【正文】 是否由業(yè)主承擔?自從發(fā)叔知道老鄰居老張也快搬新居的時候，心里就一直很高興，心想：我們這一輩總算是熬出頭了，兒女都長大了，辛苦了大半輩子現在總算過上清閑舒適的日子了，越來越多的人住進了高尚小區(qū)?！边@下輪到發(fā)叔得意了：“經催收仍不交付的，物業(yè)企業(yè)也可依法向人民法院起訴。老王一驚，“啊，有這么嚴重?”“當然，業(yè)主不按時繳交物業(yè)管理服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納?！崩贤醯靡獾卣f。特別是和發(fā)叔最投機的的老王，去了美國女兒家里，打算住半年?！斑@樣我就放心了，我還以為這些費用要我們來攤呢。即未出售的房屋，所有權人就是建設單位，與其他業(yè)主一樣要承擔業(yè)主繳付物業(yè)管理費的義務?！卑l(fā)叔說著已倒了一杯水遞給發(fā)仔?！昂呛且灰弧卑l(fā)姨是早就笑成一團了?！卑l(fā)叔得意地笑道?！澳愣紩?那你給我說說，預防火災，面該做些什么？”發(fā)孜好像生氣的說。發(fā)叔花了一個下午的時間學習消防知識，帶回來許多資料，還做了很詳細的筆記。這下輪到發(fā)叔不慌不忙了：“市政共用設施的維修肯定由設施歸屬單位負責了，費用也由設施歸屬單位承擔?！卑l(fā)仔不緊不慢。 發(fā)仔見發(fā)叔急成這個樣子，忍不住笑了，說道：“保修期過了后，那要看維修什么部位了。拿出保修卡一看，保修期早過了。”房屋出現問題，界定修繕責任的標準是什么?上次發(fā)姨買給發(fā)叔的皮鞋，發(fā)叔一次都沒穿過，今天趁參加原單位活動，就把它拿了出來?！卑l(fā)仔笑著說。”“這家公司是不錯，保修期也合理?！斑B這些也要呀?”“是呀!在裝修過程中，兒是由裝飾裝修公司負責采購的材料及設備，都應當向裝修人提交說明書、保修書和環(huán)保說明書。除了這個保修書還有很多資料呢?！薄斑@個保修書很重要嗎?”發(fā)叔問道。_“哇!老爸果然有品味!”發(fā)仔一進書房就叫道，“老爸，你這書房算是驗收合格了吧?讓我看看質量保修書?！笨磥戆l(fā)叔還真的下了工夫?！卑l(fā)叔儼然一個專家的樣子?！芭?有什么義務?”王凱笑道?！卑l(fā)叔首先道歉?！吧洗握娌缓靡馑?。發(fā)叔邊想邊往外走?！卑l(fā)仔笑道?！卑l(fā)仔答道。要不，被罰了都不知怎么回事呢?！澳且从袥]有損害到別人的利益嘍，如以下幾種情況就要賠償：因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償。我在想：如果我沒有申報就裝修會怎么樣呢?”發(fā)叔說。做得稍有不對就可能得罪鄰居，弄得象剛才一樣尷尬。”發(fā)叔覺得不好意思?！卑l(fā)仔不愧是行家?！卑l(fā)仔一口氣說了一大串。作為裝修人，你在裝修前應向毗鄰的所有人明示裝修時問、地點等；另外，應該維護公眾利益?！半y道我說錯了嗎?你們家整天乒乒乓乓的，吵死了，別人還要不要休息?再說，你們裝修前也應該告訴鄰居一聲吧。“當然不是，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算?！皢眩项^子，挺不錯嘛!”發(fā)姨打心里佩服發(fā)叔，“上次，我們樓上的下水管道不是塞了嗎?下水管有保修期嗎?”“有啊，管道堵塞的保修期為2個月。比如：屋面防水的保修期是3年；而墻面、廚房和衛(wèi)生問地面、地下室、管道滲漏等的保修期是1年?！艾F在的東西什么不保修啊?車、家用電器，就連我們這房子都保修呢?！巴砹耍覀兓厝グ?”住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定?發(fā)叔正在家里看報紙，發(fā)姨提了兩大袋的東西從外面回來。“當然記住!”發(fā)叔指指自己的頭說?！卑l(fā)叔著急地說。“啊!裝修房子又不違法，怎么這樣啊?”發(fā)叔認為在目己的房子里干什么事都是天經地義。“他裝修房子，工程進展到一半就被勒令停止了，而且還要罰款。發(fā)叔和發(fā)仔不但是父子，更多的是朋友?！卑l(fā)叔仿佛覺得一間古色古香的書房就在眼前了?！薄芭?，這些內容我們的合同里全有了?！卑l(fā)仔說。發(fā)叔忙問：“行了?這么快呀?我看看。發(fā)叔一口氣看完了郵件的第二頁，真是不看不知道，一看嚇一跳，裝修申報要提供這么多資料!裝修合同包括哪些內容?發(fā)叔對這次書房的裝修是既興奮又擔心，興奮的是幾十年來的書房夢終于可以實現了；擔心的是，自己從來沒有裝修過房子，對這一方面不熟悉，萬一找了一家不好的裝飾裝修公司，花錢又多，裝修得又不合自己心意。果然有一封新郵件?！澳且獛裁促Y料呢?”發(fā)叔一心想今天就把這事給辦了。忽然被發(fā)叔叫住。“你們兩父子別光說話，不吃飯?！斑@樣啊。這次自己改裝書房卻還要向物業(yè)管理公司登記，當然不理解?！卑l(fā)叔興奮的說。“老頭子，這是你一直的夢想啊，以前條件不允許。這天吃晚飯的時候。物業(yè)的裝飾裝修與維護物業(yè)的裝飾裝修與維護進行室內裝飾裝修工程，也要申報?發(fā)叔是個多才多藝的人，平時喜歡畫畫、研究古書?！氨热纾飿I(yè)的配套設施，如垃圾城壓縮站、公共廁所、學校、綠地等的建設問題，就需要向建設行政管理部門反映。“大致分為幾類。”發(fā)仔慢條斯理地回答道：“由于物業(yè)管理活動范圍的廣泛性、服務對象的復雜性，在服務過程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問題時，首先要了解政策，分析、判斷問題屬于政府哪個行政部門管理的，然后再請相應政府部門協調解決。“老爸，你真行，都快趕上我了?！卑l(fā)叔感嘆地說道。”發(fā)叔流利地說?！跋襁@種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內也是不受歡迎的昵?”發(fā)仔問道。這不，一大早便來到中庭花園健身了?！卑l(fā)叔不高興地道：“物業(yè)管理的約束還真多。老王端茶倒水，非常熱情，臨走還一臉慎重地告訴發(fā)叔：“你住進去以后，千萬不能在天臺上亂搭東西，上次就有人因為這樣被罰款了。“這倒也是?！薄鞍ρ剑阏f這么多細節(jié)，我也一時記不住，干脆你到現場再說吧。物業(yè)管理與交樓拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房?發(fā)叔之所以能下定決心掏定金認購，并從銀行取出儲蓄款交付首期，一是發(fā)叔對自己的眼光很有信心，二是因為樓盤各方面的條件特別好，更重要的是有發(fā)仔把關。“,老爸,還有問題嗎?”發(fā)仔笑道。”發(fā)叔的氣消了一大半?！斑x聘物業(yè)管理企業(yè)似乎都是業(yè)主大會的事，那沒有成立業(yè)主大會的，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)呢?”發(fā)叔“大人不計小人過”。在這之前，發(fā)叔進了幾回發(fā)仔的房間，但每次發(fā)仔都在埋頭苦寫，只好忍住破口而出的沖動，悄悄地退出房間?！薄拔疫€以為建設單位的業(yè)主臨時公約是個陷井昵，嚇得我都不敢交定金了?！薄斑@樣說來，業(yè)主臨時公約還是對業(yè)主有利的嘍?”發(fā)叔說。購房時，建設單位是否應向業(yè)主出示臨時公約?上次，發(fā)叔和發(fā)仔一同看中了一套房子，這天發(fā)叔帶了錢，想去下定?！昂贤谙薅p方責任及義務的同時，雙方違約責任及解決糾紛的途徑，以及在什么情況下可以終止合同，這也非常重要吧?”在聽發(fā)仔長篇大論了一番后，發(fā)叔好不容易逮住一個發(fā)揮的機會。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利與義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?這一天，發(fā)叔在報紙上看到一篇新聞報道：一個姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項服務為理由而拒絕。但業(yè)主要另外向物業(yè)管理公司支付勞動報酬。對吧?”發(fā)叔總算反應過來了，接口道。“比如，消防設施、供電線路、路燈、電梯、這些大家共用的設施設備的維護與修理都屬于物業(yè)管理公司的職責范疇?！拔飿I(yè)管理服務通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設施、設備、場地的養(yǎng)護與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務；安全防范服務；車輛停放及其場地的管理；高層樓宇增設的服務項目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使用人委托的其他服務事項?！卑l(fā)叔說：“物業(yè)管理涉及的內容還不少呢，看來我得要認真了解了解?！卑l(fā)仔說，“可是，物業(yè)管理服務費比其它的樓盤要貴一點!”發(fā)仔提醒道。昨天跟發(fā)仔一提，不料，發(fā)仔想都沒想就說明天帶他去看房。物業(yè)管理基本面知識培訓45 / 45物業(yè)管理與購房 3什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解? 3跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥? 4在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè) 5物業(yè)管理與交樓 5拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房? 5物業(yè)管理與入住 6即便是自己家，也還有一些事情不能做? 6物業(yè)管理區(qū)域內不受歡迎的行為有哪些? 6出現物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦? 7物業(yè)的裝飾裝修與維護物業(yè)的裝飾裝修與維護 7進行室內裝飾裝修工程，也要申報? 7裝修合同包括哪些內容? 8進行房屋裝修時，有哪些事情不可以做? 9住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定? 9鄰居之間 10住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處? 10因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償? 10對產權不屬于自己的毗連房屋要承擔什么義務? 11物業(yè)的保修與責任 12正常情況下，如何有效地獲得室內裝飾裝修的保修？ 12房屋出現問題，界定修繕責任的標準是什么? 12預防火災業(yè)主有責 13有效預防火災，業(yè)主該做些什么? 13物業(yè)管理收費 13空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費，是否由我們分攤? 13業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的? 14租戶欠交的物業(yè)管理服務費是否由業(yè)主承擔? 14供水、供電、有線電視等費用如何收取? 15業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人 16我到底算不算業(yè)主? 16業(yè)主應該享有哪些權利和義務? 16哪些屬于物業(yè)的使用人? 17物業(yè)使用人的權利與義務如何確定? 18業(yè)主大會 18如何成立業(yè)主大會? 18業(yè)主大會是什么?它有什么職責? 19怎樣召開業(yè)主大會? 19什么情況下，業(yè)主大會的決定有效? 20業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的? 20什么情況下可以成立業(yè)主委員會? 21業(yè)主委員會主要有哪些職責? 21業(yè)主委員會換屆選舉要經過哪些程序? 22當業(yè)主委員會委員要符合什么要求? 22哪些情形下不能擔任業(yè)主委員會委員? 23業(yè)主委員會委員或秘書可不可以支付酬金? 23業(yè)主公約 24何謂業(yè)主公約，它有什么作用? 24業(yè)主大會、業(yè)主委員會怎樣配合居民委員會的工作? 25物業(yè)管理招投標 25為什么物業(yè)管理要實行招投標? 25前期物業(yè)管理招投標方式有哪些? 26物業(yè)管理招投標是在什么情況下進行的? 26在招投標中如何選擇物業(yè)管理公司? 27物業(yè)管理公司交接時，如何移交資料? 27能否在物業(yè)管理委托合同期內更換物業(yè)管理公司? 28專項維修資金 28專項維修資金用來做什么? 28房屋有哪些部位是屬于所有業(yè)主共用的? 29房屋共用的設施設備有哪些? 29專項維修資金是怎樣建立的? 30專項維修資金由誰交？交多少？ 30使用專項維修資金由誰決定?有問題時找誰? 31物業(yè)管理與購房什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解?發(fā)叔是一大型國有企業(yè)退休干部，今年52歲，有一個兒子，叫法偉，人們都管他叫發(fā)仔。兒子有出息了，發(fā)叔心里藏了近二十多年的購房夢，又逐漸清晰起來。“這個樓盤的質素是不錯的。 比如物業(yè)管理公司的信譽及企業(yè)資質，服務內容，服務標準，收費、停車場及其他公建配套所有權、使用權及收費，前期物業(yè)管理服務合同的主要內容，維修資金的繳交責任、標準及業(yè)主臨時公約等?！鞍パ?，既然這個物業(yè)管理公司要向我們收費，那么他要幫我們做一些什么樣的事情瞞呢?”發(fā)叔突然向正在吃飯的發(fā)仔問道?！边@么多內容，發(fā)叔一下子理解不過來?！俺酥猓麄冞€必須管理小區(qū)的物業(yè)檔案資料和業(yè)主或使用人另行委托的其他服務事項。“比如業(yè)主要出國了，那么他的物業(yè)可以委托物業(yè)管理公司代為租賃或出售等?！卑l(fā)叔感慨的說。與物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?”這個問題對于物業(yè)管理公司副總經理的發(fā)仔來說，簡直就是小菜一碟：“國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務的合同。”發(fā)仔不厭其煩地給發(fā)叔講解，生怕漏掉一點?！卑l(fā)仔笑著說?！闭f著拉發(fā)叔坐到沙發(fā)上：“按規(guī)定，建設單位在銷售物業(yè)之前，必須制定臨時業(yè)主公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。“對呀，建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明，而物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)這是發(fā)叔第六次進發(fā)仔房間了，發(fā)仔還在奮筆疾書地忙著?！袄习郑_開玩笑而已嘛，別氣哦，請問有什么事可為父親大人效勞?”發(fā)仔依然忍不住一臉笑意。”“原來如此，我還以為業(yè)主委員會沒成立就沒有物業(yè)管理呢?！币院蟪闪⒘藰I(yè)主大會就可以由業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè),對吧?”發(fā)叔把剛才的不快拋到了九霄云外?！卑l(fā)叔高興地邊說邊走出去。看每扇門是否能順利開合，看窗與混凝土接口是否有縫隙，開合是否順暢；第二，看地板有無松動、發(fā)霉、爆裂、穿殼等現象；第三，看屋頂有無裂縫、麻點、隆起、滲水等現象；第四，看墻身有無隆起或空殼；第五，看坐廁的下水是否順暢，有無滴漏等異常情況；第六，看衛(wèi)生問及廚房地面有無積水、倒流水和滲漏；第七，看所有電器開關、插座、總電閘的情況?！卑l(fā)仔自我解嘲道：“不過，我先說一遍，一會兒你也好提醒我嘛。物業(yè)管理與入住即便是自己家，也還有一些事情不能做?發(fā)叔買房入住后的第二天就去拜訪鄰居老王。發(fā)仔解釋：“如果你這樣做，整個小區(qū)的形象都受到了影響?！蔽飿I(yè)管理區(qū)域內不受歡迎的行為有哪些?發(fā)叔一向有晨練的習慣，現在搬了新居，環(huán)境好了，晨練也更勤了?！卑l(fā)叔很氣憤地說道?！斑@個還不簡單，象踐踏、占用綠地；損毀樹木、園林；占用通道等共用場地；亂拋亂堆垃圾、雜物；發(fā)生超出標準的躁音；排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質等行為都是不受歡迎的?！澳昙o大了，記憶力大不比以前了?！苯洶l(fā)仔一提示，發(fā)叔想起來了，話便像開了閘的水一般奔泄而出。這對有五六年晨練習慣的發(fā)叔可不是一件好事情，正愁著要怎樣解決這個問題，剛好發(fā)仔回來拿文件，發(fā)叔可沒把這樣的好機會給浪費掉，問發(fā)仔：“當我跟所委托的物業(yè)管理公司的服務出現糾紛，而不能協調解決時，我該怎么辦?”“這個問題說起來話長了。”發(fā)叔這幾天一直想就亂占共用面積、踐踏草皮這一事件向有關部門反映，可不料兒子卻在這關鍵時刻賣起關子來了，真急壞