【正文】 ： 1~2個(gè) 50~100 M2168。 西餅屋： 1~2個(gè) 100~200 M2168。 肉菜市場： 1個(gè) 2000 M2168。 商業(yè)設(shè)施：10000~12000 M2168。 4房2廳雙衛(wèi) 10% 130~140M2 n 復(fù)式或三錯(cuò)層：10%168。戶型比、戶型面積： A、住宅：4~6層，沿金銀湖邊設(shè)少量別墅。植物材料將采用適合武漢生長的植物做多層次的密集種植，并布置于住宅與車道之間，以減少噪音、遮擋不良的視野。此外，各主題花園的布局或設(shè)計(jì)將充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。各組團(tuán)的建筑風(fēng)格統(tǒng)一，通過色彩的變化和局部的立面變化增加可識別性。戶型設(shè)計(jì)擬通過樣板間的展示引導(dǎo)武漢的客戶，成功后再在后期推廣。3） 金山大道在該地塊內(nèi)尚沒有影響小區(qū)景觀的各類因素，因而我們小區(qū)能夠通過規(guī)劃設(shè)計(jì)控制沿金山大道的街景立面，創(chuàng)造良好的城市景觀及小區(qū)外部視覺形象，創(chuàng)造居住氣氛，提供良好的銷售環(huán)境，然后向南分期分批逐步開發(fā)。一期開發(fā)地塊北邊界緊鄰金山大道，中間規(guī)劃有100米寬的綠化隔離帶，可有效屏蔽各種污染，并易于組織人車流線，還可縮短區(qū)內(nèi)道路和各種市政管線的接駁距離，有效節(jié)省建設(shè)投資。它同武昌的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及漢陽的工業(yè)開發(fā)區(qū)一起形成了推動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鼎足之勢，是武漢市面向未來、面向世界的重要基石，也將是武漢市新的區(qū)域中心。價(jià)位初期定價(jià)為1900元/平方米（均價(jià)），后期逐步上升，均價(jià)2200元左右；第四部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、 規(guī)劃概念我公司擬開發(fā)的環(huán)金銀湖的地塊，共約2200畝，占金銀湖區(qū)環(huán)湖路內(nèi)可開發(fā)地塊總面積的一半以上，住宅可開發(fā)面積的三分之二左右。l 內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線之間有大量學(xué)校、醫(yī)院等政府事業(yè)單位以及工商業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)，大量的公務(wù)員、事業(yè)單位職工有穩(wěn)定的收入，教師、律師、會計(jì)師、經(jīng)商人士等具有較強(qiáng)的購買力，是主要的潛在客戶群。這兩大區(qū)域是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)較大的兩個(gè)區(qū)域，大規(guī)模開發(fā)的百步亭花園和常青花園分別坐落在這兩個(gè)小區(qū)，購買者主要是集團(tuán)購買的企、事業(yè)單位的白領(lǐng)和公務(wù)員及個(gè)體經(jīng)營者。一橋、二橋附近由于交通便利，樓盤相對集中，主要針對的是核心區(qū)中高收入者，以及部分武昌居住在大橋附近的跨江買樓者。（2）房型配比 從調(diào)查結(jié)果來看，錯(cuò)層和復(fù)式住宅是大眾最為青睞的住宅類型，三室二廳二衛(wèi)的房型逐漸成為主流戶型；購房面積集中在80—150平方米以范圍內(nèi)，以100—120平方米為主，80—100平方米的面積與占有較大比例。80—150平方米的房屋，錯(cuò)層結(jié)構(gòu)也較受歡迎；③ 100平方米內(nèi)二室和一衛(wèi)的需求也占有一定比例。價(jià)格與購房面積 調(diào)查顯示：① 1600—1800元是被普遍接受的單價(jià)；② 隨著面積的增大，能承受的購房單價(jià)也呈遞增趨勢。總體來講，首選購房區(qū)域與工作區(qū)域大致在相同區(qū)域，但其分布情況與居住區(qū)域與購房區(qū)域的分布情況相比較為分散，即已居住在漢口的客戶比在漢口工作的客戶更傾向于選擇東西湖作為購房區(qū)域； 購房價(jià)格分析① 從總價(jià)情況來看，15萬至25萬的總價(jià)為普遍能承受的價(jià)格。競爭分析：由于該項(xiàng)目的品質(zhì)較低，項(xiàng)目市場定位、客戶層面與本項(xiàng)目有較大差異性，我們判斷，對本項(xiàng)目競爭性較常青花園低。該項(xiàng)目緊鄰宗地，但產(chǎn)品品質(zhì)較低，無鮮明特色，營銷手段落后，主要依靠在鬧市區(qū)散發(fā)宣傳單的手法。我們將從萬科品牌知名度、規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅性能、營銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)本項(xiàng)目優(yōu)勢。該項(xiàng)目前三期的銷售均價(jià)分別為900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，第四期均價(jià)為1700元/平米，增長幅度為89%。不難看出，在該區(qū)域高品質(zhì)、大規(guī)模開發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場空檔。以低檔產(chǎn)品為主，有少量高檔產(chǎn)品,產(chǎn)品售價(jià)在1400~2300元/㎡之間。B 金銀湖周邊規(guī)劃為生態(tài)保護(hù)區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場亦坐落于此，擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。 銷售量/供需比168。（1）、如下表所示，東西湖區(qū)內(nèi)常青花園這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價(jià)與后湖、南湖區(qū)域（同屬城郊結(jié)合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域）內(nèi)的同類產(chǎn)品持平，但與一些中檔產(chǎn)品仍有300400元的價(jià)差。 東西湖區(qū)已成為江岸、江漢、橋口區(qū)等江北區(qū)域客戶購房時(shí)除漢口中心城區(qū)外的首選購房地區(qū)；公司與武漢億房網(wǎng)聯(lián)合舉行的市場調(diào)查結(jié)果如下：做成餅圖，表明漢口人多，對本案提供機(jī)遇）武漢市740萬總?cè)丝谥?，城市常住人口達(dá)365萬，十五期間，非農(nóng)業(yè)人口比重將提高到65%。房地產(chǎn)金融得到較大發(fā)展2000年與1999年公積金歸集發(fā)放情況對比圖單位：億元武漢市部分銀行已經(jīng)推出“8成30年”期限的個(gè)人住房貸款，外藉人口也可辦理；,。（2000年武漢經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅總銷售面積的25%）l 土地出讓市場不規(guī)范，土地價(jià)值明顯被低估。九、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析； 立即開發(fā)，可以及早抓住武漢市重點(diǎn)發(fā)展東西湖、導(dǎo)入舊城人口的機(jī)遇，延緩開發(fā)則會錯(cuò)過機(jī)會；鑫橋地塊計(jì)劃年內(nèi)開發(fā)、銷售，金銀島西地塊作為短期儲備，緩一、二年開發(fā)；第二部分、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析待補(bǔ)充:第三部分、市場分析一、 武漢商品住宅市場總體特征：整體市場穩(wěn)步向好；近年來武漢住宅施工、竣工、銷售面積及投資額逐年增加，其中99年增長幅度較大主要是因?yàn)楦＠址拷Y(jié)束時(shí)的搶購行為。雨水入渠，污水經(jīng)處理后經(jīng)暗管排入境外府環(huán)河水系。武漢市西郊公園，依山傍水，可提供良好的休閑環(huán)境。東西湖區(qū)有武漢市的西大門之美稱。5米，比銀水湖平時(shí)水位高出約1米；西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地，現(xiàn)有的魚塘和菜地需要回填和平整； 鑫橋地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走），政府承諾在交地塊前拆完，西半島地塊內(nèi)有一條30kv高壓線橫穿，但政府已同意將移位；另有一養(yǎng)雞場須拆建（占地400畝）；地塊地下并無任何建筑物或構(gòu)筑物； 地下沒有管線、電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 地塊的形狀 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。爭取五年開發(fā)建設(shè)量達(dá)到2000多萬平方米，居住人口100萬人左右。l 武漢市—第四增長級；武漢市經(jīng)濟(jì)總量在全國副省級以上城市中位列第九，綜合實(shí)力第六，%%。l 武漢市現(xiàn)轄11個(gè)城區(qū)，2個(gè)郊區(qū)，1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。l 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析l 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述l 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估第三部分：市場分析l 東西湖區(qū)住宅市場分析l 東西湖區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征l 東西湖區(qū)內(nèi)市場目標(biāo)客層研究l 產(chǎn)品定位及建議第四部分：規(guī)劃建議l 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析l 規(guī)劃設(shè)想第五部分：工程及銷售計(jì)劃l 工程計(jì)劃： l 銷售計(jì)劃： 第六部分：投資收益分析l 成本預(yù)測l 稅務(wù)分析l 投資測算l 項(xiàng)目利潤測算l 售價(jià)、容積率、成本變化對投資利潤的影響l 現(xiàn)金流量測算第七部分：管理資源配置l 機(jī)構(gòu)設(shè)置： l 人力資源需求及解決： 第八部分：綜合分析與建議l 項(xiàng)目優(yōu)勢l 項(xiàng)目劣勢l 結(jié)論及建議項(xiàng)目決策背景及摘要第一部分:外部因素作為華中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、文教、信息中心，武漢人口眾多、交通方便、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ)；東西湖地區(qū)（含金銀湖區(qū)）地理位置和交通條件優(yōu)越，區(qū)政府對萬科的進(jìn)入持非常歡迎的態(tài)度，并提供了比較優(yōu)越的條件。武漢市是中國歷史文化名城之一；中國中部地區(qū)的工業(yè)、金融、商業(yè)、科學(xué)和文化教育中心；中國集鐵路、水路、公路、航空、郵政和電信于一體的重要樞紐。按照綱要，十五期間，配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境，重點(diǎn)在二環(huán)線以外地區(qū)開發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)的居住新區(qū)。）低0。將周邊八大交通要道縱橫貫通：即107國道（北京至深圳）、316國道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、天河機(jī)場高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）。 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設(shè)施文娛設(shè)施：有多家合資、獨(dú)資的酒店、賓館，有全省唯一正式開業(yè)的高爾夫球場。iii. 排水設(shè)施：投資區(qū)排水為雨污分流，整個(gè)排水系統(tǒng)屬高灌低排明渠暗管網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。六、 規(guī)劃控制要點(diǎn)鑫橋地塊(金銀島西地塊還未確定)： 占地面積： 420畝 （地塊） 容積率： ~ 規(guī)劃總建筑面積： 35萬M2 左右 其中： 住宅面積： 文教配套（幼兒園）面積： 商業(yè)配套面積： 物業(yè)、會所： 七、 土地價(jià)格待補(bǔ)；八、 土地升值潛力初步評估；綜上所述，宗地具有優(yōu)越的地理位置