【正文】 每月起動機組至少運轉(zhuǎn)檢查 15 分鐘，確保機組能正常投入。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有滅火器。值班維修員必須按公司規(guī)章制度得到允許或履行正常工作職責時才能操作，工作指令一般使用《操作票》進行下達。 安全注意事項： 搖測絕緣電阻必須兩人進行。 用干凈的布和吸塵器清潔變壓器周圍及配件上的灰塵，檢查消防設(shè)施及通風系統(tǒng)是44 / 104否良好。 步驟 安全操作的規(guī)定見《供配電安全管理制度》 。對于低壓部分一般由工程維修部自行實施，高壓部分一般由外委單位負責。 保養(yǎng)操作步驟：檢查鎖具、絕緣、各接線端子連接的可靠性、接地可靠性、檢查各開關(guān)及接觸器的可靠性、清潔，其它要求按工程班長、主管的具體布置。重新緊固接線螺絲，檢查刀口的彈力是否符合規(guī)定。檢查抽屜柜上的自動空氣開關(guān)操作機構(gòu)是否到位，接線螺絲是否緊固。 配電柜斷電后，清潔柜中灰塵，檢查母線及引下線連接是否良好，接頭點有無發(fā)熱變色，有無變形，有無放電變黑痕跡。配電室操作（僅是巡查作記錄的除外）必須由值班負責人簽發(fā)《操作票》 ，應急處理的須報告值班負責人并得到明確指示后進行，此時，值班負責人應落實各項安全防范事項。 年 月38 / 104供配電保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QWDXC15) 目的確保低壓配電柜、箱、線路的正常、安全運行。 值班維修工應熟悉設(shè)備作用，了解系統(tǒng)運行方式，掌握設(shè)備性能和維護方法，正確處理事故和異常運行情況。 用手按停電開關(guān)，聽到開關(guān)動作聲為止。 檢查接地指示在斷開位置。 驗電，確認無電。 合上各低壓出線開關(guān)。不允許強行供電，必要時允許試送電一次。 配電室等機房的鑰匙保管由值班負責人承擔管理責任。四、計量安全：配電房、電表房計量電能表須每月定時抄表，由工程班長建立抄表臺帳。配電房、開關(guān)柜/箱、電力管道注意防止小動物進入。一、操作資格（違反以下規(guī)定視為重大過失）：負責供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須至少持有效電工證，必須熟悉電氣設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。四、各重要房間鑰匙不得隨意配置，機房、工作房及工具間無人時，門窗必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。 ” 維修工到業(yè)戶戶內(nèi)維修時，不可以與業(yè)戶聊與維修無關(guān)的話題，不打聽業(yè)戶私人一切問題，不收業(yè)戶禮品、物件、紅包，更不允許利用工作之便偷拿業(yè)戶財物，一經(jīng)查實嚴肅處理，情況嚴重的則移送公安機關(guān)處理。 維修工在施工中不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給班長或主管，請求解決。同時根據(jù)“維修價目表”視實際情況是否需收費，如收費應告訴業(yè)戶需服務(wù)費與材料費的數(shù)27 / 104量，并填入《派工單》相應欄內(nèi)。 受理人員接到住戶家庭安裝／維修通知后，應準備好安裝／維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等）,帶上入戶用的鞋套。 工程維修部班長負責組織實施住戶家庭的安裝/維修工作。 工程主管每月組織一次對公用工具的檢查，對于缺少的或人為損壞的，將責令班長負責盡快補齊。 工程維修部每季度檢查一次員工的個人使用工具，對于丟失的或人為損壞的工具將責令其立即補齊，不能按期補齊的，由財務(wù)部扣發(fā)相應的錢款，處罰規(guī)定見《員工獎懲管理規(guī)范》 。 個人使用工具和公用工具（便攜帶的）由班長統(tǒng)一填寫《月度物料需求計劃》 ，經(jīng)工程維修部主管以上人員批準后，由班長到庫房領(lǐng)取并負責暫保管。 重要設(shè)備的主要零部件更換。 對各類設(shè)施設(shè)備的日常巡查記錄在相應的質(zhì)量記錄上。17 / 104 績效考核及獎懲的細則見《員工績效管理規(guī)范》及《員工獎懲管理規(guī)范》 。10合格率觀察、調(diào)查 不能完成維修時須征得客戶諒解。與同事也須保持謙讓。服務(wù)意識觀察、調(diào)查當業(yè)戶提出小區(qū)問題時，自己職責范圍內(nèi)能答復的即時答復，不能答復的應講“對不起，您的這個問題我本人不能給您答復，不過我會盡快將您的意見（建議）向我們主管反映后再給您一個滿意的答復（解釋）的，好嗎？”給客戶講“這事我管不了”或“這事不是我處理的范圍，你找客服中心/上級吧” 5300 按《員工獎懲管理規(guī)范》 嚴重失職，F(xiàn) 款，扣 510 分，改進金 300500 元。 職責 項目經(jīng)理負責督查本文件中相關(guān)標準的落實情況。負責受理外搭單位，經(jīng)審批后實施外搭管理，并負責收繳外搭單位的能耗費用。培訓管理負責工程維修服務(wù)技能的培訓。二、物業(yè)接管驗收與交付管理前期介入負責對工程安裝的跟進；負責對工程設(shè)計施工提出建議。三、各項物業(yè)服務(wù)職能的實施1．參與項目物業(yè)服務(wù)的可行性研究，負責制訂物業(yè)服務(wù)方案，并從物業(yè)服務(wù)實施方面提出可行性的建議；2．負責前期物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)與控制；3．負責對業(yè)主入住的交驗及裝修的管理；4．負責與物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會簽定物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約；5．負責物業(yè)管轄區(qū)域的公共秩序維護、消防及治安防范、交通秩序的管理與服務(wù)；6．負責物業(yè)管轄區(qū)域的綠化、保潔及公共環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)；7．負責物業(yè)管轄區(qū)域的房屋、設(shè)施設(shè)備的管理、維修維護保養(yǎng)及應急搶修服務(wù)；6 / 1048．負責物業(yè)管轄區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)費用的收繳工作；9．負責配合置業(yè)公司和公司行政人事部進行物業(yè)管轄區(qū)域的社區(qū)文化活動組織與實施；10．負責物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主檔案及資料管理；11．負責物業(yè)管轄區(qū)域的緊急情況的處理；12．負責組織對業(yè)主的回訪及業(yè)主投訴處理；13．負責托管商業(yè)鋪面、房屋、固有資產(chǎn)等的租賃、租賃款回收及管理；14．負責對顧客的特約服務(wù)的可行性分析，經(jīng)公司審批后組織實施；15．物業(yè)項目在經(jīng)營中的各項費用收繳工作；16．向公司提出請款申請，負責及進對外支付本項目各項能耗、代收代付、退押金工作；17．高效及時處理其它顧客求助。工程遺留問題的處理負責對委托整改的工程遺留問題的處理。裝修過程的管理負責業(yè)主裝修過程中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制；負責業(yè)主裝修過程中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的控制。崗位職責10完成上級安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時可提出建議和向再上級請示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時有效實施入職資格學歷要求 高中及以上 專業(yè)要求 電工類資格證書要求 中級電工證資格/技能必備技能要求 會操作 office 辦公系統(tǒng)，具備溝通有培訓能力物管行業(yè)經(jīng)驗 1 年類似崗位工作經(jīng)驗 1 年經(jīng)驗要求人員管理經(jīng)驗 /審 批 頒布日期12 / 104維修員崗位說明書（QWDXC07A）崗位名稱 維修員——綜合工種 職 級 1 級所屬部門 工程維修部 直屬上級 工程班長序號 工作職責1設(shè)備管理：按公司規(guī)章制度和上級指令進行設(shè)備、設(shè)施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修）工作，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，確保設(shè)備設(shè)施的安全運行，參加各類設(shè)施設(shè)備故障的搶修工作，及時排除各類設(shè)施設(shè)備故障2報修事務(wù)：按公司規(guī)章制度和上級指令進行報修項目的實施，對維修效果進行回訪、驗證，配合客服中心對有償服務(wù)進行收費，接受客服中心的派工與監(jiān)督3 參加轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作4 負責設(shè)施設(shè)備及機房、工作場合及其它工程維修專用區(qū)域的清潔衛(wèi)生與運行環(huán)境質(zhì)量5 按上級要求對土建、機械、裝飾裝修、給排水、空調(diào)、電、氣、通訊、道路等各類設(shè)施進行巡視和操作，并及時處理異常情況6 負責所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好7 按上級要求進行新建、改造、更新或安裝工作8 遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理的制度9 嚴格遵守國家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動安全防護，嚴格禁止違章操作10 嚴格遵守公司各類勞動管理、行為規(guī)范等規(guī)章制度，服從上級安排，接受工作檢查、指導11 參加公司各類學習和交流，積極學習質(zhì)量管理知識，積極提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平崗位職責12 完成上級安排的其他工作入職資格學歷要求 初中及以上 專業(yè)要求 電工或其他資格證書要求 電工或其他資格/技能必備技能要求 電工或其他物管行業(yè)經(jīng)驗 /類似崗位工作經(jīng)驗 1 年經(jīng)驗要求人員管理經(jīng)驗 /審 批 頒布日期13 / 104維修員崗位說明書（QWDXC07B）崗位名稱 維修員——電梯工種 職 級 1 級所屬部門 工程維修部 直屬上級 工程班長序號 工作職責1密切監(jiān)視和掌握電梯的運行情況，按上級指令做好電梯運行方式的調(diào)度工作，異常情況立即應急處理并上報，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平所限而無法修復時應立即通知電梯維保單位及時維修2 監(jiān)督電梯維保單位按時、按質(zhì)完成電梯設(shè)備的定期保養(yǎng)項目和突發(fā)故障的搶修工作3電梯維修工接到電梯關(guān)人故障后立即趕到現(xiàn)場，按照作業(yè)文件規(guī)定進行救援，同時作好記錄。本文件中的“分值”是指按公司規(guī)章制度應扣的績效分，若合并有其它罰處改進金的，由管理人員、督查人員按工作流程執(zhí)行。管理觀察、調(diào)查在 接 受 任 務(wù) 后 應 積 極 克 服 個 人和 外 部 困 難 ， 努 力 完 成辦事拖拉、推諉，出工不出力，馬虎了事10按《員工獎懲管理規(guī)范》 嚴重失職，B 款，扣 510分 ， 改 進 金 300500元。 工作質(zhì)量類主控項目檢查方法 標準或要求 不允許的情形 分值公司文件標準及時率觀察、調(diào)查接到客服中心派工，緊急情況下客戶電話、口頭或其它部門維修請求時，工程維修部人員均應記錄清楚業(yè)戶維修地址、聯(lián)系電話、維修內(nèi)容、即時維修還是預約維修，并根據(jù)約定時間及時反饋給客服中心或即時安排維修人員跟進維修。 維修工作有始無終。 程序要點 值班安排 工程維修部主管負責每月底編制下月《排班表》 ，經(jīng)審批后維修工依照《排班表》 進行值班。19 / 104 下列情況必須報告項目經(jīng)理。 工程維修部班長具體負責工具管理工作。 工程維修部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴禁用作私人用途。 公用工具如丟失或人為損壞，則應由借用人負責照價賠償。25 / 104 工程維修工具清單（QRDXC02） 部門： 第 頁序號 工具名稱 規(guī)格/型號 單位 數(shù)量配備對象配備日期 個人工具 公用工具 備 注26 / 104報修服務(wù)管理規(guī)程（QWDXC11） 目的規(guī)范客戶報修服務(wù)質(zhì)量標準，確保高效率、高質(zhì)量地完成為客戶的安裝/維修工作。 勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個人衛(wèi)生。如房內(nèi)仍無動靜，即表示室內(nèi)沒人在。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 如順利完成維修工作，應配合業(yè)戶將移開的物品移到原位，并主動講“您好！故障已修好，請試用” 。二、全體物業(yè)工程維修人員必須加強防火意識，自覺遵守執(zhí)行國家的安全法規(guī)。九、任何人員都不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應及時報告工程主管。變壓器嚴禁超負荷或長時間極低負荷或空載運行。加強配電房、發(fā)電機房等供電系統(tǒng)區(qū)域日常清潔、維護、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。 職責 工程維修部班長/主管負責檢查《供配電安全管理制度》和本管理規(guī)程的執(zhí)行情況。 所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等） 。 拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。 兩側(cè)分別掛三相短路接地線，確保接地良好。 打開接地刀鎖。34 / 104 鎖上開關(guān)鎖。掛上“禁止合閘”警示牌。熱天應檢查變壓器溫感風機、設(shè)備通風、房間通風良好情況。 客戶服務(wù)中心負責向有關(guān)用戶通知停用電的情況。 檢修時應從變壓器低壓側(cè)開始。所有二次回路接線連接可靠，絕緣符合要求。清潔柜內(nèi)灰塵（可用吸塵器） 。然 后 再 合 上 低 壓 側(cè) 受 電 柜 的 斷 路 器 ， 向 母 排 送 電 ，檢查低壓配電柜是否正常工作，最 后 合上 有 關(guān) 聯(lián) 絡(luò) 柜 和 各 支 路 自 動 空 氣 開 關(guān) 。 檢修母排和主入線時，應對線路中的殘余電荷進行充分放電。 客戶服務(wù)中心負責向有關(guān)用戶通知停用電的情況。 檢查變壓器的接地是否良好，地線是否腐蝕，腐蝕嚴重的應更換。 斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，再次檢查變壓器現(xiàn)場及低壓側(cè)的控制線，無誤后，合上變壓器高壓側(cè)斷路器，讓變壓器試空載運行并取下高壓側(cè)標志牌。 嚴禁誤合閘。發(fā)電機平時置于手動待機狀態(tài)，蓄電池置于斷電狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在巡查記錄中注明和登記到值班記錄表中去；不能解決的問題及時上報工程主管和項目經(jīng)理，必要時（維保期內(nèi)必須）并通知該設(shè)備分包方。 職責 項目經(jīng)理負責抽查發(fā)電機運行管理實施情況。機房及機組的清潔衛(wèi)生由值班維修工負責打掃。二、安全要點：必須嚴格按國家頒布的安全操作及工作規(guī)范執(zhí)行。 防止向變壓器反送電及變壓器向運行中的母排送電。 搖表搖測完畢后，再次合上高壓側(cè)的接地開關(guān)，讓變壓器進行放電。 干式變壓器的保養(yǎng)，首先清掃瓷套管和外殼，其次檢查外殼、墊片、瓷套管有無破裂、放電痕跡或膠墊有無老化，電纜及母線有無變形現(xiàn)象，有破裂的應進行更換。 工程維修部主管負責組織至少一年一次保養(yǎng)，也可在必要時安排臨時保養(yǎng)。 檢修人員應對整個配