【正文】 制訂火險應急預案，定期進行消防宣傳和消防演習； 對易燃易爆品設專人專區(qū)管理。 6 秩序維護與安全服務 門衛(wèi) 主出入口 24 小時值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時到崗，堅守崗位不脫崗； 保持個人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進出情況，發(fā)現(xiàn)疑點應當及時詢問，勸阻小商小販不要在物業(yè)管理區(qū)域內亂設攤點； 對進出物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進行有效疏導，保持出入口的暢通； 對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理，必要時引導至電梯廳或指定區(qū)域；對非工作時間進入寫字樓的人員應進行詳細登記； 對物品進出實施分類管理，大件物品進出應進行審驗，拒絕危險物品進入。 測量計量裝置 測量、計量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗，確保準確性和有效性； 電能表、煤氣表、水表等計量裝置按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù)，計算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制； 測量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設備正常運行提供證據(jù)資料； 建立測量、計量裝置臺帳和檢定校驗記錄表。 避雷系統(tǒng) 每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進行檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織寫字樓 內的使用人對重要設施設備進行防雷檢測； 保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設施； 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及時解決； 每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地良好； 成都地區(qū)寫字樓建筑物（無特殊計設要求情況下）接地電阻標準： 3 類建筑接地 電阻：≤ 10Ω 2 類建筑接地電阻：≤ 4Ω 計算機房接地電阻：≤ 4Ω。 廣播與背景音樂系統(tǒng) 節(jié)目源設備工作正常； 信號放大及處理設備工作正常、整潔，音量及音響調控效果完好； 揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰； 背景音樂與消防報警系統(tǒng)的連接切換工 作正常； 每季度檢測傳輸電壓； 每半年進行一次全面檢查與調試。 樓控系統(tǒng) 服務器及 UPS工作正常 、通訊正常； 工作站工作正常、通訊正常、整潔； 傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常； 執(zhí)行調節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準確； 直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊； 末端設備工作正常，線路無損，安裝牢固； 執(zhí)行計算機權限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤； 制定應急處理程序，定期對計算機系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行備份； 每年對 儀器儀表、傳感器進行校對； 建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。 電梯、自動扶梯 電梯運行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內整潔無污染； 根據(jù)溫度情況開啟轎廂風扇； 警鈴或其它救助設備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常； 自動扶梯運行平穩(wěn)舒適，安全防護裝置齊全有效； 應由 A 級專業(yè)資質的電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)單位進行維護保養(yǎng)，經(jīng)技術監(jiān)督局檢測并獲得 《安全檢驗合格證》，在有效期內運行； 設專職人員對電梯維護保養(yǎng)進行監(jiān)督，對電梯運行進行管理，并按技術要求做好日常運行巡檢及記錄； 至少保障一臺電梯 24 小時運行； 電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在 1 小時內到達現(xiàn)場維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理專職人員應及時應急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在 30 分鐘內到達現(xiàn)場進行搶修； 電梯機房實行封閉管理，機房內溫度不超過設備安全運行環(huán)境溫度，配備應急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處 。 鍋爐系統(tǒng) 蒸汽鍋爐 每年由專業(yè)檢測機構對鍋爐設備進行一次安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。 給排水系統(tǒng) 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。 裝修管理 執(zhí)行《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝 修結構安全管理規(guī)定》等相關規(guī)定； 按照《裝修管理服務協(xié)議》約定的時限，及時審核、回復裝修人的《裝修申報》； 每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。 物業(yè)管理機構與投訴者無法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理； 物業(yè)管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日； 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據(jù)，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應工作； 向公安機關報案的投訴，應協(xié)助公安部門處理； 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理； 受理、處置顧客投訴應做好記錄。 郵件、報刊雜志收發(fā)服務 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記； 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收； 每日 10:00 前（節(jié)假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的 2 小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）； 顧客遷離本物業(yè)后，應為顧客提供一個月的郵件保管服務，并 盡力通知顧客領取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務； —— 不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機構應設置服務窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。 專項特約服務 寫字樓物業(yè)管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。 有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內容至少應包括： 物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案； 設備臺帳和管理維修檔案； 顧客資料檔案； 物業(yè)服務日常管理檔案。 從業(yè)人員接受過相關專業(yè)技能的培訓，掌握物業(yè)管理基 本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。 突發(fā)性公共事件 在寫字樓物業(yè)管理范圍內發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故， 輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。 物業(yè)管理承接驗收 以保證物業(yè)管理服務正常實施和物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。1 范圍 本標準規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務活動中顧客服務、房屋和 設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護