【正文】 管理企業(yè)在人身傷害的風(fēng)險(xiǎn)也不少見。 雨天大廳行人滑倒受傷、178。物業(yè)管理公司如果缺乏嚴(yán)格的保安及消防管理制度和措施，火災(zāi)或盜竊的情況就有可能發(fā)生，使企業(yè)財(cái)產(chǎn)受損。 另外，物業(yè)管理公司在簽訂委托合同或租賃合同時(shí)，沒有在合同中給自己設(shè)置進(jìn)入權(quán)條款，即在某種特定情況下，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)進(jìn)入業(yè)主、使用人或承租戶所占有的物業(yè)。l 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限來源于兩方面：一方面是政府的法律法規(guī)的授予，另一方面是物業(yè)管理委托合同的約定。 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的賬目要進(jìn)行審計(jì)，216。 既然物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司的營業(yè)收入，則國家對(duì)此征收全額的營業(yè)稅，這無可非議。 這兩個(gè)原則說明的是，物業(yè)管理費(fèi)是屬于物業(yè)管理公司的收入，物業(yè)管理企業(yè)花的是自己的錢（自己的收入），是以進(jìn)定出。178。178。2． 物業(yè)管理費(fèi)屬性不清帶來的風(fēng)險(xiǎn)l 目前，物業(yè)管理費(fèi)的屬性，它所包含的內(nèi)容，甚至它的確切名稱都不很明確，因而給物業(yè)管理企業(yè)帶來了風(fēng)險(xiǎn)。 我們知道，物業(yè)管理公司在新接一個(gè)樓盤的初期投入很大，如果，被隨意炒魷魚，給物業(yè)管理企業(yè)則將帶來經(jīng)濟(jì)上和管理上的很大損失。 結(jié)果不是導(dǎo)致企業(yè)嚴(yán)重虧損，178。2． 不了解經(jīng)濟(jì)規(guī)律帶來的風(fēng)險(xiǎn)l 有些物業(yè)管理公司由于缺乏對(duì)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，不能動(dòng)態(tài)地、長遠(yuǎn)地、發(fā)展地看問題，為了一時(shí)的利益，簽訂了帶有不良條款的租賃合同，給自己帶來了極大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 物業(yè)設(shè)備能耗嚴(yán)重、質(zhì)量差；178。l 實(shí)踐證明，大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)都是在承接新項(xiàng)目時(shí)就已經(jīng)存在了。這會(huì)給提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)造成不利影響。l 這樣，不但在經(jīng)濟(jì)上將此次事故所帶來的損失大部或全部轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，而且將處理用戶賠償談判的責(zé)任也轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。四、 物業(yè)保險(xiǎn)的目的及注意點(diǎn)（一） 購買物業(yè)保險(xiǎn)的目的 （1） 分散意外損失。l 索賠時(shí)效，是指投保人在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，向保險(xiǎn)人索賠的最長有效期限。如果有分項(xiàng)保險(xiǎn)金額，最高以該分項(xiàng)保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)金額為限。l 投保人不能及時(shí)履行此項(xiàng)義務(wù)將導(dǎo)致違約以致使保險(xiǎn)合同實(shí)效。 減損指的是，一旦保險(xiǎn)事故發(fā)生，投保方有責(zé)任采取一切必要措施，避免損失擴(kuò)大。（4） 防災(zāi)減損的義務(wù)。l 該項(xiàng)義務(wù)在危險(xiǎn)增加不影響保險(xiǎn)人負(fù)擔(dān)或?yàn)榱吮Ｗo(hù)保險(xiǎn)人的利益而引起的危險(xiǎn)增加以及投保人履行道德義務(wù)而引起的危險(xiǎn)增加的情況下可以免除。（2） 危險(xiǎn)增加通知義務(wù)。l 投保人告知義務(wù)是以投保人已知或應(yīng)知的事實(shí)為限。l 由于保險(xiǎn)合同是保障性合同，也是最大誠信合同，所以保險(xiǎn)合同當(dāng)事人在合同中明確規(guī)定違約責(zé)任是至關(guān)重要的，否則會(huì)引起今后不必要的法律糾紛。l 保險(xiǎn)期間的開始，也就是保險(xiǎn)合同的生效時(shí)間，它不同于保險(xiǎn)合同的訂立時(shí)間。l 保費(fèi)的多少取決于保險(xiǎn)額的大小以及保險(xiǎn)費(fèi)率的高低這兩個(gè)因素。l 是指保險(xiǎn)合同明確指明保險(xiǎn)人不予承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。（4） 保險(xiǎn)責(zé)任范圍。l 一個(gè)保險(xiǎn)合同可以有單一的保險(xiǎn)標(biāo)的，也可以允許一個(gè)以上保險(xiǎn)標(biāo)的的集合。l 姓名包括自然人姓名或法人名稱或經(jīng)濟(jì)組織名稱。 交換合同假定雙方交換的價(jià)值是相等的，它適合于民法中的等價(jià)交換原則。（4） 保險(xiǎn)合同是射幸合同。（3） 保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同。 附合合同是由一方提出合同的主要內(nèi)容，另一方只能作接受與否的選擇。保險(xiǎn)合同必須采取書面形式，否則將無效。若以上例為例，則甲公司的賠償額為50萬元，而乙公司的賠償額是剩下的10萬元。其計(jì)算公式為： 某保險(xiǎn)公司應(yīng)＝該保險(xiǎn)公司的責(zé)任限額損失金額承擔(dān)的賠償額 各保險(xiǎn)公司責(zé)任限額總和例：某業(yè)主向甲保險(xiǎn)公司投保50萬元的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，又同時(shí)就同一標(biāo)的向乙保險(xiǎn)公司投保70萬元財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，由于火災(zāi)，保險(xiǎn)標(biāo)的受損60萬元，則甲乙兩公司分擔(dān)的賠償額為：甲公司分擔(dān)的賠償額＝（5060）247。則甲乙兩公司分擔(dān)的賠償額為：甲公司分擔(dān)的賠償額＝（8042）247。l 這個(gè)原則也是損害補(bǔ)償原則的派生和補(bǔ)充，也是為了避免額外利益的產(chǎn)生，其適用的范圍與損害補(bǔ)償原則的范圍相同。因此代位追償原則適用的范圍與損害補(bǔ)償原則適用的范圍是一樣的，一般只運(yùn)用于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等補(bǔ)償性質(zhì)的合同。l 近因的判定方法相當(dāng)復(fù)雜，必須仔細(xì)而客觀地按邏輯嚴(yán)密推斷，方可在紛繁的案情中分析得出正確的結(jié)論。l 要注意損害補(bǔ)償原則一般不適用人身保險(xiǎn)，并且如果合同有另外約定，如采用免賠額條款、定值保險(xiǎn)方式或重置重建方式時(shí)，損害補(bǔ)償原則將作一定的修正。是指賠償以實(shí)際損失為尺度，不能讓被保險(xiǎn)人從中獲得額外利益；178。其含義有3層意思：178。216。178。 事實(shí)上的利益既包括現(xiàn)有的利益，也包括基于現(xiàn)有利益而產(chǎn)生的期待利益。 合法性是指可保利益必須符合法律規(guī)定和社會(huì)公德的要求；178。例如，兩人共有的房屋，價(jià)值100萬元，如其中一人以自己的名義為該房屋投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，即使房屋在保險(xiǎn)有效期間內(nèi)發(fā)生火災(zāi)而遭全損，該被保險(xiǎn)人也只能獲取50萬元的賠償。 投保人不僅在簽訂合同時(shí)要如實(shí)說明重要情況，而且在投保后情況有所變化時(shí)需及時(shí)通知保險(xiǎn)人，否則也會(huì)違反最大誠信原則的。二、 保險(xiǎn)的基本原則（一） 最大誠信原則l 是指保險(xiǎn)雙方在簽訂和履行保險(xiǎn)合同的整個(gè)過程中，必須誠實(shí)守信。 適度是指風(fēng)險(xiǎn)損失對(duì)于投保者來說不能太小或損失幾率偏高，這種情況，采用保險(xiǎn)方式不合乎經(jīng)濟(jì)原則。 損失結(jié)果可以測定的是指損失發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、原因及損失程度都是明確的和可以測定的。（2） 風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生必須是意外的、不可抗力的，但損失結(jié)果又必須是可以確定的。（2） 保險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上是一種面臨同類風(fēng)險(xiǎn)的投保人用保險(xiǎn)費(fèi)作為互助合作的共同基金。第二節(jié) 保險(xiǎn)理論一、 保險(xiǎn)的定義及承保條件（一） 保險(xiǎn)的定義。l 風(fēng)險(xiǎn)管理不可缺少的一步，216。 保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移，即通過購買保險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任部分或全部地轉(zhuǎn)移給承保方。178。 高頻率、低幅度的風(fēng)險(xiǎn)，可選用保險(xiǎn)中的免賠額的方法，即既將自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失控制與一定的幅度內(nèi)，又可降低保險(xiǎn)費(fèi)，使風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁更為合理。 風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率與損失幅度的不同組合也制約當(dāng)事人是否采取自擔(dān)與保留的態(tài)度。 是指人們經(jīng)過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，自己準(zhǔn)備要承擔(dān)某項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的部分以至全部損失。178。178。178。 是指直接面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取行動(dòng)，以減少損失發(fā)生的可能。178。178。 標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率風(fēng)險(xiǎn)程度概率損失的價(jià)值綜合概率火災(zāi)5000萬元3000萬元1000萬元颶風(fēng)5000萬元3000萬元1000萬元暴雨水災(zāi)3000萬元1000萬元其中，綜合概率＝發(fā)生概率程度概率。l 下面來看一個(gè)例子。2． 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估l 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是應(yīng)用各種概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，測算出某一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率以及損害程度，既包括直接損害程度，即防范和處理風(fēng)險(xiǎn)所消耗的人財(cái)物，又包括與直接損失相關(guān)聯(lián)的間接損失程度。l 風(fēng)險(xiǎn)管理首要的就是要識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，也就是要根據(jù)某種科學(xué)方法去認(rèn)識(shí)和區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)。l 風(fēng)險(xiǎn)管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對(duì)各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險(xiǎn)事件加以防范、控制以致消除的全部過程。l 人們?cè)谔幚盹L(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的成本進(jìn)行分析。l 物理的因素如，擁有易燃、易爆原材料或產(chǎn)品的工廠就有很大的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。特殊風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因多屬個(gè)別現(xiàn)象，其結(jié)果局限于較小的范圍，本質(zhì)上較容易控制。（4） 基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)。l 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于技術(shù)進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及相關(guān)因素的變動(dòng)而導(dǎo)致的設(shè)備無形損耗、工人結(jié)構(gòu)性失業(yè)、產(chǎn)品被迅速淘汰等風(fēng)險(xiǎn)。（3） 自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。l 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指一切財(cái)產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失和貶值的風(fēng)險(xiǎn)。l 按照損失的性質(zhì)來分的。所以，風(fēng)險(xiǎn)可以通過大量的觀測結(jié)果來解釋其潛在的必然性。 風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失程度的不確定性。l 不確定性又表現(xiàn)在以下4個(gè)方面：178。此定義給出了構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)的3個(gè)特征：（1）風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面性。l 從管理角度來說，所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。l 風(fēng)險(xiǎn)是與偶然事件相聯(lián)系的，即發(fā)生不利事件或損失是不確定的，是可能發(fā)生也可能不發(fā)生的。 風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生空間的不確定性，178。l 這種可測性也就是數(shù)學(xué)或統(tǒng)計(jì)學(xué)所說的概率或幾率。從物業(yè)管理的需要來說，主要介紹以下幾種分類：（1） 純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。l 依風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象來分的。l 一般來說，財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn)比較容易了解和控制，但責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)則比較復(fù)雜且難以控制。l 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指在商品生產(chǎn)和銷售活動(dòng)中，由于經(jīng)營不善、市場預(yù)測錯(cuò)誤或者市場情況的變化而導(dǎo)致的價(jià)格漲跌、產(chǎn)銷脫節(jié)等風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)又通常伴隨著經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。l 特殊風(fēng)險(xiǎn)，又稱個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，是指影響個(gè)人或企業(yè)的某項(xiàng)特定的風(fēng)險(xiǎn)。l 地理的因素如，建筑物所在的位置如果處于地震帶，則受到地震損害的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。l 如人的惡意行為、不良行為或無意疏忽過失而引發(fā)的損失，2． 風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的成本l 風(fēng)險(xiǎn)成本是指人們?cè)谔幚盹L(fēng)險(xiǎn)過程中所付出的代價(jià)或遭受的損失。二、 風(fēng)險(xiǎn)管理理論（一） 風(fēng)險(xiǎn)管理的定義l 有目的、有意識(shí)地