【正文】 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????29. 項 目 SWOT 分析 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????29. 項 目核心 競 爭力分析 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????31第二部分 ：項目定位 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????31. 項目檔次定位 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????32. 項目市場定位 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????32. 定位分析 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????32. 市 場 定位描述 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33. 項目形象定位 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33. 項 目開 發(fā) 理念 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33. 項 目案名建 議 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33. 項 目主 題風 格定位 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33. 項 目形象定位提 純 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????34. 景 觀 主 題設(shè)計 要點 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????34. 項目產(chǎn)品定位 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????35. 物 業(yè) 形 態(tài) 建 議 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????35. 產(chǎn) 品 規(guī) 格建 議 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????35. 公建配套建 議 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????39. 建筑 設(shè)計 要點 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????39第三部分 ：營銷分析 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????40. 開 發(fā) 周期分析 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????40. 營銷 策略定位 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????41A、 ：項目分析. 內(nèi)部分析：. 地塊分析1) 地貌分析A. 四至：a) 北側(cè)緊臨漢慶路，面向人信二、總體營銷工作進度計劃為了便于從總體上把握項目營銷，便于宣傳推廣與銷售執(zhí)行工作的緊密配合，將本項目的營銷工作分為以下幾個階段：第一階段 2022 年 11 月——2022 年 5 月 28 日 完成商鋪的租售工作第二階段 2022 年 5 月 28 日 ——2022 年 7 月 28 日 酒店式公寓強銷期第三階段 2022 年 7 月 28 日——2022 年 10 月 28 日 高檔住宅強銷期第四階段 2022 年 10 月 28 日——2022 年 12 月 30 日 清盤期三、銷售及回款目標本項目住宅及酒店式公寓部分總建筑面積為 ㎡,預(yù)期總體銷售均價為3700 元/㎡,預(yù)期銷售金額為:36627 萬元。以此為依據(jù)，目標買家家庭月收入應(yīng)為：2022～4000 4000～6000 6000～8000 8000～10000 10000以上5% 15% 30% 30% 20%高檔住宅消費者區(qū)域分布定位漢陽 漢口 武昌 其它40% 35% 15% 10%高檔住宅消費者職業(yè)定位私營企業(yè)主國有/集體企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)銀行/電信/證券等金融機關(guān)政府官員商貿(mào)、律師早期股民 個體商戶 其他25% 30% 5% 20% 5% 5% 5% 5%高檔住宅客戶年齡層次定位30歲以下 30～35歲 35～40歲 40～45歲 45～50歲 50歲以上3% 20% 35% 25% 15% 2%六、 價 格 定 位為 了 能 準 確 的 把 握 市 場 價 格 ， 結(jié) 合 本 項 目 情 況 及 市 場 環(huán) 境 ， 對 閩 東 國 際 城 項 目 價 格 作 一 個較 為 準 確 的 定 位 ， 采 用 市 場 比 較 定 價 法 ， 通 過 規(guī) 范 的 綜 合 指 數(shù) 比 較 分 析 ， 準 確 的 反 映 出 武 漢 市高 層 住 宅 的 整 體 水 平 及 未 來 的 發(fā) 展 趨 勢 ， 為 本 項 目 的 價 格 定 位 提 供 一 定 依 據(jù) 。酒店式公寓的消費者以投資為主，客戶來源廣泛、客戶范圍較廣。四、項目賣點定位項目最大賣點：酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓 +步行街步行街步行街 +專賣店專賣店專賣店 +大賣場大賣場大賣場 +超大屋頂花園超大屋頂花園超大屋頂花園 +頂級會所，盡顯國際頂級會所，盡顯國際頂級會所，盡顯國際品質(zhì)品質(zhì)品質(zhì)龜山龜山龜山 +月湖月湖月湖 +古琴臺古琴臺古琴臺 +歸元寺歸元寺歸元寺 +濱江美景濱江美景濱江美景 +15 萬平方米原生綠化帶萬平方米原生綠化帶萬平方米原生綠化帶 +……目標客戶群把工作視為生活的延伸，把生活作為工作的歸宿，他是知識人，是企業(yè)的核心群，是經(jīng)歷風吹雨打仍挺拔屹立的領(lǐng)袖，是充滿智慧而富有個性的一個階層。二、產(chǎn)品功能定位本項目市場定位相當明確，就是要面向漢陽及武漢三鎮(zhèn)的都市精英階層為其度身打造都市精英城。武漢樓市正處在上升階段，地價房價漲聲一遍，為本項目強勢推出營造了良好的機會。 “商業(yè)步行街、繽紛時尚”：項目商業(yè)街的規(guī)劃，彌補了區(qū)域功能空白，成為漢陽區(qū)唯一的一條區(qū)域商業(yè)步行街。 “綜合規(guī)劃、國際社區(qū)”：酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)步行街、大賣場、專賣店綜合規(guī)劃，娛樂、休閑、住家、酒店、賣場的組合，形成了本項目獨有的國際化品質(zhì)。? 酒店式服務(wù)公寓：商務(wù)高級公寓，漢陽唯一；方便辦公、商務(wù)往來，提升產(chǎn)品檔次；? 觀光電梯：漢陽唯一，盡顯高尚品質(zhì)；? 屋頂花園：漢陽唯一，盡顯品味；? 會所：? 車位配套：511 個車位，盡顯檔次；三、項目優(yōu)勢 “城市中心、城市生活”：位于三鎮(zhèn)中心，漢陽中心城區(qū)，周邊配套齊全，有較濃的城市生活氛圍，生活方便。? 交通：鸚鵡大道與漢陽大道交匯，三鎮(zhèn)咽喉，交通要道，交通非常方便；? 自然環(huán)境：龜山、月湖風景旅游區(qū)域內(nèi)，山水交融；? 人文環(huán)境：歸元、知音文化，人文底蘊深厚；? 街區(qū)功能：漢陽區(qū)由工業(yè)區(qū)重新定位為山水園林城區(qū)，旅游區(qū)；家村為區(qū)域商業(yè)中心；? 配套成熟：城市中心，擁有鐘家村成熟的生活配套和良好的商業(yè)氛圍。在改革開放前，該地區(qū)主要是武漢的老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟水平較高，但后期以來隨著武漢其他地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展、漢陽老工業(yè)的逐漸衰退，漢陽的經(jīng)濟相對顯得比較薄弱，而漢陽的房地產(chǎn)業(yè)也正是此時出現(xiàn)并逐步發(fā)展的，由于經(jīng)濟氛圍的影響，房地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢。第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場行情分析本項目位于漢陽鐘家村，是漢陽區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心城區(qū)，同時由于本項目優(yōu)越的地理位置和通達三鎮(zhèn)的交通優(yōu)勢，使得本項目面臨的區(qū)域市場不僅僅局限于漢陽地區(qū)，更應(yīng)放眼武漢三鎮(zhèn)的大市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快目前，武漢房地產(chǎn)業(yè)綜合實力排在前十位的企業(yè)已經(jīng)占全市房地產(chǎn)開發(fā)市場份額的三分之一，這表明只有具備資金、技術(shù)、人才等優(yōu)勢的實力型企業(yè)才能在