武漢商業(yè)地產(chǎn)及商圈發(fā)展全面分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 城市功能，同時(shí)有利于保護(hù)老城區(qū)文化風(fēng)貌。8大商圈會(huì)戰(zhàn)武漢城市商圈的理論基礎(chǔ)源于中心地理論，在基礎(chǔ)上形成了同心圓模式、扇形模式和多核心模式的經(jīng)典模式理論。如位于漢口火車站旁的東方帝園，其商鋪售價(jià)超過(guò)每平方米１萬(wàn)元，而同區(qū)域住宅均價(jià)只有3600元/㎡。表2：武漢返租經(jīng)營(yíng)模式圖社區(qū)商鋪，星星之火可以燎原社區(qū)商鋪多以一個(gè)大型社區(qū)或數(shù)個(gè)中小型社區(qū)形成的“商圈”為依托，區(qū)內(nèi)人口為５萬(wàn)至１０萬(wàn)人，輻射能力強(qiáng)，居民潛在購(gòu)買力巨大。從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程來(lái)看，開發(fā)商需要商業(yè)咨詢公司進(jìn)行選址和可行性論證，投資咨詢公司進(jìn)行項(xiàng)目融資和資本運(yùn)作，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與前期設(shè)計(jì)，專業(yè)招商公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作，中介代理公司負(fù)責(zé)銷售工作，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)以后的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，甚至需要資產(chǎn)管理公司對(duì)企業(yè)資產(chǎn)或商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行整合，提高資產(chǎn)的收益能力。但是，由于國(guó)內(nèi)并沒有完全開放房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，除銀行信貸之外沒有更多的金融工具，因此，如何引進(jìn)中外基金，是MALL城建設(shè)發(fā)展的根本。由于眾所周知的商圈消費(fèi)力半徑原因，MALL城要求的半徑要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般商圈。不利于城市整體協(xié)調(diào)發(fā)展。特別是市場(chǎng)上大量“造城”運(yùn)動(dòng)的出現(xiàn)，已經(jīng)或正在產(chǎn)生如下各種“病癥”：“病癥”之一，貪大求全。從MALL到城MALL概念在武漢僅僅盛行了一年，建設(shè)規(guī)模多在20萬(wàn)㎡以下，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一購(gòu)物、休閑、餐飲為主，且多為開發(fā)商的市場(chǎng)行為。與一般購(gòu)物中心不同的是，MALL的特性不僅在于巨額資金的投入、投資周期長(zhǎng)、極大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在拿地開發(fā)之前必須“招商先于設(shè)計(jì)”，更有別于一般的商業(yè)營(yíng)銷模式，MALL要求開發(fā)商具備廣泛的商家聯(lián)盟，每個(gè)MALL城至少具備3—4個(gè)旗艦商家，這顯然增加了開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及難度。在積極引入的同時(shí)，武漢市的百貨、超市、餐飲行業(yè)紛紛走出，目前在8個(gè)城市開設(shè)了39家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。㎡，直逼上海，接近國(guó)際發(fā)達(dá)城市一般水平。武漢城市總?cè)丝谂诺?,目前經(jīng)營(yíng)面積 5000㎡以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)167個(gè)，10000萬(wàn)㎡以上37家；最大商業(yè)集團(tuán)武商集團(tuán)經(jīng)營(yíng)商品品種多達(dá)20萬(wàn)種，年銷售接近100億元。來(lái)自武漢市商業(yè)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8城市的商品凈流入武漢市的消費(fèi)品零售額比重上升至20％，凈流入社會(huì)消費(fèi)品零售額接近100億元。2003年，武漢的MALL開發(fā)也進(jìn)入一個(gè)新的高峰期，以湘隆時(shí)代商業(yè)中心、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、武漢銷品茂為代表的商業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)MALL的形式迅速?gòu)?qiáng)占武漢商圈，王家墩中央商務(wù)區(qū)、龍王廟商業(yè)中心
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