【正文】 ，可用澆水法檢查（因縫內(nèi)水發(fā)較慢，澆水后容易顯示裂縫）。 （ 1）業(yè)戶報(bào)修房屋滲漏水項(xiàng)目后，逢雨天應(yīng)即時(shí)上門查勘；查明原因后，查勘人員應(yīng)對(duì)查勘結(jié)果作書面記錄，并約定維修日期。 ，先確定范圍用泥刀斬出界線，再行鏟除，盡可能做到界線方正有規(guī)則，接頭處原粉刷層應(yīng)密實(shí)。 （ 4）整修變形的鋼門、鋼窗時(shí)，應(yīng)先將玻璃拆卸，然后用撬棒對(duì)變形處進(jìn)行平整、校直，鋼門、鋼窗五金構(gòu)件應(yīng)齊全。 ，應(yīng)對(duì)管道進(jìn)行加壓測(cè)試，管道無爆裂、接頭部位無滲漏等缺陷。 ，使用割刀切割管口后，應(yīng)使用鉸刀刮口，管子鉸絲口，應(yīng)分作前后兩次， 每次鉸牙應(yīng)在鉸牙處加油。 實(shí)。 當(dāng)軟軸觸及堵塞物時(shí)，維修人員放開軟軸，啟動(dòng)疏通機(jī)，當(dāng)軟軸疏通至管道出口處，關(guān)閉疏通機(jī)，維修服務(wù)人員握住軟軸來回推拉，確認(rèn)疏通效果（作業(yè)時(shí)注意不要污染周圍環(huán)境）。疏通完畢，應(yīng)作進(jìn)水、排水檢驗(yàn)，并對(duì)門蓋聯(lián)接處作好防滲漏水處理。 （ 7）安裝的坐便器坑距與實(shí)地坑距不符時(shí)，應(yīng)使用坑距移位器，安裝移位器前，應(yīng)先對(duì)坐便器及實(shí)際坑距進(jìn)行測(cè)量定位，然后開鑿地坪、固定坑距移位器，其移位器高度應(yīng)與地坪保持同一平面。 （ 5）因更換坐便器或疏通坑管，需要拆除坐便器時(shí)，在坐便器與坑管接頭處，可先用旋鑿或其他專用工具鑿去膠結(jié)物。 （ 2）拆裝各種衛(wèi)生設(shè)備前，應(yīng)先切斷水源，放盡存水，拆裝時(shí)要耐心細(xì)致，不得用榔頭重?fù)簟? （ 4）因維修電線線路需更換電線材料時(shí)，所使用的電線材料應(yīng)符合絕緣等級(jí)要求；采用護(hù)套線敷 設(shè)線路，應(yīng)牢固平直、不扭曲，線卡間距均勻；護(hù)套線并頭應(yīng)在開關(guān)、插座盒內(nèi)，不準(zhǔn)在線路中段割開護(hù) 套線進(jìn)行并線、接頭。 （ 1）當(dāng)業(yè)戶室內(nèi)發(fā)生斷電時(shí)，若故障點(diǎn)為空氣開關(guān)（或熔斷絲）開路狀態(tài)，應(yīng)對(duì)開路現(xiàn)象進(jìn)行分析，若因電氣線路過載（或短路），應(yīng)查明原因，待排 除過載（或短路）故障后，再合上空氣開關(guān)（或調(diào)換相匹配的熔斷絲）恢復(fù)供電。 （ 8）作業(yè)完畢，維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)及時(shí)清理、清掃作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)；企業(yè) () 管理資源下載第一站 將維修工具整齊地放入工具箱內(nèi)；用自備抹布做現(xiàn)場(chǎng)清潔工作；將作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的污物及雜物用綠色布?jí)|包妥帶離現(xiàn)場(chǎng)，按垃圾分類收集要求投入規(guī)定的垃圾箱內(nèi)。 （ 4）維修服務(wù)人員勘察維修服務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)后，將檢測(cè)、判斷、維修服務(wù)方案告知業(yè)戶，與業(yè)戶共同確認(rèn)需要維修服務(wù)的項(xiàng)目。 （ 2）維修服務(wù)人員抵達(dá)申報(bào)維修服務(wù)的業(yè)戶居室門口后，應(yīng)禮貌地輕按門鈴（或輕聲敲門三下），如無應(yīng)答，則再次輕按門鈴（輕聲敲門三下），不可連續(xù)不斷地按鈴（或連續(xù)不斷敲門）；如仍無應(yīng)答，應(yīng)填寫《請(qǐng)求再次預(yù)約上門維修（服務(wù)）通知單》，粘貼在業(yè)戶房門的顯眼處。 （ 2）業(yè)戶電話申報(bào)維修服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，當(dāng)電話鈴聲響三次前應(yīng)立即接聽電話，并作禮儀應(yīng)答：“您好，物業(yè)，請(qǐng)講。 （ 4）登高作業(yè)使用的扶梯應(yīng)無斷檔、開裂，扶梯的保險(xiǎn)繩應(yīng)牢固，登高作業(yè)時(shí)應(yīng)有專人擋梯、監(jiān)護(hù)。 二、引用文件 《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》 《關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)開展規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)活動(dòng)通知》 三、維修服務(wù)基本票求 維修工上崗應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，保持整潔，并佩帶胸牌，特殊工種應(yīng)持證上崗。 制止違章通知書 ： 你戶（單位） 行 為 違 反 了 之規(guī)定，希你戶（單位）立即停止該違章行為。 （ 2）管理處應(yīng)確保完成分公司下達(dá)的物業(yè)管理回收指標(biāo)，收費(fèi)進(jìn)度要及時(shí)向分公司報(bào)告。 （ 2）管理處辦理業(yè)務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)將有關(guān)程序、需要業(yè)戶提供的材料和證明，一次性清晰完整地告知業(yè)戶，以免業(yè)戶多次徒勞往返。 （ 2）下列修理項(xiàng)目，管理處應(yīng)于 24小時(shí)內(nèi)進(jìn)行回訪： ； 企業(yè) () 管理資源下載第一站 ； ，生活受到影響； ； 。 （ 4）不論業(yè)戶是上門報(bào)修，還是電話報(bào)修，應(yīng)同樣對(duì)待，同樣處理。 （ 3）接待人員在接聽電話時(shí)，應(yīng)先問候?qū)Ψ健澳谩?，然后說“德律風(fēng)物業(yè)，請(qǐng)講”。對(duì)于能給予回復(fù)或處理的事項(xiàng)，應(yīng)立即給予回復(fù)或處理；不能立即給予回復(fù)或處理的事項(xiàng)，應(yīng)與業(yè)戶另約時(shí)間。 （ 9）告別語(yǔ)：“再見”“歡迎下次再來等。 （ 5）征詢語(yǔ)：“請(qǐng)問您要辦理什么事？”“需要我（們）幫做什么事嗎？”“您還有別的事要辦嗎？”等。 （ 1） 基本用語(yǔ)：“您好”“請(qǐng)”“謝謝”“對(duì)不起”“再見”。 綠地保存率 100％； 喬、灌、草保存率 95%； 大喬木保存率 98%以上； 新建綠地中植物存活率 95%以上； 土瓖疏松，無積水，充分利用有機(jī)肥增強(qiáng)化土壤肥力，改善土壤理化性狀。 ，保持綠化整潔，無垃圾。 植物生長(zhǎng)茂盛 ，適時(shí)修剪、施肥、噴灑藥劑。 ，妥善處理養(yǎng)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，保持地面清潔，無污穢、無積水。 文件 5 上海交達(dá)德律風(fēng)物業(yè)有限公司 住宅物業(yè) 綠化服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、范圍 本標(biāo)準(zhǔn)適用于上海德律風(fēng)物業(yè)有限公司浦西分公司管理的住宅物業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)。 。 、不滿溢。 。 二、基本要求 、舒適的生活和工作環(huán)境。 4. 對(duì)臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車實(shí)行收費(fèi)停車制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地機(jī)動(dòng)車道路停放和收費(fèi)管理辦法執(zhí)行）。 、道路暢通和安靜。 、易爆、有毒、有害及其他危險(xiǎn)物品的車輛進(jìn)入小區(qū)。 三、基本要求 ，佩帶公司胸牌、服飾整潔、端莊得體，精神飽滿。 （ 5）對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)預(yù)約整改。有較大危險(xiǎn)性的維修項(xiàng)目。 （ 2）因維修質(zhì)量造成重復(fù)維修的有償維修項(xiàng)目，不應(yīng)另行收費(fèi)；如維修中造成業(yè)戶損失，及在報(bào)修期內(nèi)，因維修質(zhì)量造成業(yè)戶直接損失，按實(shí)賠償。較大項(xiàng)目的預(yù)約維修，應(yīng)提前一天通知業(yè)戶，預(yù)約修理不誤時(shí)。水、電急修項(xiàng)目： 20 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)日處理完畢。 報(bào)修電話： 62581212。 。 《施工人員出入證》。 一次維修基金使用和管理的情況。 八、維修基金管理 《上海市商品住宅維修基金管理辦法》。 “付款通知書”送交業(yè)戶，請(qǐng)業(yè)戶準(zhǔn)時(shí)付款，逾期由管理人員上門收款。 企業(yè) () 管理資源下載第一站 、整理、歸檔，應(yīng)做到條理清晰、完整齊全，便于查閱。 五、進(jìn)戶（入伙）服務(wù) （入伙）前明白辦理進(jìn)戶（入伙）手續(xù)時(shí)需帶的材料、證件及其他事項(xiàng)，以免業(yè)戶辦理手續(xù)時(shí)多次徒勞往返。企業(yè) () 管理資源下載第一站 200年公司考核文件匯編目錄 1. 工作責(zé)任委托書 2. 方針目標(biāo)協(xié)議書 3. 管理處職能及主任崗位職責(zé) 4. 附件 1. 200年方針目標(biāo)任務(wù)書 5. 附件 2. 目標(biāo)任務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)（一） 6. 附件 3. 目標(biāo)任務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)（二） 7. 200年安全生產(chǎn)責(zé)任書 8. 200年干部廉正建設(shè)責(zé)任書 9. 200年度預(yù)算書 附件五： 管理處月服務(wù)質(zhì)量考核表 附件六 : 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）住宅物業(yè)業(yè)戶服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（文件 1）； （ 2）住宅物業(yè)維修服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（文件 2）； （ 3）住宅物業(yè)保安服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（文件 3）； 企業(yè) () 管理資源下載第一站 （ 4）住宅物業(yè)保潔服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（文件 4）； （ 5）住宅物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（文件 5）； （ 6）住宅物業(yè)業(yè)戶服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（文件 6）； （ 7）住宅物業(yè)維修服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（文件 7）； （ 8）住宅物業(yè)保安服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（文件 8）； （ 9）住宅物業(yè)保潔服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（文件 9）； （ 10）住宅物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（文件 10）； 文件 1 上海交達(dá)德律風(fēng)物業(yè)有限公司 住宅物業(yè)業(yè)戶服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、范圍 本標(biāo)準(zhǔn)適用于上海交達(dá)德律風(fēng)物業(yè)有限公司管理的住宅物業(yè)的業(yè)戶服務(wù)。 ，業(yè)戶綜合滿意度指數(shù)率 ≥ 86%以上。 六、權(quán)籍資料管理 ，應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作。 ，應(yīng)做到：字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 ，接受業(yè)戶的監(jiān) 督和查詢。 。 ，簽發(fā)《施工許可證》。 、意見的業(yè)戶實(shí)行 回訪，反饋信息，溝通理解。根據(jù)《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》的要求進(jìn)行維修服務(wù)。 四、維修服務(wù)承諾 （ 1）有償維修收費(fèi)，應(yīng)由專職人員開具發(fā)票，并在發(fā)票上注明材料、人工費(fèi)用。涉及鄰里間的維修項(xiàng)目； （ 4）維修回訪也可采用電話回訪。 二 、保安服務(wù)目標(biāo) 為業(yè)戶提供安全、舒適、尊重的居住環(huán)境。 （特種車輛和搬運(yùn)車輛除外）。 、各類標(biāo)識(shí)齊全完好狀態(tài)、消防設(shè)備設(shè)施完好和車輛停放等情況。 3. 在劃定的停車位上，應(yīng)漆刷白色車位標(biāo)志和車位編號(hào)，為辦妥長(zhǎng)期停車證的業(yè)戶提供固定車位。 文件 4 上海交達(dá)德律風(fēng)物業(yè)有限公司 住宅物業(yè)保潔服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)適用于上海德律風(fēng)物業(yè)有限公司浦西分公司管理的住宅物業(yè)的保潔服務(wù)。 、廢棄物按指定地點(diǎn)分類堆放，及時(shí)處理。 三、質(zhì)量要求 、污漬與大面積積水，路面保持本色 、無污水、保持暢通。 、地面、扶手等無明顯的污漬、積垢。 、坐椅等表面無污垢，保持清潔。 ，不應(yīng)妨礙業(yè)戶的正?；顒?dòng)。 企業(yè) () 管理資源下載第一站 （ 3）地表不裸露。 。 （ 2）植物生長(zhǎng)的各個(gè)階段，應(yīng)不斷進(jìn)行調(diào)整 與充實(shí)，使群落結(jié)構(gòu)完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。 二 、引用文件 《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》 《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》 《關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)開展規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)活動(dòng)的通知》 《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》 《上海市房屋租賃條例》 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事會(huì)全體理事發(fā)起的“提供滿意物業(yè)管理服務(wù)”倡議書 三、業(yè)戶服務(wù)基本要求 。 （ 4）歡迎語(yǔ)：“歡迎光臨”“歡迎您到我們小區(qū)來”“歡迎您入住本小區(qū)”等。 （ 8）道謝語(yǔ)：“謝謝”“非常感謝’籌。 （ 2）禮貌詢問業(yè)戶的姓名、住處、來訪事由，耐心仔細(xì)地聽取業(yè)戶的敘述，應(yīng)在《來訪處理記錄表》中做好來訪記錄。 （ 2）接待人員在接聽電話時(shí)，講話聲音要清晰，講話速度要適當(dāng)。 （ 3）接待非本管理區(qū)域的住戶報(bào)修時(shí)，應(yīng)仔細(xì)詢問業(yè)戶住址、報(bào)修內(nèi)容、與住戶約定修理時(shí)間，填寫“任務(wù)單”，并將報(bào)修憑 證交給業(yè)戶。 （ 1）業(yè)戶報(bào)修項(xiàng)目經(jīng)維修工修理后，管理處要安排對(duì)業(yè)戶回訪，聽取業(yè)戶對(duì)修理是否及時(shí)、修理質(zhì)量、修理過程中服務(wù)紀(jì)律等方面的意見。 五、主要的業(yè)務(wù)事項(xiàng) （ 1）管理處主任及現(xiàn)場(chǎng)人員，根據(jù)有關(guān)業(yè)務(wù)管理和財(cái)務(wù)管理的要求，為業(yè)戶辦理業(yè)務(wù)事項(xiàng)，做到及時(shí)、方便、規(guī)范和準(zhǔn)確。 、房屋設(shè)備 運(yùn)行費(fèi)等各類服務(wù)費(fèi)用 （ 1）按公司向業(yè)戶公開的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)戶收取房租及其他各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)，收費(fèi)應(yīng)按季度收取，在業(yè)戶愿意的情況下可以預(yù)收，加快欠費(fèi)回收。 詢業(yè)戶意見的特殊形式，管理處主任可與小區(qū)的居委會(huì)、社區(qū)民警建立聯(lián)系，定期召開聯(lián)度會(huì)議或定期互通信息，交流工流工作情況，有關(guān)情況應(yīng)保留書面記錄。 一 、 您 知 道 您 居 住 的 住 宅 小 區(qū) 是 哪 個(gè) 單 位 管 理 的 （填上管理單位名稱） 二、您對(duì)本 住宅小區(qū)、大樓（包括房屋、公共設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生）內(nèi)的管理是否滿意： 滿意