【正文】 幾個例子吧。”老李接著說。“業(yè)主應(yīng)該執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的有關(guān)決定；應(yīng)該遵守業(yè)主公約；應(yīng)該遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；須按時交付物業(yè)管理費、按規(guī)定交納專項維修資金等。那種快樂的心情，有點想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點威信．于是“忍”住了。這天，兒子開會回來，滿面春風(fēng)。所以你們不用擔(dān)心他們亂收費的。其中老王、老張也在，發(fā)叔好奇地上去大聲地問道：“嘿!在議論什么國家大事呢?’’老王一看是發(fā)叔，象遇到了大救星一樣，說道：“哎，你終于來了，我們正想找你呢!”發(fā)叔奇怪了：“找我?什么事啊?”“哦，是這樣的，剛剛出了個通知，說，從下個月開始，小區(qū)的水費、電費、有線電視費等由物業(yè)管理公司代收。發(fā)叔想了想，說：“這個問題嘛，其實要你兒子和租戶談的，可以是租戶也可以是業(yè)主，雙方確定下來并在租賃合同里注明后，按合同來辦。租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費是否由業(yè)主承擔(dān)?自從發(fā)叔知道老鄰居老張也快搬新居的時候，心里就一直很高興，心想：我們這一輩總算是熬出頭了，兒女都長大了，辛苦了大半輩子現(xiàn)在總算過上清閑舒適的日子了，越來越多的人住進了高尚小區(qū)。老王一驚，“啊，有這么嚴(yán)重?”“當(dāng)然，業(yè)主不按時繳交物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。特別是和發(fā)叔最投機的的老王，去了美國女兒家里，打算住半年。即未出售的房屋，所有權(quán)人就是建設(shè)單位，與其他業(yè)主一樣要承擔(dān)業(yè)主繳付物業(yè)管理費的義務(wù)?！昂呛且灰弧卑l(fā)姨是早就笑成一團了。“你都會了?那你給我說說，預(yù)防火災(zāi)，面該做些什么？”發(fā)孜好像生氣的說。這下輪到發(fā)叔不慌不忙了：“市政共用設(shè)施的維修肯定由設(shè)施歸屬單位負(fù)責(zé)了，費用也由設(shè)施歸屬單位承擔(dān)。 發(fā)仔見發(fā)叔急成這個樣子，忍不住笑了，說道：“保修期過了后，那要看維修什么部位了。”房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么?上次發(fā)姨買給發(fā)叔的皮鞋，發(fā)叔一次都沒穿過，今天趁參加原單位活動，就把它拿了出來?！薄斑@家公司是不錯，保修期也合理。除了這個保修書還有很多資料呢。_“哇!老爸果然有品味!”發(fā)仔一進書房就叫道，“老爸，你這書房算是驗收合格了吧?讓我看看質(zhì)量保修書?！卑l(fā)叔儼然一個專家的樣子?！卑l(fā)叔首先道歉。發(fā)叔邊想邊往外走。”發(fā)仔答道。“那要看有沒有損害到別人的利益嘍，如以下幾種情況就要賠償：因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。做得稍有不對就可能得罪鄰居，弄得象剛才一樣尷尬?！卑l(fā)仔不愧是行家。作為裝修人，你在裝修前應(yīng)向毗鄰的所有人明示裝修時問、地點等；另外，應(yīng)該維護公眾利益?！爱?dāng)然不是，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。比如：屋面防水的保修期是3年；而墻面、廚房和衛(wèi)生問地面、地下室、管道滲漏等的保修期是1年?！巴砹耍覀兓厝グ?”住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定?發(fā)叔正在家里看報紙，發(fā)姨提了兩大袋的東西從外面回來?！卑l(fā)叔著急地說?！八b修房子，工程進展到一半就被勒令停止了，而且還要罰款。”發(fā)叔仿佛覺得一間古色古香的書房就在眼前了。”發(fā)仔說。發(fā)叔一口氣看完了郵件的第二頁，真是不看不知道，一看嚇一跳，裝修申報要提供這么多資料!裝修合同包括哪些內(nèi)容?發(fā)叔對這次書房的裝修是既興奮又擔(dān)心，興奮的是幾十年來的書房夢終于可以實現(xiàn)了；擔(dān)心的是，自己從來沒有裝修過房子，對這一方面不熟悉，萬一找了一家不好的裝飾裝修公司，花錢又多，裝修得又不合自己心意?！澳且獛裁促Y料呢?”發(fā)叔一心想今天就把這事給辦了。“你們兩父子別光說話，不吃飯。這次自己改裝書房卻還要向物業(yè)管理公司登記，當(dāng)然不理解?！袄项^子，這是你一直的夢想啊，以前條件不允許。物業(yè)的裝飾裝修與維護物業(yè)的裝飾裝修與維護進行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報?發(fā)叔是個多才多藝的人，平時喜歡畫畫、研究古書?！按笾路譃閹最悺！袄习?，你真行，都快趕上我了?！卑l(fā)叔流利地說。這不，一大早便來到中庭花園健身了。老王端茶倒水，非常熱情，臨走還一臉慎重地告訴發(fā)叔：“你住進去以后，千萬不能在天臺上亂搭東西，上次就有人因為這樣被罰款了?！薄鞍ρ?，你說這么多細(xì)節(jié)，我也一時記不住，干脆你到現(xiàn)場再說吧?！?老爸,還有問題嗎?”發(fā)仔笑道?！斑x聘物業(yè)管理企業(yè)似乎都是業(yè)主大會的事，那沒有成立業(yè)主大會的，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)呢?”發(fā)叔“大人不計小人過”。”“我還以為建設(shè)單位的業(yè)主臨時公約是個陷井昵，嚇得我都不敢交定金了。購房時，建設(shè)單位是否應(yīng)向業(yè)主出示臨時公約?上次，發(fā)叔和發(fā)仔一同看中了一套房子，這天發(fā)叔帶了錢，想去下定。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利與義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。但業(yè)主要另外向物業(yè)管理公司支付勞動報酬?！氨热?，消防設(shè)施、供電線路、路燈、電梯、這些大家共用的設(shè)施設(shè)備的維護與修理都屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)范疇?！卑l(fā)叔說：“物業(yè)管理涉及的內(nèi)容還不少呢，看來我得要認(rèn)真了解了解。昨天跟發(fā)仔一提，不料，發(fā)仔想都沒想就說明天帶他去看房。兒子有出息了，發(fā)叔心里藏了近二十多年的購房夢，又逐漸清晰起來。 比如物業(yè)管理公司的信譽及企業(yè)資質(zhì)，服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費、停車場及其他公建配套所有權(quán)、使用權(quán)及收費，前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容，維修資金的繳交責(zé)任、標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主臨時公約等?！边@么多內(nèi)容，發(fā)叔一下子理解不過來?！氨热鐦I(yè)主要出國了，那么他的物業(yè)可以委托物業(yè)管理公司代為租賃或出售等。與物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?”這個問題對于物業(yè)管理公司副總經(jīng)理的發(fā)仔來說，簡直就是小菜一碟：“國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)的合同?！卑l(fā)仔笑著說?！皩ρ剑ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明，而物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾?！袄习?，開開玩笑而已嘛，別氣哦，請問有什么事可為父親大人效勞?”發(fā)仔依然忍不住一臉笑意?！币院蟪闪⒘藰I(yè)主大會就可以由業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè),對吧?”發(fā)叔把剛才的不快拋到了九霄云外?？疵可乳T是否能順利開合，看窗與混凝土接口是否有縫隙，開合是否順暢；第二，看地板有無松動、發(fā)霉、爆裂、穿殼等現(xiàn)象；第三，看屋頂有無裂縫、麻點、隆起、滲水等現(xiàn)象；第四，看墻身有無隆起或空殼；第五，看坐廁的下水是否順暢，有無滴漏等異常情況；第六，看衛(wèi)生問及廚房地面有無積水、倒流水和滲漏；第七，看所有電器開關(guān)、插座、總電閘的情況。物業(yè)管理與入住即便是自己家，也還有一些事情不能做?發(fā)叔買房入住后的第二天就去拜訪鄰居老王?！蔽飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些?發(fā)叔一向有晨練的習(xí)慣，現(xiàn)在搬了新居，環(huán)境好了，晨練也更勤了?！斑@個還不簡單，象踐踏、占用綠地；損毀樹木、園林；占用通道等共用場地；亂拋亂堆垃圾、雜物；發(fā)生超出標(biāo)準(zhǔn)的躁音；排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)等行為都是不受歡迎的?！苯?jīng)發(fā)仔一提示，發(fā)叔想起來了，話便像開了閘的水一般奔泄而出。”發(fā)叔這幾天一直想就亂占共用面積、踐踏草皮這一事件向有關(guān)部門反映，可不料兒子卻在這關(guān)鍵時刻賣起關(guān)子來了，真急壞了?！卑l(fā)叔高興地說?！卑l(fā)仔很贊成?！笆裁?自己裝修房子還要申報?”發(fā)叔買的是樣板房，所以入住不用裝修?！卑l(fā)仔對答如流?！卑l(fā)仔很快地說。發(fā)叔繼續(xù)往下看：(5)搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應(yīng)當(dāng)提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件：拆改供暖管道和設(shè)施的，需提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，需提交燃?xì)夤艿绬挝坏呐鷾?zhǔn)文件；改動衛(wèi)生間、廚房防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水層標(biāo)準(zhǔn)提交施工方案；(6)委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件；(7)非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明?！皼]問題，一般裝修合同該有的內(nèi)容都已包括了，而且也說得很清楚。嘿，我們家很快就有嘲房了?！霸趺戳?”發(fā)仔不解的問道。我可不想出現(xiàn)那種情況。發(fā)叔雖然也為有發(fā)仔一個這樣聰明的兒子高興，但臉上卻是故意不以為然。房屋不同部位的保修期是不同的?！拔覀冑I的諸如鞋子類的物品的保修期是從購買之日算起，房子的保修期是不是也一樣昵?”發(fā)姨又問道?！卑l(fā)仔道歉的同時也表明了態(tài)度，說完又轉(zhuǎn)向發(fā)叔說：“老爸，這就是你不對了。住宅相鄰關(guān)系從本質(zhì)上是一方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的限制。因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償?長發(fā)男子走后，發(fā)叔心有余悸，想不到與鄰居之間相處還有學(xué)問在里頭。“那如果我裝修影響到了鄰居的生活呢?”發(fā)叔又問?！皩儆谘b飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。發(fā)叔心里一驚，難道又有人來提意見了。原來，我們對異產(chǎn)毗連房屋還要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)呢?！澳且辞闆r，因為：一方所有人要改變共用部位的外形或結(jié)構(gòu)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。晚上，發(fā)仔一回來，還沒放下包，發(fā)叔就拉著他進書房去看他的杰作?！薄拔疫€以為沒什么用呢。還好，他們能主動給我。”發(fā)仔說完接著補一句：“老爸，這回你可放心了?！拔迨f?我們家房子的保修期過后的維修責(zé)任該誰負(fù)呢?”發(fā)叔馬上就想到了自己剛裝修不久的房子，想到這，連破皮鞋也來不及換就跑到發(fā)仔的房間問正在看書的發(fā)仔：“阿偉，物業(yè)的維修責(zé)任在保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，那保修期過了之后呢?”發(fā)叔急得好象保修期馬上就要過了似的?！薄耙源祟愅?，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的維修費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按房屋建筑面秘比例共同承擔(dān)，對吧?”發(fā)叔問道!“老爸聰明!那市政共用設(shè)施的維修呢?”發(fā)仔想刁難一下發(fā)叔。“老爸，我就不用了吧?”發(fā)仔笑著說?！卑l(fā)仔大笑道。按規(guī)定，已竣工伯尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受入的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。1”假期，發(fā)叔過得實在無聊，平時的玩伴都外出旅游去了，只剩他一個人在小區(qū)內(nèi)看風(fēng)景?！皶涯愀娴椒ㄔ喝パ?”發(fā)叔笑道?！昂冒?我到時去接你的機!”發(fā)叔可高興了，很快就可以和老王天南地北地瞎侃了。你遇到什么難題了?”“我兒子有套房子想租出去，想請教你房子租出去后的物業(yè)管理費該由誰承擔(dān)啊，是由租戶交還是我兒子交呢?”老張問。供水、供電、有線電視等費用如何收取?發(fā)叔今天交完水電費回來時，看見休閑長廊里聚了許多人好象在議論什么。但是有規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水費、電費、有線電視費等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。其實三千年前，大思想家孔子說過了“知之為知之，不知為不知”，但愛面子的中國人又有幾個身體力行過呢?到頭來還不是“知之就知之，不知就不知?”幸好，發(fā)叔在兒子面前不會感到難為情，所以，長期以來有什么不懂的事情總愛和兒子討論一番，在從“不知”到“知之”的過程中，發(fā)叔增長知識的同時，還時時為大有出息的兒子深感欣慰?！卑l(fā)叔聽完后如釋重負(fù)，積在心頭很長時間的癥結(jié)今天終于解開了?！薄斑@個問題我清楚了，現(xiàn)在你說說，作為一個業(yè)主還有哪些義務(wù)應(yīng)該遵守呢?”發(fā)叔真是有問不完的問題。”“老張，你家不是有套房子空著的嗎，不如租出去，免得空閑著。這里面是有區(qū)別的，物業(yè)使用人沒有所有權(quán)，簡單來說，他(她)只有物業(yè)使用權(quán)。物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定?發(fā)叔是個愛動腦的人，就在發(fā)叔弄明白業(yè)主與物業(yè)使用人之間的區(qū)別后，又一個問題產(chǎn)生了，發(fā)叔想，業(yè)主與物業(yè)使用人的最大區(qū)別是對“物業(yè)所有權(quán)”的不同。發(fā)叔聽到這里接口道：“這里似乎有問題。發(fā)姨很擔(dān)心：“這老頭，怎么回事呀，從來不會要人等的呀!不會出什么事了吧?”“媽，放心了，老爸是這個小區(qū)的模范業(yè)主，這次《業(yè)主公約》的修改，還有誰比他更操心的?！皹I(yè)主大會由所有業(yè)主組成，我們小區(qū)的業(yè)主這么多，也許開業(yè)主大會的時候站都沒地方站呢。“看你們的樣子，是不用吃飯都飽了?！皹I(yè)主大會才有這樣的權(quán)利，業(yè)主大會是什么組織?”發(fā)叔很奇怪。但是，很多業(yè)主的參與意識不強，好象事不關(guān)已，隨意表決選舉，事后才發(fā)現(xiàn)對小區(qū)的公共利益包括自己的利益造成了很大損害。籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”這些知識對于別人可能很難，可是對于發(fā)仔，卻是信手拈來。更可貴的是，在參加業(yè)主大會的過程中，發(fā)叔又想到了很多的新問題?！卑l(fā)仔的反應(yīng)也不慢?！薄澳强刹豢啥喑鲞@個數(shù)?”“當(dāng)然可以的，業(yè)主委員，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由515名委員單數(shù)組成?！俺闪I(yè)主委員會，一定要具備一些條件吧?”發(fā)叔問道。業(yè)主委員會產(chǎn)生了，但發(fā)叔對自己的工作內(nèi)容還不了解。“業(yè)主委員會不得從事投資和經(jīng)營活動。而且，籌備組成員名單確定后，要以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！卑l(fā)叔感嘆道。”“是這樣的，他是業(yè)主委員會委員，有幾個問題請教你?！卑l(fā)叔認(rèn)真地說?！叭绻切^(qū)物業(yè)管理公司工作人員，能不能當(dāng)選為業(yè)主委員會委員呢?”發(fā)叔接著問。”發(fā)叔最后感慨道。“這是我們下次談?wù)摰脑掝}。他們憑什么可以獲取報酬啊?”同事的觀點也很鮮明?！边@時發(fā)仔開始回答：“同樣的道理，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會的委員可以獲得適當(dāng)?shù)慕蛸N?！卑l(fā)仔一邊坐下，一邊回答。走，我們?nèi)ベI菜，我要親自下廚，好好獎賞一下你?！崩馅w是小區(qū)的業(yè)主委員會委員，也是發(fā)叔一個很好的聊友。”老趙爽朗地笑道。”說著就走了。發(fā)仔放下筆，抬起頭笑道：“好吧，又過幾招給你!”發(fā)仔做得頭都疼了，和發(fā)叔聊聊正好可以緩緩壓：“首先，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！笆紫?，對業(yè)主大會而言，招投標(biāo)為業(yè)主大會選擇物業(yè)公司提供了較大的空問，可以公正、公平的評判物業(yè)管理公司的管理水平與信譽，更好地選聘適合自己(絕人多數(shù)業(yè)主)的物業(yè)管理企業(yè)，為小區(qū)業(yè)主提供質(zhì)與價相對等的服務(wù)。已經(jīng)下了兩盤，都是發(fā)叔贏?！卑l(fā)叔說。前期物業(yè)管理的招標(biāo)分公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)?！卑l(fā)仔說完進了房間。因為在競爭中使物業(yè)管理公司的服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量得到了提高，這樣才有利于物業(yè)管理公司的發(fā)展嘛?！卑l(fā)叔問：“除了對正在管理的物業(yè)進行考查，還有沒有其他的方法?”“當(dāng)然還有了，你還可以去房