【正文】 其中生活區(qū)又分為多層住宅組團(tuán)、聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)、多層與小高層住宅組團(tuán)等四個居住組團(tuán)?！败柼煜隆笔鞘着腭v信陽的大型綜合性居住社區(qū)工程，擔(dān)負(fù)著提高信陽市居住區(qū)建設(shè)水準(zhǔn)和城市活力的使命。 “茗陽天下”是一個集商業(yè)、辦公、居住、博覽和休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性項目。同時高聳的寫字樓還可以與茗陽閣東西呼應(yīng)，成為區(qū)域的一道亮麗的風(fēng)景線，提升城市的形象品位，增加城區(qū)的現(xiàn)代化氛圍。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設(shè)計、多樣化的營銷方案，對入駐經(jīng)營者有較大吸引力，使項目有較好的市場前景。本項目將以品茶、餐飲、休閑、娛樂、購物中心的形式，加以開發(fā)，建成信陽茗陽天下步行街?；谠搮^(qū)域中高檔項目較多，且本案樓盤較大，可走中高價位的路線，適當(dāng)拉高市場均衡價格。由于該區(qū)域地價較高，房價較高，居民多是看中便利和完善的配套，對住宅的舒適度要求較高。這里地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，商貿(mào)活動繁榮。信陽市目前的商務(wù)寫字樓開發(fā)尚處于初期階段，由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展特點的制約，目前還沒有真正的商務(wù)寫字樓，僅有的可以作為寫字樓來使用的房產(chǎn)還處于十分簡陋的狀態(tài)，智能化水平低，物業(yè)管理手段落后。尤其是未來幾年外商投資的進(jìn)一步增長，金融、保險等行業(yè)的擴(kuò)大開放，寫字樓的市場需求將會增長，市場空間較大。就全國范圍看，隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國商務(wù)酒店、寫字樓的市場開發(fā)呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢，各地開發(fā)商均普遍看好當(dāng)?shù)厣虅?wù)酒店、寫字樓的發(fā)展空間。應(yīng)選擇機(jī)動靈活的市場運(yùn)作方式，租售結(jié)合，通過銷售收回投資，利用自營和出租的形式，明確項目的經(jīng)營風(fēng)格，提升項目的開發(fā)理念。從市場經(jīng)營環(huán)境來看，投資于百貨業(yè)或其它零售業(yè)，其高額的回報率是吸引資本的第一動因，目前我國零售業(yè)的毛利率約為18%，純利潤也有7%左右，而臺灣、香港的零售業(yè)經(jīng)過長時間的充分競爭，純利潤至多3%。當(dāng)然，本項目的商業(yè)開發(fā)部分，必然面臨市場環(huán)境因素的影響和制約。通過本項目的開發(fā)，使消費(fèi)從單一的購物交易向購物、休閑、娛樂為一體的綜合性消費(fèi)轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)了人們對消費(fèi)的多種體驗，可以匯聚更多的人氣，使消費(fèi)行為進(jìn)一步豐富發(fā)展。本項目的成功開發(fā)將會對提升信陽的商業(yè)檔次起重要作用，特別是利用規(guī)劃浉河大橋修建的契機(jī)，將為本項目的建設(shè)在交通上帶來更大的便利，建成后將真正成為連接?xùn)|西，貫穿南北，聯(lián)通八方的商業(yè)核心區(qū)，很好地將其與南灣水庫、信陽師范學(xué)院等旅游、文化區(qū)域連起，將可以很好地解決周邊商業(yè)設(shè)施極為單一的現(xiàn)狀，形成一個良好的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造大量商機(jī)，所以，本項目開發(fā)建設(shè)處于有利的時機(jī)，恰逢其時。商業(yè)繁榮必然給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的收益。所以，信陽市商業(yè)、娛樂場所的經(jīng)營風(fēng)格和品味有待于進(jìn)一步提升，缺乏一個能夠提升信陽茶葉故鄉(xiāng)形象的標(biāo)志性工程，亟待建設(shè)真正意義上的名品店、精品店供大眾消費(fèi)。然而，受傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式影響，信陽市當(dāng)前現(xiàn)有的商場的商業(yè)經(jīng)營方法過于單一，黃金地段的商業(yè)區(qū)內(nèi)雖然大小店鋪齊備，但品種重疊，經(jīng)營方式雷同，經(jīng)營手段相似。特別是一年中三個休閑旅游“黃金周”，使居民假日消費(fèi)有了時間保證，從而促成了“假日經(jīng)濟(jì)”的繁榮。2003年信陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值3471173萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5257元，恩格爾系數(shù)在40%以下，其中消費(fèi)性支出2713元。抓住目前市政府準(zhǔn)備改造浉河兩岸這一契機(jī)，項目的開發(fā)必將得到政府部門的大力關(guān)注。地塊周邊交通配套設(shè)施不足，目前無公交車通行，生活及出行不方便，尚須發(fā)展。項目建筑形式豐富，從住宅到別墅一應(yīng)俱全，可以滿足不同階層的消費(fèi)人群，符合目標(biāo)客群的購房心理。與市區(qū)房價相比，相對較低，有一定的投資潛力。目前，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)日漸升溫，有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，競爭硝煙四起。使其成為最具房地產(chǎn)開發(fā)潛力的區(qū)域之一。從項目周邊的區(qū)位情況來看，本項目所在浉河區(qū)已經(jīng)成為一支代表性的主導(dǎo)力量。戶型有適度的創(chuàng)新，但大多是照搬先進(jìn)城市的做法，如錯層復(fù)式、買一層送夾層、樓中樓等。目前，隨著生活水平提高，城市化進(jìn)程加快，信陽市的生態(tài)住宅市場基礎(chǔ)已經(jīng)在人們心中形成。依山傍水，景色秀麗的生態(tài)人居環(huán)境使浉河區(qū)具有獨(dú)特的住宅市場開發(fā)潛力，圍繞信陽市建設(shè)山水園林城市的總體目標(biāo)，該區(qū)域正以生態(tài)人居建設(shè)為載體，著力打造“人居浉河”品牌。本項目位于浉河南岸，有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套的天然生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境非常適合休閑旅游和居住。但是，信陽市缺乏一個能夠充分反映和代表茶葉之鄉(xiāng)特色的群眾性交流活動的場所，按照信陽市的總體規(guī)劃，浉河南岸、賢山腳下將成為近期重點開發(fā)建設(shè)的區(qū)域。在“經(jīng)營城市”的理念指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)做為新的產(chǎn)業(yè)鏈條面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，在國家政策的積極推動下，住宅產(chǎn)業(yè)投資在有可為。浉河南岸有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，浉河水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境造就了浉河區(qū)綠色自然特色，非常適合休閑旅游和居住。浉河區(qū)是信陽市的中心城區(qū)，也是市委、市政府所在地，總面積1520平方公里。由于信陽處于我國東西南北結(jié)合地帶，在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略中起著重要的作用，是東西經(jīng)濟(jì)合作的橋梁和紐帶。土地市場更加規(guī)范，商品房供應(yīng)總量與結(jié)構(gòu)更加合理，需求增長，價格合理波動，增長潛力巨大，已成為整個房地產(chǎn)市場最強(qiáng)勁的增長點。（）。2002年起信陽已不再推廣集資建房。信陽市的國民經(jīng)濟(jì)要繼續(xù)保持快速發(fā)展，必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費(fèi)兩個角度來講，對拉動經(jīng)濟(jì)增長起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如建材、裝飾、裝修、家用電器、家具等）的消費(fèi)需求。加快信陽的城市化進(jìn)程，把信陽建設(shè)成為全省重要的地區(qū)級城市，對信陽乃至河南未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。此外，為滿足中低收入家庭的購房需求，河南省還加大了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度：，％。2005年河南省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在上年強(qiáng)勁增長基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較快的發(fā)展，各項指標(biāo)運(yùn)行情況良好，一季度，％，顯示出穩(wěn)健發(fā)展的勢頭。從投資用途上看，%；，%；，增長81%。隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度的改革和住宅商品化、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的實施及有效的宏觀調(diào)控措施的實施，河南省的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)快速發(fā)展，取得了顯著的成就。我國房地產(chǎn)投資環(huán)境比較好的地區(qū)也主要集中在東南沿海，包括廣東、浙江、江蘇、福建、山東等省。按照目前房地產(chǎn)投資增速推測，2005年全年增速可能會在20％左右。％的人口還是農(nóng)村人口，如果GDP達(dá)到3000美元這樣的中等發(fā)達(dá)國家水平，農(nóng)村人口應(yīng)該會降低到45％，甚至到40％左右。改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常好，％，更重要的是我國可能會保持長期快速的發(fā)展。自籌資金和其他資金的比重以及增長速度均為1998年以來最高的年份，資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，但國內(nèi)貸款額從1998年以來持續(xù)增大，2004年超過3000億元，為1998年的近3倍，也是1998年以來的最高值。實際上經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2001年以來處于減少趨勢，五年減少了6個百分點。占固定資產(chǎn)投資比重仍然持續(xù)上升，2004年接近19%，為1986年以來最高。1998年出臺的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，提出加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求的要求，使得住宅產(chǎn)業(yè)投資穩(wěn)步回升，住宅建設(shè)增長加快。中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十幾年的市場化進(jìn)程后，取得了舉世矚目的成就，以房地產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)逐漸形成。項目建設(shè)過程中，應(yīng)做好環(huán)?！叭瑫r”工作。因此，茗陽天下開發(fā)建設(shè)項目是可行的，本項目的建設(shè)和投入使用將為企業(yè)和城市帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會效益。本項目擁有良好的市場前景，建設(shè)條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模適宜，方案合理，建筑造型獨(dú)特，功能完善，水、電、燃?xì)獾韧獠拷ㄔO(shè)條件良好，建設(shè)資金籌措有保證，并且項目建設(shè)得到了信陽市政府的大力支持。信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在項目建設(shè)和銷售過程中需要各類管理及技術(shù)人員23人，其他人員根據(jù)實際情況確定，人員來源可從公司內(nèi)部調(diào)配或面向社會公開招聘。其中文化商業(yè)區(qū)總建筑面積130820㎡，建設(shè)內(nèi)容主要包括：茗陽閣，茶博物館，辦公樓及超市，商業(yè)步行街，多層、高層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；住宅Ⅰ區(qū)總建筑面積124210㎡，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；遠(yuǎn)期建設(shè)的住宅Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ區(qū)總建筑面積594970㎡，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層、高層住宅、花園洋房、連排別墅、獨(dú)立別墅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等。趙守波副總經(jīng)理，雙研究生學(xué)歷，高級工程師，歷任武漢市建行建銀大廈籌建處工程部經(jīng)理，湖北省建行后勤中心建銀管理處總經(jīng)理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長助理，全過程參與武漢市建銀大廈、武漢市水果湖廣場、鐘祥市名流花園的開發(fā)建設(shè)。企業(yè)法人代表，董事長劉懷剛，歷任武漢中遠(yuǎn)建筑有限公司總經(jīng)理，武漢利加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事，副總經(jīng)理。第一章 總論信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茗陽天下（一期）開發(fā)建設(shè)項目、項目負(fù)責(zé)人項目承辦單位：信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目法人代表：劉懷剛信陽市浉河南岸、107國道西側(cè)編制單位：河南省工程咨詢公司資格證書編號：工咨甲103012100內(nèi)容及范圍信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于編制《信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茗陽天下（一期）開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告》的編制委托書；《信陽市城市總體規(guī)劃(2004—2020年)》；《信陽市人民政府市長辦公會議紀(jì)要》[2005]34號；中南調(diào)查公司《信陽房地產(chǎn)市場關(guān)于價格的補(bǔ)充報告》；項目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。企業(yè)股東人數(shù)為4人，公司現(xiàn)擁有正式員工24名，其中具有技術(shù)職稱18人，占公司總?cè)藬?shù)的75%。楊艷林副總經(jīng)理，之前任信陽市三聯(lián)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，獨(dú)立全過程操作信陽市八一路項目的開發(fā)工作。一期總建筑面積255030m2。本項目所在地處于信陽市市政公用網(wǎng)絡(luò)設(shè)施覆蓋區(qū)，水、電、燃?xì)夤?yīng)等均可以滿足項目需要。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ設(shè)計規(guī)模1建設(shè)用地面積公頃2總建筑面積平方米255030Ⅱ經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬元滾動投資和開發(fā)2資金籌措萬元其中：自有資金萬元8000 項目股東資金萬元8000 銀行借款萬元8000 銷售收入再投入萬元3銷售總收入萬元4銷售總成本費(fèi)用萬元5銷售利潤總額萬元6銷售稅金及附加萬元7銷售所得稅萬元8銷售稅后利潤萬元9土地增值稅萬元Ⅲ財務(wù)評價指標(biāo)　1銷售投資利潤率%%2銷售投資利稅率%%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%40%4全部投資投資回收期（所得稅前）年5全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%%6全部投資投資回收期（所得稅后）年7借款償還期（含建設(shè)期）年茗陽天下項目的建設(shè)對促進(jìn)信陽市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，而且可有效拉大城市框架，對信陽發(fā)展國家級生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點市，實現(xiàn)“經(jīng)營城市”有著重大的戰(zhàn)略意義。經(jīng)財務(wù)評價，%，%；全部投資內(nèi)部收益率所得稅前為40%，高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，；。因本項目規(guī)模較大，企業(yè)應(yīng)提前做好項目的融資工作，以保證項目的順利建設(shè)。具有高投資、高回報、高風(fēng)險、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動下，當(dāng)前住宅市場總體上呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的形勢。從2004年的年度變化來看，受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資增速呈下降的趨勢，與固定資產(chǎn)投資的下降速度同步，調(diào)控效果顯現(xiàn)。從商品住房投資的類型結(jié)構(gòu)看，2004年經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)下降，%%，為1998年以來最低。%，%。經(jīng)濟(jì)的長期快速發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)十分重要。 除了收入增長會帶來房地產(chǎn)需求的增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展伴隨著的大量農(nóng)村人口進(jìn)城也會對房地產(chǎn)構(gòu)成需求。我國從2004年８月以來，房地產(chǎn)投資增速就已經(jīng)回落并穩(wěn)定在２８％29％的范圍內(nèi)。目前，東南沿海地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，城鎮(zhèn)人口數(shù)量多，區(qū)位優(yōu)勢顯著，因而房地產(chǎn)企業(yè)在這種地區(qū)投資具有比較大的優(yōu)勢。其中，河南省由于區(qū)位條件比較好，經(jīng)濟(jì)增長率近年來也比較高，因而房地產(chǎn)投資數(shù)額比較大，企業(yè)數(shù)量多，具有比較大的房地產(chǎn)投資價值。全省18個省轄市除開封外全面增長，其中鄭州、焦作、許昌、商丘、濟(jì)源增長在60%以上。在當(dāng)前市場較旺的背景下，商品房近八成為期房銷售，商品住宅的期房銷售比重則更高。 伴隨著居民需求的持續(xù)增長，一季度，全省商品房均價升至每平方米1882元，％；其中，商品住宅均價為每平方米1798元，％。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是黨的十六大提出的我國新時期、新階段全面建設(shè)小康社會的重大戰(zhàn)略舉措之一。從信陽市自身的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)市場面臨著許多有利的條件：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)增長起著強(qiáng)有力的推動作用。市政府將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級市場，開放住房二級市場。2004年，高于全市投資的平均增速。從2002年開始進(jìn)入高速發(fā)展期，2003年房地產(chǎn)市場供需進(jìn)入快速增長期，2004年受房地產(chǎn)大氣候的影響房價快速上升，銷售量持續(xù)增長，需求依然旺盛。信陽市位于河南省的最南部，與湖北、安徽兩省接壤，素有“三省通衢”之稱，交通便利，區(qū)位優(yōu)越，是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。根據(jù)城市總體規(guī)劃，信陽市全面啟動了“一河一場三橋三路”改造工程，其中浉河兩岸的景觀