū)化快速發(fā)展期 2023年 市區(qū)化回歸發(fā)展期 至今 多類型發(fā)展期 年份 發(fā)展階段 保密文件、版權(quán)所有 第 44頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 美國成功 Shopping Mall目前具有以下四大特點(diǎn) 琳瑯滿目的商品和多樣化 的服務(wù) 以人為本的舒適購物環(huán)境 便捷的地理位置 先進(jìn)的管理技術(shù) 1 2 3 4 ?奉行以人為本的經(jīng)營理念：將消費(fèi)者的利益放在首位，最大限度地滿足消費(fèi)者的購物需求，使消費(fèi)者的購物成為一種快樂的體驗。 1 4 以租為主的經(jīng)營手法 以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營手法，有利于企業(yè)的長久經(jīng)營，樹立企業(yè)的整體形象，實現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。首先努力爭取當(dāng)?shù)卣С?，其次以主力店入駐為賣點(diǎn)取得銀行支持。在做規(guī)劃之前要注意以下原則：客戶需求、交通優(yōu)先、路路相通、提高任期、小店優(yōu)先 3 主力店入住 購物中心的成功關(guān)鍵是能否找到有號召力的品牌主力店： 人氣的保證 永續(xù)經(jīng)營的保證 4 以租為主 以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營方式可以保證良好的整體形象與經(jīng)營風(fēng)格。 共同參與 1. 城市的選擇 2. 地塊選擇 3. 規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)方面的對接 4. 在項目開發(fā)之前就獲得合作伙伴的認(rèn)可 平均租金 與合作伙伴達(dá)成協(xié)議，按照城市將租金劃分等級，并事先規(guī)定好租金的數(shù)目。但是對物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營造成了極大的障礙，從長期來看，風(fēng)險較大。市場配套建有居國際先進(jìn)水平的大型展館 ——每年承接不同規(guī)模的國際國內(nèi)展會20余個。同時，開辦海關(guān)辦事處，開通“一關(guān)三檢”，配套建設(shè)了國際物流中心、商城物流中心兩個現(xiàn)代物流基地，現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)，功能完善、高效 使用電子商務(wù) 中國小商品城市場信息傳播渠道寬暢，擁有各種專業(yè)報刊。 中國小商品城坐落于浙江中部義烏市，創(chuàng)建于 1982年，是我國最早創(chuàng)辦的專業(yè)市場之一。 保密文件、版權(quán)所有 第 31頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 案例 4：中國小商品城 —— 專業(yè)市場的一朵奇葩。西湖大道一頭連結(jié)著火車站，一頭連著西湖，而且筆直寬闊，因此對乘火車的旅客來說，疏散功能極好，而商業(yè)氣氛極差 失誤之二：缺乏規(guī)劃 涌金廣場開發(fā)商是從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入商業(yè)的，在建造之前未作商業(yè)規(guī)劃。商鋪按揭貸款、投資額、收益額均通過銀行在一本存折上處理和體現(xiàn)。 對于業(yè)主來講，這是一種 低投入，低風(fēng)險，回報穩(wěn)定的投資方式。是一棟綜合大廈，大廈樓高 ，地下二層，地上 33層。新天地所作的環(huán)環(huán)相扣的每一步，都是有完善的管理的支持。 瑞安集團(tuán)密切配合盧灣區(qū)政府，最終獲得了整體 52公頃的開發(fā)權(quán)。金源 mall的建設(shè)也是為整體 303萬 M2的世紀(jì)城大盤營造良好的商業(yè)氛圍。 ? 通過準(zhǔn)現(xiàn)房銷售、 5000元每平方米的低價、大規(guī)模成熟社區(qū)等賣點(diǎn)， 2023年以 36． 63億元的銷售額高居北京十大熱銷樓盤榜首 1 繼成功投資開發(fā)京西最大商品房項目“世紀(jì)城”后，再次重拳出擊，投資 38億，打造世界最大的商業(yè)單體： 68萬 M2金源時代購物中心 2 與此同時，金源集團(tuán)開展了183萬 M2世紀(jì)城三期的建設(shè)，三期開盤就已經(jīng)達(dá)到均價 6300元 3 金源模式總結(jié) －首先建造中檔次的大型住宅區(qū)，采用低價銷售，快速回籠資金 －然后再建設(shè)高檔次的 Shopping Mall，提升該地段的人氣及商業(yè)氛圍 －同時推出大型的綜合住宅區(qū)，再一次實現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠 －利用回籠的現(xiàn)金以及造成的影響，迅速在全國其他地方復(fù)制該模式，實現(xiàn)集團(tuán)的快速擴(kuò)張。東西橫跨 600米，南北跨度為 120米，地上五層，地下兩層 ； – 停車面積大： 有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá) 6800余個，開車可達(dá)各個商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的 Shopping Mall之一 。 化龍橋片區(qū)改造項目定位：重慶的制造業(yè)服務(wù)中心。 保密文件、版權(quán)所有 第 18頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 上海新天地成了中國舊區(qū)改造的樣板。 太平橋整體改造項目目的及理念 先改善環(huán)境來提升該地區(qū)品質(zhì)和價值，帶動整個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。建筑面積逾 50萬平方米，將興建多棟甲級辦公樓、酒店、商場及其他配套設(shè)施。整個項目耗資近 1億元。充分展現(xiàn)了新天地的國際元素。我國目前城市化水平只有 34%，低于世界平均水平 15個百分點(diǎn)，隨著我國城市化水平的提高和城市規(guī)模的擴(kuò)大，新興城市，特別是科技園區(qū)、工業(yè)園和衛(wèi)星城的出現(xiàn)，作為城市形象的商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃和建設(shè)，將成為城市建設(shè)的重點(diǎn) 49%34%0%20%40%60%世界平均 我國1 . 21 . 00 . 80 . 00 . 40 . 81 . 21 . 6世界發(fā)達(dá)國家 上海 杭州50%20%0%20%40%60%歐洲 上海人均商業(yè)面積比較 城市化程度比較 商鋪銷售面積占房地產(chǎn)銷售面積比較 資料來源：國家統(tǒng)計局統(tǒng)計快報 保密文件、版權(quán)所有 第 7頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 其次，政策的推動。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 保密文件、版權(quán)所有 第 1頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 目錄 商業(yè)房地產(chǎn)概述 商業(yè)房地產(chǎn)市場狀況 商業(yè)房地產(chǎn)模式分析 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 保密文件、版權(quán)所有 第 2頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 商業(yè)房地產(chǎn)概述 保密文件、版權(quán)所有 第 3頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。零售業(yè)市場的放開，政策的促進(jìn)以及城市化水平的提升是宏觀環(huán)境的大趨勢 商機(jī)一： WTO承諾的保護(hù)期結(jié)束， 2023年后，中國零售市場全面開放，將由一線、二線城市擴(kuò)大到三線、四線城市 商機(jī)二：根據(jù)商務(wù)部、建設(shè)部的《關(guān)于做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》要求，各地要在 04年底前，完成城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，以城市經(jīng)營為重點(diǎn)的商業(yè)形態(tài)建設(shè)，將成為城市未來建設(shè)的重點(diǎn) 商機(jī)三：城市化步伐加快。 – 北里由多棟石庫門老房子組成， 通過外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新，在保持歷史風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，并結(jié)合了西方現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級消費(fèi)場所及餐廳。 高地價 新天地位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架的交匯點(diǎn)，屬于上海的黃金地段 高費(fèi)用 ?為保持石庫門建筑的原貌，瑞安集團(tuán)請來了具有東西方背景的兩家國際公司以及同濟(jì)大學(xué)專家共同制定解決方案，并進(jìn)口昂貴的防潮藥水以整舊如舊 ?動遷安置費(fèi)用達(dá) ，地下管道費(fèi)用高達(dá) 3億 低密度 新天地建筑最高不超過四層， 新天地每平方米建造成本高達(dá) 2萬元人民幣，項目總投資 14億元 低容積率 新天地項目的容積率只有 ，這樣的項目在上海市中心肯定虧本 低收入 目前新天地內(nèi)共有租戶 92家，瑞安集團(tuán)年收入只有七、八千萬人民幣 保密文件、版權(quán)所有 第 17頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 瑞安集團(tuán)賠本建設(shè)新天地，玄機(jī)就在于在太平橋的整體改建計劃中，新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動太平橋整體地價 A 太平橋人工湖綠地： 人工湖綠地占地 ，水面面積為 ，綠地下面的地下停車場可提供 200多個車位。 D 企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū) 企業(yè)天地坐落太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道 里的湖邊建筑。 翠湖天地一期五棟住宅樓在三周內(nèi)已全部售完，二期正在開發(fā)中。白玉蘭是上海市花，這個建筑將成為太平橋項目的象征。建成后的化龍橋片區(qū)，將配合重慶市的國際化發(fā)展，延伸和補(bǔ)充解放碑中央商務(wù)區(qū)的功能。 杭州西湖天地 重慶化龍橋片區(qū)重建項目 保密文件、版權(quán)所有 第 19頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告