【正文】 、許昌、商丘、濟源增長在60%以上。2004年房地產(chǎn)市場供需差距進一步縮小，而上年為140萬平方米。在當前市場較旺的背景下，商品房近八成為期房銷售，商品住宅的期房銷售比重則更高。根據(jù)省建設(shè)廳提供的數(shù)據(jù)，一季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地432萬平方米，％；完成土地開發(fā)102萬平方米，％。 伴隨著居民需求的持續(xù)增長，一季度，全省商品房均價升至每平方米1882元，％；其中，商品住宅均價為每平方米1798元，％。 加快城鎮(zhèn)化進程是黨的十六大提出的我國新時期、新階段全面建設(shè)小康社會的重大戰(zhàn)略舉措之一。信陽在加快推進城鎮(zhèn)化進程中，城市首位度的提高為住宅規(guī)?；_發(fā)提供了有利的政策支持和需求空間，特別是伴隨著一系列有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的優(yōu)惠政策的出臺，如信陽城市總體規(guī)模的全面擴展、戶籍放開、房地產(chǎn)二級市場開放、城市居民的消費結(jié)構(gòu)升級都對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了內(nèi)在拉動力，使信陽的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片生機勃勃的景象。從信陽市自身的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)市場面臨著許多有利的條件：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對宏觀經(jīng)濟增長起著強有力的推動作用。深化住房制度改革對房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)動力。市政府將進一步壟斷房地產(chǎn)一級市場，開放住房二級市場。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購房的積極性，釋放百姓住房投資和消費的能量。2004年，高于全市投資的平均增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動信陽市投資快速增長的主要因素之一。從2002年開始進入高速發(fā)展期，2003年房地產(chǎn)市場供需進入快速增長期，2004年受房地產(chǎn)大氣候的影響房價快速上升，銷售量持續(xù)增長，需求依然旺盛。總體而言，信陽市的房地產(chǎn)市場經(jīng)過3年的高速發(fā)展，已經(jīng)初步進入了整合階段，存在著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，規(guī)模過小，結(jié)構(gòu)不合理，以及企業(yè)抗風險能力差，資金實力不強等問題，但政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理力度是明顯的，對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地供應(yīng)，開發(fā)區(qū)位選擇等各個方面給予優(yōu)先考慮，而對于不符和條件和經(jīng)濟實力弱的企業(yè)，不予審批設(shè)立和市場準入。信陽市位于河南省的最南部，與湖北、安徽兩省接壤，素有“三省通衢”之稱，交通便利，區(qū)位優(yōu)越，是南北經(jīng)濟文化交流的重要通道。信陽的毛尖茶葉飲譽海內(nèi)外，是全國十大名茶之一，擁有茶葉故鄉(xiāng)的美名。根據(jù)城市總體規(guī)劃，信陽市全面啟動了“一河一場三橋三路”改造工程，其中浉河兩岸的景觀工程就是其中之一，加強城市經(jīng)營管理，建立健全城市經(jīng)營投融資體制，進一步放開投資領(lǐng)域，精心運作盤活土地資產(chǎn)，促進了城市土地資源的利用和管理，城市的品位和文明程度進一步提高，信陽市的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿蜕仙臻g較大。該區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達，通訊便捷，城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成了多個商貿(mào)中心，初步確立了豫南商貿(mào)中心的地位，是豫鄂兩省周邊地區(qū)頗具影響力的農(nóng)副產(chǎn)品集散地。浉河兩岸的開發(fā)是信陽市城市發(fā)展規(guī)劃的重中之重，也是建設(shè)地方特色山水園林城市的重要地段，是貫穿市區(qū)集景觀、綠化、游憩、居住等功能為一體的景觀走廊和重要公共開放空間。本項目區(qū)域內(nèi)缺乏大規(guī)模的復(fù)合型社區(qū)，而且大型混合式社區(qū)在信陽市區(qū)域內(nèi)也是市場空白點，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。加快信陽的城鎮(zhèn)化進程，把信陽建設(shè)成地區(qū)級的中心城市和現(xiàn)代化商貿(mào)城市，對增強信陽的輻射帶動作用，促進該市經(jīng)濟社會迅速發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。信陽市的房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，本項目的建設(shè)正逢其時。 信陽市政府正努力把信陽打造成中國茶葉之都，使茶葉成為該市的特色品牌，圍繞以茶為媒，以茶會友的宗旨，為進一步充分挖掘和宣傳信陽的茶文化底蘊，信陽的茶文化節(jié)每年舉辦一次。本項目利用信陽的茶葉優(yōu)勢，建設(shè)茗陽閣，取“茗茶”與“信陽”的意思，建成后將成為信陽城市文化形象的最直接象征，是傳承歷史文脈與見證信陽城市發(fā)展的地標性建筑，成為城市的一張嶄新的名片。本項目在信陽市屬首創(chuàng)，必將成為信陽房地產(chǎn)全新的具有開創(chuàng)性意義的工程，發(fā)展前景廣闊，必將帶來巨大的市場空間。本項目包括住宅區(qū)和公建、商業(yè)區(qū)兩個部分，分別對其市場狀況分析如下。信陽的樓市目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢，市場投入強勁，消費需求旺盛，市場管理日趨規(guī)范，整體上住宅市場平衡推進，高潮不斷。生態(tài)住宅是在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。住宅是與人類關(guān)系最為密切的建筑形態(tài)，研究人類居住環(huán)境和建筑可持續(xù)發(fā)展，探索生態(tài)住宅之路，已成為規(guī)劃師、建筑師和廣大居民的共識。從戶型上來看，市場供應(yīng)以三房為主力，其次為四房、二房，一房供應(yīng)較少。從面積來看，三房面積范圍約在140160平方米為主，四房面積超過150平方米，兩房面積超過80平方米。從市場需求特征來看，近年來信陽市的房地產(chǎn)市場上多層樓盤持續(xù)熱銷，尤其是進入2005年以來，多層大規(guī)模社區(qū)不斷涌現(xiàn)，尤其是市中心城區(qū)一帶，多層低價房形成熱銷。這是信陽目前最熱銷的主流產(chǎn)品，也是未來25年最有吸引力的消費市場之一。長期以來，該區(qū)域以其物美價廉的超高性價比優(yōu)勢贏得眾多購房者的青睞，而這片區(qū)域的價值一直因其低房價的現(xiàn)實而被大家忽略。尤其是本項目區(qū)域，以其更適合居住的先天環(huán)境，形成信陽市居住的首選區(qū)域，到該區(qū)置業(yè)已經(jīng)成為人們的共識。如今，隨著茗陽閣的修建，茶文化中心廣場的初現(xiàn)端倪，為該區(qū)發(fā)展注入了新的動力。該區(qū)域優(yōu)美的浉河水系，秀美的南灣湖畔風光，是人們休閑度假的理想之所，眾多自然資源、茶文化廣場、商業(yè)步行街等設(shè)施，成為一種真正的資源共享、真正離塵不離城的居住狀態(tài)。據(jù)調(diào)查，浉河沿岸及其以西的樓盤有數(shù)十個之多，不少樓盤人們耳熟能詳，如柳堤春曉、浉河山莊、翠庭美墅等等。2004年可比樓盤基本情況樓盤名稱建筑面積（萬m2）項目優(yōu)勢項目劣勢開發(fā)商地址柳堤春曉—自然環(huán)境綠化很好———京碑健康城20交通方便地段好樓間距小信房集團北京南路寶石山莊7交通便利治安好離城區(qū)遠中天房地產(chǎn)寶石橋浉河山莊—交通便利，安全———東方京城10配套好沒有綠化政源集團東方紅大道天倫小區(qū)3環(huán)境好交通不方便配套不好外形設(shè)計君立房地產(chǎn)華夏路成功花園10交通便利，周邊配套樓間距小采光不好開發(fā)（集團）成功路萬家燈火—交通便利人口多，擁擠——項目SWOT分析：優(yōu)勢（S）劣勢（W）位于信陽房地產(chǎn)未來開發(fā)的重點區(qū)域浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?。氣候、環(huán)境宜人，背山面水，空氣清新，非常適合人群居住。以“茗陽閣”為中心，周邊旅游、休閑設(shè)施豐厚，是信陽市區(qū)未來休閑圣地。本項目規(guī)劃設(shè)計良好，樓棟布局錯落有致，內(nèi)部交通合理。距離市中心較遠，給人偏遠的第一印象。機會（O）威脅（T）政府規(guī)劃強力引導(dǎo)，發(fā)展前景、投資前景好，區(qū)域內(nèi)對旅游景點的開發(fā)，必能帶動項目所在區(qū)域的形象及知名度的提升。信陽市目前尚無如此規(guī)模的社區(qū)，大型混合式社區(qū)在信陽市區(qū)域為市場空白點，一但本項目以全新的獨特的面貌出現(xiàn)，將會吸引眾多潛在的購房者的注意力。本項目的定位及前期入市至為關(guān)鍵，項目定位沒有創(chuàng)新及差異化，將有可能導(dǎo)致項目營銷困難。隨著信陽市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，消費需求日益增加且呈多樣化的發(fā)展趨勢。中高檔消費者群體數(shù)量日益擴大，消費潛力大，追求“享受購物”、“體驗購物”、“休閑購物”等消費形態(tài)逐漸成為一種時尚。另外，國家對休假制度的改革也擴大了人們“假日消費”的需求，擁有占全年總天數(shù)31%的休閑天數(shù)，人民群眾需要有集休閑旅游于一體的享受型消費，希望有一個既能體現(xiàn)信陽茶文化特色，又具有現(xiàn)代商業(yè)氣息的信陽“王府井”、“南京路”，以滿足游購餐娛。目前，信陽市中心商圈附近的商業(yè)經(jīng)營場所，星羅棋布，大小店鋪幾百家，比較知名的大型商場有新亞等多家。從比較眾多的商場的經(jīng)營狀況可以看出，良好的服務(wù)態(tài)度是一個必備的條件，以超市聚集人氣也是一個較常見的經(jīng)營思路。大商場的商品缺乏應(yīng)有的名、優(yōu)、特、精，商場布局也極盡羅列，百店如出一轍。娛樂場所的經(jīng)營上，也沒有讓不同層次的消費者群體享受不同的娛樂氛圍。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費需求，需要建設(shè)一個集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風采。隨著周邊住宅地產(chǎn)項目的逐步開發(fā)，將會有大量的居民入住，旺盛的市場消費群必然有著大量的市場消費需求，未來便利的交通也將是本項目地塊難得的優(yōu)勢之一。住宅地產(chǎn)也需要有一定的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施支撐，新一輪的商業(yè)旺潮即將在這里展開。本項目利用浉河南岸一直待開發(fā)的閑置土地，經(jīng)合理規(guī)劃和設(shè)計，建設(shè)成目前信陽較少的商業(yè)步行街，意向購買者將十分看好，政府和市民對項目的建設(shè)關(guān)注程度也極高。本項目將以宣傳茶文化為主線，以餐飲、休閑、娛樂、購物中心為輔，加以開發(fā)，從信陽市目前的商業(yè)形態(tài)上看，在經(jīng)營商品檔次和服務(wù)水平上重復(fù)建設(shè)，各種業(yè)態(tài)欠缺細分和規(guī)劃現(xiàn)象嚴重。更重要的是人們購物的便利程度不高，購買不同類型的商品要出入不同的商場，給購物增添了許多不必要的麻煩。在對“茗陽天下”商業(yè)步行街的規(guī)劃過程中，引入了全新的設(shè)計思路和開發(fā)理念，用地規(guī)模適中，商業(yè)中心的可塑性強。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設(shè)計、多樣化的營銷方案，對入駐經(jīng)營者有較大吸引力，使項目有較好的市場前景。而本項目開發(fā)由于規(guī)模較大，市場消化時間相對較長，消費者對此業(yè)態(tài)有一個逐步認知、認可的過程。除應(yīng)密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，抓住機會，減少風險。投資于商業(yè)的豐厚利潤，使得資本的競爭日趨激烈，許多國內(nèi)的知名商家均看好信陽的巨大商機，通過聯(lián)合、重組等資本運作手段整合產(chǎn)業(yè)鏈條，使商業(yè)零售業(yè)市場的行業(yè)競爭異常激烈，項目的市場運作經(jīng)營壓力很大。對此，茗陽天下步行街必須選準項目定位，從中有所突破或另辟蹊徑，才能避免市場劣勢。由于項目的性質(zhì)和所包含的內(nèi)容龐雜，而本報告只是可行性研究，在經(jīng)營方式、方案選擇等方面尚有待于進一步完善，建議在未來的市場調(diào)研分析中做進一步的深度研究。商務(wù)寫字樓作為高檔物業(yè)，是城市經(jīng)濟水平的顯示器和助推器，其發(fā)展水平成為衡量地區(qū)經(jīng)濟水平和景氣程度的重要標準。但是，由于全國各地經(jīng)濟水平的不均衡性，我國高檔商務(wù)酒店、寫字樓的分布基本格局呈現(xiàn)東部多、中西部少的狀況。隨著中國與世界經(jīng)濟、文化等方面的交流日益頻繁，加上國內(nèi)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們對高檔次商務(wù)寫字樓的需求越來越多。目前經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的高檔寫字樓物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場趨勢較好。這些高檔商務(wù)寫字樓環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，綜合服務(wù)設(shè)施齊全，經(jīng)營管理科學(xué)先進，是進行商務(wù)談判、舉行各種會議的最佳場所，經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定，經(jīng)濟效益較好。隨著經(jīng)濟的逐步發(fā)展和中部崛起戰(zhàn)略的逐步實施，由于區(qū)域集聚度增加符合市場的必然選擇，集中的辦公物業(yè)便于信息溝通、節(jié)約辦公成本，同時容易形成規(guī)模效應(yīng)，所以區(qū)位優(yōu)勢明顯的商務(wù)辦公用房在信陽將有較好的市場需求潛力。本項目位于環(huán)境優(yōu)美的浉河區(qū)內(nèi)，是信陽市政府及其它行政辦公單位較為集中的區(qū)域，具有得天獨厚的商務(wù)中心優(yōu)勢。因此，在這里建設(shè)綜合性商務(wù)寫字樓，市場潛力巨大。鑒于本項目所處區(qū)位環(huán)境以及周邊居民的收入水平和生活習慣等因素，先期產(chǎn)品應(yīng)定位于高檔多層物業(yè)，在下一步的繼續(xù)開發(fā)中可以繼續(xù)考慮別墅和小高層住宅。因此，可適當選擇大中戶型以滿足市場需求。面積規(guī)劃上，三房一衛(wèi)控制在90120平方米左右；三房二衛(wèi)控制在100—140平方米左右，復(fù)式控制在240平方米以下。本項目均價定為1500元/平方米左右。典型樓盤價格趨勢項目建設(shè)過程中應(yīng)適當考慮將來本樓盤的巨大成長潛力，與浉河沿岸各種文化設(shè)施的修建，以及公建部分的逐步建設(shè)到位而適當調(diào)整住宅的價格。隨著周邊住宅地產(chǎn)項目的逐步開發(fā)，將會有大量的居民入住，旺盛的市場消費群必然有著大量的市場消費需求，未來便利的交通也將是本項目地塊難得的優(yōu)勢之一。本項目建成后，將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費層面的不同需求，真正體現(xiàn)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。目前信陽市處于經(jīng)濟大發(fā)展時期，要有一定數(shù)量的商用寫字樓供應(yīng)市場。本項目建成后，可以充分發(fā)揮浉河區(qū)的交通地理優(yōu)勢，完善區(qū)域的功能設(shè)施，真正吸引投資者的眼光，可以使其成為現(xiàn)代化企業(yè)的聚集區(qū)，引進更多的企業(yè)在此辦公，構(gòu)成新的經(jīng)濟實力圈，使大企業(yè)集團信心百倍地將其辦事機構(gòu)或經(jīng)營分部駐扎在本項目寫字樓，拓展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的空間。通過對商務(wù)寫字樓物業(yè)的開發(fā)管理，構(gòu)架一個政府、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)結(jié)的橋梁紐帶，通過信息咨詢，流通交易等全方位的服務(wù)和管理，培育健康有序的商務(wù)房地產(chǎn)市場。第三章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模信陽市位于河南省南部，地處大別山北麓與淮河上游之間，東與安徽毗鄰，南與湖北接壤，左扼兩淮，右控江漢，承東啟西，屏蔽中原，是南北經(jīng)濟文化交流的重要通道。規(guī)劃地塊位于信陽市現(xiàn)狀城區(qū)西部浉河南岸，筆架山——賢山腳下，總建筑面積約85萬m2。位于浉河的上游，與信陽市主城區(qū)隔河相望。為此，本著開發(fā)西區(qū)、美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，保證入住居民擁有便捷的生活和富足的文化之開發(fā)原則，在規(guī)劃中進行科學(xué)的功能定位和合理的組織結(jié)構(gòu)。按照“兩區(qū)、一軸、四組團”的規(guī)劃理念，將五區(qū)域分為文化商業(yè)區(qū)、生活居住區(qū)兩大功能區(qū)。其中文化商業(yè)區(qū)定位為公共文化商業(yè)區(qū)，位于基地東北部，濱臨浉河形成一座功能齊全，風格優(yōu)美的商業(yè)步行街。在文化商業(yè)區(qū)和其它四區(qū)之間是規(guī)劃中的城市東西主干道，使住宅Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)、Ⅳ區(qū)由東向西沿城市道路依次排列，形成依山傍水的山水居住環(huán)境。為促進項目的盡快實施，有效利用資金和土地資源，盡早地改善西區(qū)濱河景觀，按照總體規(guī)劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施”的工程組織原則，將“茗陽天下”山水社區(qū)的綜合項目分為一、二、三期工程進行分步實施，以保證工程的建設(shè)品質(zhì)，使“茗陽天下”的每一期工程都能成為精品。本設(shè)計建設(shè)內(nèi)容主要為文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)及兩區(qū)之間的城市主干道的道路工程。根據(jù)《茗陽天下》文化商業(yè)區(qū)、住宅