【正文】 檢修過程中必須設(shè)專人監(jiān)護(hù)。然 后 再 合 上 低 壓 側(cè) 受 電 柜 的 斷 路 器 ， 向 母 排 送 電 ，檢查低壓配電柜是否正常工作，最 后 合上 有 關(guān) 聯(lián) 絡(luò) 柜 和 各 支 路 自 動(dòng) 空 氣 開 關(guān) 。滅弧柵有否破裂或損壞，手動(dòng)調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘是否準(zhǔn)確，檢查觸頭接觸是否良好，必要時(shí)修銼觸頭表面，檢查內(nèi)部彈簧、墊片、螺絲有無松動(dòng)、變形和脫落。清潔柜內(nèi)灰塵（可用吸塵器） 。清除接觸器觸頭表面及四周的污物，檢查接觸器觸頭接觸是否完好，如觸頭接觸不良，必要時(shí)可稍微修銼觸頭表面，如觸頭嚴(yán)重?zé)g（觸頭點(diǎn)磨損至原厚度的 1/3）即應(yīng)更換觸頭。所有二次回路接線連接可靠，絕緣符合要求。若有異常須將母排接觸處重新擦凈，并涂上電力復(fù)合脂，用新彈簧墊片螺絲加以緊固。 檢修時(shí)應(yīng)從變壓器低壓側(cè)開始。通常情況下，由工程班長或主管負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作的人員行動(dòng)統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作。 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停用電的情況。 適用范圍供配電系統(tǒng)低壓部分的保養(yǎng)與維修，高壓部分在需要時(shí)須委托電力專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。熱天應(yīng)檢查變壓器溫感風(fēng)機(jī)、設(shè)備通風(fēng)、房間通風(fēng)良好情況。 值班維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司和項(xiàng)目的供配電調(diào)度命令，做好現(xiàn)場安全措施，并做好安裝和維修后的驗(yàn)收工作。掛上“禁止合閘”警示牌。 用高壓試電器分別對 LLL3(A、B、C 三相)檢查，指示燈應(yīng)無閃爍和無鳴叫（具體見試電器參數(shù)） 。34 / 104 鎖上開關(guān)鎖。 鎖上接地刀鎖。 打開接地刀鎖。 低壓總屏拉閘后須斷開高壓出線柜總開關(guān)，并在變壓器出線上掛三相短路接地線。 兩側(cè)分別掛三相短路接地線，確保接地良好。 自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)： 合上發(fā)電機(jī)控制電源（及按下發(fā)電機(jī)啟動(dòng)按鈕） 。 拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。 電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。 所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等） 。 操作高壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須帶絕緣手套、穿絕緣鞋、著干燥工裝、使用絕緣操作桿。 職責(zé) 工程維修部班長/主管負(fù)責(zé)檢查《供配電安全管理制度》和本管理規(guī)程的執(zhí)行情況。須有專人對巡查記錄、抄表臺帳進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。加強(qiáng)配電房、發(fā)電機(jī)房等供電系統(tǒng)區(qū)域日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。配電房、發(fā)電機(jī)房等供電系統(tǒng)區(qū)域鑰匙由專人保管，無關(guān)人員須經(jīng)工程主管許可方可進(jìn)入。變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或長時(shí)間極低負(fù)荷或空載運(yùn)行。值班維修員必須按公司規(guī)章制度得到允許或履行正常工作職責(zé)時(shí)才能操作，工作指令一般使用《操作票》進(jìn)行下達(dá)。九、任何人員都不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程主管。五、工程主管在安排工作時(shí)必須根據(jù)工作性質(zhì)和內(nèi)容制定切實(shí)的防火措施。二、全體物業(yè)工程維修人員必須加強(qiáng)防火意識，自覺遵守執(zhí)行國家的安全法規(guī)。 施工完畢后，必須做到“工完場清” 。 如順利完成維修工作，應(yīng)配合業(yè)戶將移開的物品移到原位，并主動(dòng)講“您好！故障已修好，請?jiān)囉谩?。 針對 條中遇到的疑難問題，如非工程遺留問題，在三天內(nèi)不能解決的，由維修工報(bào)告工程班長，并進(jìn)行專項(xiàng)跟蹤處理。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 維修工進(jìn)住戶家維修后應(yīng)征詢住戶意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。如房內(nèi)仍無動(dòng)靜，即表示室內(nèi)沒人在。最遲不超過 30 分鐘必須趕到現(xiàn)場或按與住戶約定的時(shí)間趕到（特殊情況除外） ，詳見《報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程》 。 勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個(gè)人衛(wèi)生。 工程維修部維修工具體負(fù)責(zé)住戶家庭的安裝/維修工作。25 / 104 工程維修工具清單（QRDXC02） 部門： 第 頁序號 工具名稱 規(guī)格/型號 單位 數(shù)量配備對象配備日期 個(gè)人工具 公用工具 備 注26 / 104報(bào)修服務(wù)管理規(guī)程（QWDXC11） 目的規(guī)范客戶報(bào)修服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保高效率、高質(zhì)量地完成為客戶的安裝/維修工作。 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)安排每季度一次對工程維修工具的檢查，對缺少或人為損壞的則應(yīng)追究主管的責(zé)任。 公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 公用工具管理 各員工借用公用工具或各分部門之間借用公用工具都應(yīng)在班長處借用；工程維修部以外的部門借用公用工具須經(jīng)工程維修部主管以上人員批準(zhǔn)后方可借用。 工程維修部員工個(gè)人使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。班長必須將所領(lǐng)工具作好登記，并由部門負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)。 工程維修部班長具體負(fù)責(zé)工具管理工作。 質(zhì)量記錄 《工程維修值班記錄》 《派工單》 （參見客服中心相關(guān)文件） 《排班表》 （參見行政人事部相關(guān)文件） 相關(guān)支持文件 《報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程》20 / 104工程維修值班記錄(QRDXC01)項(xiàng)目： 日期年 月 日天氣 星期 值班負(fù)責(zé)人值班人員簽名項(xiàng)目 內(nèi)容 記錄人 結(jié)果及措施重要事項(xiàng)進(jìn)度異常情況記錄備忘錄值班負(fù)責(zé)人當(dāng)日點(diǎn)評注：本頁不夠可按序號續(xù)頁。19 / 104 下列情況必須報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理。 下列情況應(yīng)立即報(bào)告工程班長、主管。 程序要點(diǎn) 值班安排 工程維修部主管負(fù)責(zé)每月底編制下月《排班表》 ，經(jīng)審批后維修工依照《排班表》 進(jìn)行值班。 質(zhì)量記錄 《質(zhì)量督查記錄表》 （參見《品質(zhì)督查管理規(guī)程》 ） 相關(guān)支持文件18 / 104維修員值班管理規(guī)程（QWDXC09） 目的對值班維修工的崗位職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，保持運(yùn)行管理的連續(xù)性，明確日常值班事務(wù)和各種特殊情況的匯報(bào)及責(zé)任人。 維修工作有始無終。 操作時(shí)限符合工時(shí)要求。 工作質(zhì)量類主控項(xiàng)目檢查方法 標(biāo)準(zhǔn)或要求 不允許的情形 分值公司文件標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)率觀察、調(diào)查接到客服中心派工，緊急情況下客戶電話、口頭或其它部門維修請求時(shí)，工程維修部人員均應(yīng)記錄清楚業(yè)戶維修地址、聯(lián)系電話、維修內(nèi)容、即時(shí)維修還是預(yù)約維修，并根據(jù)約定時(shí)間及時(shí)反饋給客服中心或即時(shí)安排維修人員跟進(jìn)維修。 搶占、擁擠、喧嘩、不顧他人進(jìn)行嘻鬧2100觀察、調(diào)查在服務(wù)區(qū)域和著工裝的情況下，必須兩人成排三人成行無故打堆、幾個(gè)人稀拉散亂、無序走動(dòng)250元處理。管理觀察、調(diào)查在 接 受 任 務(wù) 后 應(yīng) 積 極 克 服 個(gè) 人和 外 部 困 難 ， 努 力 完 成辦事拖拉、推諉，出工不出力，馬虎了事10按《員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范》 嚴(yán)重失職，B 款，扣 510分 ， 改 進(jìn) 金 300500元。觀察、調(diào)查對業(yè)戶提出的問題，自己職權(quán)范圍以外的，切不可隨便承諾業(yè)戶要求。本文件中的“分值”是指按公司規(guī)章制度應(yīng)扣的績效分，若合并有其它罰處改進(jìn)金的，由管理人員、督查人員按工作流程執(zhí)行。 工程主管負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際和公司對項(xiàng)目的定位擬制本標(biāo)準(zhǔn)，并在公司審批后組織培訓(xùn)。崗位職責(zé)10完成上級安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級請示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時(shí)有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求 高中及以上 專業(yè)要求 電工類資格證書要求 中級電工證資格/技能必備技能要求 會操作 office 辦公系統(tǒng)，具備溝通有培訓(xùn)能力物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn) 1 年類似崗位工作經(jīng)驗(yàn) 1 年經(jīng)驗(yàn)要求人員管理經(jīng)驗(yàn) /審 批 頒布日期12 / 104維修員崗位說明書（QWDXC07A）崗位名稱 維修員——綜合工種 職 級 1 級所屬部門 工程維修部 直屬上級 工程班長序號 工作職責(zé)1設(shè)備管理：按公司規(guī)章制度和上級指令進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修）工作，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，參加各類設(shè)施設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除各類設(shè)施設(shè)備故障2報(bào)修事務(wù)：按公司規(guī)章制度和上級指令進(jìn)行報(bào)修項(xiàng)目的實(shí)施，對維修效果進(jìn)行回訪、驗(yàn)證，配合客服中心對有償服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)，接受客服中心的派工與監(jiān)督3 參加轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作4 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備及機(jī)房、工作場合及其它工程維修專用區(qū)域的清潔衛(wèi)生與運(yùn)行環(huán)境質(zhì)量5 按上級要求對土建、機(jī)械、裝飾裝修、給排水、空調(diào)、電、氣、通訊、道路等各類設(shè)施進(jìn)行巡視和操作，并及時(shí)處理異常情況6 負(fù)責(zé)所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好7 按上級要求進(jìn)行新建、改造、更新或安裝工作8 遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理的制度9 嚴(yán)格遵守國家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動(dòng)安全防護(hù)，嚴(yán)格禁止違章操作10 嚴(yán)格遵守公司各類勞動(dòng)管理、行為規(guī)范等規(guī)章制度，服從上級安排，接受工作檢查、指導(dǎo)11 參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，積極學(xué)習(xí)質(zhì)量管理知識，積極提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平崗位職責(zé)12 完成上級安排的其他工作入職資格學(xué)歷要求 初中及以上 專業(yè)要求 電工或其他資格證書要求 電工或其他資格/技能必備技能要求 電工或其他物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn) /類似崗位工作經(jīng)驗(yàn) 1 年經(jīng)驗(yàn)要求人員管理經(jīng)驗(yàn) /審 批 頒布日期13 / 104維修員崗位說明書（QWDXC07B）崗位名稱 維修員——電梯工種 職 級 1 級所屬部門 工程維修部 直屬上級 工程班長序號 工作職責(zé)1密切監(jiān)視和掌握電梯的運(yùn)行情況，按上級指令做好電梯運(yùn)行方式的調(diào)度工作，異常情況立即應(yīng)急處理并上報(bào)，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平所限而無法修復(fù)時(shí)應(yīng)立即通知電梯維保單位及時(shí)維修2 監(jiān)督電梯維保單位按時(shí)、按質(zhì)完成電梯設(shè)備的定期保養(yǎng)項(xiàng)目和突發(fā)故障的搶修工作3電梯維修工接到電梯關(guān)人故障后立即趕到現(xiàn)場，按照作業(yè)文件規(guī)定進(jìn)行救援，同時(shí)作好記錄。七、供應(yīng)單位管理負(fù)責(zé)水、電、氣、通訊單位的外聯(lián)工作；及時(shí)收集供應(yīng)異動(dòng)情況，確保向客服中心溝通和協(xié)助發(fā)布異動(dòng)信息。裝修過程的管理負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制；負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的控制。成本控制8 / 104負(fù)責(zé)提出控制工程維修、節(jié)約能耗成本的具體方案，經(jīng)審批后負(fù)責(zé)組織執(zhí)行。工程遺留問題的處理負(fù)責(zé)對委托整改的工程遺留問題的處理。物業(yè)接管驗(yàn)收負(fù)責(zé)對物業(yè)實(shí)物形態(tài)的驗(yàn)收；負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程遺留問題整改；負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備資料檔案的接管驗(yàn)收并在收集后交公司歸檔。三、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)職能的實(shí)施1．參與項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的可行性研究，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)方案，并從物業(yè)服務(wù)實(shí)施方面提出可行性的建議；2．負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)與控制；3．負(fù)責(zé)對業(yè)主入住的交驗(yàn)及裝修的管理；4．負(fù)責(zé)與物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會簽定物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約；5．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的公共秩序維護(hù)、消防及治安防范、交通秩序的管理與服務(wù)；6．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的綠化、保潔及公共環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)；7．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的房屋、設(shè)施設(shè)備的管理、維修維護(hù)保養(yǎng)及應(yīng)急搶修服務(wù)；6 / 1048．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收繳工作；9．負(fù)責(zé)配合置業(yè)公司和公司行政人事部進(jìn)行物業(yè)管轄區(qū)域的社區(qū)文化活動(dòng)組織與實(shí)施；10．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主檔案及資料管理；11．負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的緊急情況的處理；12．負(fù)責(zé)組織對業(yè)主的回訪及業(yè)主投訴處理；13．負(fù)責(zé)托管商業(yè)鋪面、房屋、固有資產(chǎn)等的租賃、租賃款回收及管理；14．負(fù)責(zé)對顧客的特約服務(wù)的可行性分析，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；15．物業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營中的各項(xiàng)費(fèi)用收繳工作；16．向公司提出請款申請，負(fù)責(zé)及進(jìn)對外支付本項(xiàng)目各項(xiàng)能耗、代收代付、退押金工作；17．高效及時(shí)處理其它顧客求助。2．執(zhí)行公司頒布的和各職能部門下達(dá)的各項(xiàng)規(guī)章制度、通知、指令，貫徹執(zhí)行管理體系文件對本部門的相關(guān)規(guī)定；3．正確貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的法律、法規(guī)、政策；二、物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理1．負(fù)責(zé)制訂部門的質(zhì)量目標(biāo)、工作計(jì)劃，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；2．編制本物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算、資金計(jì)劃與采購申請；3．負(fù)責(zé)執(zhí)行涉及本物業(yè)項(xiàng)目的各類經(jīng)營管理合同；4．維護(hù)本項(xiàng)目顧客滿意率與滿意度；5．對顧客進(jìn)行意見征詢活動(dòng)，并進(jìn)行業(yè)主滿意率調(diào)查；6．接受公司對各項(xiàng)工作的稽核、檢查，配合公司職能部門進(jìn)行企業(yè)文化、對外宣傳、人力資源管理、培訓(xùn)學(xué)習(xí)方面的活動(dòng)；7．負(fù)責(zé)項(xiàng)目對外公共關(guān)系的建立與維護(hù)。二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理前期介入負(fù)責(zé)對工程安裝的跟進(jìn)；負(fù)責(zé)對工程設(shè)計(jì)施工提出建議。共有部分的維修負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。培訓(xùn)管理負(fù)責(zé)工程維修服務(wù)技能的培訓(xùn)。五、裝修管理負(fù)責(zé)裝修方案的審理負(fù)責(zé)方案中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理；負(fù)責(zé)方案中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的審理；負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議。負(fù)責(zé)受理外搭單位，經(jīng)審批后實(shí)施外搭管理，并負(fù)責(zé)收繳外搭單位的能耗費(fèi)用。9 / 104工程主管崗位說明書（QWDXC04）崗位名稱 工程主管 職 級 4