【正文】 因?yàn)樵诟?jìng)爭(zhēng)中使物業(yè)管理公司的服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量得到了提高，這樣才有利于物業(yè)管理公司的發(fā)展嘛。前期物業(yè)管理的招標(biāo)分公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。已經(jīng)下了兩盤，都是發(fā)叔贏。發(fā)仔放下筆，抬起頭笑道：“好吧，又過幾招給你!”發(fā)仔做得頭都疼了，和發(fā)叔聊聊正好可以緩緩壓：“首先，國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！崩馅w爽朗地笑道。走，我們?nèi)ベI菜，我要親自下廚，好好獎(jiǎng)賞一下你?！边@時(shí)發(fā)仔開始回答：“同樣的道理，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)的委員可以獲得適當(dāng)?shù)慕蛸N?！斑@是我們下次談?wù)摰脑掝}。“如果他是小區(qū)物業(yè)管理公司工作人員，能不能當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員呢?”發(fā)叔接著問?！薄笆沁@樣的，他是業(yè)主委員會(huì)委員，有幾個(gè)問題請(qǐng)教你。而且，籌備組成員名單確定后，要以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生了，但發(fā)叔對(duì)自己的工作內(nèi)容還不了解。”“那可不可多出這個(gè)數(shù)?”“當(dāng)然可以的，業(yè)主委員，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由515名委員單數(shù)組成。更可貴的是，在參加業(yè)主大會(huì)的過程中，發(fā)叔又想到了很多的新問題?；I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！皹I(yè)主大會(huì)才有這樣的權(quán)利，業(yè)主大會(huì)是什么組織?”發(fā)叔很奇怪?！皹I(yè)主大會(huì)由所有業(yè)主組成，我們小區(qū)的業(yè)主這么多，也許開業(yè)主大會(huì)的時(shí)候站都沒地方站呢。發(fā)叔聽到這里接口道：“這里似乎有問題。這里面是有區(qū)別的，物業(yè)使用人沒有所有權(quán)，簡(jiǎn)單來說，他(她)只有物業(yè)使用權(quán)?！薄斑@個(gè)問題我清楚了，現(xiàn)在你說說，作為一個(gè)業(yè)主還有哪些義務(wù)應(yīng)該遵守呢?”發(fā)叔真是有問不完的問題。其實(shí)三千年前，大思想家孔子說過了“知之為知之，不知為不知”，但愛面子的中國(guó)人又有幾個(gè)身體力行過呢?到頭來還不是“知之就知之，不知就不知?”幸好，發(fā)叔在兒子面前不會(huì)感到難為情，所以，長(zhǎng)期以來有什么不懂的事情總愛和兒子討論一番，在從“不知”到“知之”的過程中，發(fā)叔增長(zhǎng)知識(shí)的同時(shí)，還時(shí)時(shí)為大有出息的兒子深感欣慰。供水、供電、有線電視等費(fèi)用如何收取?發(fā)叔今天交完水電費(fèi)回來時(shí)，看見休閑長(zhǎng)廊里聚了許多人好象在議論什么?！昂冒?我到時(shí)去接你的機(jī)!”發(fā)叔可高興了，很快就可以和老王天南地北地瞎侃了。1”假期，發(fā)叔過得實(shí)在無聊，平時(shí)的玩伴都外出旅游去了，只剩他一個(gè)人在小區(qū)內(nèi)看風(fēng)景。”發(fā)仔大笑道?！薄耙源祟愅?，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按房屋建筑面秘比例共同承擔(dān)，對(duì)吧?”發(fā)叔問道!“老爸聰明!那市政共用設(shè)施的維修呢?”發(fā)仔想刁難一下發(fā)叔。”發(fā)仔說完接著補(bǔ)一句：“老爸，這回你可放心了?！薄拔疫€以為沒什么用呢?！澳且辞闆r，因?yàn)椋阂环剿腥艘淖児灿貌课坏耐庑位蚪Y(jié)構(gòu)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。發(fā)叔心里一驚，難道又有人來提意見了。“那如果我裝修影響到了鄰居的生活呢?”發(fā)叔又問。住宅相鄰關(guān)系從本質(zhì)上是一方所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時(shí)又是對(duì)他方所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的限制。“我們買的諸如鞋子類的物品的保修期是從購買之日算起，房子的保修期是不是也一樣昵?”發(fā)姨又問道。發(fā)叔雖然也為有發(fā)仔一個(gè)這樣聰明的兒子高興，但臉上卻是故意不以為然?！霸趺戳?”發(fā)仔不解的問道。“沒問題，一般裝修合同該有的內(nèi)容都已包括了，而且也說得很清楚?！卑l(fā)仔很快地說?！笆裁?自己裝修房子還要申報(bào)?”發(fā)叔買的是樣板房，所以入住不用裝修?！卑l(fā)叔高興地說?！苯?jīng)發(fā)仔一提示，發(fā)叔想起來了，話便像開了閘的水一般奔泄而出?！蔽飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些?發(fā)叔一向有晨練的習(xí)慣，現(xiàn)在搬了新居，環(huán)境好了，晨練也更勤了?？疵可乳T是否能順利開合，看窗與混凝土接口是否有縫隙，開合是否順暢；第二，看地板有無松動(dòng)、發(fā)霉、爆裂、穿殼等現(xiàn)象；第三，看屋頂有無裂縫、麻點(diǎn)、隆起、滲水等現(xiàn)象；第四，看墻身有無隆起或空殼；第五，看坐廁的下水是否順暢，有無滴漏等異常情況；第六，看衛(wèi)生問及廚房地面有無積水、倒流水和滲漏；第七，看所有電器開關(guān)、插座、總電閘的情況?！袄习郑_開玩笑而已嘛，別氣哦，請(qǐng)問有什么事可為父親大人效勞?”發(fā)仔依然忍不住一臉笑意?！卑l(fā)仔笑著說?！氨热鐦I(yè)主要出國(guó)了，那么他的物業(yè)可以委托物業(yè)管理公司代為租賃或出售等。 比如物業(yè)管理公司的信譽(yù)及企業(yè)資質(zhì)，服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)、停車場(chǎng)及其他公建配套所有權(quán)、使用權(quán)及收費(fèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容，維修資金的繳交責(zé)任、標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主臨時(shí)公約等。昨天跟發(fā)仔一提，不料，發(fā)仔想都沒想就說明天帶他去看房?！氨热?，消防設(shè)施、供電線路、路燈、電梯、這些大家共用的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與修理都屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)范疇。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利與義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！薄拔疫€以為建設(shè)單位的業(yè)主臨時(shí)公約是個(gè)陷井昵，嚇得我都不敢交定金了?！?老爸,還有問題嗎?”發(fā)仔笑道。老王端茶倒水，非常熱情，臨走還一臉慎重地告訴發(fā)叔：“你住進(jìn)去以后，千萬不能在天臺(tái)上亂搭東西，上次就有人因?yàn)檫@樣被罰款了?！卑l(fā)叔流利地說。“大致分為幾類。“老頭子，這是你一直的夢(mèng)想啊，以前條件不允許?！澳銈儍筛缸觿e光說話，不吃飯。發(fā)叔一口氣看完了郵件的第二頁，真是不看不知道，一看嚇一跳，裝修申報(bào)要提供這么多資料!裝修合同包括哪些內(nèi)容?發(fā)叔對(duì)這次書房的裝修是既興奮又擔(dān)心，興奮的是幾十年來的書房夢(mèng)終于可以實(shí)現(xiàn)了；擔(dān)心的是，自己從來沒有裝修過房子，對(duì)這一方面不熟悉，萬一找了一家不好的裝飾裝修公司，花錢又多，裝修得又不合自己心意?！卑l(fā)叔仿佛覺得一間古色古香的書房就在眼前了。”發(fā)叔著急地說。比如：屋面防水的保修期是3年；而墻面、廚房和衛(wèi)生問地面、地下室、管道滲漏等的保修期是1年。作為裝修人，你在裝修前應(yīng)向毗鄰的所有人明示裝修時(shí)問、地點(diǎn)等；另外，應(yīng)該維護(hù)公眾利益。做得稍有不對(duì)就可能得罪鄰居，弄得象剛才一樣尷尬?！卑l(fā)仔答道。”發(fā)叔首先道歉。_“哇!老爸果然有品味!”發(fā)仔一進(jìn)書房就叫道，“老爸，你這書房算是驗(yàn)收合格了吧?讓我看看質(zhì)量保修書?！薄斑@家公司是不錯(cuò)，保修期也合理。 發(fā)仔見發(fā)叔急成這個(gè)樣子，忍不住笑了，說道：“保修期過了后，那要看維修什么部位了。“你都會(huì)了?那你給我說說，預(yù)防火災(zāi)，面該做些什么？”發(fā)孜好像生氣的說。即未出售的房屋，所有權(quán)人就是建設(shè)單位，與其他業(yè)主一樣要承擔(dān)業(yè)主繳付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。老王一驚，“啊，有這么嚴(yán)重?”“當(dāng)然，業(yè)主不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。發(fā)叔想了想，說：“這個(gè)問題嘛，其實(shí)要你兒子和租戶談的，可以是租戶也可以是業(yè)主，雙方確定下來并在租賃合同里注明后，按合同來辦。所以你們不用擔(dān)心他們亂收費(fèi)的。那種快樂的心情，有點(diǎn)想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點(diǎn)威信．于是“忍”住了?！崩侠罱又f。業(yè)主，具有所有權(quán)；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權(quán)?！卑l(fā)仔笑著安慰發(fā)姨?！卑l(fā)姨在一旁笑道?！卑l(fā)仔笑著說?！澳菦]有去參加業(yè)主大會(huì)的業(yè)主怎么知道會(huì)議決定呢?”發(fā)叔又問?！翱磥磉€是業(yè)主大會(huì)的權(quán)力大，我還一直以為業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)的最高機(jī)構(gòu)．原來只是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)?！笆堑模闪I(yè)主委員會(huì)與物業(yè)交付使用面積情況息息相關(guān)?！卑l(fā)仔最后向發(fā)叔說?！笆堑?，在沒有成立業(yè)主委員會(huì)之前，一些前期準(zhǔn)備工作都是業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)的。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員要符合什么要求?今天報(bào)紙有一則新聞深深地吸引住發(fā)叔，報(bào)紙上說有一個(gè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委員濫用職權(quán)，拖欠小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，而且物業(yè)管理公司也對(duì)他無可奈何。哪些情形下不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員?發(fā)叔幾天前收到了一份業(yè)主委員會(huì)委員的名單，發(fā)叔看了名單后，就有一個(gè)問題一直繞在心頭，既然要具備一定條件的人才能做業(yè)主委員會(huì)的委員；那么，哪些人是不可以擔(dān)任委員會(huì)委員的呢?這幾天，看到兒子一直在忙，發(fā)叔也就沒問。是啊，憑什么呢?發(fā)叔自己都不是很清楚，又怎能讓同事相信呢?！澳撬惺裁醋饔媚?”發(fā)叔接著發(fā)問。“什么資料啊?”發(fā)叔笑問。 “好，一定哦。”“這個(gè)我可以理解，只是，你們物業(yè)公司可慘了。“爸，我真的好久沒喝你煲的湯了，最近忙得要死。物業(yè)管理招投標(biāo)是在什么情況下進(jìn)行的?晚飯后，發(fā)叔拿起報(bào)紙來看，一則新聞深深地吸引住他，原來址北京首次進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)的報(bào)道。業(yè)主還可以臺(tái)看物業(yè)管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)是否符合物業(yè)管理服務(wù)合同中的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。不說了，我還要修改一下方案，后天趕著送過去?！皟鹤?，我煲了人參湯，先喝一碗再睡?！盀槭裁?”發(fā)叔問道。下次再跟你聊?！八头葙Y料給居委會(huì)?！卑雮€(gè)小時(shí)后，發(fā)仔回來了，還沒等他坐下，發(fā)叔就迫不及待的發(fā)問：“這業(yè)主公約到底是什么來的?”“業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！皼]理由的，我不贊成你的觀點(diǎn)?！薄翱磥硪蔀闃I(yè)主委員會(huì)委員還真不是一件容易的事情。“嗯，我要將這些事情及早告訴小王?！薄皹I(yè)主大會(huì)籌備組要做的工作還真不少啊?！薄皹I(yè)主委員會(huì)要做那么多工作，那有沒有什么事他們不能做的呢?”發(fā)叔覺得這一問題很重要。這天晚上吃完飯的父子倆便在客廳里談起了這件事?！皹I(yè)主大會(huì)是一個(gè)決策機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。開會(huì)后，業(yè)主大會(huì)作出的決定由業(yè)主委員會(huì)作書面記錄并存檔?！爱?dāng)然了，業(yè)主是小區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有權(quán)人，現(xiàn)在都講民主嘛，重大問題當(dāng)然要大部份業(yè)主同意才能生效了。”發(fā)仔笑著道。晚上，發(fā)姨做好了飯菜，發(fā)仔也已經(jīng)回家了，發(fā)叔還沒回來。發(fā)叔也一下釋然了，不用擔(dān)心老張的權(quán)利被剝奪了。正在這時(shí)候，門前有一個(gè)年輕人走了進(jìn)來，對(duì)他們說“各位叔叔，請(qǐng)問附近有房子出租嗎?”發(fā)叔向來是熱心人，他接口道：“年輕人，準(zhǔn)備租多大的房子呢?”“三房?jī)蓮d的?！薄拔抑懒?，成為業(yè)主的關(guān)鍵，是對(duì)物業(yè)有所有權(quán)，對(duì)不?”“是的，上述物業(yè)所有權(quán)人要有房管部門發(fā)給的《房地產(chǎn)權(quán)證》或辦理登記的《商品房預(yù)售合同》?！澳且膊皇?，供水、供電等單位可以直接向用戶收取，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收上述費(fèi)用?！薄鞍l(fā)叔，我是來向你請(qǐng)教的呢!”“不敢。”老王問道：“怎么行不通了!我不交管理費(fèi)物業(yè)公司又能把我怎樣呢?”老王還是很得意?！闭f完后喝了口水，接著說道：“當(dāng)然不是，是由建設(shè)單位交?！艾F(xiàn)在貫徹會(huì)議精神!”發(fā)叔故作莊重的樣子?！卑l(fā)叔心想。發(fā)叔暗自慶幸找了家好公司：“你不說，我還真不知道要這些資料呢。雖簡(jiǎn)單卻大氣。不過，我后來補(bǔ)了課?！卑l(fā)叔又想到了一個(gè)問題。再見!”長(zhǎng)發(fā)男子笑著走了?！敖o您造成的打擾我們深感抱歉，但恐怕還要請(qǐng)您忍耐一段時(shí)間。發(fā)姨覺得奇怪了，就問發(fā)叔：“房子都有保修?那我們這房子保修多少年?”“呵呵!不是這樣算的。”“那你說清楚，哪些事情是不可做的?！斑B裝修合同都簽了，剩下就是向物業(yè)管理公司申報(bào)了。只見寫到：(1)房屋所有權(quán)證(或者證明其合法權(quán)益的有效憑證)；(2)申請(qǐng)人身份證件；(3)裝飾裝修方案；(4)變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面負(fù)荷的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)汁方案……第一頁完了，發(fā)叔一邊翻頁一邊想：要提交的資料還真不少，幸虧我提前問了阿偉，要不然白跑一趟了?！胺菢I(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室進(jìn)行裝飾裝修，必須取得業(yè)主的書面同意，然后告知物業(yè)管理企業(yè)?！爱?dāng)然好了，這樣整個(gè)家里就會(huì)有一種濃濃的書香氣息。”“你少賣關(guān)子，快點(diǎn)跟我說清楚。這個(gè)問題要在一月前，或許不一定能答上來，可今天卻是難不倒發(fā)叔?！卑l(fā)叔可是個(gè)細(xì)心的人?！卑l(fā)仔笑著接道：“建設(shè)單位選聘好物業(yè)管理企業(yè)后，還應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！澳鞘遣皇沁€規(guī)定了建設(shè)單位在賣房子前必須明示公約啊?”發(fā)叔又問道?？吹竭@，發(fā)叔立馬想到自己，急忙給發(fā)仔打了一個(gè)電話請(qǐng)教：“兒子呀，我就要買房了，你看這個(gè)39?！敖o我講詳細(xì)點(diǎn)嘛。兒子發(fā)仔從廣州一家大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)后，先是在一家物業(yè)管理公司實(shí)習(xí)，經(jīng)過自己的努力與奮斗，現(xiàn)在擔(dān)任這家物業(yè)公司的副總經(jīng)理?！蔽飿I(yè)管理究竟提供哪些服務(wù)?自從那一次看了房之后，發(fā)叔對(duì)物業(yè)管理便多了幾個(gè)心眼，有事沒事總愛拿著物業(yè)管理方面的書來翻看一番?！卑l(fā)仔說。誰知交錢的時(shí)候，售樓人員拿了一份業(yè)主臨時(shí)公約給發(fā)叔看，公約中對(duì)業(yè)主做了許多規(guī)定，嚇得發(fā)叔沒敢交錢，心想還是問清楚發(fā)仔再說。“哦，這個(gè)問題呀，簡(jiǎn)單?！卑l(fā)叔聽了發(fā)仔的一大串回答后，感覺腦袋還是空空的。不過這回，發(fā)叔沒多久便回家了?！卑l(fā)仔望著兩鬢斑白的阿爸，滿懷欽佩，由衷地說道。因此，發(fā)叔一直希望能有一個(gè)寬大、安靜的書房。“是呀。發(fā)仔急了，他還要趕回去開會(huì)呢，于是說道：“老爸，這個(gè)說來話長(zhǎng)，這樣吧，我到公司后叫人把這方面的資料發(fā)給你，你自己看，好吧?”說完轉(zhuǎn)身出門去了?！耙话阊b修合同應(yīng)該包括哪些內(nèi)容?”發(fā)叔雖然放心了，可是又有了好奇心。”發(fā)叔滿懷同情。發(fā)叔笑著說：“老太婆，怎么買這么多東西回來呀?不用錢啊?”“哎，怎么買皮鞋給我啊?”發(fā)叔看見發(fā)姨買了一雙皮鞋給自己，不但不高興還責(zé)怪發(fā)姨，因?yàn)榘l(fā)叔向來不喜歡穿皮鞋?！卑l(fā)叔今天可過足了物業(yè)管理專家癮?！昂冒桑页鋈ヂ糜我欢螘r(shí)間，等你家裝修好了我再回來。還有：裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空問，對(duì)公共部位，和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！芭叮愫?你好!”原來是上次那個(gè)長(zhǎng)發(fā)男子。“原來是這樣?！卑l(fā)叔說。誰知?jiǎng)偞┥夏_，鞋底就裂了一條縫?！卑l(fā)叔豈是等閑之輩。物業(yè)管理收費(fèi)空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費(fèi)，是否由我們分?jǐn)?這一天，發(fā)叔閑著沒事，就到小區(qū)周圍看了看，發(fā)現(xiàn)整個(gè)小區(qū)里面還有一些房子沒有賣出去。發(fā)叔發(fā)悶的同時(shí)又替老友心疼，心疼他要白交半年的物業(yè)管理費(fèi)，因?yàn)槁牥l(fā)仔說過，即使不住在小區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)還是要照交的。嗯，不知老張什么時(shí)候搬新居?正想著，忽然門鈴響了。我們怕物業(yè)管理公司代收后會(huì)收取我們的手續(xù)費(fèi)或會(huì)收得貴一點(diǎn)。發(fā)叔就連忙放下手中的活兒，從一個(gè)小匣子里拿出一張紙條說：“發(fā)仔，這是上個(gè)月交的物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票，你看看?！甭牭竭@里，發(fā)叔覺得很得意，覺