【正文】 用搖表測量帶電體的絕緣電阻。 操作高壓設(shè)備設(shè)施時，必須帶絕緣手套、穿絕緣鞋、著干燥工裝、使用絕緣操作桿。須有專人對巡查記錄、抄表臺帳進(jìn)行統(tǒng)計、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。配電房、發(fā)電機(jī)房等供電系統(tǒng)區(qū)域鑰匙由專人保管，無關(guān)人員須經(jīng)工程主管許可方可進(jìn)入。值班維修員必須按公司規(guī)章制度得到允許或履行正常工作職責(zé)時才能操作，工作指令一般使用《操作票》進(jìn)行下達(dá)。五、工程主管在安排工作時必須根據(jù)工作性質(zhì)和內(nèi)容制定切實(shí)的防火措施。 施工完畢后，必須做到“工完場清” 。 針對 條中遇到的疑難問題，如非工程遺留問題，在三天內(nèi)不能解決的，由維修工報告工程班長，并進(jìn)行專項跟蹤處理。 維修工進(jìn)住戶家維修后應(yīng)征詢住戶意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。最遲不超過 30 分鐘必須趕到現(xiàn)場或按與住戶約定的時間趕到（特殊情況除外） ，詳見《報事報修管理規(guī)程》 。 工程維修部維修工具體負(fù)責(zé)住戶家庭的安裝/維修工作。 項目經(jīng)理應(yīng)安排每季度一次對工程維修工具的檢查，對缺少或人為損壞的則應(yīng)追究主管的責(zé)任。 公用工具管理 各員工借用公用工具或各分部門之間借用公用工具都應(yīng)在班長處借用；工程維修部以外的部門借用公用工具須經(jīng)工程維修部主管以上人員批準(zhǔn)后方可借用。班長必須將所領(lǐng)工具作好登記，并由部門負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)。 質(zhì)量記錄 《工程維修值班記錄》 《派工單》 （參見客服中心相關(guān)文件） 《排班表》 （參見行政人事部相關(guān)文件） 相關(guān)支持文件 《報事報修管理規(guī)程》20 / 104工程維修值班記錄(QRDXC01)項目： 日期年 月 日天氣 星期 值班負(fù)責(zé)人值班人員簽名項目 內(nèi)容 記錄人 結(jié)果及措施重要事項進(jìn)度異常情況記錄備忘錄值班負(fù)責(zé)人當(dāng)日點(diǎn)評注：本頁不夠可按序號續(xù)頁。 下列情況應(yīng)立即報告工程班長、主管。 質(zhì)量記錄 《質(zhì)量督查記錄表》 （參見《品質(zhì)督查管理規(guī)程》 ） 相關(guān)支持文件18 / 104維修員值班管理規(guī)程（QWDXC09） 目的對值班維修工的崗位職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，保持運(yùn)行管理的連續(xù)性，明確日常值班事務(wù)和各種特殊情況的匯報及責(zé)任人。 操作時限符合工時要求。 搶占、擁擠、喧嘩、不顧他人進(jìn)行嘻鬧2100觀察、調(diào)查在服務(wù)區(qū)域和著工裝的情況下，必須兩人成排三人成行無故打堆、幾個人稀拉散亂、無序走動250元處理。觀察、調(diào)查對業(yè)戶提出的問題，自己職權(quán)范圍以外的，切不可隨便承諾業(yè)戶要求。 工程主管負(fù)責(zé)根據(jù)項目實(shí)際和公司對項目的定位擬制本標(biāo)準(zhǔn)，并在公司審批后組織培訓(xùn)。七、供應(yīng)單位管理負(fù)責(zé)水、電、氣、通訊單位的外聯(lián)工作；及時收集供應(yīng)異動情況，確保向客服中心溝通和協(xié)助發(fā)布異動信息。成本控制8 / 104負(fù)責(zé)提出控制工程維修、節(jié)約能耗成本的具體方案，經(jīng)審批后負(fù)責(zé)組織執(zhí)行。物業(yè)接管驗(yàn)收負(fù)責(zé)對物業(yè)實(shí)物形態(tài)的驗(yàn)收；負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程遺留問題整改；負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備資料檔案的接管驗(yàn)收并在收集后交公司歸檔。2．執(zhí)行公司頒布的和各職能部門下達(dá)的各項規(guī)章制度、通知、指令，貫徹執(zhí)行管理體系文件對本部門的相關(guān)規(guī)定；3．正確貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的法律、法規(guī)、政策；二、物業(yè)項目運(yùn)營管理1．負(fù)責(zé)制訂部門的質(zhì)量目標(biāo)、工作計劃，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；2．編制本物業(yè)項目預(yù)算、資金計劃與采購申請；3．負(fù)責(zé)執(zhí)行涉及本物業(yè)項目的各類經(jīng)營管理合同；4．維護(hù)本項目顧客滿意率與滿意度；5．對顧客進(jìn)行意見征詢活動，并進(jìn)行業(yè)主滿意率調(diào)查；6．接受公司對各項工作的稽核、檢查，配合公司職能部門進(jìn)行企業(yè)文化、對外宣傳、人力資源管理、培訓(xùn)學(xué)習(xí)方面的活動；7．負(fù)責(zé)項目對外公共關(guān)系的建立與維護(hù)。共有部分的維修負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。五、裝修管理負(fù)責(zé)裝修方案的審理負(fù)責(zé)方案中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理；負(fù)責(zé)方案中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的審理；負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議。9 / 104工程主管崗位說明書（QWDXC04）崗位名稱 工程主管 職 級 4 級所屬部門 工程維修部 直屬上級 項目經(jīng)理序號 工作職責(zé)1 負(fù)責(zé)工程維修部質(zhì)量管理體系建立和完善工作，完善培訓(xùn)制度、各崗位制度、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)制度，確保質(zhì)量記錄完整2 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施管理，編制設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，對設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行率、維修保養(yǎng)計劃完成率、外委維保檢查率負(fù)責(zé)3負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理，組織執(zhí)行物管前期介入對工程安裝的跟進(jìn)并確保記錄完整準(zhǔn)確，及時對工程設(shè)計施工提出合理化建議，對小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收審查率負(fù)責(zé)4 負(fù)責(zé)維修服務(wù)的開展，對維修及時率、合格率、維修滿意率負(fù)責(zé)5 審查有償維修的價格6 審查裝修圖紙和組織對裝修中涉及房屋安全事項的巡查與處理，及時受理相關(guān)部門的巡查信息7 負(fù)責(zé)物業(yè)城建檔案的收集和上交，并負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的保管8 負(fù)責(zé)對員工的日常培訓(xùn)考核，主持項目工程維修部的日常工作，對項目工程維修部的整體職責(zé)負(fù)責(zé)9 參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)形象的宣傳、推廣崗位職責(zé)10完成上級安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時可提出建議和向再上級請示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求 ?？萍耙陨?專業(yè)要求 物業(yè)或工程相關(guān)專業(yè)資格證書要求 物業(yè)資格證、中級以上技術(shù)職稱資格/技能必備技能要求 熟練操作 office 系統(tǒng)、制圖軟件物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn) 2 年類似崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年經(jīng)驗(yàn)要求人員管理經(jīng)驗(yàn) 1 年審 批 頒布日期10 / 104整改專員崗位說明書（QWDXC05）崗位名稱 整改專員 職 級 3 級所屬部門 工程維修部 直屬上級 工程主管序號 工作職責(zé)1 負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修和工程遺留問題的查勘、派工、驗(yàn)證、施工單位協(xié)調(diào)和相應(yīng)緊急事件處理等工作，提交保修服務(wù)數(shù)據(jù)分析2協(xié)助上級做好與房產(chǎn)公司、房產(chǎn)售后服務(wù)有關(guān)的行政主管部門、各建設(shè)施工與維保單位的聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)對返修工作人員行為監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)不良行為及時糾正3 擬制售后服務(wù)項目的預(yù)算4協(xié)助進(jìn)行售后服務(wù)有關(guān)的客戶溝通，及時認(rèn)真地解決客戶提出的合理要求，參與售后服務(wù)協(xié)調(diào)會議，對住戶提出的有效投訴處理負(fù)責(zé)跟蹤，不斷完善處理流程5 負(fù)責(zé)保修事務(wù)糾紛的協(xié)調(diào)處理，參與公司重大事件的協(xié)調(diào)，協(xié)助上級和其它部門處理突發(fā)事件6 進(jìn)行房屋質(zhì)量及其保修的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、慣例的收集7 進(jìn)行整改信息分析，負(fù)責(zé)提出整改措施和優(yōu)化建議8 負(fù)責(zé)整改施工人員的技術(shù)指導(dǎo)9 負(fù)責(zé)協(xié)助上級進(jìn)行跨部門協(xié)調(diào)，以促進(jìn)整改工作的實(shí)施進(jìn)度與合格率10 參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)形象的宣傳、推廣崗位職責(zé)11完成上級安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時可提出建議和向再上級請示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求 ?？萍耙陨?專業(yè)要求 電工或土建資格證書要求 電工或土建資格/技能必備技能要求 電工或土建物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn) /類似崗位工作經(jīng)驗(yàn) 1 年經(jīng)驗(yàn)要求人員管理經(jīng)驗(yàn) /審 批 頒布日期11 / 104工程班長崗位說明書（QWDXC06）崗位名稱 工程班長 職 級 2 級所屬部門 工程維修部 直屬上級 工程主管序號 工作職責(zé)1 協(xié)助主管落實(shí)所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修）工作，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行2 負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的報修項目的實(shí)施,預(yù)算有償維修的價格3 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修和其它轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作4 對維修保養(yǎng)及日常運(yùn)行所需物資進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)本班設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理5 負(fù)責(zé)本班安全作業(yè)管理6 負(fù)責(zé)本班工作質(zhì)量管理及業(yè)務(wù)技術(shù)把關(guān)7 協(xié)助主管對維修效果、工程質(zhì)量的回訪、驗(yàn)證8 協(xié)助主管落實(shí)本班人員的日常培訓(xùn)考核，主持本班的日常工作，督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況9 參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)形象的宣傳、推廣。 程序要點(diǎn) 在本文件中， “標(biāo)準(zhǔn)或要求”是指員工應(yīng)予遵守的職責(zé)，若上級管理員、各級督查人員或同事認(rèn)為不符合時，應(yīng)予提醒或批評教育；若出現(xiàn)“不允許的情形”所述，上級管理員、各級督查人員均有權(quán)處罰，處罰的具體操作見《員工行為管理規(guī)范》 、《員工獎懲管理規(guī)范》 、 《員工績效管理規(guī)范》 、 《品質(zhì)督查管理規(guī)程》 。觀察、調(diào)查服 從 工 作 分 配 ， 愉 快 接 受 任 務(wù)和 排 班 ， 想 方 設(shè) 法 完 成 上 級 交待 的 事 項 ， 并 及 時 向 交 辦 人 回復(fù) 或 請 示干工作講條件，對嘴，不服從，抵觸情緒10500 按《員工獎懲管理規(guī)范》 嚴(yán)重違紀(jì)，K 款，可直接接觸勞動合同，改進(jìn)金 5002022。在工作責(zé)任區(qū)域內(nèi)有物品損壞或異常情況，但在上級和客服中心前臺接待處沒有接到匯報的230按《員工獎懲管理規(guī)范》 一般過失，E 款，扣13 分，改進(jìn)金 20100 元。 窩工，拖延操作時間。 各維修人員負(fù)責(zé)按照上級安排進(jìn)行日常值班事務(wù)并應(yīng)對各類特殊情況。 值班維修工需要短時間暫離崗位。 職責(zé) 工程主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況。 個人使用工具使用注意事項： 不準(zhǔn)亂打亂撬； 用力應(yīng)適度； 測量不同的參數(shù)時注意正確換檔（萬用表） ； 注意工具的使用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等） ； 用后擦拭干凈工具。 公用工具屬公司財產(chǎn)，未經(jīng)公司批準(zhǔn)嚴(yán)禁作私人用途，相關(guān)處罰見《員工獎懲管理規(guī)范》 。年保養(yǎng)項目代號abcdefgh巡 查 人督 查 人說明：無異常打勾或按要求記錄數(shù)值，異常打叉，并將詳細(xì)情況記錄到當(dāng)日值班記錄上。 不留長發(fā)，不留胡須，不留鬃角。征得住戶同意后，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性鞋套方可進(jìn)入住戶家庭，并與業(yè)戶講“麻煩您，告訴我哪有故障或哪有不妥？請讓我（們）檢查一下” 。 維修工在住戶家安裝／維修前，首先應(yīng)設(shè)計好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測，判斷出故障部位（元器件） 。同時應(yīng)立即客服中心匯報，切記不得悶聲不響離開。 質(zhì)量記錄28 / 104 《派工單》 （參見客服中心相關(guān)文件） 相關(guān)支持文件 《員工行為管理規(guī)范》 《報事報修管理規(guī)程》 《房屋質(zhì)量整改管理規(guī)程》29 / 104設(shè)施設(shè)備防火安全制度（QWDXC12）一、全體物業(yè)工程維修人員都是義務(wù)消防員，必須自覺遵守執(zhí)行《中華人民共和國消防法》 。八、在配電房、電梯機(jī)房動火作業(yè)時，得到工程主管同意后方可進(jìn)行作業(yè)，施工前排除易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方可離開作業(yè)場所。二、安全要點(diǎn)：變配電設(shè)備倒閘操作和維修、保養(yǎng)工作時，必須嚴(yán)格按國家頒布的安全操作及工作規(guī)范執(zhí)行。配電房、開關(guān)柜/箱內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)項目經(jīng)理同意；重大變更，要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 適用范圍使用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)配電房供配電設(shè)備設(shè)施（變壓器另文專述）的操作、運(yùn)行。 工作場地空間足夠。 拉開各低壓總開關(guān)。 驗(yàn)電（高壓部分使用高壓驗(yàn)電器） ，確認(rèn)無電。 高壓開關(guān)柜送電操作程序 穿戴好防護(hù)用品，用高壓試電器確認(rèn)市高壓電正常。 檢查三個指示燈在亮的狀態(tài)。 檢查接地指示在接地狀態(tài)。 雨天應(yīng)注意是否有漏雨、積水現(xiàn)象。 維修工負(fù)責(zé)對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。 停電時須由工程班長或主管確認(rèn)斷開柴油發(fā)電機(jī)的送電線路，以防發(fā)電機(jī)向正在檢修的地點(diǎn)送電，同時確保操作區(qū)域的照明、電動工具備電來源。螺栓若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。 檢修電容柜時，應(yīng)先斷開電容柜總開關(guān)，用 10mm2以上的一根導(dǎo)線逐個把電容器對地進(jìn)行放電后，外觀檢查殼體良好，無滲漏油現(xiàn)象，若電容器外殼膨脹，然后檢查并緊固接觸器、電抗器、電容器的接線螺絲，接地裝置是否良好，應(yīng)及時處理，更換放電裝置、控制電路的接線螺絲及接地裝置。 送電前的檢查測試和試運(yùn)行： 拆 除 所 有 接 地 線 、 短 接 線 ， 檢 查 工 作 現(xiàn) 場 是 否 遺 留 工 具 ，確 定 無 誤 后 ， 合 上 隔 離 開 關(guān) ， 斷 開 高 壓 側(cè) 接 地 開 關(guān) ， 合 上 運(yùn) 行 變 壓 器 高 壓 側(cè) 斷 路 器 ， 取下 標(biāo) 志 牌 ， 向 變 壓 器 送 電 ， 觀察變壓器的空載運(yùn)行是否正常，然后用鎖鎖住該高壓柜。 檢修中應(yīng)詳細(xì)了解哪些線路是雙電源供電。 維修工負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，遵守安全管理制度。 若接觸面有變色現(xiàn)象或每運(yùn)行 5 年應(yīng)檢查母線接觸面是否保持清潔，接觸面應(yīng)除去氧化層并涂以電力復(fù)合脂。 檢查變壓器室及變壓器內(nèi)有無遺留工具，然后撤離現(xiàn)場，鎖上變壓器外罩門。 保養(yǎng)人應(yīng)穿絕緣鞋，戴絕緣手套進(jìn)行操作。發(fā)電機(jī)房、儲油室內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。三、安全巡查機(jī)房及油庫內(nèi)消防須每周一次檢查，作好《發(fā)電機(jī)房巡查記錄》 ，確保設(shè)施完好、有效。 工程維修部主管負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)與監(jiān)督發(fā)電機(jī)的操作與運(yùn)行，班長協(xié)助監(jiān)