【正文】 管理企業(yè)在人身傷害的風(fēng)險也不少見。 雨天大廳行人滑倒受傷、178。物業(yè)管理公司如果缺乏嚴(yán)格的保安及消防管理制度和措施，火災(zāi)或盜竊的情況就有可能發(fā)生，使企業(yè)財產(chǎn)受損。 另外，物業(yè)管理公司在簽訂委托合同或租賃合同時，沒有在合同中給自己設(shè)置進入權(quán)條款，即在某種特定情況下，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)進入業(yè)主、使用人或承租戶所占有的物業(yè)。l 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限來源于兩方面：一方面是政府的法律法規(guī)的授予，另一方面是物業(yè)管理委托合同的約定。 業(yè)主對物業(yè)管理公司的賬目要進行審計，216。 既然物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司的營業(yè)收入，則國家對此征收全額的營業(yè)稅，這無可非議。 這兩個原則說明的是，物業(yè)管理費是屬于物業(yè)管理公司的收入，物業(yè)管理企業(yè)花的是自己的錢（自己的收入），是以進定出。178。178。2． 物業(yè)管理費屬性不清帶來的風(fēng)險l 目前，物業(yè)管理費的屬性，它所包含的內(nèi)容，甚至它的確切名稱都不很明確，因而給物業(yè)管理企業(yè)帶來了風(fēng)險。 我們知道，物業(yè)管理公司在新接一個樓盤的初期投入很大，如果，被隨意炒魷魚，給物業(yè)管理企業(yè)則將帶來經(jīng)濟上和管理上的很大損失。 結(jié)果不是導(dǎo)致企業(yè)嚴(yán)重虧損，178。2． 不了解經(jīng)濟規(guī)律帶來的風(fēng)險l 有些物業(yè)管理公司由于缺乏對市場經(jīng)濟規(guī)律的認(rèn)識，不能動態(tài)地、長遠(yuǎn)地、發(fā)展地看問題，為了一時的利益，簽訂了帶有不良條款的租賃合同，給自己帶來了極大的經(jīng)濟風(fēng)險。 物業(yè)設(shè)備能耗嚴(yán)重、質(zhì)量差；178。l 實踐證明，大多數(shù)風(fēng)險都是在承接新項目時就已經(jīng)存在了。這會給提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)造成不利影響。l 這樣，不但在經(jīng)濟上將此次事故所帶來的損失大部或全部轉(zhuǎn)移給保險公司，而且將處理用戶賠償談判的責(zé)任也轉(zhuǎn)移給保險公司。四、 物業(yè)保險的目的及注意點（一） 購買物業(yè)保險的目的 （1） 分散意外損失。l 索賠時效，是指投保人在保險事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限。如果有分項保險金額，最高以該分項保險標(biāo)的的保險金額為限。l 投保人不能及時履行此項義務(wù)將導(dǎo)致違約以致使保險合同實效。 減損指的是，一旦保險事故發(fā)生，投保方有責(zé)任采取一切必要措施，避免損失擴大。（4） 防災(zāi)減損的義務(wù)。l 該項義務(wù)在危險增加不影響保險人負(fù)擔(dān)或為了保護保險人的利益而引起的危險增加以及投保人履行道德義務(wù)而引起的危險增加的情況下可以免除。（2） 危險增加通知義務(wù)。l 投保人告知義務(wù)是以投保人已知或應(yīng)知的事實為限。l 由于保險合同是保障性合同，也是最大誠信合同，所以保險合同當(dāng)事人在合同中明確規(guī)定違約責(zé)任是至關(guān)重要的，否則會引起今后不必要的法律糾紛。l 保險期間的開始，也就是保險合同的生效時間，它不同于保險合同的訂立時間。l 保費的多少取決于保險額的大小以及保險費率的高低這兩個因素。l 是指保險合同明確指明保險人不予承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任。（4） 保險責(zé)任范圍。l 一個保險合同可以有單一的保險標(biāo)的，也可以允許一個以上保險標(biāo)的的集合。l 姓名包括自然人姓名或法人名稱或經(jīng)濟組織名稱。 交換合同假定雙方交換的價值是相等的，它適合于民法中的等價交換原則。（4） 保險合同是射幸合同。（3） 保險合同是雙務(wù)有償合同。 附合合同是由一方提出合同的主要內(nèi)容，另一方只能作接受與否的選擇。保險合同必須采取書面形式，否則將無效。若以上例為例，則甲公司的賠償額為50萬元，而乙公司的賠償額是剩下的10萬元。其計算公式為： 某保險公司應(yīng)＝該保險公司的責(zé)任限額損失金額承擔(dān)的賠償額 各保險公司責(zé)任限額總和例：某業(yè)主向甲保險公司投保50萬元的財產(chǎn)保險，又同時就同一標(biāo)的向乙保險公司投保70萬元財產(chǎn)保險，在保險有效期內(nèi)，由于火災(zāi)，保險標(biāo)的受損60萬元，則甲乙兩公司分擔(dān)的賠償額為：甲公司分擔(dān)的賠償額＝（5060）247。則甲乙兩公司分擔(dān)的賠償額為：甲公司分擔(dān)的賠償額＝（8042）247。l 這個原則也是損害補償原則的派生和補充，也是為了避免額外利益的產(chǎn)生，其適用的范圍與損害補償原則的范圍相同。因此代位追償原則適用的范圍與損害補償原則適用的范圍是一樣的，一般只運用于財產(chǎn)保險等補償性質(zhì)的合同。l 近因的判定方法相當(dāng)復(fù)雜，必須仔細(xì)而客觀地按邏輯嚴(yán)密推斷，方可在紛繁的案情中分析得出正確的結(jié)論。l 要注意損害補償原則一般不適用人身保險，并且如果合同有另外約定，如采用免賠額條款、定值保險方式或重置重建方式時，損害補償原則將作一定的修正。是指賠償以實際損失為尺度，不能讓被保險人從中獲得額外利益；178。其含義有3層意思：178。216。178。 事實上的利益既包括現(xiàn)有的利益，也包括基于現(xiàn)有利益而產(chǎn)生的期待利益。 合法性是指可保利益必須符合法律規(guī)定和社會公德的要求；178。例如，兩人共有的房屋，價值100萬元，如其中一人以自己的名義為該房屋投保財產(chǎn)保險，即使房屋在保險有效期間內(nèi)發(fā)生火災(zāi)而遭全損，該被保險人也只能獲取50萬元的賠償。 投保人不僅在簽訂合同時要如實說明重要情況，而且在投保后情況有所變化時需及時通知保險人，否則也會違反最大誠信原則的。二、 保險的基本原則（一） 最大誠信原則l 是指保險雙方在簽訂和履行保險合同的整個過程中，必須誠實守信。 適度是指風(fēng)險損失對于投保者來說不能太小或損失幾率偏高，這種情況，采用保險方式不合乎經(jīng)濟原則。 損失結(jié)果可以測定的是指損失發(fā)生的時間、地點、原因及損失程度都是明確的和可以測定的。（2） 風(fēng)險損失發(fā)生必須是意外的、不可抗力的，但損失結(jié)果又必須是可以確定的。（2） 保險實質(zhì)上是一種面臨同類風(fēng)險的投保人用保險費作為互助合作的共同基金。第二節(jié) 保險理論一、 保險的定義及承保條件（一） 保險的定義。l 風(fēng)險管理不可缺少的一步，216。 保險形式轉(zhuǎn)移，即通過購買保險，將風(fēng)險責(zé)任部分或全部地轉(zhuǎn)移給承保方。178。 高頻率、低幅度的風(fēng)險，可選用保險中的免賠額的方法，即既將自擔(dān)風(fēng)險損失控制與一定的幅度內(nèi)，又可降低保險費，使風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁更為合理。 風(fēng)險發(fā)生頻率與損失幅度的不同組合也制約當(dāng)事人是否采取自擔(dān)與保留的態(tài)度。 是指人們經(jīng)過對風(fēng)險的評估，自己準(zhǔn)備要承擔(dān)某項風(fēng)險的部分以至全部損失。178。178。178。 是指直接面對風(fēng)險采取行動，以減少損失發(fā)生的可能。178。178。 標(biāo)的物風(fēng)險評估數(shù)據(jù)某種風(fēng)險發(fā)生概率風(fēng)險程度概率損失的價值綜合概率火災(zāi)5000萬元3000萬元1000萬元颶風(fēng)5000萬元3000萬元1000萬元暴雨水災(zāi)3000萬元1000萬元其中，綜合概率＝發(fā)生概率程度概率。l 下面來看一個例子。2． 風(fēng)險評估l 風(fēng)險評估就是應(yīng)用各種概率與數(shù)理統(tǒng)計方法，測算出某一風(fēng)險發(fā)生的頻率以及損害程度，既包括直接損害程度，即防范和處理風(fēng)險所消耗的人財物，又包括與直接損失相關(guān)聯(lián)的間接損失程度。l 風(fēng)險管理首要的就是要識別風(fēng)險，也就是要根據(jù)某種科學(xué)方法去認(rèn)識和區(qū)別風(fēng)險。l 風(fēng)險管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險事件加以防范、控制以致消除的全部過程。l 人們在處理風(fēng)險時，必須對風(fēng)險的成本進行分析。l 物理的因素如，擁有易燃、易爆原材料或產(chǎn)品的工廠就有很大的火災(zāi)風(fēng)險。特殊風(fēng)險發(fā)生的原因多屬個別現(xiàn)象，其結(jié)果局限于較小的范圍，本質(zhì)上較容易控制。（4） 基本風(fēng)險與特殊風(fēng)險。l 技術(shù)風(fēng)險是指由于技術(shù)進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及相關(guān)因素的變動而導(dǎo)致的設(shè)備無形損耗、工人結(jié)構(gòu)性失業(yè)、產(chǎn)品被迅速淘汰等風(fēng)險。（3） 自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險。l 財產(chǎn)風(fēng)險是指一切財產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失和貶值的風(fēng)險。l 按照損失的性質(zhì)來分的。所以，風(fēng)險可以通過大量的觀測結(jié)果來解釋其潛在的必然性。 風(fēng)險導(dǎo)致的損失程度的不確定性。l 不確定性又表現(xiàn)在以下4個方面：178。此定義給出了構(gòu)成風(fēng)險的3個特征：（1）風(fēng)險的負(fù)面性。l 從管理角度來說，所謂風(fēng)險，是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。l 風(fēng)險是與偶然事件相聯(lián)系的，即發(fā)生不利事件或損失是不確定的，是可能發(fā)生也可能不發(fā)生的。 風(fēng)險發(fā)生空間的不確定性，178。l 這種可測性也就是數(shù)學(xué)或統(tǒng)計學(xué)所說的概率或幾率。從物業(yè)管理的需要來說，主要介紹以下幾種分類：（1） 純粹風(fēng)險與投機風(fēng)險。l 依風(fēng)險的對象來分的。l 一般來說，財產(chǎn)風(fēng)險和人身風(fēng)險比較容易了解和控制，但責(zé)任風(fēng)險則比較復(fù)雜且難以控制。l 經(jīng)濟風(fēng)險是指在商品生產(chǎn)和銷售活動中，由于經(jīng)營不善、市場預(yù)測錯誤或者市場情況的變化而導(dǎo)致的價格漲跌、產(chǎn)銷脫節(jié)等風(fēng)險。自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險又通常伴隨著經(jīng)濟風(fēng)險。l 特殊風(fēng)險，又稱個別風(fēng)險，是指影響個人或企業(yè)的某項特定的風(fēng)險。l 地理的因素如，建筑物所在的位置如果處于地震帶，則受到地震損害的風(fēng)險就比較大。l 如人的惡意行為、不良行為或無意疏忽過失而引發(fā)的損失，2． 風(fēng)險產(chǎn)生的成本l 風(fēng)險成本是指人們在處理風(fēng)險過程中所付出的代價或遭受的損失。二、 風(fēng)險管理理論（一） 風(fēng)險管理的定義l 有目的、有意識地