【正文】 勝區(qū)商圈分布分析 ? 核心商圈： 達(dá)拉特中路（北至伊金霍洛街，南至鄂爾多斯街） 該商圈匯集了鄂爾多斯購物中心、 民生商場（步行街）、大興國際購物中心（步行街）、再就業(yè)市場、新欣市場、時(shí)達(dá)商城、寶如意商城、興隆鞋城等大大小小的商業(yè)體。 （二）目標(biāo)客戶群預(yù)測 區(qū)域識(shí)別 ? 鄂爾多斯 東勝區(qū)城區(qū)投資客 ? 鄂爾多斯 旗縣投資客 ? 鄂爾多斯 周邊縣（市）投資客 ? 在外經(jīng)商務(wù)工的東勝人 ? 在 鄂爾多斯 東勝經(jīng)商的外地人 ? 看好鄂市發(fā)展前景有意進(jìn)入鄂市發(fā)展的外地人 投資態(tài)度 ? 追求商業(yè)升值空間 ? 自我創(chuàng)業(yè)，追求成功的自我滿足感 ? 以政府政策及行為導(dǎo)向 ? 本物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的綜合素質(zhì)（硬件）及服務(wù) ? 消費(fèi)有浮夸跟風(fēng)之氣，但對(duì)投資持理性態(tài)度 ? 一次性付款的輕松付款方式 目標(biāo)客戶預(yù)測 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 21 ? 鄂爾多斯東勝區(qū)城區(qū)投資客??????????約 55%— 60% ? 鄂爾多斯下屬旗縣投資客???????????約 15%— 20% ? 鄂爾多斯周邊縣（市）投資客 ???????? 約 10% ? 在外經(jīng)商務(wù)工的鄂爾多斯人??????????約 5% ? 在鄂爾多斯東勝經(jīng)商的外地人?????????約 10% ? 看好鄂市發(fā)展前景有意進(jìn)入鄂市 發(fā)展 的外地人 ? 約 5% 八、項(xiàng)目價(jià)格定位 （一）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位的相關(guān)因素 價(jià)格與項(xiàng)目自身品質(zhì)、目標(biāo)客戶群、市場環(huán)境等有著密切的關(guān)系，在價(jià)格的制定中以下幾方面是首要考慮因素： ? 項(xiàng)目自身的綜合定位 ? 項(xiàng)目地理位置、區(qū)位特征 ? 區(qū)域市場的供求狀況 ? 區(qū)域市場租售價(jià)格水平 ? 區(qū)域租賃市場狀況 ? 客戶群的定位及客戶的心理接受程度 ? 項(xiàng)目自身的客觀條件及品質(zhì)特征 ? 項(xiàng)目的包裝 ? 宣傳推廣廣度 （二）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位策略 影響人們投資商服物業(yè)的主要因素有地段、價(jià)格及后期經(jīng)營管理保障。 經(jīng)營類目標(biāo)客戶分析 客戶類型： ? 因城市改造或道路整改，原街鋪被拆的商戶； ? 在附近大型商服（如大興購物公園）整體經(jīng)營情況不善而轉(zhuǎn)移陣地的商戶； ? 有定向需要購鋪 經(jīng)營的大中型商戶。 第三類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地居民 客戶類型 ? 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； ? 各旗政府干部，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)； ? 東勝當(dāng)?shù)鼐用瘢?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。從現(xiàn)售的一些樓盤來看，外來商販也是這一區(qū)域的一大購房群體，此類群體的消費(fèi)特點(diǎn)為：文化素質(zhì)不高，在東勝居住多年，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展很有信心 ,也確實(shí)在近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中積累了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) . （二）目標(biāo)客戶群定位 投資者分析 第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士 客戶類型 ? 大型企業(yè)的企業(yè)主； ? 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕， 具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值、增值的專業(yè)投資人； ? 中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模的個(gè)體商戶； ? 私營礦主 投資心理分析 ? 此類富裕人士在鄂爾多斯為數(shù)不少。 （一）鄂市主要社會(huì)階層目標(biāo)客戶職業(yè)特征分析 鄂爾多斯目標(biāo)客戶主要 行業(yè)從業(yè)人員收入分析 職 業(yè) 年平均人數(shù) 年勞動(dòng)報(bào)酬范圍 平均每月勞動(dòng)報(bào)酬 ` 教育 3959 人 22438 元 1869 元 制造業(yè) 20202 人 13003 元 1350 元 銀行證券保險(xiǎn) 1603 人 23774 元 2800 元 交通運(yùn)輸、電信 1841 人 15679 元 1800 元 政府機(jī)構(gòu) 6684 人 23484 元 2300 元 建筑房地產(chǎn) 1685/236 人 14237/24000 元 2800 元 工礦企業(yè) 2056 人 12337 元 3500 元 商業(yè)經(jīng)營服務(wù)業(yè) 1869 人 18724 2350 元 ? 私營企業(yè)主 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 18 2020中國最發(fā)達(dá)縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng) 、 縣 (市 )發(fā)展活力 100強(qiáng) ,快速發(fā)展的非公有制經(jīng)濟(jì)為東勝經(jīng)濟(jì)發(fā)展唱起了主角，私營企業(yè)主 “ 挑起大梁 ” ,實(shí)力可見一斑。休閑新天地 ? 現(xiàn)代時(shí)尚 ? 投資定位： 東勝區(qū)本地投資客和周邊旗縣投資客以及部分異地投資客。 ◆常年嚴(yán)寒的氣溫，施工期較短，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃及工期進(jìn)程要求嚴(yán)格 一年五個(gè)月的寒冷氣溫，真正的施工期較 短，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目在規(guī)劃上的合理性及工期進(jìn)程要求更加嚴(yán)格。 ◆ 一些失敗的商服物業(yè)，成為本項(xiàng)目的前車之鑒 他們的 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ OPPORTUNITY） ◆項(xiàng)目周邊臨街商鋪價(jià)值連年呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃 周邊鄂爾多斯東街和達(dá)拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃。 周邊中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點(diǎn)豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。包括流動(dòng)人口在內(nèi)，四十多萬消費(fèi)人群為本項(xiàng)目打造巨大的消費(fèi)潛力。 目前項(xiàng)目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院 有待搬遷。周邊城市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認(rèn)可度較高，交通方便，區(qū)域發(fā)展空間及土地升值潛力較大。目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)造成一定影響。專業(yè)市場、專題市場未得到有效的發(fā)展，目前處于散戶經(jīng)營為主，尚未形成規(guī)模。 ? 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段 鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設(shè)步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開發(fā)與改造，將促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，住宅房價(jià)走勢直線上升，競爭激烈。 （三）鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展前景預(yù)測 通過對(duì)鄂爾多斯商業(yè)現(xiàn)狀的分析并參照周邊城市（包頭）的商業(yè)發(fā)展，對(duì)鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展的前景預(yù)測如下： 主題商業(yè)業(yè)態(tài)繼續(xù)發(fā)展壯大，傳統(tǒng)的百貨商場依然是市場的主流， 外地百貨商家也將會(huì)逐步的進(jìn)駐本地市場 ，本土商家與外地商家的同臺(tái)競技，將會(huì)促進(jìn)本地商業(yè)的快速發(fā)展； 新型的、先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)逐步 介 入本地市場， 結(jié)合本地特殊的氣候條件、人口特征、消費(fèi)習(xí)慣，使產(chǎn)品本地化， 成為商貿(mào)零售市場的一支生力軍； 專業(yè)市場將得到很好的發(fā)展， 外地連鎖商家將會(huì)逐步登陸本地市場 ，沖擊本地尚不太成熟的市場，重新洗牌，并加快各自的戰(zhàn)略布局，搶占市場與客戶群； 消費(fèi)者的消費(fèi)水平進(jìn)一步提高，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及商業(yè)發(fā)展的不斷成熟，消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)習(xí)慣將會(huì)逐步改變 ，適合消費(fèi)者的商業(yè)形態(tài)將會(huì)獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)； 城市框架拉大，核心商圈擴(kuò)張。估 計(jì)面積達(dá)到 5萬平方米左右。 大型綜合超市業(yè)態(tài)及分析 超市主要以經(jīng)營食品和日常生活消耗品為主的商場，目前超市在商品結(jié)構(gòu)上發(fā)生了變化，經(jīng)營業(yè)種逐漸豐富。本項(xiàng)目位于核心商圈，未來城市中心位置。 三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述 （一）商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況及主要商圈格局 從 2020 年開始，鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的事 期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達(dá) 10多萬平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長，開發(fā)投資商、零售運(yùn)營商等齊聚鄂市，以圖在鄂爾多斯快速發(fā)展的零售商貿(mào)業(yè)中分一杯羹。 隨著新城建設(shè)和舊城改造的加快，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)化核心商圈物業(yè)優(yōu)勢，擴(kuò)大核心商圈對(duì)區(qū)域或片區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的輻射，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域商網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 7 業(yè)物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃等，將成為城市運(yùn) 營、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲。 隨著政府新規(guī)劃的出臺(tái)，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)已成為熱點(diǎn)，該區(qū)大量房產(chǎn)的開發(fā)有望緩解目前市場上供不應(yīng)求的市場局面。 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，居民人均收入水平相對(duì)比較高，但由于市場投資渠道有限，高回報(bào)率的商鋪成為很多人的投資選擇，投資客中有相當(dāng)一部分是選擇“購鋪?zhàn)誀I”的投資方式 ， 隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的快速發(fā)展及投資理念的成熟，“購房（鋪）出租等方式的純投資客越來越多，如隨著鄂市城區(qū)向西發(fā)展，越來越多的投資客開始選擇鐵西開發(fā)區(qū)的住宅進(jìn)行投資，具初步 估計(jì)，鐵西開發(fā)區(qū)的住宅市場，有近50%屬于純投資型。 隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，市場將逐漸變得規(guī)劃化、專業(yè)化，同時(shí)消費(fèi)者消費(fèi)理念將逐步理性和成熟，將不再滿足于單純的居住或者購物，將更多的注重產(chǎn)品的特色與個(gè)性，更多的追求品味以及舒適感。公正、公平、公開的土地出讓政策，讓更多有實(shí)力、有眼光的外地發(fā)展商也參與到鄂爾多斯的建設(shè)中來，提升鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平。 在社會(huì)消費(fèi)品零售額方面，截止 05 年底，共完 成 億元，同比增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11025 元。 敬祝細(xì)閱！此呈 目 錄 第一篇 項(xiàng)目定位篇 第一部分 項(xiàng)目市場回顧 一、鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述 二、鄂爾多斯市房地產(chǎn) 發(fā)展概述 三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述 四、市場分析總結(jié) 第二部分 項(xiàng)目綜合定位 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 三、項(xiàng)目市場定位 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 六、項(xiàng)目形象定位 七、項(xiàng)目客戶定位 八、項(xiàng)目價(jià)格定位 （一）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位的相關(guān)因素 （二）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位策略 （三）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位原則 （四）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定價(jià)過程 （五）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定價(jià)結(jié)果 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 2 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析 （一）項(xiàng)目租、售收入估算 （二）項(xiàng)目資金匡算 （三）項(xiàng)目利潤預(yù)測 （四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 （五）項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)模 擬 第二篇 營銷推廣篇 第一部分 營銷戰(zhàn)略規(guī)劃 一、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 二、銷售總體戰(zhàn)略及目標(biāo) 三、銷售階段性工作安排 第二部分 營銷推廣策略 一、項(xiàng)目賣點(diǎn)總結(jié) 二、項(xiàng)目總體營銷思路 三、項(xiàng)目總體營銷策略 四、項(xiàng)目前期推廣 五、現(xiàn)場營銷氛圍營造 六、廣告宣傳策略 七、營銷費(fèi)用預(yù)算 第三篇 銷售實(shí)施篇 第一部分 項(xiàng)目贏利模式定位 一、 項(xiàng)目贏利模式選擇 二、項(xiàng)目贏利模式定位 第二部分 銷售實(shí)施與管理 一、 銷售策略 二、 各銷售階段價(jià)格控制 三、 銷售培訓(xùn)及實(shí)施 四、 銷售管理 第四篇 經(jīng)營管理篇 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 3 第一部分 項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略建 議 一、經(jīng)營管理發(fā)展戰(zhàn)略 二、物業(yè)管理發(fā)展建議 三、招商策略 四、銷售與招商組合 第二部分 項(xiàng)目經(jīng)營管理模式 一、經(jīng)營管理模式 二、經(jīng)營管理介入 三、經(jīng)營管理具體實(shí)施 第一篇 項(xiàng)目定位篇 第一部分 項(xiàng)目市場回顧 一、鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述 （一）鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀概述 通過對(duì)鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)的縱向和橫向比較分析，得出以下結(jié)論： 宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況良好，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速發(fā)展，在全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有很重要的位置； 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá)到 億元，扣除價(jià)格因素，同比增長 %，增長率連續(xù)幾年高居全區(qū)第一位； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化成效顯著，第二、三產(chǎn)業(yè)比重增大，第一產(chǎn)業(yè)比重縮小，尤其是第三產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展； 2020 年 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %。具體內(nèi)容包括項(xiàng)目定位、營銷策略、招商策略、營銷推廣、經(jīng)營管理發(fā)展建議等內(nèi)容。 本案是建立在前期多次市場調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合市調(diào)結(jié)論、產(chǎn)品定位及后期操作而模擬的營銷導(dǎo)入報(bào)告。 但由于時(shí)間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)貙?duì)所有細(xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望隨著工作的推進(jìn)而逐步深化，以達(dá)到使項(xiàng)目開發(fā)圓滿成功的目的。 充分利用其資源優(yōu)勢，大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)平衡三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)行“ 以工帶商，以工興農(nóng)”的發(fā)展道路； 居民人均收入高速增長，消費(fèi)能力、消費(fèi)水平、生活水平得到進(jìn)一步的提高； 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高。 商貿(mào)零售業(yè)快速發(fā)展，逐漸改變單靠第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的局面，實(shí)行三次產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化組合、齊頭并進(jìn)； 社會(huì)消費(fèi)品零售額增長速度迅猛，但尚遠(yuǎn)低于國民經(jīng)濟(jì)增長速度，零售業(yè)發(fā)展空間巨大。 二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展概述 （一）房地