【正文】 物業(yè)管理基本面知識培訓(xùn)45 / 45物業(yè)管理與購房 3什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解? 3跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥? 4在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè) 5物業(yè)管理與交樓 5拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房? 5物業(yè)管理與入住 6即便是自己家，也還有一些事情不能做? 6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些? 6出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦? 7物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù) 7進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報? 7裝修合同包括哪些內(nèi)容? 8進(jìn)行房屋裝修時，有哪些事情不可以做? 9住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定? 9鄰居之間 10住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處? 10因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償? 10對產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔(dān)什么義務(wù)? 11物業(yè)的保修與責(zé)任 12正常情況下，如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修？ 12房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么? 12預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責(zé) 13有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么? 13物業(yè)管理收費 13空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費，是否由我們分?jǐn)? 13業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的? 14租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費是否由業(yè)主承擔(dān)? 14供水、供電、有線電視等費用如何收取? 15業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人 16我到底算不算業(yè)主? 16業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)利和義務(wù)? 16哪些屬于物業(yè)的使用人? 17物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定? 18業(yè)主大會 18如何成立業(yè)主大會? 18業(yè)主大會是什么?它有什么職責(zé)? 19怎樣召開業(yè)主大會? 19什么情況下，業(yè)主大會的決定有效? 20業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的? 20什么情況下可以成立業(yè)主委員會? 21業(yè)主委員會主要有哪些職責(zé)? 21業(yè)主委員會換屆選舉要經(jīng)過哪些程序? 22當(dāng)業(yè)主委員會委員要符合什么要求? 22哪些情形下不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員? 23業(yè)主委員會委員或秘書可不可以支付酬金? 23業(yè)主公約 24何謂業(yè)主公約，它有什么作用? 24業(yè)主大會、業(yè)主委員會怎樣配合居民委員會的工作? 25物業(yè)管理招投標(biāo) 25為什么物業(yè)管理要實行招投標(biāo)? 25前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式有哪些? 26物業(yè)管理招投標(biāo)是在什么情況下進(jìn)行的? 26在招投標(biāo)中如何選擇物業(yè)管理公司? 27物業(yè)管理公司交接時，如何移交資料? 27能否在物業(yè)管理委托合同期內(nèi)更換物業(yè)管理公司? 28專項維修資金 28專項維修資金用來做什么? 28房屋有哪些部位是屬于所有業(yè)主共用的? 29房屋共用的設(shè)施設(shè)備有哪些? 29專項維修資金是怎樣建立的? 30專項維修資金由誰交？交多少？ 30使用專項維修資金由誰決定?有問題時找誰? 31物業(yè)管理與購房什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解?發(fā)叔是一大型國有企業(yè)退休干部，今年52歲，有一個兒子，叫法偉，人們都管他叫發(fā)仔。多年來，發(fā)叔一直為兒子的讀書、就業(yè)、婚姻、買房操勞，不敢為自己想太多。兒子發(fā)仔從廣州一家大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)后，先是在一家物業(yè)管理公司實習(xí)，經(jīng)過自己的努力與奮斗，現(xiàn)在擔(dān)任這家物業(yè)公司的副總經(jīng)理。兒子有出息了，發(fā)叔心里藏了近二十多年的購房夢，又逐漸清晰起來。昨天跟發(fā)仔一提，不料，發(fā)仔想都沒想就說明天帶他去看房。第二天，發(fā)仔便輕車熟路地把發(fā)叔載到了一個小區(qū)的售樓部。只轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)叔就喜歡上了這個小區(qū)，想掏錢落定?！斑@個樓盤的質(zhì)素是不錯的?！卑l(fā)仔說，“可是，物業(yè)管理服務(wù)費比其它的樓盤要貴一點!”發(fā)仔提醒道。這回輪到發(fā)叔不懂了，問道：“物業(yè)管理是干什么的?”發(fā)仔說道：“物業(yè)管理，就是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！蹦俏以搹哪男┓矫嫒チ私馕飿I(yè)管理呢?”發(fā)叔又問道。 比如物業(yè)管理公司的信譽(yù)及企業(yè)資質(zhì)，服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費、停車場及其他公建配套所有權(quán)、使用權(quán)及收費，前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容，維修資金的繳交責(zé)任、標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主臨時公約等?！卑l(fā)叔說：“物業(yè)管理涉及的內(nèi)容還不少呢，看來我得要認(rèn)真了解了解?！蔽飿I(yè)管理究竟提供哪些服務(wù)?自從那一次看了房之后，發(fā)叔對物業(yè)管理便多了幾個心眼，有事沒事總愛拿著物業(yè)管理方面的書來翻看一番。平時碰到有不明白的地方，總不忘向發(fā)仔請教?！鞍パ?，既然這個物業(yè)管理公司要向我們收費，那么他要幫我們做一些什么樣的事情瞞呢?”發(fā)叔突然向正在吃飯的發(fā)仔問道?！拔飿I(yè)管理服務(wù)通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護(hù)與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；安全防范服務(wù)；車輛停放及其場地的管理；高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項?！卑l(fā)仔不愧是物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的高材生，專業(yè)知識熟記于心，講起來一套一套的?！敖o我講詳細(xì)點嘛。”這么多內(nèi)容，發(fā)叔一下子理解不過來?！氨热纾涝O(shè)施、供電線路、路燈、電梯、這些大家共用的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與修理都屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)范疇。另外，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，園藝綠化，以及公共秩序的維護(hù)等，這些也是物業(yè)管理公司所要做到的?！卑l(fā)仔詳細(xì)地為發(fā)叔講解。“除此之外，他們還必須管理小區(qū)的物業(yè)檔案資料和業(yè)主或使用人另行委托的其他服務(wù)事項。對吧?”發(fā)叔總算反應(yīng)過來了，接口道。“是的!”發(fā)仔笑著說?！澳鞘裁词橇硇形械钠渌?wù)呢?”發(fā)叔不解地問道。“比如業(yè)主要出國了，那么他的物業(yè)可以委托物業(yè)管理公司代為租賃或出售等。但業(yè)主要另外向物業(yè)管理公司支付勞動報酬。”發(fā)仔說?！澳俏飿I(yè)管理公司干的活還真不少呢?！卑l(fā)叔感慨的說。跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?這一天，發(fā)叔在報紙上看到一篇新聞報道：一個姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項服務(wù)為理由而拒絕。該業(yè)主一怒之下，向法院提起訴訟?？吹竭@，發(fā)叔立馬想到自己，急忙給發(fā)仔打了一個電話請教：“兒子呀，我就要買房了，你看這個39。與物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?”這個問題對于物業(yè)管理公司副總經(jīng)理的發(fā)仔來說，簡直就是小菜一碟：“國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)的合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利與義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！卑l(fā)仔怕阿爸不明白，又接著說：“其中，服務(wù)內(nèi)容以及服務(wù)要達(dá)到的量化標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)、方法，這兩點是最為重要的，就拿環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容來說，每天物業(yè)管理公司對每一區(qū)域、位置，具體到清潔的時間、次數(shù)、方式等都必須在合同中一一明確。物業(yè)管理公司是按合同辦事，合同以外的服務(wù)項目，物業(yè)公司有權(quán)拒絕?！卑l(fā)仔不厭其煩地給發(fā)叔講解，生怕漏掉一點?！昂贤谙薅p方責(zé)任及義務(wù)的同時，雙方違約責(zé)任及解決糾紛的途徑，以及在什么情況下可以終止合同，這也非常重要吧?”在聽發(fā)仔長篇大論了一番后，發(fā)叔好不容易逮住一個發(fā)揮的機(jī)會?！笆堑模习终媛斆?不過上面所講樓地面滲水問題，如果屬保修期限和保修范圍的，由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。否則，當(dāng)事人任一方司向房屋安全鑒定部門申請，對房屋進(jìn)行地面滲水責(zé)任的鑒定，然后由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修并支付維修費用?！卑l(fā)仔笑著說。購房時，建設(shè)單位是否應(yīng)向業(yè)主出示臨時公約?上次，發(fā)叔和發(fā)仔一同看中了一套房子，這天發(fā)叔帶了錢，想去下定。誰知交錢的時候，售樓人員拿了一份業(yè)主臨時公約給發(fā)叔看，公約中對業(yè)主做了許多規(guī)定，嚇得發(fā)叔沒敢交錢，心想還是問清楚發(fā)仔再說。發(fā)叔急急忙忙回到了家，剛好發(fā)仔在家，發(fā)叔進(jìn)門就問發(fā)仔：“阿偉，臨時業(yè)主公約是怎么回事啊?”本來發(fā)叔去下定金的時候是叫發(fā)仔陪他一起去的，但是當(dāng)時發(fā)仔實在是沒空，現(xiàn)在看見發(fā)叔那風(fēng)塵仆仆的樣子，發(fā)仔心里有點內(nèi)疚，忙去倒了一杯水給發(fā)叔：“老爸，你先喝口水，坐下，我慢慢說給你聽?！闭f著拉發(fā)叔坐到沙發(fā)上：“按規(guī)定，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，必須制定臨時業(yè)主公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定?！薄斑@樣說來，業(yè)主臨時公約還是對業(yè)主有利的嘍?”發(fā)叔說?！爱?dāng)然啦，因為國家明文規(guī)定：建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益?！澳鞘遣皇沁€規(guī)定了建設(shè)單位在賣房子前必須明示公約啊?”發(fā)叔又問道?！皩ρ?，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明，而物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾?！薄拔疫€以為建設(shè)單位的業(yè)主臨時公約是個陷井昵，嚇得我都不敢交定金了?！卑l(fā)叔說完便自我解嘲地呵呵笑起來。發(fā)仔對發(fā)叔的想象力也忍俊不禁。在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)這是發(fā)叔第六次進(jìn)發(fā)仔房間了，發(fā)仔還在奮筆疾書地忙著。在這之前，發(fā)叔進(jìn)了幾回發(fā)仔的房間，但每次發(fā)仔都在埋頭苦寫，只好忍住破口而出的沖動，悄悄地退出房間。這次是忍無可忍了，大聲叫道：“阿偉，你忙完沒有啊?”誰知，發(fā)仔忽然大笑起來：“老爸，我早忙完了，只是覺得欣賞你那‘憂國憂民’的樣子實在是一大快事啊，哈哈。”“你連老爸都耍!”發(fā)叔臉一沉?！袄习郑_開玩笑而已嘛，別氣哦，請問有什么事可為父親大人效勞?”發(fā)仔依然忍不住一臉笑意。“選聘物業(yè)管理企業(yè)似乎都是業(yè)主大會的事，那沒有成立業(yè)主大會的，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)呢?”發(fā)叔“大人不計小人過”?！芭叮@個問題呀，簡單?！卑l(fā)仔自大地說：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)?！薄霸瓉砣绱耍疫€以為業(yè)主委員會沒成立就沒有物業(yè)管理呢。”發(fā)叔的氣消了一大半?！耙粋€小區(qū)是不可能沒有物業(yè)管理的?！卑l(fā)仔笑著接道：“建設(shè)單位選聘好物業(yè)管理企業(yè)后，還應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”以后成立了業(yè)主大會就可以由業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè),對吧?”發(fā)叔把剛才的不快拋到了九霄云外。“,老爸,還有問題嗎?”發(fā)仔笑道。“暫時沒有，想到再你。我現(xiàn)在有約?！卑l(fā)叔高興地邊說邊走出去。物業(yè)管理與交樓拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房?發(fā)叔之所以能下定決心掏定金認(rèn)購，并從銀行取出儲蓄款交付首期，一是發(fā)叔對自己的眼光很有信心，二是因為樓盤各方面的條件特別好，更重要的是有發(fā)仔把關(guān)。這不，發(fā)叔一大早就把發(fā)仔拉去售樓部，要發(fā)仔陪他去驗收房屋。一路上，發(fā)叔的心上下翻騰，畢竟二十多年的愿望就要實現(xiàn)了，怎能不激動呢?不過，發(fā)叔還是沒有忘記向發(fā)仔提問題：“你說，等我拿到新房鑰匙去驗收房屋，應(yīng)該從哪些細(xì)節(jié)著手呢?”“首先，看門窗?？疵可乳T是否能順利開合，看窗與混凝土接口是否有縫隙，開合是否順暢；第二，看地板有無松動、發(fā)霉、爆裂、穿殼等現(xiàn)象；第三，看屋頂有無裂縫、麻點、隆起、滲水等現(xiàn)象；第四，看墻身有無隆起或空殼；第五，看坐廁的下水是否順暢，有無滴漏等異常情況；第六，看衛(wèi)生問及廚房地面有無積水、倒流水和滲漏；第七，看所有電器開關(guān)、插座、總電閘的情況。”“唉呀，你說這么多細(xì)節(jié)，我也一時記不住，干脆你到現(xiàn)場再說吧?！卑l(fā)叔聽了發(fā)仔的一大串回答后，感覺腦袋還是空空的?！叭洳浑x本行嘛?！卑l(fā)仔自我解嘲道：“不過，我先說一遍，一會兒你也好提醒我嘛?！斑@倒也是。驗收新房可完全是細(xì)活，馬虎不得，世上可沒有后悔藥吃啊。”發(fā)叔可是個細(xì)心的人。物業(yè)管理與入住即便是自己家，也還有一些事情不能做?發(fā)叔買房入住后的第二天就去拜訪鄰居老王。老王端茶倒水，非常熱情，臨走還一臉慎重地告訴發(fā)叔：“你住進(jìn)去以后，千萬不能在天臺上亂搭東西，上次就有人因為這樣被罰款了。”發(fā)叔納悶了，回到家馬上拉住發(fā)仔問：“為什么我是這房屋的主人了，還不能擁有對房屋的使用權(quán)呢?”發(fā)仔回答：“并不是你沒有”對房屋的使用權(quán)，而是有規(guī)定：業(yè)主在使用房屋時，不能損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；不能對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險用品；不得利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動?！卑l(fā)叔聽完后還是不解地說：“我是房屋的主人，怎么連房屋的用途都不能做主啊?再說，我在天臺搭個東西、將外墻的顏色改變一下，又不會影響別人呀，為什么不行呢?”。發(fā)仔解釋：“如果你這樣做，整個小區(qū)的形象都受到了影響。”發(fā)叔不高興地道：“物業(yè)管理的約束還真多。”發(fā)仔開解發(fā)叔：“約束和自由總是相互轉(zhuǎn)換的，小區(qū)正是因為有了這么多的約束，才變得井然有序。”發(fā)叔想了想，笑道：．“也是，如果人人都愛干什么就干什么，這小區(qū)就亂套了?！蔽飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些?發(fā)叔一向有晨練的習(xí)慣，現(xiàn)在搬了新居，環(huán)境好了，晨練也更勤了。這不，一大早便來到中庭花園健身了。不過這回，發(fā)叔沒多久便回家了。發(fā)仔很奇怪，笑著問道：“老爸，伊拉克的導(dǎo)彈打到這兒了?”發(fā)仔很奇怪，笑著問道：“老爸，伊拉克的導(dǎo)彈打到這兒了?”“別提了，本想去練幾手太極拳，可花園的休閑長廊在一夜之間全堆滿了亂七八糟的雜物，連附近的樹木、草皮都被踐踏得不成樣子?！卑l(fā)叔很氣憤地說道?！跋襁@種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也是不受歡迎的昵?”發(fā)仔問道。發(fā)叔一聽這腔調(diào)就知道兒子在出題目考他。這個問題要在一月前，或許不一定能答上來，可今天卻是難不倒發(fā)叔。“這個還不簡單，象踐踏、占用綠地；損毀樹木、園林；占用通道等共用場地；亂拋亂堆垃圾、雜物；發(fā)生超出標(biāo)準(zhǔn)的躁音；排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)等行為都是不受歡迎的。”發(fā)叔流利地說。“呵呵，就這些?”發(fā)仔歪著頭問發(fā)叔。兒子這架勢不明擺著還沒有說齊全?發(fā)叔把手指折來折去，可就是記不起來了。“年紀(jì)大了，記憶力大不比以前了。”發(fā)叔感嘆地說道?！袄习郑热缥覀冊谕饷婀徽九粕峡吹劫N的那些辦證什么的，然后一個電話……”發(fā)仔提醒說?！皩α?，還有不得在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫等，以及法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的