【正文】 范、程序。 （4）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時(shí)糾正不良傾向。 ①制訂每月排班、值班及考勤表。 ⑧物業(yè)部所有相關(guān)會(huì)議的記錄及其整理、歸檔。９、文員職責(zé) （１）規(guī)范化地管理本部門各種資料， 使之能方便應(yīng)用，并充分發(fā)揮作用。８、樓宇維修主管職責(zé) （１）在樓宇主管經(jīng)理指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)各樓面柜臺(tái)、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其它設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作， 以保證完美的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 ②審查運(yùn)行、維修記錄。②檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。（４）制定并貫徹電氣設(shè)備運(yùn)行方案、檢修方案、 計(jì)劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設(shè)備， 定期維護(hù)電氣設(shè)備的情況，并記錄歸檔。⑵、對(duì)購(gòu)物中心樓宇設(shè)施維修及改造工作費(fèi)用審核。⑺負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的技術(shù)整改項(xiàng)目和新項(xiàng)目的施工質(zhì)量監(jiān)督的管理工作。２、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心所屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的工作性能技術(shù)狀況。（實(shí)行考核上崗制度） 9四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度 11（一）維修領(lǐng)班日常工作程序 11（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 11（三）弱電各系統(tǒng)工作程序 12（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 12（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 13（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 13（七）設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度 13（八）設(shè)備檢修管理制度 14（九）設(shè)備巡檢管理制度 15（十）設(shè)備封存、啟用管理制度 15（十一）工具借、領(lǐng)管理制度 15（十二）樓面及其它部門設(shè)施維修程序 17（十三）向財(cái)務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求 17（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程 18（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程 29（十七）強(qiáng)電科規(guī)章制度及操作規(guī)程 41（十八）、關(guān)于收繳水、電費(fèi)的管理規(guī)定（試行） 47（十九）關(guān)于賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)設(shè)施、裝修改造工程的管理規(guī)定 49五、物業(yè)部與相關(guān)部門間的關(guān)系 5052 / 52一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 物業(yè)部經(jīng)理 文員 督辦經(jīng)理 空排科主管 電梯科主管 維修科主管 設(shè)備科主管 強(qiáng)電科主管 弱電科主管 維修班 運(yùn)行班 空 空 樓 樓 設(shè) 設(shè) 運(yùn) 設(shè) 樓 化 電 電 電 管 臨 材 采 倉(cāng) 設(shè) 維 樓 樓 運(yùn) 運(yùn) 費(fèi) 調(diào) 調(diào) 面 面 備 備 行 備 面 驗(yàn) 扶 扶 扶 時(shí) 料 購(gòu) 庫(kù) 備 修 層 修 行 行 用設(shè) 設(shè) 給 給 給 給 班 層 運(yùn) 室 梯 梯 梯 理 工 審 員 保 管 班 維 保 班 值 管備 備 水 水 水 水 長(zhǎng) 運(yùn) 行 運(yùn) 維 維 核 管 理 長(zhǎng) 修 養(yǎng) 長(zhǎng) 班 理維 維 維 維 維 維 行 行 保 保 員 員 員 電 電 電 員修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 長(zhǎng)長(zhǎng) 長(zhǎng) 長(zhǎng) 樓 監(jiān) 消 廣 宇 控 防 播 自 報(bào) 系 系 控 警 統(tǒng) 統(tǒng)二、部門職責(zé)１、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心設(shè)備設(shè)施正常、安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，為購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)提供基本保證。⑹全面負(fù)責(zé)購(gòu)物中心物業(yè)部的技術(shù)管理工作， 督促各專業(yè)工程師盡職盡責(zé)，以確保配電、空調(diào)、給排水、弱電、 電梯等設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)安全運(yùn)行。３、樓宇管理經(jīng)理職責(zé)⑴、積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。②審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（３）每月負(fù)責(zé)廣場(chǎng)各大客戶的用電量報(bào)表， 在空調(diào)工程師配合下核算廣場(chǎng)購(gòu)物中心總用電量， 發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時(shí)采取措施糾正。（２）每天檢查工程現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備狀況①檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。（２）每天檢查工程現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備狀況 ①檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 ④負(fù)責(zé)電梯設(shè)備運(yùn)行、維修工作，每月分析報(bào)表。 （５）負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備及公用工具的保管。 ⑦本部門工作任務(wù)、 進(jìn)度的調(diào)查報(bào)告及匯報(bào)材料總結(jié)的整理歸檔。 （３）負(fù)責(zé)物業(yè)部?jī)?nèi)勤工作。 （3）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃， 具體負(fù)責(zé)完成本工種的任務(wù)，安排常規(guī)維護(hù)、保養(yǎng)、巡查等項(xiàng)工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過(guò)程中所出現(xiàn)的各類問(wèn)題， 對(duì)各樓面送交的維修申請(qǐng)單及時(shí)加以處理。 （4）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃，具體負(fù)責(zé)完成本工種各項(xiàng)任務(wù)，安排常規(guī)維修、維護(hù)，檢查工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的各類問(wèn)題，保證各樓面所送交維修單及時(shí)維修處理。（5） 在實(shí)際工作中嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度， 自覺(jué)接受上司的檢查，督促，考核。自覺(jué)接受上司的檢查、督促、考核。自覺(jué)接受上司的檢查、督促、考核。 （４）倉(cāng)庫(kù)應(yīng)保持衛(wèi)生，各類物品分類合理， 堆放整齊，并滿足安全技術(shù)要求，物品所存放地點(diǎn)心中有數(shù)。 （２）遵守公司各項(xiàng)制度并接受監(jiān)督， 對(duì)采購(gòu)工作要具備高度責(zé)任心。 ２、簽發(fā)計(jì)劃?rùn)z修、保養(yǎng)、巡檢派工單， 故障性檢修單，及需要簽發(fā)的領(lǐng)料單、領(lǐng)物單，按手續(xù)分配公用工具。（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) １、早班人員8:30到崗，8:45－9:10各樓面照明插座送電，9:20全部人員返回值班室。 （８）樓面維修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。１０、（夏制18:5019:00，冬制17:5018:00 ）開(kāi)啟正面櫥窗廣告及外圍路燈。（三）弱電各系統(tǒng)工作程序 １、廣播音響系統(tǒng) （１）負(fù)責(zé)廣播室以外線路維護(hù)、廣播喇叭維修。（２）保證設(shè)備線路完好率在９５％以上。 （４）維修人員維修應(yīng)按規(guī)定填寫派工單， 并注意填寫清楚時(shí)間，派工單完成后立即返回值班房， 各樓面派工單應(yīng)按輕重緩急及時(shí)處理，不得無(wú)故拖延積壓。 ８、18:0019:30對(duì)各樓面水設(shè)施進(jìn)行巡檢見(jiàn)2條。 ７、離開(kāi)值班室工作時(shí)，應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)， 返回后擦掉。（七）設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度 １、設(shè)備保養(yǎng)分為日常保養(yǎng),一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)（小修）； ２、日常保養(yǎng)： １）日常保養(yǎng)由操作人員完成，每班進(jìn)行，并在交接班日志上，認(rèn)真作好記錄； ２）日常保養(yǎng)的主要內(nèi)容是對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況及參數(shù)檢查，記錄（溫度、電流、電壓、振動(dòng)、噪聲等）， 對(duì)設(shè)備進(jìn)行擦拭、清掃，上油潤(rùn)滑， 及具體設(shè)備技術(shù)說(shuō)明上要求做到的內(nèi)容，保持設(shè)備周圍環(huán)境整潔； ３）發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)排除，并在交接班日志上做好記錄，如較嚴(yán)重應(yīng)在５分鐘內(nèi)通知運(yùn)行、維修主管； ３、一級(jí)保養(yǎng)： （１）一級(jí)保養(yǎng)由維修操作人員共同進(jìn)行，屬計(jì)劃性保養(yǎng)，二至三個(gè)月進(jìn)行一次，保養(yǎng)計(jì)劃由工種領(lǐng)班制定， 并報(bào)物業(yè)部； （２）一級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內(nèi)容進(jìn)行保養(yǎng)， 保養(yǎng)單上所列內(nèi)容由各工種領(lǐng)班制定，主要內(nèi)容是對(duì)設(shè)備內(nèi)外清理， 潤(rùn)滑洗油，對(duì)有關(guān)部位檢查，拆卸、調(diào)整，對(duì)各電器元件、 線路進(jìn)行緊固、清理、校測(cè)、補(bǔ)齊，最后清掃整理工作現(xiàn)場(chǎng)； （３）保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)單，并交還給維修領(lǐng)班； （４）由維修領(lǐng)班或領(lǐng)班指定人員對(duì)保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字驗(yàn)收。 ４、故障檢修 （１）該檢修屬應(yīng)急性檢修， 一般故障檢修由維修人員完成，特殊故障檢修可由物業(yè)部聯(lián)系外協(xié)完成。 （４）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，較嚴(yán)重問(wèn)題應(yīng)在當(dāng)天通知領(lǐng)班。 ２、封存要求按具體設(shè)備要求執(zhí)行，其中應(yīng)包括環(huán)境整潔；排空或灌滿設(shè)備水系統(tǒng)，對(duì)各有關(guān)部位進(jìn)行潤(rùn)滑、涂脂封閉。（十一）工具借、領(lǐng)管理制度 １、公司將根據(jù)崗位不同， 給維修人員和其它相關(guān)人員配備一定量的工具。 （２）購(gòu)物中心大樓原裝修設(shè)施，如天、地、墻裝修等。 ３、維修： （１）接到樓面及部門申請(qǐng)單后， 物業(yè)部一般情況應(yīng)在1天內(nèi)給予修復(fù)，如不能維修應(yīng)給予回復(fù)。２、 保養(yǎng)維修電梯時(shí)必須在電梯和入口處放置“電梯正在檢查”或其它類似的標(biāo)牌。 ８、在地坑工作，必須將安全開(kāi)關(guān)切斷，防止電梯運(yùn)行。１４、使用的手燈必須帶護(hù)罩并采用36Ｖ以下的安全電壓。 不準(zhǔn)利用轎頂安全窗孔裝運(yùn)超高貨物。２、接班人員一方面看工作記錄， 同時(shí)必須聽(tīng)取交班人員的口頭匯報(bào)。２、開(kāi)始運(yùn)行時(shí)， 確認(rèn)無(wú)人站在梯級(jí)上后開(kāi)動(dòng)操縱箱啟動(dòng)開(kāi)關(guān)，插入鑰匙，按要求運(yùn)行的方向Up（上行）或DOWN（下行）轉(zhuǎn)動(dòng)后，自動(dòng)扶梯便開(kāi)始啟動(dòng)。 在重新進(jìn)行運(yùn)行前，按下述要領(lǐng)緊急停止按鈕恢復(fù)至原來(lái)的狀態(tài)， 然后再開(kāi)動(dòng)啟動(dòng)開(kāi)關(guān)。 年 年 ④檢查空轉(zhuǎn)鏈輪 檢查旋轉(zhuǎn)情況，特別要檢查軸承 有無(wú)毛病。 冼 污垢稍明顯 將稀釋10倍以上的中性洗潔劑沾在抹布 時(shí) 上擦拭，污垢去掉后，再用干凈的抹布 將洗潔劑擦掉，然后將扶手擦干。３、應(yīng)注意當(dāng)汽油、酒精等沾在扶手帶上時(shí)應(yīng)立即擦去， 否則會(huì)使扶手帶老化。十五、自動(dòng)潤(rùn)滑供油裝置 千萬(wàn)不能讓灰塵或異物進(jìn)入油箱，齒輪泵絕對(duì)不可拆，只應(yīng)在檢查時(shí)才用電源檢查按鈕，時(shí)間盡量短， 融電池壽命將大大縮短，從加油孔中注油時(shí)應(yīng)先拭凈加油孔塞周圍， 再把清潔干凈的機(jī)油通過(guò)過(guò)濾器注入。（6）經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、層門及乘客可見(jiàn)部份。當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)， 司機(jī)或管理人員應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修后方可使用。（9） 接觸到電梯的任何金屬部分有麻電現(xiàn)象時(shí)。（2）機(jī)房需保證沒(méi)有雨雪侵入的可能。緊急情況后的處理（1） 當(dāng)電梯發(fā)生嚴(yán)重的沖頂或蹲底后。 （2）電梯維修和保養(yǎng)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定： 不得乘客或載貨，各層門處懸掛檢修停用的指示牌； 應(yīng)斷開(kāi)相應(yīng)位置的開(kāi)關(guān)； 在機(jī)房時(shí)應(yīng)將電源總開(kāi)關(guān)斷開(kāi)； 在轎頂應(yīng)合上檢修開(kāi)關(guān)； 在底坑應(yīng)將底坑檢修按鈕箱急停開(kāi)關(guān)斷開(kāi)或同時(shí)將限速器張斷開(kāi)。復(fù)位過(guò)程中對(duì)CPU電源進(jìn)行一次切斷、接通，并將容量不足檢測(cè)標(biāo)志清零。有時(shí)往往由于導(dǎo)軌的接頭有高低，就會(huì)產(chǎn)生振動(dòng)， 不應(yīng)將之與電氣系統(tǒng)所引起的振動(dòng)相混淆。二、運(yùn)轉(zhuǎn)檢查１、泵在運(yùn)轉(zhuǎn)中，要經(jīng)常巡回檢查，（每?jī)尚r(shí)1次），軸承溫度不得起過(guò)75℃。 板式換熱器操作規(guī)程１、在使用前，應(yīng)檢查夾緊螺拴是否松動(dòng)， 如松動(dòng)應(yīng)夾緊到夾緊尺寸。４、檢查各閥門，疏水器是否開(kāi)啟正常。３、拉下儀表柜，配電柜內(nèi)的空氣開(kāi)關(guān)（電工人員操作）。９、發(fā)現(xiàn)緊急情況有權(quán)立即停車， 并立即通知維修和管理人員。４、正洗：開(kāi)啟1閥（原水進(jìn)水閥）6閥（正洗排水閥），正洗流程和交換流程一樣，原水從上部進(jìn)液裝置進(jìn)入， 清洗整個(gè)樹(shù)脂層，到達(dá)上部出液裝置排出柱外， 正洗流速快慢均可，當(dāng)排出水符合出水指標(biāo)時(shí)，正洗結(jié)束，關(guān)閉6 閥（正洗排水閥），開(kāi)啟2閥，投入運(yùn)行（交換）。７、交班人員下班后，要按時(shí)離開(kāi)工作崗位。７、善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)， 保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行。７、工作場(chǎng)所須做到整潔有序、工具、備品備件不亂擺亂放。六、經(jīng)常向維修人員介紹設(shè)備運(yùn)行情況， 提出有關(guān)維修的合理化建議。四、密切注意設(shè)備運(yùn)行狀況，做到勤巡回檢查，認(rèn)真記錄，如實(shí)向維修人員反映設(shè)備運(yùn)行情況， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及隱患及時(shí)通知維修人員，并積極配合維修人員分析原因。空調(diào)維修班長(zhǎng)職責(zé)范圍一、負(fù)責(zé)空調(diào)維修人員的管理工作。九、堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主的方針， 貫徹執(zhí)行有關(guān)安全法