【正文】 是否由業(yè)主承擔(dān)?自從發(fā)叔知道老鄰居老張也快搬新居的時(shí)候，心里就一直很高興，心想：我們這一輩總算是熬出頭了，兒女都長(zhǎng)大了，辛苦了大半輩子現(xiàn)在總算過(guò)上清閑舒適的日子了，越來(lái)越多的人住進(jìn)了高尚小區(qū)?！边@下輪到發(fā)叔得意了：“經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)企業(yè)也可依法向人民法院起訴。老王一驚，“啊，有這么嚴(yán)重?”“當(dāng)然，業(yè)主不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。”老王得意地說(shuō)。特別是和發(fā)叔最投機(jī)的的老王，去了美國(guó)女兒家里，打算住半年。“這樣我就放心了，我還以為這些費(fèi)用要我們來(lái)攤呢。即未出售的房屋，所有權(quán)人就是建設(shè)單位，與其他業(yè)主一樣要承擔(dān)業(yè)主繳付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。”發(fā)叔說(shuō)著已倒了一杯水遞給發(fā)仔?！昂呛且灰弧卑l(fā)姨是早就笑成一團(tuán)了?！卑l(fā)叔得意地笑道?！澳愣紩?huì)了?那你給我說(shuō)說(shuō)，預(yù)防火災(zāi)，面該做些什么？”發(fā)孜好像生氣的說(shuō)。發(fā)叔花了一個(gè)下午的時(shí)間學(xué)習(xí)消防知識(shí)，帶回來(lái)許多資料，還做了很詳細(xì)的筆記。這下輪到發(fā)叔不慌不忙了：“市政共用設(shè)施的維修肯定由設(shè)施歸屬單位負(fù)責(zé)了，費(fèi)用也由設(shè)施歸屬單位承擔(dān)?！卑l(fā)仔不緊不慢。 發(fā)仔見(jiàn)發(fā)叔急成這個(gè)樣子，忍不住笑了，說(shuō)道：“保修期過(guò)了后，那要看維修什么部位了。拿出保修卡一看，保修期早過(guò)了?！狈课莩霈F(xiàn)問(wèn)題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么?上次發(fā)姨買給發(fā)叔的皮鞋，發(fā)叔一次都沒(méi)穿過(guò)，今天趁參加原單位活動(dòng)，就把它拿了出來(lái)?！卑l(fā)仔笑著說(shuō)?！薄斑@家公司是不錯(cuò)，保修期也合理?！斑B這些也要呀?”“是呀!在裝修過(guò)程中，兒是由裝飾裝修公司負(fù)責(zé)采購(gòu)的材料及設(shè)備，都應(yīng)當(dāng)向裝修人提交說(shuō)明書(shū)、保修書(shū)和環(huán)保說(shuō)明書(shū)。除了這個(gè)保修書(shū)還有很多資料呢?！薄斑@個(gè)保修書(shū)很重要嗎?”發(fā)叔問(wèn)道。_“哇!老爸果然有品味!”發(fā)仔一進(jìn)書(shū)房就叫道，“老爸，你這書(shū)房算是驗(yàn)收合格了吧?讓我看看質(zhì)量保修書(shū)?！笨磥?lái)發(fā)叔還真的下了工夫?！卑l(fā)叔儼然一個(gè)專家的樣子?！芭?有什么義務(wù)?”王凱笑道?！卑l(fā)叔首先道歉?！吧洗握娌缓靡馑肌０l(fā)叔邊想邊往外走。”發(fā)仔笑道?！卑l(fā)仔答道。要不，被罰了都不知怎么回事呢?！澳且从袥](méi)有損害到別人的利益嘍，如以下幾種情況就要賠償：因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。我在想：如果我沒(méi)有申報(bào)就裝修會(huì)怎么樣呢?”發(fā)叔說(shuō)。做得稍有不對(duì)就可能得罪鄰居，弄得象剛才一樣尷尬?！卑l(fā)叔覺(jué)得不好意思?！卑l(fā)仔不愧是行家?！卑l(fā)仔一口氣說(shuō)了一大串。作為裝修人，你在裝修前應(yīng)向毗鄰的所有人明示裝修時(shí)問(wèn)、地點(diǎn)等；另外，應(yīng)該維護(hù)公眾利益?！半y道我說(shuō)錯(cuò)了嗎?你們家整天乒乒乓乓的，吵死了，別人還要不要休息?再說(shuō)，你們裝修前也應(yīng)該告訴鄰居一聲吧?！爱?dāng)然不是，住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。“喲，老頭子，挺不錯(cuò)嘛!”發(fā)姨打心里佩服發(fā)叔，“上次，我們樓上的下水管道不是塞了嗎?下水管有保修期嗎?”“有啊，管道堵塞的保修期為2個(gè)月。比如：屋面防水的保修期是3年；而墻面、廚房和衛(wèi)生問(wèn)地面、地下室、管道滲漏等的保修期是1年。“現(xiàn)在的東西什么不保修啊?車、家用電器，就連我們這房子都保修呢。“晚了，我們回去吧!”住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定?發(fā)叔正在家里看報(bào)紙，發(fā)姨提了兩大袋的東西從外面回來(lái)?！爱?dāng)然記住!”發(fā)叔指指自己的頭說(shuō)。”發(fā)叔著急地說(shuō)。“啊!裝修房子又不違法，怎么這樣啊?”發(fā)叔認(rèn)為在目己的房子里干什么事都是天經(jīng)地義?！八b修房子，工程進(jìn)展到一半就被勒令停止了，而且還要罰款。發(fā)叔和發(fā)仔不但是父子，更多的是朋友?！卑l(fā)叔仿佛覺(jué)得一間古色古香的書(shū)房就在眼前了。”“哦，這些內(nèi)容我們的合同里全有了?！卑l(fā)仔說(shuō)。發(fā)叔忙問(wèn)：“行了?這么快呀?我看看。發(fā)叔一口氣看完了郵件的第二頁(yè)，真是不看不知道，一看嚇一跳，裝修申報(bào)要提供這么多資料!裝修合同包括哪些內(nèi)容?發(fā)叔對(duì)這次書(shū)房的裝修是既興奮又擔(dān)心，興奮的是幾十年來(lái)的書(shū)房夢(mèng)終于可以實(shí)現(xiàn)了；擔(dān)心的是，自己從來(lái)沒(méi)有裝修過(guò)房子，對(duì)這一方面不熟悉，萬(wàn)一找了一家不好的裝飾裝修公司，花錢又多，裝修得又不合自己心意。果然有一封新郵件?！澳且獛裁促Y料呢?”發(fā)叔一心想今天就把這事給辦了。忽然被發(fā)叔叫住?！澳銈儍筛缸觿e光說(shuō)話，不吃飯?！斑@樣啊。這次自己改裝書(shū)房卻還要向物業(yè)管理公司登記，當(dāng)然不理解。”發(fā)叔興奮的說(shuō)?！袄项^子，這是你一直的夢(mèng)想啊，以前條件不允許。這天吃晚飯的時(shí)候。物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報(bào)?發(fā)叔是個(gè)多才多藝的人，平時(shí)喜歡畫(huà)畫(huà)、研究古書(shū)?！氨热?，物業(yè)的配套設(shè)施，如垃圾城壓縮站、公共廁所、學(xué)校、綠地等的建設(shè)問(wèn)題，就需要向建設(shè)行政管理部門反映。“大致分為幾類。”發(fā)仔慢條斯理地回答道：“由于物業(yè)管理活動(dòng)范圍的廣泛性、服務(wù)對(duì)象的復(fù)雜性，在服務(wù)過(guò)程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問(wèn)題時(shí)，首先要了解政策，分析、判斷問(wèn)題屬于政府哪個(gè)行政部門管理的，然后再請(qǐng)相應(yīng)政府部門協(xié)調(diào)解決。“老爸，你真行，都快趕上我了。”發(fā)叔感嘆地說(shuō)道?！卑l(fā)叔流利地說(shuō)。“像這種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也是不受歡迎的昵?”發(fā)仔問(wèn)道。這不，一大早便來(lái)到中庭花園健身了?！卑l(fā)叔不高興地道：“物業(yè)管理的約束還真多。老王端茶倒水，非常熱情，臨走還一臉慎重地告訴發(fā)叔：“你住進(jìn)去以后，千萬(wàn)不能在天臺(tái)上亂搭東西，上次就有人因?yàn)檫@樣被罰款了?！斑@倒也是?！薄鞍ρ?，你說(shuō)這么多細(xì)節(jié)，我也一時(shí)記不住，干脆你到現(xiàn)場(chǎng)再說(shuō)吧。物業(yè)管理與交樓拿到了新房鑰匙，怎樣驗(yàn)收新房?發(fā)叔之所以能下定決心掏定金認(rèn)購(gòu)，并從銀行取出儲(chǔ)蓄款交付首期，一是發(fā)叔對(duì)自己的眼光很有信心，二是因?yàn)闃潜P各方面的條件特別好，更重要的是有發(fā)仔把關(guān)?！?老爸,還有問(wèn)題嗎?”發(fā)仔笑道?！卑l(fā)叔的氣消了一大半。“選聘物業(yè)管理企業(yè)似乎都是業(yè)主大會(huì)的事，那沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的，由誰(shuí)選聘物業(yè)管理企業(yè)呢?”發(fā)叔“大人不計(jì)小人過(guò)”。在這之前，發(fā)叔進(jìn)了幾回發(fā)仔的房間，但每次發(fā)仔都在埋頭苦寫(xiě)，只好忍住破口而出的沖動(dòng)，悄悄地退出房間?！薄拔疫€以為建設(shè)單位的業(yè)主臨時(shí)公約是個(gè)陷井昵，嚇得我都不敢交定金了?！薄斑@樣說(shuō)來(lái)，業(yè)主臨時(shí)公約還是對(duì)業(yè)主有利的嘍?”發(fā)叔說(shuō)。購(gòu)房時(shí)，建設(shè)單位是否應(yīng)向業(yè)主出示臨時(shí)公約?上次，發(fā)叔和發(fā)仔一同看中了一套房子，這天發(fā)叔帶了錢，想去下定。“合同除在限定雙方責(zé)任及義務(wù)的同時(shí)，雙方違約責(zé)任及解決糾紛的途徑，以及在什么情況下可以終止合同，這也非常重要吧?”在聽(tīng)發(fā)仔長(zhǎng)篇大論了一番后，發(fā)叔好不容易逮住一個(gè)發(fā)揮的機(jī)會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利與義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫(xiě)些啥?這一天，發(fā)叔在報(bào)紙上看到一篇新聞報(bào)道：一個(gè)姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項(xiàng)服務(wù)為理由而拒絕。但業(yè)主要另外向物業(yè)管理公司支付勞動(dòng)報(bào)酬。對(duì)吧?”發(fā)叔總算反應(yīng)過(guò)來(lái)了，接口道?！氨热?，消防設(shè)施、供電線路、路燈、電梯、這些大家共用的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與修理都屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)范疇?！拔飿I(yè)管理服務(wù)通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；安全防范服務(wù)；車輛停放及其場(chǎng)地的管理；高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項(xiàng)?！卑l(fā)叔說(shuō)：“物業(yè)管理涉及的內(nèi)容還不少呢，看來(lái)我得要認(rèn)真了解了解?！卑l(fā)仔說(shuō)，“可是，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)比其它的樓盤要貴一點(diǎn)!”發(fā)仔提醒道。昨天跟發(fā)仔一提，不料，發(fā)仔想都沒(méi)想就說(shuō)明天帶他去看房。物業(yè)管理基本面知識(shí)培訓(xùn)45 / 45物業(yè)管理與購(gòu)房 3什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解? 3跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫(xiě)些啥? 4在成立業(yè)主大會(huì)之前，由誰(shuí)選聘物業(yè)管理企業(yè) 5物業(yè)管理與交樓 5拿到了新房鑰匙，怎樣驗(yàn)收新房? 5物業(yè)管理與入住 6即便是自己家，也還有一些事情不能做? 6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些? 6出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦? 7物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù) 7進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報(bào)? 7裝修合同包括哪些內(nèi)容? 8進(jìn)行房屋裝修時(shí)，有哪些事情不可以做? 9住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定? 9鄰居之間 10住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處? 10因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償? 10對(duì)產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔(dān)什么義務(wù)? 11物業(yè)的保修與責(zé)任 12正常情況下，如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修？ 12房屋出現(xiàn)問(wèn)題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么? 12預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責(zé) 13有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么? 13物業(yè)管理收費(fèi) 13空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費(fèi)，是否由我們分?jǐn)? 13業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的處理是怎樣的? 14租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是否由業(yè)主承擔(dān)? 14供水、供電、有線電視等費(fèi)用如何收取? 15業(yè)主委員會(huì)業(yè)主與物業(yè)使用人 16我到底算不算業(yè)主? 16業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)利和義務(wù)? 16哪些屬于物業(yè)的使用人? 17物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定? 18業(yè)主大會(huì) 18如何成立業(yè)主大會(huì)? 18業(yè)主大會(huì)是什么?它有什么職責(zé)? 19怎樣召開(kāi)業(yè)主大會(huì)? 19什么情況下，業(yè)主大會(huì)的決定有效? 20業(yè)主委員會(huì)的籌備業(yè)主委員會(huì)是如何組成的? 20什么情況下可以成立業(yè)主委員會(huì)? 21業(yè)主委員會(huì)主要有哪些職責(zé)? 21業(yè)主委員會(huì)換屆選舉要經(jīng)過(guò)哪些程序? 22當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員要符合什么要求? 22哪些情形下不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員? 23業(yè)主委員會(huì)委員或秘書(shū)可不可以支付酬金? 23業(yè)主公約 24何謂業(yè)主公約，它有什么作用? 24業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)怎樣配合居民委員會(huì)的工作? 25物業(yè)管理招投標(biāo) 25為什么物業(yè)管理要實(shí)行招投標(biāo)? 25前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式有哪些? 26物業(yè)管理招投標(biāo)是在什么情況下進(jìn)行的? 26在招投標(biāo)中如何選擇物業(yè)管理公司? 27物業(yè)管理公司交接時(shí)，如何移交資料? 27能否在物業(yè)管理委托合同期內(nèi)更換物業(yè)管理公司? 28專項(xiàng)維修資金 28專項(xiàng)維修資金用來(lái)做什么? 28房屋有哪些部位是屬于所有業(yè)主共用的? 29房屋共用的設(shè)施設(shè)備有哪些? 29專項(xiàng)維修資金是怎樣建立的? 30專項(xiàng)維修資金由誰(shuí)交？交多少？ 30使用專項(xiàng)維修資金由誰(shuí)決定?有問(wèn)題時(shí)找誰(shuí)? 31物業(yè)管理與購(gòu)房什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解?發(fā)叔是一大型國(guó)有企業(yè)退休干部，今年52歲，有一個(gè)兒子，叫法偉，人們都管他叫發(fā)仔。兒子有出息了，發(fā)叔心里藏了近二十多年的購(gòu)房夢(mèng)，又逐漸清晰起來(lái)?！斑@個(gè)樓盤的質(zhì)素是不錯(cuò)的。 比如物業(yè)管理公司的信譽(yù)及企業(yè)資質(zhì)，服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)、停車場(chǎng)及其他公建配套所有權(quán)、使用權(quán)及收費(fèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容，維修資金的繳交責(zé)任、標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主臨時(shí)公約等?！鞍パ剑热贿@個(gè)物業(yè)管理公司要向我們收費(fèi)，那么他要幫我們做一些什么樣的事情瞞呢?”發(fā)叔突然向正在吃飯的發(fā)仔問(wèn)道?！边@么多內(nèi)容，發(fā)叔一下子理解不過(guò)來(lái)。“除此之外，他們還必須管理小區(qū)的物業(yè)檔案資料和業(yè)主或使用人另行委托的其他服務(wù)事項(xiàng)?！氨热鐦I(yè)主要出國(guó)了，那么他的物業(yè)可以委托物業(yè)管理公司代為租賃或出售等?！卑l(fā)叔感慨的說(shuō)。與物業(yè)管理公司的委托合同要寫(xiě)些啥?”這個(gè)問(wèn)題對(duì)于物業(yè)管理公司副總經(jīng)理的發(fā)仔來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直就是小菜一碟：“國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)的合同?！卑l(fā)仔不厭其煩地給發(fā)叔講解，生怕漏掉一點(diǎn)?！卑l(fā)仔笑著說(shuō)。”說(shuō)著拉發(fā)叔坐到沙發(fā)上：“按規(guī)定，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，必須制定臨時(shí)業(yè)主公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！皩?duì)呀，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明，而物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。在成立業(yè)主大會(huì)之前，由誰(shuí)選聘物業(yè)管理企業(yè)這是發(fā)叔第六次進(jìn)發(fā)仔房間了，發(fā)仔還在奮筆疾書(shū)地忙著?！袄习?，開(kāi)開(kāi)玩笑而已嘛，別氣哦，請(qǐng)問(wèn)有什么事可為父親大人效勞?”發(fā)仔依然忍不住一臉笑意?！薄霸瓉?lái)如此，我還以為業(yè)主委員會(huì)沒(méi)成立就沒(méi)有物業(yè)管理呢。”以后成立了業(yè)主大會(huì)就可以由業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)管理企業(yè),對(duì)吧?”發(fā)叔把剛才的不快拋到了九霄云外?！卑l(fā)叔高興地邊說(shuō)邊走出去?？疵可乳T是否能順利開(kāi)合，看窗與混凝土接口是否有縫隙，開(kāi)合是否順暢；第二，看地板有無(wú)松動(dòng)、發(fā)霉、爆裂、穿殼等現(xiàn)象；第三，看屋頂有無(wú)裂縫、麻點(diǎn)、隆起、滲水等現(xiàn)象；第四，看墻身有無(wú)隆起或空殼；第五，看坐廁的下水是否順暢，有無(wú)滴漏等異常情況；第六，看衛(wèi)生問(wèn)及廚房地面有無(wú)積水、倒流水和滲漏；第七，看所有電器開(kāi)關(guān)、插座、總電閘的情況?！卑l(fā)仔自我解嘲道：“不過(guò)，我先說(shuō)一遍，一會(huì)兒你也好提醒我嘛。物業(yè)管理與入住即便是自己家，也還有一些事情不能做?發(fā)叔買房入住后的第二天就去拜訪鄰居老王。發(fā)仔解釋：“如果你這樣做，整個(gè)小區(qū)的形象都受到了影響?！蔽飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些?發(fā)叔一向有晨練的習(xí)慣，現(xiàn)在搬了新居，環(huán)境好了，晨練也更勤了。”發(fā)叔很氣憤地說(shuō)道。“這個(gè)還不簡(jiǎn)單，象踐踏、占用綠地；損毀樹(shù)木、園林；占用通道等共用場(chǎng)地；亂拋亂堆垃圾、雜物；發(fā)生超出標(biāo)準(zhǔn)的躁音；排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)等行為都是不受歡迎的。“年紀(jì)大了，記憶力大不比以前了?！苯?jīng)發(fā)仔一提示，發(fā)叔想起來(lái)了，話便像開(kāi)了閘的水一般奔泄而出。這對(duì)有五六年晨練習(xí)慣的發(fā)叔可不是一件好事情，正愁著要怎樣解決這個(gè)問(wèn)題，剛好發(fā)仔回來(lái)拿文件，發(fā)叔可沒(méi)把這樣的好機(jī)會(huì)給浪費(fèi)掉，問(wèn)發(fā)仔：“當(dāng)我跟所委托的物業(yè)管理公司的服務(wù)出現(xiàn)糾紛，而不能協(xié)調(diào)解決時(shí)，我該怎么辦?”“這個(gè)問(wèn)題說(shuō)起來(lái)話長(zhǎng)了?！卑l(fā)叔這幾天一直想就亂占共用面積、踐踏草皮這一事件向有關(guān)部門反映，可不料兒子卻在這關(guān)鍵時(shí)刻賣起關(guān)子來(lái)了，真急壞