【正文】 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????29. 項(xiàng) 目 SWOT 分析 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????29. 項(xiàng) 目核心 競(jìng) 爭(zhēng)力分析 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????31第二部分 ：項(xiàng)目定位 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????31. 項(xiàng)目檔次定位 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????32. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????32. 定位分析 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????32. 市 場(chǎng) 定位描述 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33. 項(xiàng)目形象定位 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33. 項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā) 理念 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33. 項(xiàng) 目案名建 議 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33. 項(xiàng) 目主 題風(fēng) 格定位 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33. 項(xiàng) 目形象定位提 純 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????34. 景 觀 主 題設(shè)計(jì) 要點(diǎn) ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????34. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????35. 物 業(yè) 形 態(tài) 建 議 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????35. 產(chǎn) 品 規(guī) 格建 議 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????35. 公建配套建 議 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????39. 建筑 設(shè)計(jì) 要點(diǎn) ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????39第三部分 ：營(yíng)銷(xiāo)分析 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????40. 開(kāi) 發(fā) 周期分析 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????40. 營(yíng)銷(xiāo) 策略定位 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????41A、 ：項(xiàng)目分析. 內(nèi)部分析：. 地塊分析1) 地貌分析A. 四至：a) 北側(cè)緊臨漢慶路，面向人信二、總體營(yíng)銷(xiāo)工作進(jìn)度計(jì)劃為了便于從總體上把握項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，便于宣傳推廣與銷(xiāo)售執(zhí)行工作的緊密配合，將本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作分為以下幾個(gè)階段：第一階段 2022 年 11 月——2022 年 5 月 28 日 完成商鋪的租售工作第二階段 2022 年 5 月 28 日 ——2022 年 7 月 28 日 酒店式公寓強(qiáng)銷(xiāo)期第三階段 2022 年 7 月 28 日——2022 年 10 月 28 日 高檔住宅強(qiáng)銷(xiāo)期第四階段 2022 年 10 月 28 日——2022 年 12 月 30 日 清盤(pán)期三、銷(xiāo)售及回款目標(biāo)本項(xiàng)目住宅及酒店式公寓部分總建筑面積為 ㎡,預(yù)期總體銷(xiāo)售均價(jià)為3700 元/㎡,預(yù)期銷(xiāo)售金額為:36627 萬(wàn)元。以此為依據(jù)，目標(biāo)買(mǎi)家家庭月收入應(yīng)為：2022～4000 4000～6000 6000～8000 8000～10000 10000以上5% 15% 30% 30% 20%高檔住宅消費(fèi)者區(qū)域分布定位漢陽(yáng) 漢口 武昌 其它40% 35% 15% 10%高檔住宅消費(fèi)者職業(yè)定位私營(yíng)企業(yè)主國(guó)有/集體企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)銀行/電信/證券等金融機(jī)關(guān)政府官員商貿(mào)、律師早期股民 個(gè)體商戶(hù) 其他25% 30% 5% 20% 5% 5% 5% 5%高檔住宅客戶(hù)年齡層次定位30歲以下 30～35歲 35～40歲 40～45歲 45～50歲 50歲以上3% 20% 35% 25% 15% 2%六、 價(jià) 格 定 位為 了 能 準(zhǔn) 確 的 把 握 市 場(chǎng) 價(jià) 格 ， 結(jié) 合 本 項(xiàng) 目 情 況 及 市 場(chǎng) 環(huán) 境 ， 對(duì) 閩 東 國(guó) 際 城 項(xiàng) 目 價(jià) 格 作 一 個(gè)較 為 準(zhǔn) 確 的 定 位 ， 采 用 市 場(chǎng) 比 較 定 價(jià) 法 ， 通 過(guò) 規(guī) 范 的 綜 合 指 數(shù) 比 較 分 析 ， 準(zhǔn) 確 的 反 映 出 武 漢 市高 層 住 宅 的 整 體 水 平 及 未 來(lái) 的 發(fā) 展 趨 勢(shì) ， 為 本 項(xiàng) 目 的 價(jià) 格 定 位 提 供 一 定 依 據(jù) 。酒店式公寓的消費(fèi)者以投資為主，客戶(hù)來(lái)源廣泛、客戶(hù)范圍較廣。四、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)定位項(xiàng)目最大賣(mài)點(diǎn)：酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓 +步行街步行街步行街 +專(zhuān)賣(mài)店專(zhuān)賣(mài)店專(zhuān)賣(mài)店 +大賣(mài)場(chǎng)大賣(mài)場(chǎng)大賣(mài)場(chǎng) +超大屋頂花園超大屋頂花園超大屋頂花園 +頂級(jí)會(huì)所，盡顯國(guó)際頂級(jí)會(huì)所，盡顯國(guó)際頂級(jí)會(huì)所，盡顯國(guó)際品質(zhì)品質(zhì)品質(zhì)龜山龜山龜山 +月湖月湖月湖 +古琴臺(tái)古琴臺(tái)古琴臺(tái) +歸元寺歸元寺歸元寺 +濱江美景濱江美景濱江美景 +15 萬(wàn)平方米原生綠化帶萬(wàn)平方米原生綠化帶萬(wàn)平方米原生綠化帶 +……目標(biāo)客戶(hù)群把工作視為生活的延伸，把生活作為工作的歸宿，他是知識(shí)人，是企業(yè)的核心群，是經(jīng)歷風(fēng)吹雨打仍挺拔屹立的領(lǐng)袖，是充滿(mǎn)智慧而富有個(gè)性的一個(gè)階層。二、產(chǎn)品功能定位本項(xiàng)目市場(chǎng)定位相當(dāng)明確，就是要面向漢陽(yáng)及武漢三鎮(zhèn)的都市精英階層為其度身打造都市精英城。武漢樓市正處在上升階段，地價(jià)房?jī)r(jià)漲聲一遍，為本項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推出營(yíng)造了良好的機(jī)會(huì)。 “商業(yè)步行街、繽紛時(shí)尚”：項(xiàng)目商業(yè)街的規(guī)劃，彌補(bǔ)了區(qū)域功能空白，成為漢陽(yáng)區(qū)唯一的一條區(qū)域商業(yè)步行街。 “綜合規(guī)劃、國(guó)際社區(qū)”：酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)步行街、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店綜合規(guī)劃，娛樂(lè)、休閑、住家、酒店、賣(mài)場(chǎng)的組合，形成了本項(xiàng)目獨(dú)有的國(guó)際化品質(zhì)。? 酒店式服務(wù)公寓：商務(wù)高級(jí)公寓，漢陽(yáng)唯一；方便辦公、商務(wù)往來(lái)，提升產(chǎn)品檔次；? 觀光電梯：漢陽(yáng)唯一，盡顯高尚品質(zhì)；? 屋頂花園：漢陽(yáng)唯一，盡顯品味；? 會(huì)所：? 車(chē)位配套：511 個(gè)車(chē)位，盡顯檔次；三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) “城市中心、城市生活”：位于三鎮(zhèn)中心，漢陽(yáng)中心城區(qū)，周邊配套齊全，有較濃的城市生活氛圍，生活方便。? 交通：鸚鵡大道與漢陽(yáng)大道交匯，三鎮(zhèn)咽喉，交通要道，交通非常方便；? 自然環(huán)境：龜山、月湖風(fēng)景旅游區(qū)域內(nèi)，山水交融；? 人文環(huán)境：歸元、知音文化，人文底蘊(yùn)深厚；? 街區(qū)功能：漢陽(yáng)區(qū)由工業(yè)區(qū)重新定位為山水園林城區(qū)，旅游區(qū)；家村為區(qū)域商業(yè)中心；? 配套成熟：城市中心，擁有鐘家村成熟的生活配套和良好的商業(yè)氛圍。在改革開(kāi)放前，該地區(qū)主要是武漢的老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)水平較高，但后期以來(lái)隨著武漢其他地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、漢陽(yáng)老工業(yè)的逐漸衰退，漢陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)相對(duì)顯得比較薄弱，而漢陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)也正是此時(shí)出現(xiàn)并逐步發(fā)展的，由于經(jīng)濟(jì)氛圍的影響，房地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢。第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析本項(xiàng)目位于漢陽(yáng)鐘家村，是漢陽(yáng)區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心城區(qū)，同時(shí)由于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置和通達(dá)三鎮(zhèn)的交通優(yōu)勢(shì)，使得本項(xiàng)目面臨的區(qū)域市場(chǎng)不僅僅局限于漢陽(yáng)地區(qū)，更應(yīng)放眼武漢三鎮(zhèn)的大市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快目前，武漢房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力排在前十位的企業(yè)已經(jīng)占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額的三分之一，這表明只有具備資金、技術(shù)、人才等優(yōu)勢(shì)的實(shí)力型企業(yè)才能在